2007年02月13日
３日 ジャパン建材の展示会に参加
ジャパン建材の展示会に参加してきました。
８日 FPステーションのセミナーに参加してきました
リフォーム資金の調達術 生命保険の活用
このセミナー資料を見たところ、いわゆる経営者保険を活用しての計画的なリフォーム費用の捻出法です。
以前から同様の話は知っていました。
この話は、前提条件として
・法人化している家主
しか利用できない仕組みです。
これは、法人が逓増定期保険などを掛けると個人と違って掛け金に制限無く費用を控除できるからです。
（個人では、確定申告で定額までしか控除できません）
保険の仕組みとして、解約を前提とした節税のための商品といっていいでしょう。
これを活用することで、解約予定時期とリフォームや退職金の支払い時期と一致させて節税しながら将来必要となる費用を計画的にためるという仕組みです。
あとは、注意しないといけないのが、あくまでこの保険を掛けている期間中ずっと黒字を続けなければ効果が減ってしまう可能性があるということです。
以前から同様の話は知っていました。
この話は、前提条件として
・法人化している家主
しか利用できない仕組みです。
これは、法人が逓増定期保険などを掛けると個人と違って掛け金に制限無く費用を控除できるからです。
（個人では、確定申告で定額までしか控除できません）
保険の仕組みとして、解約を前提とした節税のための商品といっていいでしょう。
これを活用することで、解約予定時期とリフォームや退職金の支払い時期と一致させて節税しながら将来必要となる費用を計画的にためるという仕組みです。
あとは、注意しないといけないのが、あくまでこの保険を掛けている期間中ずっと黒字を続けなければ効果が減ってしまう可能性があるということです。
リロケーションジャパンセミナー資料を読んで
リロケーションジャパンのセミナー資料を読んでみて、
・JTが２００８年３月までに全国に保有している社宅や借り上げ住宅を全廃する
今後は、入居者のいなくなった社宅から順番に売却する方針
・企業は、社宅を廃止して家賃補助の方向へと考えている企業が多い
ということらしい。
JTに限らず、社宅などを売却して資産を保有するリスクを回避して、本業に専念する企業は多くなるだろう。
今後も、大手企業の売却によって土地が出てくると思われる。
こういう物件をうまく入手できるといいなあと思った。
また、家賃補助が増えるということは、家賃補助のある企業の社員は、
・相場よりもちょっと高くても、設備などがよい物件を選ぶ可能性がある
ということだろう。そういった層を狙った物件を作るのもいい戦略かなと思った。
リロパッケージ（商品説明）
リロケーションジャパンとJCBが提携、賃貸入居時の一時負担を軽減する「リロパッケージ」を開始。
・イニシャル費用を軽減することで、住み替えの促進
・入居者のイニシャル費用をゼロにして、家主・管理会社にはリロケーションジャパンがイニシャル費用を立替払い
・敷金０・礼金０・仲介料０でも敷金２・礼金２・仲介料１でも取り扱い可能
・お手持ちのJCBカードで家賃支払い
という特徴の商品だそうです。
不動産会社がリロネット加盟店契約をする必要があるようです。
家主が契約できるのかは不明です。
「お手持ちのJCBカードで」というところは魅力的です。
新規にクレジットカードを発行しなくてもいいということは、入居者にとってハードルが下がります。
うちでもサイバーエステートカードを利用していますが、クレジットカードの発行を嫌がる入居者が結構います。
また、滞納保証・立ち退き訴訟費用も出るということです。連帯保証人なしも選択可能ですが、保証料がすこし上がります。
・JTが２００８年３月までに全国に保有している社宅や借り上げ住宅を全廃する
今後は、入居者のいなくなった社宅から順番に売却する方針
・企業は、社宅を廃止して家賃補助の方向へと考えている企業が多い
ということらしい。
JTに限らず、社宅などを売却して資産を保有するリスクを回避して、本業に専念する企業は多くなるだろう。
今後も、大手企業の売却によって土地が出てくると思われる。
こういう物件をうまく入手できるといいなあと思った。
また、家賃補助が増えるということは、家賃補助のある企業の社員は、
・相場よりもちょっと高くても、設備などがよい物件を選ぶ可能性がある
ということだろう。そういった層を狙った物件を作るのもいい戦略かなと思った。
リロパッケージ（商品説明）
リロケーションジャパンとJCBが提携、賃貸入居時の一時負担を軽減する「リロパッケージ」を開始。
・イニシャル費用を軽減することで、住み替えの促進
・入居者のイニシャル費用をゼロにして、家主・管理会社にはリロケーションジャパンがイニシャル費用を立替払い
・敷金０・礼金０・仲介料０でも敷金２・礼金２・仲介料１でも取り扱い可能
・お手持ちのJCBカードで家賃支払い
という特徴の商品だそうです。
不動産会社がリロネット加盟店契約をする必要があるようです。
家主が契約できるのかは不明です。
「お手持ちのJCBカードで」というところは魅力的です。
新規にクレジットカードを発行しなくてもいいということは、入居者にとってハードルが下がります。
うちでもサイバーエステートカードを利用していますが、クレジットカードの発行を嫌がる入居者が結構います。
また、滞納保証・立ち退き訴訟費用も出るということです。連帯保証人なしも選択可能ですが、保証料がすこし上がります。
賃貸住宅フェアのサブリースセミナー「相場の３割増しで客付け可能な丸秘サブリーステクニック」
関西で展開している明来という会社のセミナーを聞きました。
そのセミナーでは、なぜいまサブリースで業績が伸びているかその理由などを話していました。
はじめは、３割り増しでなんて貸せるわけがないと思っていましたので、ちょっと聞いたらほかのセミナー会場かブースを見に行こうかと思っていました。
しかし、聞いてみるとなるほどそういうわけかと仕組みがしっかりしているので最後のほうまで聞いてしまいました。
この会社のサブリースの仕組みは、普通の会社と違っています。
なにが違うかというと普通の会社は、
サブリース料−設備の維持費用（大家持ち）＝大家の手取り
ですが、明来という会社は
サブリース料＝大家の手取り
となり、設備の維持費用はサブリース会社の明来持ちとなっています。
明来の運営の仕組み
・退去立会いなし（入居者は退去時にポストにかぎを入れて退去完了）
・リフォームは、明来が契約している業者が部屋の大きさで決まった費用でやる。リフォームの見積もりやリフォーム箇所のチェックなどの時間や事務の手間などをなくしている。
例 １Kなら６万円、２DKなら１０万円など。綺麗に使っていて実際は、３万円しかかからなくても６万円、とても汚くしていて実際は１０万円かかっても６万円というような感じ。
リフォーム業者としては、見積もりをしたが相見積もりのため仕事にならないとかリフォームの内容の打ち合わせなど無駄な時間がかからない。そして、確実にある程度の仕事があるというメリットがある。
・ゴミの収集業者とも地域のすべての物件のゴミ処分で月額いくらという固定料金でやってもらう。ゴミが多くても少なくても（ゴミ収集業者にとって）毎月確実に収入を得られる仕組み。
これも明来は、ゴミの見積もりなどの作業は不要なため管理に費用がかからない。
・業者間で相互チェックさせる。一般的には、リフォームの確認とかゴミ処分の確認を管理会社の社員が行うが、明来は依頼している複数の業者に相互にチェックさせる。
たとえば、リフォーム業者にゴミ処分のチェックをさせて、ゴミ処分業者にリフォームのチェックをさせるなど。
・リフォーム費用も大量購入などでコストダウン。エアコンだけでも年間３０００台とかを購入しているとのこと。
定価で２０万円くらいするエアコンを２万円台とかで入手しているとのこと。
・リフォーム内容の相談を大家にいちいちしない。普通の業者は、リフォーム費用は大家負担なので、リフォームの見積書を作って大家に確認してもらう。
高かったらもっと安くならないかなどいろいろやり取りが必要で時間がかかる。
明来がリフォーム代を持つことや大量購入などでリフォーム費用が抑えられるので、エアコンの故障の報告があったら、かなり安く手に入れているので修理などせずすぐに新品に交換してしまう。
これはエアコンに限らずほかのことも同じように積極的に設備を更新していく。
・オーナーへの報告書をいろいろな依頼している業者に作成させる。
リフォームの報告書なども普通は、サブリース業者が作るが、明来ではリフォーム業者などに作成させる。
これで、管理部門の人件費を抑制する。（プロジェクターでみた報告書はきちんとしていた）
・大量購入や設備の更新を明来側でするため流通経費や交渉時間などを大幅にカット
入居関連の仕組み
・会員になると敷金礼金０
・退去時に敷金清算やリフォーム費用の請求（東京ルールでの入居者負担）は一切なし（入居者にとってリスクなしのため入居しやすい）
・明来の会員になると入居時や６年間住むたびに冷蔵庫や洗濯機、デジカメなどの商品をプレゼント
・会員カードの提示で地域のいろいろなお店で割引などを受けられる
・礼金を１万円入れると家賃が５００円安くなる仕組み。例 １０万円払うと家賃が５０００円安くなる。
・明来の物件は、仲介するためには不動産屋が毎月１０万円払う仕組み。経費がかかるが広告料が２ヶ月分となる。（仲介会社にとっては魅力的）
毎月１０万円を払うので、毎月数件は仲介しないと元がとれないため、会員になった仲介会社は頑張って客付けをしてくれる。
上記の各項目のような入居しやすい仕組みがあるため、月に１０万円を払ってでも仲介会社は明来の物件を仲介したい。
上記のような仕組みがあるため、通常の家賃相場よりも３割高い家賃設定でも入居が決まる。
明来が儲かる仕組み
金額はあくまで例で個別で異なります。
通常のサブリース
１０００万円（家賃収入）
３０万円（管理手数料） 固定費
２００〜３００万円（維持経費） 変動費
７７０〜６７０万円（手取り収入） 変動収入
明来のサブリース
１０００万円（家賃収入）
３０万円（管理手数料） 固定経費
８０万円（固定経費） 固定経費
８９０万円（確定手取り収入） 固定収入
このままでは、明来は儲からないが
・家賃設定をいままでより値上げして募集する（上記のいろいろな仕組みを利用）
・儲かった分は、成功報酬で明来の利益とする
ということで、上記の１０００万円の家賃収入が上ぶれするのでその分からリフォームの設備代などを捻出して利益を上げる仕組み。
こういった仕組みを行うので、パーフェクト保証という仕組みを利用する場合は、建物が残っている限りずっと保証を続けるという。（本当にできるのか？と疑問に思うが・・・）
１０年間一切保証賃料を下げないという保証もする。
とにかく話を聞く限りはすごい会社だと思いました。
現在は、関西でしか展開していないそうだが、関東に来たらうちの物件も管理させてもいいかなと思うような会社でした。
そのセミナーでは、なぜいまサブリースで業績が伸びているかその理由などを話していました。
はじめは、３割り増しでなんて貸せるわけがないと思っていましたので、ちょっと聞いたらほかのセミナー会場かブースを見に行こうかと思っていました。
しかし、聞いてみるとなるほどそういうわけかと仕組みがしっかりしているので最後のほうまで聞いてしまいました。
この会社のサブリースの仕組みは、普通の会社と違っています。
なにが違うかというと普通の会社は、
サブリース料−設備の維持費用（大家持ち）＝大家の手取り
ですが、明来という会社は
サブリース料＝大家の手取り
となり、設備の維持費用はサブリース会社の明来持ちとなっています。
明来の運営の仕組み
・退去立会いなし（入居者は退去時にポストにかぎを入れて退去完了）
・リフォームは、明来が契約している業者が部屋の大きさで決まった費用でやる。リフォームの見積もりやリフォーム箇所のチェックなどの時間や事務の手間などをなくしている。
例 １Kなら６万円、２DKなら１０万円など。綺麗に使っていて実際は、３万円しかかからなくても６万円、とても汚くしていて実際は１０万円かかっても６万円というような感じ。
リフォーム業者としては、見積もりをしたが相見積もりのため仕事にならないとかリフォームの内容の打ち合わせなど無駄な時間がかからない。そして、確実にある程度の仕事があるというメリットがある。
・ゴミの収集業者とも地域のすべての物件のゴミ処分で月額いくらという固定料金でやってもらう。ゴミが多くても少なくても（ゴミ収集業者にとって）毎月確実に収入を得られる仕組み。
これも明来は、ゴミの見積もりなどの作業は不要なため管理に費用がかからない。
・業者間で相互チェックさせる。一般的には、リフォームの確認とかゴミ処分の確認を管理会社の社員が行うが、明来は依頼している複数の業者に相互にチェックさせる。
たとえば、リフォーム業者にゴミ処分のチェックをさせて、ゴミ処分業者にリフォームのチェックをさせるなど。
・リフォーム費用も大量購入などでコストダウン。エアコンだけでも年間３０００台とかを購入しているとのこと。
定価で２０万円くらいするエアコンを２万円台とかで入手しているとのこと。
・リフォーム内容の相談を大家にいちいちしない。普通の業者は、リフォーム費用は大家負担なので、リフォームの見積書を作って大家に確認してもらう。
高かったらもっと安くならないかなどいろいろやり取りが必要で時間がかかる。
明来がリフォーム代を持つことや大量購入などでリフォーム費用が抑えられるので、エアコンの故障の報告があったら、かなり安く手に入れているので修理などせずすぐに新品に交換してしまう。
これはエアコンに限らずほかのことも同じように積極的に設備を更新していく。
・オーナーへの報告書をいろいろな依頼している業者に作成させる。
リフォームの報告書なども普通は、サブリース業者が作るが、明来ではリフォーム業者などに作成させる。
これで、管理部門の人件費を抑制する。（プロジェクターでみた報告書はきちんとしていた）
・大量購入や設備の更新を明来側でするため流通経費や交渉時間などを大幅にカット
入居関連の仕組み
・会員になると敷金礼金０
・退去時に敷金清算やリフォーム費用の請求（東京ルールでの入居者負担）は一切なし（入居者にとってリスクなしのため入居しやすい）
・明来の会員になると入居時や６年間住むたびに冷蔵庫や洗濯機、デジカメなどの商品をプレゼント
・会員カードの提示で地域のいろいろなお店で割引などを受けられる
・礼金を１万円入れると家賃が５００円安くなる仕組み。例 １０万円払うと家賃が５０００円安くなる。
・明来の物件は、仲介するためには不動産屋が毎月１０万円払う仕組み。経費がかかるが広告料が２ヶ月分となる。（仲介会社にとっては魅力的）
毎月１０万円を払うので、毎月数件は仲介しないと元がとれないため、会員になった仲介会社は頑張って客付けをしてくれる。
上記の各項目のような入居しやすい仕組みがあるため、月に１０万円を払ってでも仲介会社は明来の物件を仲介したい。
上記のような仕組みがあるため、通常の家賃相場よりも３割高い家賃設定でも入居が決まる。
明来が儲かる仕組み
金額はあくまで例で個別で異なります。
通常のサブリース
１０００万円（家賃収入）
３０万円（管理手数料） 固定費
２００〜３００万円（維持経費） 変動費
７７０〜６７０万円（手取り収入） 変動収入
明来のサブリース
１０００万円（家賃収入）
３０万円（管理手数料） 固定経費
８０万円（固定経費） 固定経費
８９０万円（確定手取り収入） 固定収入
このままでは、明来は儲からないが
・家賃設定をいままでより値上げして募集する（上記のいろいろな仕組みを利用）
・儲かった分は、成功報酬で明来の利益とする
ということで、上記の１０００万円の家賃収入が上ぶれするのでその分からリフォームの設備代などを捻出して利益を上げる仕組み。
こういった仕組みを行うので、パーフェクト保証という仕組みを利用する場合は、建物が残っている限りずっと保証を続けるという。（本当にできるのか？と疑問に思うが・・・）
１０年間一切保証賃料を下げないという保証もする。
とにかく話を聞く限りはすごい会社だと思いました。
現在は、関西でしか展開していないそうだが、関東に来たらうちの物件も管理させてもいいかなと思うような会社でした。
イエスオンリーワンのリーシングシステム
札幌の不動産業者のイエスオンリーワンの新しいリーシング（客付け）システムの説明です。
資料によると札幌駅前のビックカメラ店内にオンリーワンレンタルショップというお店を出していて、PC２０台を利用して入居希望者に自分で物件を選んでもらう仕組みのようです。
特徴として
・オンリーワンレンタル・・・敷金・礼金・仲介手数料無料・保証人不要
・バリューPLUS・・・礼金・仲介手数料無料・前家賃フリーレント（前家賃が最大で１．５ヶ月フリーレント）
※プラスアルファの費用はかかる場合がある（水周り消毒料・保険料・シリンダー交換費など）
ということです。
上記の条件を満たした物件しかないということで、入居希望者にはメリットがありますね。
そして、物件情報も
・外観写真、内装写真、パノラマ動画、図面、現地地図の合計１６枚がついていてネット上で物件のイメージはだいたいわかる状況になっていて、写真との違いの確認のために現地をみるというくらいに情報を載せている
とのこと。
空室の場合は、鍵を開けてもらって内見予約して勝手に見に行く？仕組みのようです。
保証人不要の仕組みは、カード会社の審査を通った人だけOKということで、カードでポイントがたまる仕組みを利用できるとのこと。
（サイバーエステートカードと同様か）
集客について
・家賃１ヶ月プラスアルファで部屋が借りれるという表現を統一して、各種媒体で集客をしているとのことです。
なかなかよくできたシステムですね。
各不動産屋にも同様の条件で探すことは可能ですが、オンリーワンレンタルショップを利用すれば、掲載されている全物件が同じ条件なのですから、初期費用が少ないユーザーを集めやすいですね。
札幌に物件をお持ちの方は、こちらに物件登録してもらえるようにするといいかもしれません。
（ただ、個人オーナーの物件は原則登録できないようです。管理会社経由での登録になるようです。）
資料によると札幌駅前のビックカメラ店内にオンリーワンレンタルショップというお店を出していて、PC２０台を利用して入居希望者に自分で物件を選んでもらう仕組みのようです。
特徴として
・オンリーワンレンタル・・・敷金・礼金・仲介手数料無料・保証人不要
・バリューPLUS・・・礼金・仲介手数料無料・前家賃フリーレント（前家賃が最大で１．５ヶ月フリーレント）
※プラスアルファの費用はかかる場合がある（水周り消毒料・保険料・シリンダー交換費など）
ということです。
上記の条件を満たした物件しかないということで、入居希望者にはメリットがありますね。
そして、物件情報も
・外観写真、内装写真、パノラマ動画、図面、現地地図の合計１６枚がついていてネット上で物件のイメージはだいたいわかる状況になっていて、写真との違いの確認のために現地をみるというくらいに情報を載せている
とのこと。
空室の場合は、鍵を開けてもらって内見予約して勝手に見に行く？仕組みのようです。
保証人不要の仕組みは、カード会社の審査を通った人だけOKということで、カードでポイントがたまる仕組みを利用できるとのこと。
（サイバーエステートカードと同様か）
集客について
・家賃１ヶ月プラスアルファで部屋が借りれるという表現を統一して、各種媒体で集客をしているとのことです。
なかなかよくできたシステムですね。
各不動産屋にも同様の条件で探すことは可能ですが、オンリーワンレンタルショップを利用すれば、掲載されている全物件が同じ条件なのですから、初期費用が少ないユーザーを集めやすいですね。
札幌に物件をお持ちの方は、こちらに物件登録してもらえるようにするといいかもしれません。
（ただ、個人オーナーの物件は原則登録できないようです。管理会社経由での登録になるようです。）
中古物件サブリース受託ノウハウ
いまさらですが、昨年末の賃貸住宅フェアでのセミナーの感想などを数回にわたり掲載します。
アミコムのセミナー。
一般的にサブリース会社は、比較的新しい物件でなければサブリースを引き受けなかった。
そして、新築のサブリース引き受けは競合が多いためなかなか難しい。
そこで、アミコムは中古案件を引き受けるようにした。
（同業他社との競合が少ない）
地元の仲介業者も決められない既存の空室がサブリースの対象
なぜなら仕入れやすいから。ただ問題は成約後の運用が難しい。
こういう物件を引き受けるメリット。
１、他社に管理物件を取られにくい
２、古いほど大規模修繕工事が期待できる（工事も競合になりにくい）
３、出口としての建て替え、売却に携わることができる（利益が取れる）
４、管理物件の運営能力が高まる（差別化）
仕入れは、１棟丸ごとではなく、現在空いている部屋だけでいい。
その後の、退去があった部屋を追加して借り上げる。
契約方法
１、募集猶予期間（フリーレント）を長めに取る
２、借り上げの前提条件を付ける
リフォームやエアコン、駐車場、照明器具など成約させやすいための最小限必要なものは条件にする
３、場合により家賃の前払い（数ヶ月から１年分）をする。
信用補完の効果や前提条件のリフォームなどの費用捻出のため
４、毎年の賃料改定を明言する
５、借り上げのバリエーションを多く持つ
相手のニーズに合わせて柔軟に対応することで長期契約につながる。
運用
１、立地難
・駐車場付きで借り上げる
・隣接物件から移転を促進
２、築古
・内装工事をする
・エアコン設置
・照明設置やフローリングへ変更
３、面積難
・工事で拡張
・家具付きにして目先を変える
集客
・都心業者へ営業
・地元業者と良好な関係を保つ
・募集図面に工夫
・広告料やフリーレントを多くする
・都心業者に代わり内見（案内）をする
・業者に代わって契約をする（手間を減らしてあげる）
仲介業者にとって楽な、入居者にとって借りやすい物件をめざす（いい大家を目指す）
資料の前半では、中古物件サブリースでどうやって利益を出すかという仕組み部分があり、大規模修繕や売買などで利益を得る仕組みがあることを知った。
後半の運用や募集の戦略は、うちで行っていることと同じような内容だった。
サブリースも基本は大家業であり、うちも中古物件を取得して自分で管理運営しているので同じような立場だなあと感じました。
アミコムのセミナー。
一般的にサブリース会社は、比較的新しい物件でなければサブリースを引き受けなかった。
そして、新築のサブリース引き受けは競合が多いためなかなか難しい。
そこで、アミコムは中古案件を引き受けるようにした。
（同業他社との競合が少ない）
地元の仲介業者も決められない既存の空室がサブリースの対象
なぜなら仕入れやすいから。ただ問題は成約後の運用が難しい。
こういう物件を引き受けるメリット。
１、他社に管理物件を取られにくい
２、古いほど大規模修繕工事が期待できる（工事も競合になりにくい）
３、出口としての建て替え、売却に携わることができる（利益が取れる）
４、管理物件の運営能力が高まる（差別化）
仕入れは、１棟丸ごとではなく、現在空いている部屋だけでいい。
その後の、退去があった部屋を追加して借り上げる。
契約方法
１、募集猶予期間（フリーレント）を長めに取る
２、借り上げの前提条件を付ける
リフォームやエアコン、駐車場、照明器具など成約させやすいための最小限必要なものは条件にする
３、場合により家賃の前払い（数ヶ月から１年分）をする。
信用補完の効果や前提条件のリフォームなどの費用捻出のため
４、毎年の賃料改定を明言する
５、借り上げのバリエーションを多く持つ
相手のニーズに合わせて柔軟に対応することで長期契約につながる。
運用
１、立地難
・駐車場付きで借り上げる
・隣接物件から移転を促進
２、築古
・内装工事をする
・エアコン設置
・照明設置やフローリングへ変更
３、面積難
・工事で拡張
・家具付きにして目先を変える
集客
・都心業者へ営業
・地元業者と良好な関係を保つ
・募集図面に工夫
・広告料やフリーレントを多くする
・都心業者に代わり内見（案内）をする
・業者に代わって契約をする（手間を減らしてあげる）
仲介業者にとって楽な、入居者にとって借りやすい物件をめざす（いい大家を目指す）
資料の前半では、中古物件サブリースでどうやって利益を出すかという仕組み部分があり、大規模修繕や売買などで利益を得る仕組みがあることを知った。
後半の運用や募集の戦略は、うちで行っていることと同じような内容だった。
サブリースも基本は大家業であり、うちも中古物件を取得して自分で管理運営しているので同じような立場だなあと感じました。
