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2007年11月28日

28日 不動産ソリューションフェア2日目

ブースから2つ紹介

1つめは、月額980円で、携帯でもアクセスできる物件管理ソフト。このサービスは、来年1月ごろから正式稼働予定だとか。
運営会社は、昌平不動産総合研究所です。

サービス名称は
EasyProperty@写真で修繕
ということです。
URLは
http://easyproperty.jp/
です。携帯からもPCからもアクセスOK。

管理会社の人にトラブルなどがあったときに現地で写真を撮って登録してもらったりできるとか。トラブル時は、写真があると便利ですからね。オーナーが1契約して管理会社になにかあったらその都度入力してもらうと修繕履歴などが携帯でいつでも見れるので便利そうです。
ただ、きちっとデータを入れるかどうかが問題ですが。


ブログでの掲載をOKもらっているので、おためしのIDを下記に掲載します。

興味ある方は適当にいじってみてください。

ID:aunvi
Pass:9543

ID:awgxl
Pass:4599

ID:apths
Pass:6404

ID:auhkn
Pass:7819


その次に、仙台の賃貸フェアでも出展がありましたが、不動産業者向けの土地建物評価サービスです。
タスという会社の商品です。

http://www.tas-japan.com/

ここの土地建物評価サービスは、たぶん三井住友銀行が行内で使用している簡易不動産鑑定のシステムと基本は同じだと思います。
物件概要書があれば、簡単に物件の積算評価がでます。
ためしに、先日の山梨の8500万円RCマンションの評価を出してみました。
細かい設定項目に間違いがあるかもしれないので、正確には少し上下するかもしれませんが、土地建物合わせて約2億1000万円とでました。
ただし、だからといってこの物件は簡単に融資が引っ張れるわけではないです。
現況利回りでいうと6%くらいですからね。空室のリフォーム代などかなり掛りますし、地域的に融資の対象外という金融機関も多いでしょうから。

セミナーは、沢さんのセミナーがありましたので、参加して終了後は沢さんと一緒にいくつかブースをみたり、セミナーを聞いたりしてちょっとお茶しながら話をさせていただきました。

posted by 三代目大家マサ at 22:38| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

27日 不動産ソリューションフェア1日目

ビックサイトの不動産ソリューションフェアに行きました。

ブースのなかから一つ紹介すると
株式会社建物鑑定

固定資産税の適正化とは?
http://www.tatemonokantei.ne.jp/tekisei.html#b

これは、ハート財産パートナーズの林社長の書籍の「固定資産税を安くする法」の専門の会社というところでしょうか?
固定資産税評価額が5億円以上ということでほとんどのアパマンオーナーには関係ない話ですね。
それ以下は、応相談とのこと。

報酬は、成功報酬のようですから対象となるような物件を持っている方なら相談してみるといいかもしれません。
ただ、固定資産税評価が下がると言うことは、売却時や融資で共同担保として差し入れる際などに銀行の評価額も下がるということですから必ずしもいいことばかりではないですよ。
相続の発生時などは低い方が有利ではありますけどね。


それから、セミナーの中から
「サブプライム問題が反響した米国および日本の不動産市場」というタイトルのセミナーについて。

講師は、ケミカル銀行で不動産ファイナンス業務をやっていたり、メリルリンチやローンスターファンドで不良債権ビジネスやハードアセット取得業務をやっていたひとでした。
・サブプライム問題ははじめは2、3ヶ月も長引くものだと思わなかったが、これはもっと長く続く問題
・米国全住宅ローンに占めるサブプライムローンは15%、さらにその中で延滞状態のものが15%。だから全体としては2%をちょっと超える程度の問題。ただ、これから金利が上がるローンが残っているので今後もっと悪くなる
・金融機関は、CDO(債務担保証券)に分散してAAAの格付けは金融機関本体が保有、AAAでないものなどをヘッジファンドなどが投資。だから金融機関はリスクを切り離しているつもりだった。
・ところが、ヘッジファンドへ融資をしていたので、ヘッジファンドが飛ぶと結局リスクヘッジしたつもりだったが、金融機関がやられることになる。
・米国の不動産のキャップレートは、2001年をピークにずっと下がってきた。ピークのとき、オフィス系は8%中盤、2007年は6%を割る水準。
・これから、キャップレートは上がっていくだろう
・当面、3、4年は円安にならないだろう
・日本のように10年も回復に時間が掛ることはない。3、4年くらいではないか。

とのことでした。

もうひとつのセミナー
「円滑な事業承継方法とやってはいけないテクニック」
というタイトルでエクスプレス・タックスの飯塚先生の講演がありました。

・事業承継税制の検討がされているが、不動産所有会社などは対象外になる可能性が高い。過度な期待をしないように。
・税金が少なくなる?とかで株を5%未満で分散する手法が流行ったときがある。あとから分散した株を集めたりするのは大変。やめたほうがいい。
・1%のデッドロック。遺産分割で法定相続割合などでたとえば1/3:2/3に株を分けると大変。34%:66%となる。
会社で重要なことを議決する際に2/3以上の賛成が必要ということがある。66%は2/3未満なので議決できない。わずか1%であるが66%と67%は全然違う。
・相続株売り渡し請求権条項は、ほんらい少数株主から株を買い付けることを想定しているが、大株主側が先に死んだら、少数株主から売り渡し請求されてしまう可能性ありなので注意。
・拒否権付き株式(黄金株)は、後継者の独断専行を防ぐなどでも使えるが、親子の争いになるとデッドロックの可能性もあり。


勉強になりました。
飯塚先生のところでは、顧問税理士がほかにいてもセカンドオピニオン的にとかでも相談を受けてくれるそうです。いままでのつきあいの税理士を切ってじゃないと相談ができないのかと心配しましたがそういうことはないそうです。
興味がある方は下記をごらんになってみてください。
http://expresstax.co.jp/
posted by 三代目大家マサ at 22:10| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月23日

★【RC造】利回18%【2LDK×20戸】H3年築★

健美家で高利回りRC物件がでました。

掲載情報のテキスト部分を転載します。

★【RC造】利回18%【2LDK×20戸】H3年築★
○ マイページに登録


価格
8,500万円 満室時
利回り 18.35 % 利回りについて
築年月 1991年3月 (築 16年) 満室時年収 1,560 万円
物件名 ★【RC造】利回18%【2LDK×20戸】H3年築★ 建物構造 鉄筋コンクリート造4階建 総戸数 20戸
交通 JR身延線 国母駅 徒歩15分 住所 山梨県甲府市大里町
土地面積 2,022.42m2 【611.78坪】 土地権利 所有権
間取り 2LDK×20戸 駐車場 30 台 建物面積 1,192.44m2【360.71坪】
建ペイ率
/容積率 ---- / ---- 接道状況
用途地域 防火/国土法 ---- / ----
取引態様 仲介 問い合わせ

会社概要 住倖
東京都知事 (1) 第86968号
〒202-0014
東京都西東京市富士町4-17-7
駅前竹内ビル2F-A
TEL : 042-451-9006
FAX : 042-467-9006




現況 賃貸中
引渡 相談
更新予定日
物件登録日 2008年 2月 23日
2007年 11月 23日
管理ID
営業時間 10:30〜20:00
定休日 毎週水曜日・第1、第3火曜日
備考 ★国母工業団地が近くにあります。


上記情報のリンク先は下記です。
http://www.kenbiya.com/realestate/10197671a


この物件をらしんばんで査定してみました。
らしんばんとは、下記のサイト作者の不動産査定プログラムです。
自主開発『不動産投資羅針盤』で                 ズバリ試算!!    (大家学課外授業)

oosato8500.PNG

土地は、詳細な住所がないので、路線価図で大里町をさらっと見てみて一番低かったと思われる平米21千円で計算。
これよりは高くなると思われます。

積算評価は建物がかなり高いので、取得すると空き担保余力がかなりでる可能性があります。
ただ、地域的に資産価値を評価してくれない金融機関もあると思われるので必ずしもプラスとは言えないかもしれません。

らしんばんでは、土地値は路線価から公示地価ベースに計算しなおしているので、路線価でいつも査定している人に取ってみると高めに評価がでるので注意してください。

らしんばんの土地評価の80%が路線価ベースの数字になります。

20世帯に対して、駐車場が30台分用意されているのでその点はいいですね。
家賃想定が6.5万円平均です。こんなものなんでしょうかね。
現況入居率がわかりませんが、リフォーム代を1部屋平均50万円〜100万円くらい掛ければ、この家賃想定に少しUPして満室は狙えるかな?
リフォーム代を1500万円と想定すると1億円で20部屋のマンションが取得できる計算です。
1部屋単価500万円。
RCですからまあまあですね。

よさそうな物件なので、一応母親にも見せてみましたが、これ以上買わないと言われてしまった。
まあ、自分も忙しすぎるので今年取得した物件がある程度埋まるまでは我慢しようかと思います。
でも欲しいなあ。先日の石川県の20%物件よりは確実にこちらの方が場所的にも車で行きやすいのでいいですね。
posted by 三代目大家マサ at 23:12| Comment(4) | TrackBack(0) | 物件見学、調査など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月21日

20日 不動産屋への営業電話

今年取得した2物件の入居者募集を依頼する電話営業を行った。
以前に訪問して募集チラシを配布してきたところに内見をしていただいたかどうか、インターネットにも情報を載せてくださいなどと話をした。

また、物件近隣の駅の賃貸物件の募集をネットに掲載している不動産屋に物件情報をFAXして、電話で募集依頼もした。
これでいくらかでも募集力が向上することを願っている。

18日 名古屋遠征3日目 大家塾物件見学会

名古屋遠征3日目(最終日です。)

9時すぎにホテルを出て、名古屋駅にまず向かいました。
名古屋駅で、前日購入したのぞみの指定席回数券で帰りの新幹線の予約をしました。21時台にしようかとも思いましたが、時間が余っても困りますし、20時台の新幹線を予約しました。

そして、JRで西岐阜駅に移動。
11時に待ち合わせだったのですが、早めについても駅の近くのお店を見たり時間つぶせばいいかと思ったのですが、駅の近くにほとんどお店がありません。
近くの交差点まで歩いて見ましたが、コンビニがあるくらいです。
不動産屋は1軒ありましたが、まだシャッターがしまっていました。
とりあえず、しょうがないので、駅に戻りました。
本を読んで時間をつぶしていました。

集合時間になり、ひろさんが車で迎えに来てくれて車でおそば屋さんへ移動しました。冷やし狸そばがうまいということで食べましたがとてもおいしかったです。もしまた西岐阜に来たら食べたいと思いました。

その後、大家塾のSさんの物件を見学。物件の概要など説明を受けてリフォームしている部屋を見せていただきました。
Sさんはご自身でいろいろと労働力投入されていてます。すごいですね。私は、最近は簡単なことだけで業者さんにほとんど丸投げです。

現地で、私ならこういうやり方でリフォームするという案を話させていただきました。なにか参考になれば幸いです。

その後、ひろさんの物件に移動してこちらでもいろいろと概要など説明を受けました。
ここでも、私なりの案などを話させていただきました。リフォームについてとか募集戦略など。名古屋大家塾の方のなかではあまりうちのようなやり方をしている方がいないようで、私の話は新鮮みがあったようでした。なにか参考になれば幸いです。

時間があれば、ホームセンターに行ってうちで使っているアイテムなどを紹介などできればとも思ったのですが、新幹線の時間もあり、タイムリミットでホームセンター行きはなしになりました。
近くで夕食を食べて、みなさんとお別れしました。

ひろさん、大家塾のみなさん本当にありがとうございました。
とても楽しく過ごすことができました。

17日 満室経営実践会セミナー参加

10時ごろホテルを出て、名古屋駅の反対側の口へ移動しました。
この日は、中日ドラゴンズの優勝パレードだったので、大勢人が集まっていました。
せっかくなので、パレードの見物をしました。
出発地あたりで陣取って待っていたのですが、スポーツ系タレント?の水野裕子さんがなにやらレポートしているところを目撃しました。
何を話しているかは聞き取れませんでしたけどね。

一応、割と近くで見れたのですが、もうここ何年もプロ野球をほとんど見ていないので選手がわかりません(爆)わかるのは落合監督くらいです。

見物を終えてから、名古屋の電気街?の大須を観光しに行きました。
大須観音駅を降りてどちらが目的の電気街かわからないまま適当に歩いていると商店街(アーケード)がありました。
とりあえず、そちらに歩いていくと地図があり、たぶん目的地であろう方角がわかったのでそちらに向けて歩いていきました。
アーケードは、浅草ににた雰囲気を醸し出していました。

電気街らしきところへつきましたが、秋葉のお店に似たパーツショップがいくつか並んでありました。
また、秋葉にあるパソコンショップもいくつか出店していました。
別に特に買いたい物もなかったのですが、どんなところか見学だけしてセミナー会場へ。

知り合いの大家さんと合流して、味噌煮込みうどんを食べました。
はじめて食べましたが、結構固めのうどんでした。煮込むとああなるのかな?
おいしかったです。

その後、セミナーです。
前回は、キッチン、洗面化粧台がメインでした。今回はユニットバスです。
前回は、キッチンでオリジナルキッチンのベルタという商品がでてきました。
価格とグレードからはじめはうちの物件では導入はできないかなと思っていましたが、結局3物件で導入しました。まだ募集ははじめたばかりで、どうなるかはこれからです。

今回もユニットバスでオリジナル商品がでてきました。ユニットバスはあまり入れ替えることはないのですが、今後検討していきたいと思います。

懇親会では、前回もお会いした方や東京のセミナーで会っている方、初めての方といろいろでしたが、不動産談義であっというまに時間が過ぎました。
そのあと、3次会まで参加して、ホテルを取っていなかったのですが1時頃だったと思いますが、空いているホテルがあり泊まりました。
朝、インターネットで探したらカプセルホテルしか空いていなかったので、カプセルホテルかインターネットカフェで泊まるつもりでしたがちゃんとしたビジネスホテルが空いていてよかったです。

2007年11月14日

最近、健美家で高利回り物件よくでてます

http://www.kenbiya.com/realestate/100193a5e

http://www.kenbiya.com/realestate/100137795

http://www.kenbiya.com/realestate/997705e2


サブプライムローンのおかげでしょうか。
来年は、とっても不動産投資家で資金力、融資を引っ張る力のある方にはおいしい年になりそうです。

逆に言えば、ここ数年で、低利回りで、無理して物件を買った方は手放そうと思っても融資残高以上で売却できずあるいは、自己資金分はあきらめて売却など悲惨な方もでてきそうです。

余裕がない買い方はやめたほうがいいでしょうね。
また、いまから買うなら半年くらい待つともしかしたらもっといい物件がごろごろ出てくるなんてことも。
ただ、融資が厳しい人は、半年後にはなにも買えないということもあるかも。

2007年11月09日

給料が4ヶ月出ていません

うちの法人ですが、ここ4ヶ月間ほど給料が出ておりません。
7、8、9月で4棟購入していろいろと現金が出ていったり、それ以上に大きいのがリフォーム費用です。
うちの場合、空室に対しては取得後一気にフルリフォームしてしまいますので、初年度は大幅赤字だったり、とんとんだったりすることが結構あります。
7月に購入した物件の例だと、満室想定家賃が288万円(売買時想定家賃)だったのですが、塗装で110万円くらい、室内リフォームでまだ追加リフォームの見積もりが来てませんが150万円以上、外構の土の部分をコンクリにするので80万円くらい、設備の施主支給が90〜110万円くらい?という感じです。
いまだに募集も開始しておりません。

そのほか、20部屋近く7、8、9月取得分だけで一気に同じようなリフォームを行っています。
完全にキャッシュフローはマイナスです。
そのため、家族へ払う給料は、支払いをストップしています。(業者さんに支払うお金とかは、社長の個人の預金から会社へ貸し付けする形で払いますから本当にお金がないわけではありません。社長個人からの借入金がどんどん増えるだけです。)
もちろん、社長借り入れしてそれで払ってもいいのですが、あまり意味がないので支払いを止めていて、物件のリフォームが終わって入居が始まればキャッシュフローで余裕ができますのでそれから支払いを再開する予定。

決算上は、利益が出ているのですが、新規物件取得とリフォームでどんどんお金が出ていくのでキャッシュフローは時期によってはマイナスのこともあります。
特に物件取得の際には、頭金が必要なこともありますし、今年は現金で購入した物もありますので、法人の財布は結構きつい状況。
というか、物件購入するとそのたびに社長個人からの借り入れが増えるという形です。社長からの借り入れが帳簿上は1億円以上ありますから会社はそのお金の返済をしようとするときついです。
ただ、我が家の資産管理会社ですから借金といってもたぶん半永久的に返済しないのですが。
相続のときにだけ問題が発生します。

大家業は、儲かるようで実際はそんなに儲かっていないですね。
ただ、物件取得を止めると結構利益はでてくると思います。

2007年11月05日

4日 鈴木ゆり子さんの「大家塾」第1回に参加

羽生市で開催された鈴木ゆり子さんの「大家塾」第1回に参加してきました。

場所が羽生市だったので、たぶん北関東の方が多かったのだと思います。
普段セミナーで見かける人は少なかったですね。(でも数名ですが、いましたけどね)

セミナーとしては、本を読んでいればわかるような鈴木さんなりのやり方、考え方でした。

テレビの取材が入っていて、6日8時〜9時55分までのテレビ朝日のスーパーモーニングの中で放送されるそうです。
小沢一郎関連のニュースで放送延期になりました。
13日に放送予定に変更になったそうです。
興味のある方はごらんになってはどうでしょうか?

1次会は14名くらいでした。2次会は6名、3次会は4名。
3次会はなんと鈴木さんの事務所で深夜2時20分ごろまで。本当は帰ろうと駐車場をお借りして車を止めさせていただいていたので2次会で解散のはずだったのですが・・・
いろいろと面白いお話をお伺いできました。
鈴木さん遅くまでおじゃましましてすみませんでした。
ありがとうございました。

次回は来年1月のようです。
興味のある方は、
http://www.ooyajyuku.net/
をチェックして募集を待ってください。
posted by 三代目大家マサ at 13:01| Comment(4) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月04日

築10年で17%

http://www.kenbiya.com/realestate/9834749c

この物件、築10年で、17%はすごいですね。
1部屋あたり約400万円です。ハウスメーカー施工ですけどね。
でも地図で確認しましたが相当な山奥?っぽい田舎ですね。
入居者はいまは見つかるかもしれませんが、10年後はどうなっているでしょうか?
そうとう厳しい感じですね。
まあだからこそ築10年で17%なのでしょうね。
もしかしたらいまでも半分しか入っていないとかでしょうか?

2007年11月03日

不動産転売で儲ける「完全攻略」セミナー申し込みました

不動産転売で儲ける「完全攻略」セミナーに申し込みました。

基本的に、うちの不動産投資は大家業なので、転売は考えていないのですが、相続税などのために売らざるを得なくなったり、なにか考えが変わって売却を考えることもないので、勉強のために申し込みました。
セミナー終了後には、面識のある方々でオフ会ができればと思いますので、参加される方で時間のある方は、ぜひご一緒しましょう!
posted by 三代目大家マサ at 01:47| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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