三代目大家の不労所得獲得日記（不動産投資）

昨年、東京の賃貸フェアにて私が主催で、懇親会を開催しましたが、今年は開催しません。
フェア自体もたぶん１日の参加だけになるかと思っています。
参加予定日も未定ですが、いつものことですが、いろいろとブースを回っているので、お会いしてもあまり話せないかと思いますが、よろしくお願いします。

イナフケアさんより、楽々ロックのキャンペーン情報です。
東京の賃貸住宅フェアに行かれる方は、必見です。



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賃貸住宅フェア２００９in東京出展
「楽々ロック」特別キャンペーン！

イナフケアが賃貸住宅フェアに出展いたします。
http://www.ec-p.co.jp/

出展にあたり、ぜひイナフケアブースへ大勢のお客様の来訪をして
いただきたく、皆様へ特別キャンペーンを行います。

キャンペーン対象商品
電子錠『楽々ロック(MI-03)』の詳細はこちら↓
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm

電子錠『楽々ロック(MI-03)』を次の条件で、

■特別価格【１９，０００円（税込・送料込）】

での販売をいたします。


東京ビックサイトで行う「賃貸住宅フェア」
（平成２１年８月４・５・６日）
http://www.zenchin.com/chintai-fair09tokyo/index.html

のイナフケアブースにお越し頂き、アンケート用紙にお名
前等を記入して頂き、発注していただいた方は

特別価格で３台まで

更に、今回初めて「楽々ロック」を導入していただく方に
は、トライアルキャンペーンとして、メールやファックス
で発注頂いた場合

特別価格で５台まで

更に、初めて導入で且つ、東京賃貸住宅フェアでイナフケア
ブースにご来場頂いて、アンケートにお答え頂いた方には

特別価格で１０台まで

ご提供いたします。

尚、キャンペーン対象個数以上の期間中限定価格
は、
　　２１．０００円（税込・送料込）
とさせていただきます。


取付工事キャンペーン対象個数に限り

■10.000円(消費税込）

で致します。

対象外の取付価格は、１２６００円（消費税込）。


なお、楽々ロックについて詳しくは下記URLを参照ください。
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm


既にご導入のオーナー様も、キャンペーンの対象となります。

尚、今回のキャンペーンのお申し込み期日は、
メール・ファックス等を含めまして
　平成２１年８月４日〜１０日
　tokyo@ec-p.co.jp
FAX 03-3612-4915
とさせて頂き、また、キャンペーン価格販売台数は
前回が期間満了を待たずに完売したことを踏まえ
　合計　１５０台まで
とさせていただきますので、予めご了承下さい。

【本件お問い合わせ先】
　株式会社　イナフケア
　http://www.ec-p.co.jp/
　東京都墨田区八広２丁目５２番８号
　TEL　０３−５６３０−３９３９
　FAX　０３−３６１２−４９１５
　折元　洋巳　（おりもと　ひろみ）
　山根　一愛　（やまね　かずよし）
　tokyo@ec-p.co.jp


ブロガー対象宣伝協力特別キャンペーン
■で囲まれた部分をコピーしてブログに転載してください。
ぜひキャンペーンの宣伝にご協力ください。

なお、■で囲まれた部分については、内容の変更は一切禁止。

ブロガーの方が、ご自分のブログにこのキャンペーン案内文を
掲載頂いた場合、特別価格で１台のみ。フェアに来場されない
ブロガーの方でも宣伝文掲載のみで特別価格で購入できます。
（ブース来訪の分とは別にカウントします。）

尚、７月１日〜１６日までの間に掲載して頂いた分で
１台。
更に、７月１７日〜８月３日までの間に掲載して頂いた分で１台。
２回掲載いただきますと、合計２台が特別価格での販売枠とさせて
いただきます。

（いずれも、掲載いただいた事のメール等の受信が、平成２１年
７月１日〜１６日及び、７月１７日〜８月３日限定となります。）
メール送信先　tokyo@ec-p.co.jp

メールには、
１、氏名
２、ハンドルネーム（ある場合）
３、掲載したブログURL
を明記ください。

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お宝不動産公式セミナー第二十四回
が、７月２５日に開催されます。

借地権大活用不動産投資！まるごと伝授セミナーということで、借地権での投資を中心に行っている不動産会社社長の芳賀 成人さんが、実体験を元にノウハウを話してくれるそうです。

借地権だと、金融機関の選択肢が減ったり、融資額がどうしても担保不足で、自己資金を入れるか、共同担保を出すかなどを要求されたりという点もありますが、同等地域では、比較的高い利回りを実現できるメリットもあります。

あとは、運良く安く底地を買い入れて所有権にできるとかもありえます。
いいところ、悪いところなども含めいろいろと教えてもらえると思いますので借地でもいいと思う方なら聞いてみるといいかと思います。

自己資金なし、フルローンでという方には合わないかと思います。

詳しくは下記を参照ください。
お宝不動産公式セミナー第二十四回

うちの物件でも導入している電子錠「楽々ロック」を販売しているイナフケアさんより、特別キャンペーンのお知らせがあります。

まだまだ、賃貸住宅への電子錠の導入は少ないので、物件の差別化に導入されてはいかがでしょうか？

特に、複数の不動産屋に募集をお願いしている場合に、鍵を内見のたびに管理会社に取りに行ったり、キーボックスを用意してそのなかに鍵を入れておくなどの手間が不要です。
また、リフォーム、ハウスクリーニングなどの業者にも鍵を渡す必要がないので非常に便利です。
おすすめの商品です。


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賃貸住宅フェア２００９in名古屋出展
「楽々ロック」特別キャンペーン！

弊社　株式会社　イナフケアが賃貸住宅フェアに出展いたします。
http://www.ec-p.co.jp/

出展にあたり、ぜひ弊社ブースへ大勢のお客様の来訪をしていただ
きたく、来訪していただいた皆様へ特別キャンペーンを行います。

キャンペーン対象商品
電子錠『楽々ロック(MI-03)』の詳細はこちら↓
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm

電子錠『楽々ロック(MI-03)』を次の条件で、

■特別価格【１９，０００円（税込・送料込）】

での販売をいたします。


名古屋吹上ホールで行う「賃貸住宅フェア」
（平成２１年６月１７・１８日）
http://www.zenchin.com/chintai-fair09nagoya/index.html


のイナフケアブースにお越し頂き、アンケート用紙にお名
前等を記入して頂き、発注していただいた方は

特別価格で３台まで

更に、今回初めて「楽々ロック」を導入していただく方に
は、トライアルキャンペーンとして、メールやファックス
で発注頂いた場合

特別価格で５台まで

更に、初めて導入で且つ、名古屋賃貸住宅フェアで当社ブースに
ご来場頂いて、アンケートにお答え頂いた方には

特別価格で１０台まで

ご提供いたします。

尚、キャンペーン対象個数以上の期間中限定価格
は、
　　２１．０００円（税込・送料込）
とさせていただきます。


取付工事キャンペーン対象個数に限り

■10.000円(消費税込）

で致します。

なお、楽々ロックについて詳しくは下記URLを参照ください。
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm


既にご導入のオーナー様も、キャンペーンの対象となります。

尚、今回のキャンペーンのお申し込み期日は、
メール・ファックス等を含めまして
　平成２１年６月１７日〜２０日
とさせて頂き、また、キャンペーン価格販売台数は
　合計　１００台まで
とさせていただきますので、予めご了承下さい。

【本件お問い合わせ先】
　株式会社　イナフケア
　http://www.ec-p.co.jp/
　東京都墨田区八広２丁目５２番８号
　TEL　０３−５６３０−３９３９
　FAX　０３−３６１２−４９１５
　折元　洋巳　（おりもと　ひろみ）
　山根　一愛　（やまね　かずよし）
　tokyo@ec-p.co.jp


ブロガー対象宣伝協力特別キャンペーン
■で囲まれた部分をコピーしてブログに転載してください。
ぜひキャンペーンの宣伝にご協力ください。

なお、■で囲まれた部分については、内容の変更は一切禁止。

ブロガーの方が、ご自分のブログにこのキャンペーン案内文を
掲載頂き、案内文掲載していただいたブログURLをお知らせ頂い
た方に特別価格で１台のみ。（ブース来訪の分とは別に１台）
（メール等の受信が、平成２１年６月１０日〜２０日限定）

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お宝不動産公式セミナー第二十三回
が、５月２３日に開催されます。

今回は、融資の話題と税金の話題です。
どちらも非常に不動産投資には重要な話ですね。

融資の話では、元銀行員による銀行員の目線の話が聞けます。
税理士の先生の話では、セミナーの中だけでの話しもありそうです。
時間のある方は、ぜひ参加してみてください。

昨年放送された沸騰都市の４都市のその後が先日放送されました。
どの都市も金融危機で大きく影響を受けていました。
比較的バングラディッシュのダッカが影響が少なそうでしたが、縫製工場の受注量は減っていましたね。

ドバイの不動産は４割値下がりしたということですが、７億だった物件が４億円でも売れないというような状況ということでした。
ただ、売り出し時は１億円だったようですから、相当前から保有していればまだ含み益もありそうですが。

７０物件を保有していたイラン人の投資家は、塩漬けしているということでした。今後、ドバイの不動産はどうなるのかな？さらにどんどん下がるのかそれとも反発するのか。

日本も、今後どのくらいまで下げるのかどこで反転の兆しが出てくるのか・・・

昨年放送されたNHKスペシャルの沸騰都市ドバイ。
昨年は、みなかったのですが、先日の再放送を見ました。
行ってきたので、でてきたところもあのあたりだとわかり、ブルジュドバイも放送当時よりも建設が進んだ後を見たので前後がわかりました。

本日２９日２１時より沸騰都市のその後を放送します。
ドバイの昨年の放送当時と現在の違いがわかるかと思います。
楽しみです。

３月１４日に飯田橋にてHOME'S不動産投資フェアが開催されます。

HOME'S不動産投資フェア
http://toushi.homes.co.jp/HOME%27S%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%83%95%E3%82%A7%E3%82%A2/

参加には、事前申し込みが必要です。
無料です。

時間のある方は参加してみてください。

原田ミカオ先生の新刊、ゼロからはじめる「木造建築」入門でお勉強をしました。




サブロク板について。

３尺×６尺の板で、木造建築では基準になる寸法らしい。

１尺が３０３ｍｍなので、サブロク板は、９０９ｍｍ×１８１８ｍｍ。
販売されている板は、切りよく９１０ｍｍ×１８２０ｍｍのものが多いようです。

サブロク板１枚で、約１帖。
６尺で１間（けん）、３尺で半間（はんげん）。
ふすまなどのサイズもサブロク板とほぼ一緒。ただし、最近は、日本人の背の高さが高くなったので、扉などは、高さが６尺よりも高い物も多い。
和室のふすまなどは、基本は、高さが６尺弱、レール部分に入り込む部分があるので若干高さは６尺より低くなっているようです。

サブロク板、２枚で１坪。
風呂のサイズも、基本は、サブロク板２枚分、つまり１坪。
１８００×１８００の外寸のところに内法で１６００×１６００でユニットバスを作る。だから、よくユニットバスのサイズで１６１６というのをよく聞く。（おもにファミリータイプのサイズ）
賃貸などでは、専有面積を小さくするために１２００×１６００の１２１６というサイズがポピュラーです。
もっと狭い１０１４などもあります。

リフォーム業者さんとの話でもよく出てくるサブロク板とかサブロクとかいう言葉ですが、これまであやふやできちっと認識していませんでした。
今回のミカオ先生の書籍で、認識がはっきりできました。

おすすめ書籍ですので、みなさんもぜひ購入してみてください。
建築知識をわかりやすく説明してくれています。

ダウ平均が、７０００ドルを割り込んできました。
いま日本時間午前２時すぎですが、２２０ドル以上値下がりしています。
６８００ドル台です。

今日の日経平均も大幅下落が予想されますね。
AIGとかシティとかGMとかに対する追加支援が、今後も膨らむと米国債をどんどん刷ることになってきます。
しかしながら、これまで米国債を買い支えてきた日本や中国もこれ以上いくらでも買い支えることはできませんし、買い手が居なければ、ドルの暴落へと繋がるかもしれないようです。

ドルが大暴落すると、世界中がおかしくなります。
日本への影響がどんなものになるか想像もできませんが、とても怖いですね。

吉川先生の著書が、電子書籍として復刻されました。


復刻！！『そして私は金持ちサラリーマンになった』です。こちらの書籍は、吉川先生が、どのような経緯で普通のサラリーマンから大家になったのか、またこれからはじめるという方がどうしたらいいのかなどを説明している本です。

一般的な、不動産投資の本とちょっと違うのが、吉川先生が株で元金を作って不動産投資へ移行したということもあり、得意の低位株でのお金の増やし方などにも触れている点です。

ほとんどの投資家は、株か不動産だけをやっていたり、両方やっていてもうまくいっているのはどちらかだけという方が多いです。
その点、吉川先生は特別だなあと思います。

書かれた時期が古いですが、いまの不況時と似ているので、これからはじめる方にはいい本だと思います。
購入してみてください。

原田ミカオ先生の新刊
ゼロからはじめる「木造建築」入門が発売されました。

こちらの本は、下記のブログを元に、再構成されて書籍化されたそうです。

建築士楽天的勉強塾　女子大准教授奮戦中
http://plaza.rakuten.co.jp/haraguti/

中を見てみると、木造建築で使われるいろいろな言葉について、イラストがついているので素人でもわかりやすく、説明されています。
よくある、専門書的なとっつきにくい印象はありません。
大家さんでも、リフォーム業者さんと話をするときに専門用語が、わからないということは多いと思いますが、ある程度は業者さんが話す専門用語がわかるようになると思います。






また、以前に出されたもので、RCの建築についての本もあります。

ゼロからはじめる「RC造建築」入門


両方ともお勧めです。

いままでは、GM、クライスラーは、破綻させずにソフトランディングさせる形のニュースが多かったですが、ついに、チャプター１１を前提に破綻処理を考えるという報道が出始めました。

また、CDSの大元のような役割を果たしているAIGはつぶしたらとんでもないことが起きるということで、つぶさずにきたのですが、赤字がとんでもない金額になり、こちらも果たして、政府がどうこうできるのか不安です。いま出てきている赤字が終わりではなく、この先、追加でまた赤字が出てきて援助がいくらあっても足りない状況になると思います。

シティ、バンカメも同じく、援助がなければ、破綻しかないというか、市場は、国有化をせざるを得ないというような判断をしている株価水準ですし・・・

日本では、SFCGが破綻しました。金利が高かったり、貸しはがしがひどかったりで悪い部分もありますが、それでもSFCGに融資をしてもらって助かっていた中小企業も多いことは確かです。
次は、オリックスあたりが危険なのかな？

http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8591.T

PBRが０．１３倍とひどい状況。
まあほかのその他金融の各社もひどい会社が多いですけど。

オリックスは、かんぽ問題でも企業イメージが落ちていますし、不動産融資もかなり積極的にしていましたので、いまの不動産の下落で相当な損失があるかもしれませんね。

オリックスが万が一つぶれたら、オリックスから借りている不動産業者も相当あるでしょうから、連鎖倒産も増えそうです。
そうすると、さらに不動産価格が下がるという悪循環になりますね。
オリックスの不動産融資残高がどのくらいあるのか。その前に、すでにつぶれたSFCGの不動産融資残高も気になります。
暗いニュースばかりですね。

MAGねっとからIR情報がでております。

MAGねっとホームページhttp://www.hd.tzone.co.jp/

親会社の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ
http://www.hd.tzone.co.jp/news08/ir003_090224_001.pdf

親会社の異動に関するお知らせ
http://www.hd.tzone.co.jp/news08/ir003_090224_002.pdf



SFCGの大島会長ら、大島一族で、SFCGに見切りをつけて、MAGねっとなどに資産を移して自分たちは、生き残ろうとしているように感じますね。
さすが、一代でSFCGを築いただけありますね。
SFCGの株主、債権者には気の毒ではありますが、多くのMAGねっとで保証業務を受けている大家さんにとっては、どんな形であれ、MAGねっとが生き残って保証をし続けてもらえるようにしてほしいものです。

２０１０年から、省エネ基準１００％以上達成しているエアコンでなければ製造できなくなるらしいです。

http://www.eccj.or.jp/labeling/01_02.html

２０１０年度目標と書いてあるラベルで１００％以上でない製品が、製造できなくなるものです。

現在、量販店で販売されているエアコンで、賃貸業でよく使われている６帖用エアコンで、標準取り付け工事費込みで５〜６万円前後で販売されていることが多い製品などは、８０％くらいで２０１０年度からは販売されなくなります。

１００％を達成している製品は、すでに販売されているものにもあるのですが、一つ上のクラスで、安くても標準取り付け工事費込みで７万円くらいから販売されている製品になります。

つまり、２０１０年の４月以降くらいからは、エアコンが壊れたら、７万円以上の出費を覚悟しなくてはいけません。
現在購入できる省エネ基準を１００％達成していない低価格品と比べれば２万円前後高くなるということです。

古い物件をお持ちで、１５〜２０年くらいエアコンの交換をしていないという場合は、今年中に入居している部屋についても先回りで交換した方が、コスト面でいいかもしれません。
ただし、まとまればそれなりの金額ですから、割り切って壊れたら交換というのでもいいと思います。
資金的に余裕がある方には、今年中に交換するといいでしょう。
入居者にエアコン交換を提案して、いくらか入居者が負担してくれるなら新品に交換しますよという提案をするとさらにいいかもしれません。
壊れたら大家全額負担、壊れる前に希望者を募って、１万円とか負担をしてもらって先回りで交換すれば、
入居者負担額＋値上がり分
がコストダウンできます。

昨年、うちの法人では賃貸保証のMAGねっとと代理店契約をした。
しかしながら、契約時の営業マンとの話のなかで危険性を感じたので（そのほかにも別の情報源で怪しい感じもあった）代理店契約をしたが、実際に自社で保証を依頼したことはありませんでした。

また、SFCGの貸しはがしの報道などもあり、ほかの大家さんとかにもMAGねっとを使うのは危険かもしれないと話をしたことがありました。

昨日、MAGねっとより、代理店になっているためだと思いますが、こちらのブログで書かれているのと同じ書類をいただきました。

http://kanri.no-blog.jp/blog/2009/02/post_f3d4.html

この書類が届いた日に、旧親会社のSFCGが破綻。
タイミングよすぎですね。
というか、計画的に送付したのか？

よくわかりませんが、MAGねっとは、SFCGグループから独立するようなので、今回のTOBが無事終了すれば、当面、倒産の可能性はなくなるかもしれません。
賃貸保証の会社で、一番あぶないのがMAGねっとだと思っていましたが、どうなるでしょうか？
ただ、株式市場の反応を見る限り、まだ株価は下がるかもしれません。

毎度の、ヨドバシエアコン特価の情報です。


なんでヨドバシで特価がでるかなどは下記を参照ください。
http://realblog.seesaa.net/article/85593385.html

購入したい方は、ヨドバシカメラ新宿西口本店エアコン売り場　水谷さんか山本さん宛に「マサの紹介で」と問い合わせください。


まもなく、毎年のことですが、エアコンメーカーの６帖用昨年モデルの商品が、販売終了になります。
３月はじめ以降は、いつ販売終了されるか、メーカー在庫などとの関係で不明とのこと。
３月の退去などでエアコンが必要な方は、早めに購入するといいです。

特価の販売価格は、ブログでは書けませんが、（実際に購入したかたも書き込みはご遠慮ください）標準工事費込みで結構安いはずです。

ヨドバシで、昨年モデル販売終了になってしまいましたら、ヤマダ電機などほかの量販店にいけば在庫があって安く購入できる可能性がありますので、ほかの量販店を当たってみてください。
仕入れの仕組み上、ヨドバシは自社在庫をあまり持たず、メーカー在庫を販売する（トヨタのカンバン方式に近い）のですが、ヤマダ電機などは、大量に購入して自社やメーカーなどの倉庫に在庫保管して、ヨドバシが昨年モデルを販売終了後も、しばらくは、昨年モデルをチラシ特価で販売することが多いです。（よくある、土日などで１日５台限定など）

NSX松田さんのお宝セミナー
が開催されます。

NSX松田さんの購入やリフォームのノウハウがいろいろと聞けそうです。
戸建てで４０万円で行ったリフォームがどんな内容で４０万円なのかなど非常に興味がありますね。

それと、もう一人島岡さんという方の話もあるようです。
リノベーションを得意とされている会社の方のようですが、
８１平米　３LDK　７５０万円、５２平米　２LDK　３５０万円
という金額ですので、賃貸で回収するというのは、ちょっと厳しいですね。
ファミリー向け、区分を購入して、キャピタルゲイン狙いというような場合でないと難しいかな？

４部構成だそうです。
ぜひお時間のある方は、参加されてください。

日本の不動産価格を外貨建てで見た場合のシミュレーションです。

この例では、日本円で５０００万円の不動産が、物件価格が２割下落して、家賃が１割下落したと仮定した場合に、外貨３種類、米ドル、ユーロ、豪ドルで比較してみました。

日本の不動産価格が２割下がったという仮定でみた場合でも、円高効果が大きいので、なんと今回の例では、すべて外貨建ての価格は値上がりしています。

これを見て感じるのは、たとえば

・自国での不動産投資で損失が出ているので、日本に投資した物件を利食いして、利益で、自国内のローンの繰り上げ返済に充てよう

・まだまだ自国通貨がより弱くなるだろうから、日本の不動産の自国通貨ベースの値上がりが続くだろうから、追加で購入しよう

というような外人の考えがあるかもしれません。
みなさんで、パラメータを修正して考えてみてください。

日本不動産価格外貨換算表.xls

いろいろなニュースや先日参加した最新米国事情のセミナーなどで、海外の不動産価格の変動が大きいことがわかってきている。
また、ここ最近は、日本円に対する海外通貨の下落も激しい。

日本円からみた海外不動産価格の変動は、あまり感覚としてないが、それをエクセルで簡単に見れるようにしてみました。

エクセルシートで、シートごとに、米ドル、ユーロ、豪ドルでの価格変化がわかるように作って見ました。
シートの水色の部分のパラメータだけ変化させるとほかの値は自動入力されます。

利回りが３行あるのですが、これは、価格を１カ所入れると３種類の利回りの物件の家賃収入や新しく物件価格が下がったり、家賃が下がった後の変化率を見れるようにしてあります。

海外でも日本のように、同じ売買価格でも、立地やその他理由で利回りに幅があると仮定してのことですが、海外事情はあまりわかりませんので不要かもしれませんが。

表の見方ですが、イメージとして

表の上部　各種設定パラメーター

表の中段　２００８年前半などの旧価格

表の下段　２００９年の新価格

という感じ。

米ドルのシートで説明すると、２００８年に８０万ドルで販売されていた物件が、２００９年に価格が４割下落して、家賃も２割下がったという前提。その間に為替は１ドル　１２０円から９０円に変わったというものです。

１行目で利回り１０％であった物件が、家賃が当初８万ドル（年間）だったが、家賃が１割下落して７万２０００ドルに変化したという想定。物件価格と家賃の下落で、昨年１０％だった利回りは、１５％に変化している。
日本円で考えると、昨年９６００万円だった物件が、いまでは４３２０万円まで下落したということです。日本円換算で、５５％も値下がりしたことになります。

この表をみて考えることは、たとえば

・昨年、日本人投資家が円ベースのローンで物件を購入していたら、相当な損失を抱えているだろう

・いま購入すれば、たった４３２０万円で購入できるなら利回りも１５％だし、日本の不動産を買うよりも将来の円安時に大きなキャピタルゲインが期待できるから買いだ

などが考えられます。


海外不動産価格日本円換算表.xls