２７日 茂原の物件に問い合わせがあった

今日は、いくつもの不動産屋に入居募集のお願いなどの電話をしたりしました。３月末までにある程度、空室を埋めたいところです。


そうしたら、夕方に先月、決済してリフォーム中の物件ですが、先日入居者募集の営業に行ってきた業者さんから電話がありました。
その業者さん直接の問い合わせではなく、別の業者さんへ情報を流していてくれたようで、離れた地域からの問い合わせだったようです。
初の具体的なお話なので、ぜひ決まってほしいものです。

勝ち組グループの構築

大家業は、非常に競争の少ない業種だと思います。
あくまでも、ほかの業種との比較という意味ですが・・・

その大きな理由は、ほとんどの大家さんが、募集は不動産屋任せで主導権は大家さんにはなく、不動産屋であるということ。
サラリーマン大家さんの一部やブロガーの大家さんなんかはいろいろ工夫をしている方も多いですが、一般的になにもしていない大家さんの方が絶対的に多いです。

そんな業界なので、勉強する大家さん同士がいろいろと情報を共有したり、よい業者さんを共有？していくことで、ほかの多くの大家さんよりちょっとの努力で十分優位にたてます。

前からやっていることですが、いろいろなセミナーや勉強会などで出会った皆さんには、私が使ってみてよかった業者さんやほかの人から教えてもらったよい業者さんを他の人に紹介したりしています。

業者さんにはお客さんを紹介する形になり、大家さんグループでお客さん候補がたくさんいるということで、グループにはふつうのお客さんよりいい条件で取引してとお願いしています。

ふつうの業者さんは、リフォームなどのときに不動産屋さんなどが間に入っているので、必ずではないですが、マージンを乗せているなどということがあります。
そのため、本来大家さんが直接購入できれば安く手に入るものが高くなってしまっていることがよくあります。

そこで、大家さんがグループで業者さんと直接やりとりすると
・マージンを抜かれないのでその分安くできる
・紹介のため、トラブル（施工ミスなど）に万が一なってもほかの大家さんからの仕事が減るリスクがあるので、誠実な対応が期待できる
・グループでの紹介があるということで通常価格よりも安い価格などを提示してもらえやすい

などのメリットがあります。

実例で言えば、
・ヨドバシカメラさんでのエアコンの大家さんグループ価格
・電子錠の大家さんグループ価格
・光ファイバー導入で大家さんグループ価格
・塗装業者さんの大家さんグループ価格
などがあります。
マージンなどがない営業先があるのは、業者さんにも非常に大きいメリットですね。

大家さんだけがメリットを受けるのではなく、商品を提供してくれる業者さんにも営業いらずで仕事が入ってくることはメリットになります。
大家さんグループといい業者さんたちの両者がWin-Winの関係を築くことで勝ち組グループになることができます。
今後も、いろいろな業者さんとのつながりを作って仲間の大家さんと一緒に勝ち組大家さんになりたいと思っています。

２２日 新築打ち合わせなど

午前中に、来週決済物件の保険の質権設定書類に捺印するため保険代理店へ伺った。

そのあと、新築の現場を見て工事の進行状況をみたあと、事務所で決済などの打ち合わせ。
そのあと、次の新築物件について打ち合わせ。

そのあと、募集を依頼している不動産屋５社へ訪問して募集を再度お願いしてきました。

２１日 １５棟目の金消契約

来週決済予定の１５棟目の金消契約に行ってきました。
そのあと、火災保険の見積もりなどもしました。

２０日 HBハウスの勉強会、青山の会参加

HBハウスの勉強会に参加して、そのあと青山の会に参加してきました。

青山の会は、今回は、ベトナムの不動産投資の話でした。
聞いた感想としては、登記制度がない、物件の所有権が本当の所有権でないなどの場合もあり、かなりリスクがあるということ。
土地や建物の所有者じゃない人が土地や建物を売りに来たりということがあるようです。
かなりよく調べないと言葉の問題などもありだまされる可能性もあるようです。
ちまたで、ベトナムの不動産を買ったという方もよくいるそうですが、所有権がデベロッパーが持っていて家賃が入ってくるだけで、デベロッパーがつぶれたときにはどうなるかわからないということもあるようです。
かなりのハイリスク、ハイリターンのように感じました。
よくわかっている日本の不動産への投資の方がリターンは低いかもしれませんが、安全だと感じました。

１９日 埼玉物件見回り、川越資産形成倶楽部参加

埼玉の物件にチラシの配布や不動産屋に顔を出しに行ったりして、そのあと、川越資産形成倶楽部に参加してきました。

川越資産形成倶楽部は、ターゲットが地主が多いと思われるため家賃収入を得ることが主目的のサラリーマン大家向けセミナーとは視点が違うことが多いですね。
今回も、建設することにより相続税が安くなることあるいは、複数の土地を所有している方がどの土地にアパートなどを建設して行けばより有利かなどという視点の話などでした。

１８日 新築見学会

うちの新築現場で大家さん勉強会に過去に参加いただいた方や一部の知り合いの方に声をかけて見ていただきました。
いろいろと勉強してきたノウハウを詰め込んだものなので、参考にしていただき、みなさんの大家業に応用していただければと思いました。
参加いただいたみなさん、ありがとうございました。

3/4新百合ヶ丘近辺の大家さんオフ会

３月４日にばたやんさん主催で下記の大家さんオフ会が新百合ヶ丘で行われます。
新百合ヶ丘近辺の大家さんでお時間のある方は、参加してみてはどうでしょうか。


以下、mixiコミュニティのイベント情報を転載します。

企画者 ばたやん
開催日時 2007年03月04日(（日）１４：００〜)
開催場所 神奈川県 (川崎市『新百合ヶ丘』)
関連コミュニティ 大家さんのための情報源
詳細 開催場所：麻生市民館
http://www.city.kawasaki.jp/88/88asaosi/home/map.html
交通の便：小田急線『新百合ヶ丘』
開催日時：３／４（日）１４時〜１７時（予定）
集合場所：第４会議室
予約名称：『資産運用セミナー』で予約してあります
定員　　：１２名
連絡先　： お申し込みいただき次第お知らせします
申込方法： 申し込みフォーム　（ｏｒここに書き込み）
https://ssl.formman.com/form/pc/dMr6Nn9OyVXH1PXG/
参加費　：５００円（当日おねがいします）
その他
●情報交換を目的にしたいので相互情報交換お願いします。
●勧誘行為や商品販売行為は禁止です。

宅配ボックスを設置したら協力金をもらいましょう！

主にマンション物件をお持ちの方が対象になりますが、物件のグレードUPのために宅配ボックスを設置する場合に、わずかですが、郵政公社より協力金をいただけます。

宅配ボックス協力謝礼金.pdf

上記の説明にあるように、３階以上の建物で宅配ボックスを設置すると１ボックスあたり２０００円の協力金をいただけます。
わずかな金額ですが、もらえないよりもらったほうがいいです。

うちの物件にも設置したので、下記の用紙を使って申請するつもりです。

配達ボックス設置協力金用紙.pdf

３日 ジャパン建材の展示会に参加

ジャパン建材の展示会に参加してきました。

６日 ミラクルスリーセミナー参加

ミラクルスリーコーポレーションのセミナーに参加してきました。

８日 FPステーションのセミナーに参加してきました

御茶ノ水で開催されたFPステーションのセミナーに参加してきました。

相続時清算課税制度で一部制度が改正されたそうです。

これまで、住宅の贈与で６５歳以上の親から２０歳以上の子供へということでしたが、６５歳以上の制限が外れたそうです。
それから、中小企業の社長が自社株の持ち株を事業継承者へ贈与する場合にも相続時清算課税制度が利用可能になり、金額も３０００万円までOKになったそうです。

リフォーム資金の調達術 生命保険の活用

このセミナー資料を見たところ、いわゆる経営者保険を活用しての計画的なリフォーム費用の捻出法です。
以前から同様の話は知っていました。

この話は、前提条件として
・法人化している家主
しか利用できない仕組みです。
これは、法人が逓増定期保険などを掛けると個人と違って掛け金に制限無く費用を控除できるからです。
（個人では、確定申告で定額までしか控除できません）
保険の仕組みとして、解約を前提とした節税のための商品といっていいでしょう。
これを活用することで、解約予定時期とリフォームや退職金の支払い時期と一致させて節税しながら将来必要となる費用を計画的にためるという仕組みです。
あとは、注意しないといけないのが、あくまでこの保険を掛けている期間中ずっと黒字を続けなければ効果が減ってしまう可能性があるということです。

リロケーションジャパンセミナー資料を読んで

リロケーションジャパンのセミナー資料を読んでみて、
・JTが２００８年３月までに全国に保有している社宅や借り上げ住宅を全廃する
今後は、入居者のいなくなった社宅から順番に売却する方針
・企業は、社宅を廃止して家賃補助の方向へと考えている企業が多い

ということらしい。
JTに限らず、社宅などを売却して資産を保有するリスクを回避して、本業に専念する企業は多くなるだろう。
今後も、大手企業の売却によって土地が出てくると思われる。
こういう物件をうまく入手できるといいなあと思った。
また、家賃補助が増えるということは、家賃補助のある企業の社員は、
・相場よりもちょっと高くても、設備などがよい物件を選ぶ可能性がある
ということだろう。そういった層を狙った物件を作るのもいい戦略かなと思った。

リロパッケージ（商品説明）
リロケーションジャパンとJCBが提携、賃貸入居時の一時負担を軽減する「リロパッケージ」を開始。

・イニシャル費用を軽減することで、住み替えの促進
・入居者のイニシャル費用をゼロにして、家主・管理会社にはリロケーションジャパンがイニシャル費用を立替払い
・敷金０・礼金０・仲介料０でも敷金２・礼金２・仲介料１でも取り扱い可能
・お手持ちのJCBカードで家賃支払い

という特徴の商品だそうです。
不動産会社がリロネット加盟店契約をする必要があるようです。
家主が契約できるのかは不明です。
「お手持ちのJCBカードで」というところは魅力的です。
新規にクレジットカードを発行しなくてもいいということは、入居者にとってハードルが下がります。
うちでもサイバーエステートカードを利用していますが、クレジットカードの発行を嫌がる入居者が結構います。
また、滞納保証・立ち退き訴訟費用も出るということです。連帯保証人なしも選択可能ですが、保証料がすこし上がります。

賃貸住宅フェアのサブリースセミナー「相場の３割増しで客付け可能な丸秘サブリーステクニック」

関西で展開している明来という会社のセミナーを聞きました。

そのセミナーでは、なぜいまサブリースで業績が伸びているかその理由などを話していました。
はじめは、３割り増しでなんて貸せるわけがないと思っていましたので、ちょっと聞いたらほかのセミナー会場かブースを見に行こうかと思っていました。
しかし、聞いてみるとなるほどそういうわけかと仕組みがしっかりしているので最後のほうまで聞いてしまいました。

この会社のサブリースの仕組みは、普通の会社と違っています。
なにが違うかというと普通の会社は、
サブリース料−設備の維持費用（大家持ち）＝大家の手取り
ですが、明来という会社は
サブリース料＝大家の手取り
となり、設備の維持費用はサブリース会社の明来持ちとなっています。

明来の運営の仕組み

・退去立会いなし（入居者は退去時にポストにかぎを入れて退去完了）
・リフォームは、明来が契約している業者が部屋の大きさで決まった費用でやる。リフォームの見積もりやリフォーム箇所のチェックなどの時間や事務の手間などをなくしている。
例　１Kなら６万円、２DKなら１０万円など。綺麗に使っていて実際は、３万円しかかからなくても６万円、とても汚くしていて実際は１０万円かかっても６万円というような感じ。
リフォーム業者としては、見積もりをしたが相見積もりのため仕事にならないとかリフォームの内容の打ち合わせなど無駄な時間がかからない。そして、確実にある程度の仕事があるというメリットがある。
・ゴミの収集業者とも地域のすべての物件のゴミ処分で月額いくらという固定料金でやってもらう。ゴミが多くても少なくても（ゴミ収集業者にとって）毎月確実に収入を得られる仕組み。
これも明来は、ゴミの見積もりなどの作業は不要なため管理に費用がかからない。
・業者間で相互チェックさせる。一般的には、リフォームの確認とかゴミ処分の確認を管理会社の社員が行うが、明来は依頼している複数の業者に相互にチェックさせる。
たとえば、リフォーム業者にゴミ処分のチェックをさせて、ゴミ処分業者にリフォームのチェックをさせるなど。
・リフォーム費用も大量購入などでコストダウン。エアコンだけでも年間３０００台とかを購入しているとのこと。
定価で２０万円くらいするエアコンを２万円台とかで入手しているとのこと。
・リフォーム内容の相談を大家にいちいちしない。普通の業者は、リフォーム費用は大家負担なので、リフォームの見積書を作って大家に確認してもらう。
高かったらもっと安くならないかなどいろいろやり取りが必要で時間がかかる。
明来がリフォーム代を持つことや大量購入などでリフォーム費用が抑えられるので、エアコンの故障の報告があったら、かなり安く手に入れているので修理などせずすぐに新品に交換してしまう。
これはエアコンに限らずほかのことも同じように積極的に設備を更新していく。
・オーナーへの報告書をいろいろな依頼している業者に作成させる。
リフォームの報告書なども普通は、サブリース業者が作るが、明来ではリフォーム業者などに作成させる。
これで、管理部門の人件費を抑制する。（プロジェクターでみた報告書はきちんとしていた）
・大量購入や設備の更新を明来側でするため流通経費や交渉時間などを大幅にカット

入居関連の仕組み
・会員になると敷金礼金０
・退去時に敷金清算やリフォーム費用の請求（東京ルールでの入居者負担）は一切なし（入居者にとってリスクなしのため入居しやすい）
・明来の会員になると入居時や６年間住むたびに冷蔵庫や洗濯機、デジカメなどの商品をプレゼント
・会員カードの提示で地域のいろいろなお店で割引などを受けられる
・礼金を１万円入れると家賃が５００円安くなる仕組み。例　１０万円払うと家賃が５０００円安くなる。
・明来の物件は、仲介するためには不動産屋が毎月１０万円払う仕組み。経費がかかるが広告料が２ヶ月分となる。（仲介会社にとっては魅力的）
毎月１０万円を払うので、毎月数件は仲介しないと元がとれないため、会員になった仲介会社は頑張って客付けをしてくれる。
上記の各項目のような入居しやすい仕組みがあるため、月に１０万円を払ってでも仲介会社は明来の物件を仲介したい。

上記のような仕組みがあるため、通常の家賃相場よりも３割高い家賃設定でも入居が決まる。

明来が儲かる仕組み
金額はあくまで例で個別で異なります。

通常のサブリース
１０００万円（家賃収入）
３０万円（管理手数料）　　　　固定費
２００〜３００万円（維持経費）　変動費
７７０〜６７０万円（手取り収入）　変動収入


明来のサブリース
１０００万円（家賃収入）
３０万円（管理手数料）　　　　固定経費
８０万円（固定経費）　　　　　固定経費
８９０万円（確定手取り収入）　固定収入

このままでは、明来は儲からないが
・家賃設定をいままでより値上げして募集する（上記のいろいろな仕組みを利用）
・儲かった分は、成功報酬で明来の利益とする
ということで、上記の１０００万円の家賃収入が上ぶれするのでその分からリフォームの設備代などを捻出して利益を上げる仕組み。

こういった仕組みを行うので、パーフェクト保証という仕組みを利用する場合は、建物が残っている限りずっと保証を続けるという。（本当にできるのか？と疑問に思うが・・・）
１０年間一切保証賃料を下げないという保証もする。

とにかく話を聞く限りはすごい会社だと思いました。
現在は、関西でしか展開していないそうだが、関東に来たらうちの物件も管理させてもいいかなと思うような会社でした。

イエスオンリーワンのリーシングシステム

札幌の不動産業者のイエスオンリーワンの新しいリーシング（客付け）システムの説明です。
資料によると札幌駅前のビックカメラ店内にオンリーワンレンタルショップというお店を出していて、PC２０台を利用して入居希望者に自分で物件を選んでもらう仕組みのようです。

特徴として
・オンリーワンレンタル・・・敷金・礼金・仲介手数料無料・保証人不要
・バリューPLUS・・・礼金・仲介手数料無料・前家賃フリーレント（前家賃が最大で１．５ヶ月フリーレント）
※プラスアルファの費用はかかる場合がある（水周り消毒料・保険料・シリンダー交換費など）

ということです。
上記の条件を満たした物件しかないということで、入居希望者にはメリットがありますね。
そして、物件情報も
・外観写真、内装写真、パノラマ動画、図面、現地地図の合計１６枚がついていてネット上で物件のイメージはだいたいわかる状況になっていて、写真との違いの確認のために現地をみるというくらいに情報を載せている
とのこと。
空室の場合は、鍵を開けてもらって内見予約して勝手に見に行く？仕組みのようです。

保証人不要の仕組みは、カード会社の審査を通った人だけOKということで、カードでポイントがたまる仕組みを利用できるとのこと。
（サイバーエステートカードと同様か）

集客について
・家賃１ヶ月プラスアルファで部屋が借りれるという表現を統一して、各種媒体で集客をしているとのことです。

なかなかよくできたシステムですね。
各不動産屋にも同様の条件で探すことは可能ですが、オンリーワンレンタルショップを利用すれば、掲載されている全物件が同じ条件なのですから、初期費用が少ないユーザーを集めやすいですね。
札幌に物件をお持ちの方は、こちらに物件登録してもらえるようにするといいかもしれません。
（ただ、個人オーナーの物件は原則登録できないようです。管理会社経由での登録になるようです。）

中古物件サブリース受託ノウハウ

いまさらですが、昨年末の賃貸住宅フェアでのセミナーの感想などを数回にわたり掲載します。


アミコムのセミナー。
一般的にサブリース会社は、比較的新しい物件でなければサブリースを引き受けなかった。
そして、新築のサブリース引き受けは競合が多いためなかなか難しい。
そこで、アミコムは中古案件を引き受けるようにした。
（同業他社との競合が少ない）
地元の仲介業者も決められない既存の空室がサブリースの対象

なぜなら仕入れやすいから。ただ問題は成約後の運用が難しい。

こういう物件を引き受けるメリット。

１、他社に管理物件を取られにくい
２、古いほど大規模修繕工事が期待できる（工事も競合になりにくい）
３、出口としての建て替え、売却に携わることができる（利益が取れる）
４、管理物件の運営能力が高まる（差別化）

仕入れは、１棟丸ごとではなく、現在空いている部屋だけでいい。
その後の、退去があった部屋を追加して借り上げる。


契約方法

１、募集猶予期間（フリーレント）を長めに取る
２、借り上げの前提条件を付ける
リフォームやエアコン、駐車場、照明器具など成約させやすいための最小限必要なものは条件にする
３、場合により家賃の前払い（数ヶ月から１年分）をする。
信用補完の効果や前提条件のリフォームなどの費用捻出のため
４、毎年の賃料改定を明言する
５、借り上げのバリエーションを多く持つ
相手のニーズに合わせて柔軟に対応することで長期契約につながる。

運用
１、立地難
・駐車場付きで借り上げる
・隣接物件から移転を促進
２、築古
・内装工事をする
・エアコン設置
・照明設置やフローリングへ変更
３、面積難
・工事で拡張
・家具付きにして目先を変える

集客
・都心業者へ営業
・地元業者と良好な関係を保つ
・募集図面に工夫
・広告料やフリーレントを多くする
・都心業者に代わり内見（案内）をする
・業者に代わって契約をする（手間を減らしてあげる）

仲介業者にとって楽な、入居者にとって借りやすい物件をめざす（いい大家を目指す）

資料の前半では、中古物件サブリースでどうやって利益を出すかという仕組み部分があり、大規模修繕や売買などで利益を得る仕組みがあることを知った。
後半の運用や募集の戦略は、うちで行っていることと同じような内容だった。
サブリースも基本は大家業であり、うちも中古物件を取得して自分で管理運営しているので同じような立場だなあと感じました。

９日 新築現場見回りと不動産屋めぐり、既存物件掃除

現在建築中の現場を状況確認に行ってきました。
なかなかいい感じになってきました。
職人の方に何箇所かの細かい施工について質問されて希望を回答しました。

その後、不動産屋をめぐって募集を依頼したり、募集依頼書を渡してきました。
そのあと、夕食をロイヤルホストで食べてから、昨年６月に完成した物件に行って、空室の掃除をしてきました。
掃除機を持って掃除して回ってきました。
夜、はじめてみたので共用灯がいくつか切れていました。
今回は脚立がなかったので、次回脚立を持って行って電球の交換をしてこようと思います。

１０日 IBSSとyamさん現場見学会

IBSSの勉強会に参加しましたが、途中で抜けて、yamさんの新築現場見学会に行ってきました。

先日、工事途中で見させていただきましたが、内装も完成した状況でした。
遮音性がよいのもルネス工法の特徴ですが、その実験も見せてもらいました。
確かに、上の階で歩いてもかなり静かでした。

ルネス工法は価格が高いという先入観がありましたが、yamさんの物件を施工した会社は、施工経験により職人がルネスの工事になれたことや本部との共同仕入れなどでコストダウンをはかって、既存のRCと比べてもあまり価格差がなく施工できるようになってきているそうです。
RCでの新築を考えている方は、ルネス工法も考えてはいかがでｓひょうか？

１１日 イーカネットオープニングオフ会に参加しました

イーカネットのオープニングオフ会に参加してきました。

六本木ヒルズの４９階での開催で、窓からの景色もよかったです。

セミナーは、リンロンさん、タニアさん、FXCatさんのセミナーでした。
不動産系のリンロンさんとタニアさんの話は聞いていてもちろんわかるのですが、FXCatさんの話は、わからない用語も結構ありました。株でもそうですが、チャート関係の勉強はしていないので、チャート関係の話がついていけなかったですね。

まあ、逆の立場で、不動産の話でさっぱりわからないという株やFXオンリーの方もいたのでしょうね。

今回は５０人近くの方が参加されていたので、全員の方とはお話できませんでした。
不動産をやっている方で、はじめてお会いする方もいたので新たな出会いがありよかったです。
今後またみなさんと情報交換していきたいと思いました。

１２日 千葉から水戸へ

朝から千葉の茂原市へ物件のリフォーム打ち合わせに行った。
朝食は、マックでマックグリドルのセットを食べました。

現地で、リフォーム業者の方と待ち合わせしていて、さらに知り合いの大家さんも見学にいらっしゃいました。
内部のリフォームでの細かい打ち合わせと外壁塗装の打ち合わせを行いました。

今回のリフォームで、素人の入居者が見たら見違えるように綺麗になる予定です。
かなりの設備を新品にしました。

打ち合わせの後、吉野家で牛丼を食べてからカインズホームへ先日注文しておいた１２８００円のカラーTVインターホン１８台が届いてたので受け取ってきました。

そのあと、不動産屋４社を回って入居者募集を依頼してきました。
早く入居が決まってくれるといいのですが・・・

そのあと、アパートから車で１時間くらい離れたところの大家さんの新築物件を見学させてもらいました。
すばらしい物件でした。

そのあと、明日は水戸でリフォームの打ち合わせなので、水戸のホテルを予約していたのでホテルへ向かいました。
今日は、運転していてとんでもなく眠くて、３回ほど適当なところで休憩して１０分前後仮眠したりしました。
さすがに長距離の移動は疲れます。

夕食は、水戸のロイヤルホストでねぎ塩サーロインステーキ御膳を食べました。

水戸の宿泊したホテルは
スーパーホテル
というところです。
１泊４９８０円+駐車場代５００円です。
安いですね。
さらに、温泉まであります。
あとで入って寝ようと思います。

ミラクルスリー工法、団地再生現地見学会

以前、大家さん勉強会で話を伺いましたミラクルスリーコーポレーション様の団地再生第1号モデルの現地見学会があるそうです。
この案件は、よくある公団団地タイプの建物をミラクル工法で増床して、エレベーターを設置して再生するという案件です。
滋賀県近辺の方は、参加されてはいかがでしょうか？


ミラクルスリーコーポレーション　イベント情報
http://www.miracle3.co.jp/event/index.html

見学会申し込みFAX用紙
http://www.miracle3.co.jp/event/report/070129/nagahama_fax.pdf


民間団地再生第1号モデル　
「長浜ミラクルステアーズ」現地見学会開催　
現地：滋賀県長浜市八幡東町85-1
日程：2月17日（土）、21日（水）、24日（土）、27日（火）
　　　 3月2日（金）、5日（月）、8日（木）
アクセス：JR新大阪駅よりマイクロバスにて現地まで送迎いたします。
　　　　　　 （午前10時より出発）
参加費：無料（お昼のお弁当付き）

＜主な内容＞
滋賀県長浜市にて現在施工中の「長浜ミラクルステアーズ」がまもなく鉄骨上棟いたします。これを受け、鉄骨建方完了時より竣工までの間、現地見学会の開催が決定しました。同マンションのような再生の必要な団地は、全国に293万戸あると言われており、老朽化した団地をストック＆リノベーションして再生していく民間団地再生モデルとして当社としても注力しております。同じようなお悩みを抱える賃貸物件オーナー様、新規事業にご興味のある施工業者様、公営団地の再生を必要としている行政の方々など、多数のご参加をお待ちしております。
※長浜ミラクルステアーズ施工の様子はミラクルニュースでもご覧いただけます。

お申し込み：別紙よりFAXにてお申し込み下さい。　　　別紙

お問い合わせは…株式会社ミラクルスリーコーポレーション　大阪本社
　　　　　　　　　　　 TEL [phone] 担当：石田



ミラクルステアーズ関連情報
http://www.miracle3.co.jp/news/news061016/index.html

石垣もミニバブル

市が移住者へ注意　石垣市土地利用
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070201-00000016-ryu-oki

上記記事によると石垣島がミニバブル状態のようですね。
知りませんでした。
こちらは収益不動産というよりも、退職金での移住者相手のようです。
これから数年は、余生を送るための別荘地のようなところを購入して数年で売却というのが収益を取れるかもしれません。
伊豆や熱海や軽井沢などもいいでしょうね。
すでに上がりはじめているとは思いますが、数年は上がり続けるでしょうね。なんせ、需要は確実に増えると思われて、供給は場所が限られていますから値上がりせざるを得ないでしょう。
でもどこまで上がるか、どのくらいあがるかはまったくわかりませんが・・・

住宅用火災警報器の設置義務化対応

住宅用火災警報器の設置義務化
http://www.fire-city.kurume.fukuoka.jp/fire/mimiyori/img/jyuukahou.htm

http://www.pref.hokkaido.lg.jp/sm/bsb/jukeiki.htm


みなさん、もうご存知の方も多いと思いますが、火災警報器が設置義務化になります。
既存住宅については、地町村により違いますが平成２０年６月から平成２３年５月３１日までに設置をしなければいけません。

うちの保有物件では、築３０年近い物件で火災警報器が押入れにまで設置されているような物件もありますが、大部分はついていないと思います。
先日、消防署に電話して、どんな火災警報器をつければいいか聞いてみた所、既存住宅については

・NSマーク
・ULマーク

という２種類のマークのどちらかがついているものであれば何でもOKとのことでした。
ホームセンターで、販売している商品を確認したところ、どちらかのマークがついておりました。
そして、一番安いものは１２８０円で販売していました。（同じものが家電量販店で１２５０円で販売されていました。）
この商品は、数年で電池切れになるので、入居者にそのつど電池交換をしてもらう必要があります。
それに対して、８０００円前後で販売している商品のなかには、リチウム電池を内臓して１０年間電池交換不要という商品もありました。
どちらを選んだほうがいいのかわかりませんが、安いものも１０年間で本体が寿命になるようです。
ですので少なくても１０年に一度は、ものを交換する必要があります。

それから、この警報機は、業者につけてもらわなくてはいけないというものではないそうです。入居者がいる部屋については、ホームセンターなどでものを購入して入居者に渡して自分で取り付けしてもらえばいいと思います。

あるいは、面倒な方は、管理会社などに物と取り付け代を支払って取り付けてもらうのもいいでしょう。

うちは、これから入れ替えのたびにリフォームのついでに警報機を取り付けて行って、義務間際でまだついていない分については、入居者に配布して取り付けてもらおうかと思っています。

アパホテル２棟の筋交い 震度５で損傷可能性のニュースを見て考えた

アパホテル２棟の筋交い　震度５で損傷可能性
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070201-00000015-mai-soci

上記のニュースによるとアパの２棟も耐震偽装が完全に明らかになったと思う。
姉歯のときもだが、果たして施主はどれだけ責任があるのだろうか？
アパが、わざと耐震強度を減らしてでも安くしてくれといったのだろうか？
たぶんだが、設計士側が勝手に仕事を楽にする？ためとかで手抜きをしたのではないだろうか？
もしそうだとすれば、それによって追加工事が必要だったり、建て替えせざるを得ない施主はかわいそうだ。
アパはまだ体力があるからよいが、姉歯の件で、建物が利用できなくなったビジネスホテルオーナーとかで再建する費用を出せていないところもあるだろう。
そこは本当にかわいそうだ。

それと、矛盾を感じるのが、旧耐震の建物とか木造住宅とかで、いまの基準では今回問題になっているよりももっと弱い建物とかが実際にはたくさんあると思われる。

当時の基準を満たしていれば、いまの基準より弱くてもそのまま使っていてOKで、今回の問題に絡んで見つかったものについては、厳しくチェックして建て替えや補強工事をさせるというのはどうなんでしょう？

特に、古い建物で、壁が傾いていてとなりの建物に今にもくっついてしまうようなのも時々見かけます。
ああいう建物をそのままにしていて新しいものにだけけちをつける。
矛盾を感じてしまいます。

だからと言って、全棟検査とかを強制されてしまっても古い建物所有者は困ってしまいますよね。
もう退職して年金暮らしをしている方で自宅を建て替えるか補強工事しろと言われても払えないという人も多いでしょうし、自宅のローンだけで精一杯というような人やローン返済ぎりぎりでやっているアパマンオーナーも危ないとわかっていたとしても工事費用なんか出せないでしょうしね。

古い建物を全部チェックして使用禁止とかしたら、３万円程度とかの部屋に住んでいる人は、大勢が追い出されて代わりの安全が確認されているアパートを探したらとてもいまの家賃では入居できないとか。
ちゃんとチェックしたら、既存住宅のどのくらいが、耐震強度不足を指摘されるのでしょうか？
この割合が、大きすぎるから行政とかも古い住宅についてはあまりいろいろ言えないのでしょうね。