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2008年02月29日

WBSで賃料値下げの話

今日のWBS(ワールドビジネスサテライト テレビ東京)でマンションの賃料値下げが話題になっていた。
UR賃貸住宅で、千葉県のマンションが家賃1割弱値下げという話とか最近目立つ敷金礼金0物件の話、高齢者専用賃貸住宅の話などでした。

ここ数年の新築物件の供給などで需給関係が崩れているので、物件のグレードもしっかりとしているUR賃貸住宅でも家賃を周辺の成約賃料を参考に決めているので家賃改定したとか。
前回がいつ改訂したのか、どのくらいの頻度で家賃査定のやり直しをしているのかなども情報としてほしいですね。

この件で気をつけなければならないのは、物件のグレードがしっかりしていても家賃相場の下落には逆らえないということです。
家賃下落の要因は、周辺の供給過剰により、値下げ余地のある物件が値下げ競争になり、成約賃料を下落させたことだと思います。
そして、URが値下げしたらそれを知った周りの物件オーナーはまた下げますよね。

都心部だから家賃が下がらないと思っている方々にも近い将来予想外の家賃下落が来るように感じています。
サブプライムローンの影響、SMBCなどの融資引き締めなどにより、不動産価格は下落して、私募ファンドのようなところが高めの家賃設定で入居率が低くても保有していた物件が、個人投資家に売却されると高めの家賃設定だったものを入居が決まりやすい家賃設定に変えると思われます。
すると、ファンドが高値売却を狙って新築プレミアムをつけていた(世間相場よりも1、2割高く設定して、4ヶ月くらいの広告費を上乗せして売却時の表面利回りを高く見せるなど)ような物件が世間相場やオーナーの考え次第では相場より安めで賃貸に出されます。

これは別に新築に限らず、中古でも同じように、
・フリーレント期間を増やす
・広告費を上乗せする
・敷金礼金0にする
などをして、その代わり設定家賃を高めにするという手法もあります。(ファンドは売却時の表面利回りが気になりますのでこういう手法をとる会社もあるようです。)

こういうファンドから個人投資家にオーナーが変わる物件が増えてくると、想像以上に早く家賃相場が下落することが考えられます。

3月決算は乗り切れる会社もまだまだ多いようですが、年末までには高値づかみした建設業者、不動産屋、ファンドなどからの売り物が今以上に増えるかなと思っています。

新築7%とかのRCを買ってしまった個人オーナーなども売却を考える必要がでてくるかも。


それから、敷金礼金0が増えているというのは、うちもその増やしている中に入っています。
WBSの放送では、築年数が古くて周辺の物件に見劣りする物件が・・・という話でしたが、うちは表面上利回りが良さそうに見えることも狙って新築ですが、敷金礼金0もやっています。
もちろん、新築でない物件でもやっていますが。

表面利回りで同じでも、敷金2ヶ月礼金2ヶ月の物件と敷金礼金0物件では結構違いますし、さらに広告費が0の物件から1ヶ月、2ヶ月とかでもまただいぶ違います。

利回りにはマジックがありますので気をつけましょう。

2008年02月28日

コーナン港北センター南モール新規オープン

ホームセンターコーナンの新店舗開店情報です。

本日、TVCMをやっていてオープンを知りました。

2月29日プレオープン、3月5日グランドオープンだそうです。

コーナンのホームページでもまだ店舗情報が載っていなかったので、検索して下記のコーナン店舗情報を載せているブログを発見しました。

たまプラーザ・あざみ野 ぶらり日記

とりあえず、29日に物件のリフォームのチェックなどに行くついでによってこようかと思っていますが、特価品がなにがあるか楽しみです。
posted by 三代目大家マサ at 01:52| Comment(7) | TrackBack(0) | 役立ち知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月25日

不動産投資家養成講座売り尽くしセール

ファイナンシャルアカデミーの不動産投資家養成講座DVDですが、売り尽くしセールだそうです。

3月10日までで在庫限りとか。
物件を買うための自己資金がある方や属性のいい方で、何冊か本で勉強したけどまだ実際には物件を買っていない方や買っていても、まだ1棟目くらいの初心者の方にはお勧めです。

短期間で多くのノウハウを学べます。
私は、このDVDは見ていませんが、過去に参加したJFAのセミナーと塚田さんの講義ということですので、不動産投資の全般的なノウハウを一気に勉強するにはよい教材だと思います。

ある程度基本的なことも勉強してしまっていて、フルローンなどで億の物件を購入したいと思っている人は、必ず買うという覚悟があれば、もっと高いですが、IZUMI塾の方がいいかもしれません。

どちらにするにせよ、ある程度不動産投資の本を10冊くらいは読んで基本知識がある状態で、見た方が理解が深まると思います。
posted by 三代目大家マサ at 23:14| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月22日

はじめて聞いた死に番

昨年購入した物件で
402号室が存在していないということに、本日管理会社から聞いてはじめて知りました。
あまりに戸数が多いので、4階の2号室のみ存在しないことに気がついていませんでした。

この物件、よくある4号室と9号室、14号室などがないのです。
4号室は死を連想させ9は苦しむを連想させるとかですよね。
104号室や109号室、114号室、204、209、214号室が存在しないのです。

ところが、それ以外になんと402号室が欠番になっていたのです。

理由は、「死に」番ということでこれも縁起が悪いからとのこと。
これまで402号室がないというのは初体験でしたので、びっくりです。
つまり、4階だけ、302号室の上が403号室、303号室の上が、405号室という感じになっているのです。
面白いのですが、本来18号室までなのですが、402号室が欠番のため4階だけ419号室があるのです。
104号室もないし、109号室もないし、114号室もないのに、なんで419号室と9を使うのかなと考えました。
もう一つずらすと、420号室となり、見事に「死に」番復活です。
その後、429号室まで「死に」番が続くことになり、それを避けると430号室となってあまりにも変なので419号室にしたのかな。
そんなにも402号室は嫌なのだろうか?
不思議です。

キーレス賃貸セミナー参加

北海道のKAZUさんのキーレス賃貸セミナーに参加してきました。

KAZUさんのブログ↓
賃貸不動産 自主管理家主の奮闘記

セミナーは鍵業者さんのセキュラさん主催で、取扱商品のマイロックSNを使って「キーレス賃貸」という造語を作ったKAZUさんの大家業の成功事例などと商品紹介のセミナーでした。
KAZUさんは、マイロックを使ってうまく物件を再生させた方です。
また、札幌の大家さんを中心にマイロックを使っているオーナー同士で「キーレス賃貸」という言葉を広げて、キーレスでの生活がいかに便利か、そして、引っ越す際に、「キーレス賃貸」の物件ありませんか?となるようにと奮闘されています。
私も、メーカーは違いますが、ECプランニングのMI-3000や楽々ロックを導入してリモコンではありませんが、同じキーレスの物件を増やしています。
キーレスのメリットは、セミナーでKAZUさんの仰っていた通りだと感じました。
生活の便利さでいうと

リモコンで便利   マイロック
見た目のかっこよさ 楽々ロック
生産国のイメージのよさ マイロック(マイロックは国産、楽々六区は韓国メーカー製で、OEMでECプランニングの専用商品)
操作したときの動作音や色の変化 楽々ロック
価格        楽々ロック
一般的な集合玄関オートロック連動機能 マイロックだけ

というような差があると思う。
個人的には、今後中古の集合玄関オートロック物件を購入したときには、マイロックを導入することもあるかもしれないと思いました。
価格と性能を考えるとそのほかの一般物件では、楽々ロックを導入します。

キーレス賃貸という言葉の定義を広げて「物理的な鍵を使わなくても番号や指紋などで開けられる鍵」というようなくくりにすれば、楽々ロックやEDロック、多くの電子錠、指紋錠などの導入してある物件もキーレス賃貸と言えると思う。
いまはまだ、ほとんどが普通の鍵やディンプルキーで、電子錠を導入している物件はごくわずかです。
今後、マイロックや楽々ロック、その他の電子錠などが広く普及して物件選びの決め手になるとうれしいのです。
キーレス賃貸という言葉を電子錠を取り扱っている鍵メーカーさんが共同でプロモーション活動すると面白いと思うのですがね。

セキュラさんのキーレス賃貸物件紹介サイト
快適「キーレス賃貸」生活が可能な賃貸物件有ります。
http://keylesstintai.blog28.fc2.com/



セミナーで聞いた価格などの情報
マイロック本体価格 定価ベースで98000円
工事費             20000円
合計11万8000円が定価のようです。
リモコンは、本体1台あたり1個標準でついてきます。
追加は、1個2000円


集合玄関のオートロック連動に必要な機器の価格が定価ベースで30万くらい。


セミナー終了後は、懇親会となり、そのあとは、目黒に移動してほかの大家さん達と懇親会でした。
posted by 三代目大家マサ at 22:54| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

浜松のキッチン業者訪問(マルシン企画販売)

先日、豊橋の物件を見るついでに浜松のキッチン業者を訪問した。

この業者さんは、昨年賃貸住宅新聞の広告で見ていて、見に行きたいと思っていた業者さんでした。
昨年の後半に、新宿にショールームがあるとのことだったので、行こうと思って電話したら、なんとショールームはすでに閉鎖したとのこと。
そんなこともあり、浜松の本社に行かないと商品が見れないので物件の見回りのついでに寄ってきました。

マルシン企画販売

http://www.m-ps.jp/


かなり特徴的なオリジナル商品の開発を手がけている会社です。
自社開発商品で、関連会社に中国、韓国にも会社がありますし、国内に工場もあります。
部材も中国や韓国などで直に仕入れていてコストダウンを工夫されているようです。
また、関連会社で収益物件のコンサルなどもやっているようです。
なかなか面白い会社です。
3時間近く話を伺ったり、商品を見させていただきました。

エアコンルート紹介します

ときどき掲載しているヨドバシのエアコン特価情報について、どのような経緯でいまの仕組みができたかを書いてみようと思う。

昔は、いろいろ比較したつもりで定常的に購入でき、うちのどの物件でも工事ができて比較的安いルートが「ヤマダ電機」だと思っていた。神奈川の店で、茨城県のエアコン工事も注文できたりするので便利でした。

なぜ量販店を選んでいたのか?
それは、エアコンは、購入しても工事が必須で、商品も大きいので、ヤフオクとか価格.comとかで商品だけ購入して別途工事を頼むというのはいろいろ難点があった。

・商品の受け取りは誰がするのか?
・工事業者をどのように見つけるか?
・工事業者がこちらの希望通りの価格でいつも動いてくれるか?
・工事日程の都合がつくか?

などである。
量販店だと、工事費込みで全国的に対応してもらえる。(ビックカメラのように、新宿店では東京、千葉、埼玉、神奈川しか受け付けないということもあるが)

少なくても、ヤマダ電機やヨドバシカメラはほぼ全国対応なので便利である。
2年くらい前にヨドバシカメラの新宿店に別の用事で行ったときにエアコン売り場に行って価格調査をしてびっくりした。
それは、安いと思っていたヤマダ電機よりも1万円近く店頭価格が安かったからです。さらには、ヨドバシは10%ポイントつきますが、ヤマダ電機は安いときはポイントなしとかが多かった。(安いといってもヤマダ電機の商品で最安であってヨドバシの店頭価格より1万円高かった。当時で、いまはいくら店頭価格で差があるかヤマダの価格を最近調査してないのでわかりません。)

そんなわけで、それ以来、ヨドバシでエアコンを購入することにしてます。それで、こんなに安いならとほかの大家さんにもヨドバシが安いよと教えてあげて何人か購入する人がでてきました。はじめはなにもなしで、ただ紹介していました。それだけでも、ほとんどの人にとっては安いんですよね。(交通費などを考えると別ですが)
そして、エアコン売り場の人に、知り合いの大家さんを紹介するので、少し特典を付けてもらえないかと交渉して、紹介の場合は1000円店頭価格から引きますというのが特別価格のはじまりです。

私は、みんなでたくさん買ってその実績ができればはじめ1000円だったものがもっと大きく値引きしてくれるかも知れないし、1000円だけだとしても自分が買う台数が多いのでその値引きだけで十分なのでバックマージンなどはもらっていません。
また、逆に、仮にバックマージンをもらっていたら共同購入のような感じで安くなるはずのところが高くなるので利用する人が減ってしまいます。
あとは、ヨドバシさんのような大きな会社ですから、メーカーからバックマージンを受けても、お客にバックマージンってないんじゃないかな?

ヨドバシカメラさんにとっては、ノーリスクでお客さんが増えて、1台あたり1000円は利益が減りますが、本来来なかった客が増えるのでOKなのでしょう。それと大家さんは、買う台数が一般客に比べて多いのです。1棟まるまる交換とか新築で1棟分などだとほとんど同じ時間で普通の客の何倍も売れます。うちは最高1度で45台買いました。

今年もすでに10台以上購入しました。

読んでいるみなさんにも注意していただきたいのですが、特価は、ブログや掲示板など不特定多数がみるところには掲載しないでください。提供価格、メーカーは都度変わりますし、表には出さないようにとヨドバシカメラさんからお願いされています。


特別価格は、ヨドバシさんの方でそのときに一番安く提供してもらえるメーカーの商品を都度提示してもらう形です。
基本は、国産大手メーカー(パナソニック、東芝、富士通、シャープなど)でそのとき最安値で提供できるものを出してくれています。
6帖用に限らず、8帖、10帖、それ以上でも対応してくれますし、紹介であれば、どの機種でもその機種でできる範囲の値引きをしてくれるはずです。
また、たとえば、マンスリー物件にするために、冷蔵庫や洗濯機を大量に入れたいなどと言う場合でもエアコン売り場の方にご相談してみてください。紹介ルートなら特別対応してくれる可能性が高いです。

ヨドバシさんのなかでの扱いは、「マサの紹介で」と言って来店するお客さんをひとくくりで同じお客さんという扱いをしてくれてリピートが多いので特別価格にしてくれるという仕組みになっています。
私がまとめてたくさん買ってそれを紹介者に回すというのでもありませんし、私にとって見てもノーリスクです。
メリットは、多くのほかの大家さんから感謝してもらえたり、自分が買うときにみんなのおかげで安く買えるというところですね。
前は、1000円引きくらいだったのがいまでは驚くような価格ですから・・・

エアコン特価の仕組みは上記のような仕組みです。
ここから、タイトルのエアコンルート紹介について。
それで、いままでは「マサの紹介で」と言ってヨドバシの新宿西口本店エアコン売り場に行けば安くなったのですが、大家さんのグループとか不動産屋さん、建築業者さんなど同じような仕組みでやれば安く買えるけど「マサの紹介で」とは言いにくいという方がいると思います。

仕組みは上記の通りですから、紹介してもバックマージンとかもらえませんが、お知り合いの方に紹介しやすくなるように「XXX大家さんの会」の紹介でとか「XXX不動産の紹介で」とか言っても安くしてもらえるようにすることは可能です。(「マサの紹介で」というグループと同列扱いでXXXの紹介でとやるだけです。)

それと、建築業者さんなどでもマサの紹介でと言えば特価で購入できるかと思います。(よほど安いルートをもっている場合以外は、業者さんが買う値段よりも安いと思いますよ。工事部隊が自社にいるとかは別ですが。)

大家さん向けセミナーなどを開催しているグループ主催者の方や建築業者向けコンサル会社、不動産会社向けコンサル会社など自前の紹介のようにしてお客さんにエアコンの安く買うルートとしてヨドバシカメラを紹介したいというような場合はメールいただけば担当者に話をつなぎますし、たぶん私を通さずに直接エアコン売り場の担当者の方にご相談すれば同じような扱いは可能かと思います。
いままでは、「マサの紹介で」ということで、このブログを見た人や知り合いの大家さん、すでに紹介で購入した人からの口コミなどで全国の大家さんが購入してくれています。
これらの方を「マサのグループ」とすれば、ほかの大家さん関係のセミナーなどを開催しているグループ、不動産屋のグループ、建築業者のグループなどいろいろなグループ同士が「マサのグループ」に乗っかることですでに構築できている特価を利用できる人も増えますし、ヨドバシカメラさんにとってもさらなる売り上げUPが期待できるので今後メーカーさんともより有利に価格交渉してくれるのではと期待できます。
大きな共同購入グループが構築できればと思っています。
利用する方々とヨドバシカメラさんとでWin-Winの関係を築ければと思っています。


それから、上記と同じような仕組みで大家さん向け商品をメーカー直販などで販売したいというようなメーカーさんがいましたら、連絡いただければと思います。
バックマージン、広告費などなしにエンドユーザー(大家)に直接商品を卸したいという会社の方いましたらご相談ください。メーカーに限らず販社、代理店などでもOKです。
その価格に一般ルートよりも安いというコストメリットがあるようであれば、宣伝に協力して大家向け直販ルートの開拓にできる範囲で協力させていただきます。(あまり価格メリットが少ないようであれば紹介はできません。)
ただし、たとえば、ホームセンター価格より安くとか相当安い価格でなければ協力は難しいと思います。
全国の大家さんが購入する形になるのと私の方では、各個の取引には関与いたしませんので、それぞれの大家さんと直接、見積もり、支払い、配送などをやっていただけるような形にしてください。
不特定多数の大家さんから直接、連絡が行くような形になると思います。


下記のような価格で提供いただけるなら相談ください。
うちが買っている値段や仕入れルート(これ以外の商品を使っているのもあるので・・・)での参考価格。
・カラーTVドアホン 9980円
・1口ビルトインIHクッキングヒーター 17000円
・大手メーカー照明器具カタログ価格の60%以下で提供いただける場合(ホームセンターは60%です。)
・ウォシュレット 15800円
posted by 三代目大家マサ at 14:17| Comment(2) | TrackBack(0) | 役立ち知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

アパートマンション経営不動産投資家シンポジウム

アパートマンション経営不動産投資家シンポジウム

というのが、3月29日に開催されるそうです。
メンバーがすごいですね。
予定をみると交流会と書いてあるので、いろいろな人と話ができそうで面白そうですね。
早速申し込みました。

人気がありそうな感じがしますので、参加したい方はお早めに申し込んだ方がよさそうです。
posted by 三代目大家マサ at 01:21| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月04日

アパマン投資判定ツール らしんばん 実践編 2008春

アパマン投資判定ツール らしんばん 実践編 2008春

http://masuyamadai.com/live_rasinban_jissennhenn.html

開催間近になってしまいましたが、2月10日に増山塾が開催されます。
らしんばんは、エクセルのソフトですが、物件概要書と路線価があれば簡単に物件の積算と収益還元での評価(SMBCの融資方針が変わりましたのでフルローンは簡単には引っ張れませんが)がおおよそわかります。
また、NPVという評価指標で20年、30年後などの価値の概算評価もわかります。
すべてが、このシミュレーション通りになるものではないのですが、一つの物件購入の判断基準としては使えますし、1物件の評価が短時間で済みますし、過去に登録した情報が記録で残るので以前の物件と比較検討するのも楽です。

これから物件を買いたいがどの物件がいいか判断がつかないというような方にはお勧めのセミナーです。

申し込む場合は、紹介者欄に「マサ」と記入すれば、5000円分の増山塾のチケットがもらえます。
posted by 三代目大家マサ at 01:18| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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