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2008年03月31日

ベトナム投資セミナー 4月5日新宿に参加します

ファイナンシャルアカデミーのベトナム投資セミナー(無料)の4月5日新宿開催(六本木ヒルズは満席だったので追加された新宿のほうに参加です。)に参加します。

面識のある方で、新宿開催の方に参加予定の方がいましたら、終了後不動産談義を近くで行いましょう。
コメントやメールでお知らせください。
posted by 三代目大家マサ at 02:35| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月28日

利回り10%超のリノベーション物件セミナー

夫婦で楽しく創り出す!
利回り10%超のリノベーション物件セミナー!


が4月12、13日に開催されます。
参加したかったのですが、残念ながら別件で参加できません。
個人的には、リノベーションして10%超(10%〜11%くらいという意味ととりましたが・・・)くらいでは、ちょっと低いかなと思います。
うちがやるのは、売り物件として表面利回り18%とかで売りに出ている物を購入して、リフォームして家賃UPして、物件価格=購入費用+リフォーム費で計算して15%以上とかを狙うというような感じです。

利回りがいい物件がでない地域でのことかななんて思うのですが、内容のリノベーションのノウハウは参考になりそうです。
もとの取得物件は人それぞれどんな物件を取得するかは違いますので、最終利回りも人それぞれです。

デザイナーズ物件みたいな仕上がりにするように思えますので、その大まかなノウハウを吸収して自分で部材発注と全体のコーディネートを真似してデザイナーに頼んだりする費用を抑えるとかするのはいいことです。
たぶん、参考になることがあると思いますので、リフォームをどうするかなど悩んでいる方は参加するといいかと思います。
知り合いの方で、参加した方は後日お会いしたときにでも感想をお聞かせください。
posted by 三代目大家マサ at 16:39| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月27日

ゼロから始める!女性のための不動産投資入門

ゼロから始める!女性のための不動産投資入門

というセミナーが開催されます。
対象が女性向けということで、もちろん私は参加できないのですが、初心者の方にはたぶんお勧めのセミナーになると思います。
旦那さんが不動産投資しているけど、「借金」が怖くてとにかくこれ以上買わないで欲しいとか、さっぱり理解ができないし理解するつもりもいままで無かったとか。
あるいは、投資はしてみたいけど普通のセミナーだと男性が多くて参加しにくいなんて人にもたぶんいいと思います。
それとなによりも、衛星中継で全国各地の会場でみることができる。
これは、特にあまりセミナーが開催されない地方の方には、とてもいいチャンスです。

それから、旦那さんや彼氏と一緒に行きたいという方は、後日ビデオで見ることができるようなのでそちらもいいかもしれません。
posted by 三代目大家マサ at 21:41| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月26日

わかっていても買いたい病発症!

最近もブログに書いたばかりで、物件買うのはしばらくやめた方が・・・
なんて感じで頭では買わない方がとも思っています。

しかしながら、よさそうな物件が出てきちゃいました。
ちょいと欲しい病が発症!
業者さんに軽く状況など問い合わせしました。

まあ、普通の人が簡単に融資を引っ張れる物件ではないのであまり競合もしなさそうですし、焦って買い付けを入れるほどでもないかな。
単純に買い付けはいくつか入るかも知れませんが、融資でNGになる可能性大です。
うちは、共同担保あるいは、全体の実績を評価してもらえば融資はある程度受けられるかもと楽観視しています。
ただし、まだあと数週間はできれば入居付けに力を注ぎたいところなので、しばらく放置して様子見するかもしれません。
果たして買いたい病と買いをセーブしようという冷静な気持ちとどちらが勝つのか?

2008年03月24日

20日 名古屋大家塾in浜松参加

名古屋大家塾
http://blog.livedoor.jp/nftoc/

東海地方にお住まいの大家さんはぜひ参加した方がいいですよ。
お勧めの勉強会です。
私も東京在住ですが、参加させていただいています。

この日は、普段は名古屋近郊での開催が多いのですが、足をのばして浜松で開催でした。

前日から北海道のとよぞーさんと東京のakoさんと豊橋に居ましたので、朝から車で浜松へ移動しました。
集合時間よりだいぶ早くついたので、ホテルのカフェでランチしながら不動産談義。

集合時間になったらエコアパートの見学。太陽光で暖房などに利用したり、夏は地熱の冷気を利用したりで光熱費を節約できるとか。
詳しくはOMソーラー
http://omsolar.jp/
を参照ください。

将来的には、OMソーラーの戸建て賃貸を計画中とか。
エコに興味のある大家さんは検討してみては?ただ、採算性は悪くなるので、サラリーマン大家さんより地主の余裕のある大家さん向けかな?

そのあとは、大家塾の会員のFさんの物件見学。
近い地域にたくさんの物件をお持ちです。
メンテナンスをしっかりとしている印象を受けました。
参加したみなさんからだめ出しをしてもらって、それを参考にいい意見は取り入れようというFさん。もともと入居率は高いのですが、さらによくなりそうです。地主さん系の大家さんですが、多くの不動産屋丸投げの大家さんとは違います。しっかりと経営している方です。
地主さん系の大家さんがみなさんFさんのように勉強するようになったら驚異ですね。でもそんなことにはなりませんが・・・

その後、戸建て賃貸の新築物件も見学。ロフトもあり、広く感じましたが、家賃が安いですね。新築でたしか8万円くらいだったと思いましたが、採算は厳しいかな。これもやはり地主さんでなければ厳しい案件ですね。

そのあと、キッチンメーカーのマルシン企画販売へ。
こちらは、私が希望してコースに入れてもらいました。
いろいろと工夫のされた普通とちょっと違うキッチンがたくさん展示されています。キッチンのほかにも洗面台やユニットバスなどもあります。
新築やリフォームのときに、一点豪華主義でこういうものを入れるのも効果的だと思います。

懇親会は、浜松名産のうなぎです。
とてもおいしかったです。
また食べたいですね。

とても有意義な勉強会でした。
次回は、4月に岐阜で開催とのことです。




posted by 三代目大家マサ at 12:48| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

だいぶ入居率が改善したみたい

今年の春は、昨年と違って新築案件も年初の取得物件のリフォームもないので(というかそういうことをすると募集に集中できず入居率が悪化するので新規取得をセーブしています)募集に力を入れてきました。
といいながら、結構、セミナーに参加したりしているのですごく力を入れているとかでもなかったりするのですが・・・

昨年取得した7棟で入居状況が悪かった物件などもあったのですが、欲張って高く設定した家賃設定を下げたりしたので、結構入居率が改善して来ました。

とは言っても、昨年末取得した物件を除いた物件の中でのこと。
昨年末取得した大型物件で、まとまった退去(予定含む)があるので、そのほかの物件での入居率UPを半減させてしまっているような(汗)

まあ、年末取得した物件はミニミニ任せで放任なので、そのほかをまずは入居率改善を狙っていたのでよしとしよう。

4月中旬あたりまでは、入居募集に力を入れようと思う。

2008年03月18日

【絶対に儲かる大家さんになる実践バイブル】(日本実業出版社)発売キャンペーン

大家さんの勉強会で、私も参加している大家さん学びの会の主催者4人が本を出版されました。

とても参考になりそうです。
多くのすぐれた大家さんの情報が集まっている大家さん学びの会のみなさんがまとめた内容ですので、勉強になると思います。

いま出版記念のamazonキャンペーンが行われています。
購入するならいまがチャンスです。
私も先ほど注文しました。

詳しくは下記を参照ください。

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第1章 大家さんの誰もが悩む「情報不足」の解消法
第2章 大家さん最大の悩み「空室対策」決定版
第3章 賃貸業の成否を左右する「専門家」の見極め方
第4章 「限られた時間を有効活用」して賃貸業を成功させる方法
第5章 トラブルは「素早く小さいうちに解決」が鉄則
第6章 大家さんの悩み、すべて解決します!
第7章 スゴ腕大家さんに直接聞いてみた実践マル秘テクニック


・情報収集法
・マーケティング戦略
・専門家の見極め方
・時間の有効活用
・トラブル対策

など、今までのアパ・マン経営本では取り上げられなかった内容です。


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posted by 三代目大家マサ at 01:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 本、CD、DVDなど | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月17日

エアコン特価終了!

ヨドバシカメラのエアコン特価終了のお知らせです。

先日まで、昨年モデルのエアコン特価を提供いただいていたヨドバシカメラのエアコン特価ですが、旧モデル終了です。
現在の提供価格は、最安値で59000円前後のようです。(3月16日現在)

6月ごろになればまた安くなって特価提供いただけると思いますが、しばらくの間は、ヤマダ電機など旧モデル在庫をストックしている販売店の方が安い可能性があります。

しばらくの間は、他社のチラシ特価品がありましたらそちらを検討した方がいいかもしれません。
posted by 三代目大家マサ at 02:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 役立ち知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月16日

値下がりは想像以上?

前回不動産市境について考えてみる
http://realblog.seesaa.net/article/89546547.html

というのを書きました。
その日に参加した船井財産のセミナーでも同様な話を聞きました。
その中で、
住居用の物件の動きが鈍い。日本株が値下がりしているので、株を売ってマイホームの自己資金に回すということができないためとのこと。
多くの方は、諸費用や自己資金はある程度入れなければならないですが、株をやっている人なんかだといままで株で運用していた一部を換金してそれに充てたりします。
しかし、日本株がサブプライムの影響で相当に下げていますので、損をしたり、買値より下がってしまっている株を売却して自己資金に充てたりする人は減ってしまっているとのこと。
こういう面でも不動産の需要にマイナス影響を与えていますね。

さて、タイトルの値下がりは想像以上?の本論です。
ちょっと前から、ファンド物件で2割3割の指値ができそうなんて売り物件があるとか耳にしておりました。
それが、昨日なんと4割下がるかもって物件の話が出てきました。
とんでもないですよね。

これから、ファンドの売り、デベロッパーなどの破綻懸念企業の売り急ぎ、破産物件の管財人などの処分売りなどかなりの想像以上の売り圧力がでてきそうです。
ここ数年の不動産ファンド、SMBCをはじめとする銀行の不動産への融資をバンバンつけたことなどで急激に上がっていた不動産価格なので(長期でゆっくり上げていればこんなでもなかったかもしれません)下落のスピードも早いようですね。
年末から来年の3月あたりは相当いい物件が出てきそうです。(つまり、いま以上に相当に下げると思います。

2008年03月14日

不動産市況について考えてみる

ハート財産パートナーズの林流ゼミと林流で聞いた話などを元に自分の考えも入れて収益物件市場について書いてみる。

前回バブルのときは、下がりはじめても買値が気になりなかなか値下げできずにいた。

市場が2割下がってから2割値下げする→すでに周りは3割引などになっていて2割引では売れない→3割引にする→市場はさらに下がっている

そんな、流れがあり、多くの人が大損したり、倒産、自己破産などしたようだ。

この気持ちは、株なんかでもありますね。下がっても買値がきになりなかなか損切りできない、下がったから反発したら売ろう→反発せずさらに値下がり→塩漬け

塩漬けで終わればラッキーだが、不動産では、債権者に任意売却を迫られたり、競売に掛ったりもある。

いま、業者の方で、前回バブルを経験しているような人が(林先生も含め)知り合いの方々などに物件をとにかく投げ売りして在庫をなくせといっている人が何人かいる。
在庫をなくせば、どうにか生き残れるということだ。
目先、そう簡単に反発するとは思えない市況なのだろう。
林先生もすでにほぼ在庫0とのこと。

3月末での決算売りは、そこそこあったと思うが、表の値付けは変えずに「指値可能」とか「いくらまでなら指値可能」みたいな実質的な値下げが結構あるというのを周りでよく聞いた。

そういう売り方だと市場では表に出ている値段しかわからないのでそれほど値下がりしていないと感じている方が多いと思う。
ただ、実際は、ファンド売りなどの物件で2割3割値引きで売買成立している事例なども出てきているようです。

ちょっと前までは、抱えて置いて、時間が経てば値上がりするからと指値も受け付けない強気の売り主が多かったことを思えば、かなりの変化です。

業者間で前回バブル経験者などの意見を素直に聞いて在庫処分している業者が増えれば、実質値引きで売買成立してその情報が徐々に市場に浸透してくるだろう。するとそれをみて一歩、二歩遅い業者が追随して値下げしてくる。
すると市場の表の価格も値下がりが目立ってきて値下げ競争になるだろう。

林流かゼミで聞いたが、だいぶ売り物件の情報が増えてきてだぶついて来ているとのこと。

収益物件では、SMBCの融資規制で買える人がかなり減って(買いたい人はかなりまだまだいるが融資がつく力のある買い手が減った)融資流れが相当に増えているようです。

実需の戸建てなどでは、開発業者の仕入れがかなり値上がりしていることと原材料の高騰などで物件価格は値上がりしているが、買い手にとってみるとかなり割高感があること、目先の金利上昇の可能性が減ったこと、今買わなくても不動産は値下がりしそうなどという考えがあるのか、需要はかなり弱い。

つまり、いまは収益物件にしても実需にしても
需要<供給
となっているので、体力のない業者は、破産したりしていくだろう。
破産が増えればそこの在庫は競売などで売却されて市場より少し安いところで消えていくと思われる。そうするとそれが成約価格として認知されてきて回りも下がる。

よく言われる収益物件は、利回りが高くなれば買う人がでてくるから値下がりしないなどという話もあるが、長期的に見ればそうかもしれないが、いま日本株で配当利回りが4%とかある株がたくさんあるようですね。でも買う人が少ないから値上がりしないですよね。
収益不動産も同じで、買う人(買える人)がいないのでしばらくは値下がり傾向が続くと見ています。

それから、物件の値下がりにより、家賃が下落するリスクが考えられます。
それは、高値売却を考えていて強気の家賃設定をしていたファンド物件が、一般の個人投資家に買われて、新しいオーナーが入居付けが楽な普通の家賃設定に変更することで値下がりするということ。

たとえば、ファンドが持っていた

・敷金礼金0
・フリーレント1ヶ月
・広告費3ヶ月
・相場家賃より1.5割割高
入居付けはこの条件でも苦戦中

で表面利回り10%で売りに出ている物件があったとします。
仮に家賃年額1150万円(相場家賃設定なら1000万円)としましょうか。
希望小売価格が利回り10%ですから1億1500万円でした。

ファンドが約2割引きの9500万円の指値を受け入れて売却。
すると新しいオーナーが
・敷金1ヶ月礼金1ヶ月
・フリーレントなし
・広告費1ヶ月
・相場通りの家賃設定
(年額家賃1000万円設定)
と変更して、大手業者に管理を任せたとします。
いままでは、相場より1.5割高かったので広告費やフリーレントなどで強力に客寄せしないと入居付けができずいましたが、普通の設定家賃に直したので出てもすぐに入居が決まるというサラリーマン大家さんにとって気楽な物件になります。

上記の例は極端にしても、値引きして購入できれば家賃値下げをしても当初の表面利回り程度は確保できるとか、空室率が改善されるためということでオーナーチェンジのタイミングで値下げすることは十分に考えられるだろう。

こういう物件が増えるとどうなるか。
各地域の相場家賃にとって下落圧力になります。
学生向け物件の地域などでは、このためということではありませんが、1、2年くらいの短いスパンで値下げが顕著になっている地域を知っています。
ほかの地域でも同じようなことは今後起きてくると私は考えています。
最近は、家賃のシミュレーションで1年に1、2%くらい家賃が下落するというシミュレーションで購入している方がいますが、それよりも大きな家賃下落が各地で起きているような実感を受けています。

いままだそういった家賃の下落を感じていない地域もこれからの数年に同じような現象が現れてくるのではと思っています。
たとえば、今年周りの少し離れた地域で家賃下落が起きたときに、入居者がいろいろと相場を調べると通勤時間で20分先だと家賃が5000円、10000円違うというときに入居者の流れが20分先の方へ流れていまの家賃では入居付けに苦戦するということが起きてきたりというのはあると思います。
家賃の値下げは、少し不便なところから始まって、それにつられて利便性のいいところでも家賃を下げざるを得ないとなるかなと。
ここ数年のREITなどでの不動産供給増は確実に全体的な空室率の上昇を招いているので、値下げ余地があるあるいは、とにかく満室をという大家が値下げ競争を始めれば値下げしたくない人も巻き込まれてしまいます。

さて、売買の話から少し家賃の話にそれましたが、この家賃の下落はなにを招くかというと、相場が下がることで売り物件の年間家賃収入の計算上の数字も下がるわけです。
つまり、売りそびれて入退去が進むと家賃が下がりますから同じ利回り設定なら売値を下げていかなければならないかそのままなら利回りが低下するわけです。
利回りが下がれば、購入意欲も下がりますので、売りたいなら早く処分した方が有利ですね。

ファンドの物件で、広告費3ヶ月とかひどいと5ヶ月などを積んでやっとの思いで入居させた入居者が物件を値下げせずに強気で行ったために1年経って退去してしまったとなると、次はまた広告費を払うか家賃を下げないと入居が厳しいという事態になります。

最近周りから聞くこととかだと9月や年末に向け一段と物件の値下がりが来るだろうという意見。
大量の普通なら融資を受けられないサラリーマン大家さんに融資を大盤振る舞いしてきたSMBCが、これまでは大量に買い手(融資を受けて決済できる人)を供給してきて不動産の価格決定力もありました。
(SMBCの評価方法を勉強した不動産屋がフルローンの評価額を売買価格に設定すること)

SMBCが市場で一番高く評価をしていたので、その高値は他行はなかなかださない(出すこともあるけど稀)ので次の価格決定力はほかの銀行がする評価額に近づきます。
これも値下げ圧力ですね。

いろいろとだらだら書いてきましたが、今年は物件購入は焦らないのが正解だと思います。
以前ブログで6月までは物件を買わないとか6月以降に買おうと思うというようなことを書きましたが、いまはさらに遅く9月以降とかでもいいくらいではと感じてきています。
しばらくお休みしてじっくりといい物件を待った方が正解かなと。

林先生も不動産の下落は3年くらいは続くのではという意見でした。
今年は、値下がりはじめですので、体力のない方は、あと3年くらいじっくり待ってから購入というのもいいかと思いますよ。

10日 不動産コンサルティング林流月例会参加

この日は、ハート財産パートナーズの不動産コンサルティング林流月例会の日でした。

最近、18時からの林流の前に、ゼミという形で、15時〜17時まで林流の方は無料で参加できるゼミというのがある。今回はそれにも参加した。

このゼミは、少人数で録音もしないので、ざっくばらんにお話をしましょうという趣旨。参加者は、業者さんが多いので、林先生に業務上での困っていることなども相談できるという。林流は、録音して毎回全国の林流参加者にCDが送られるので話せないような内容もある。
そんな林流では聞けない裏話も聞けます。

18時より林流でした。

林流の中では、以前からなんどもお勧めのあった北京のマンション投資で林社長が購入した物件を売却することになったということでその収支結果が公開された。

約4年の保有期間で、投資した自己資金の回収金額は4.XX倍(約5倍)でした。
なかなかいい投資でしたね。

posted by 三代目大家マサ at 11:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コンサルティング林流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月01日

コーナン新店舗特価情報など

コーナンのセンター南店のプレオープンに行ってきました。
チラシをもらおうと思って店員さんに聞いたら、5日のグランドオープンまでチラシはなしとのこと。
ただし、プレオープンでも特価品はすでに出ていて、チラシ配布では、日替わり特価品が加わるくらいだそうです。

早速ですが、特価品情報。

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壁付きシングルレバー水栓(取り付けが楽なタイプ)
5890円
3月9日まで。

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サーモスタット付きシングルレバーシャワー オールメッキタイプ
9800円
3月9日まで。

これは買い推奨!本日、棚にあった12個すべて大人買いしてきました(笑)
なお、数量限定ではありませんので、3月9日までは店頭在庫がなくても注文できます。9日までにもしかしたら再度出撃して、捕獲(注文)するかもしれません。
ちなみに、この商品、最近のコーナン通常価格は14800円ですので、5000円もお得です。


100_5063.JPG

シーリングライト(ひもタイプ)
2980円
一人2個限定
この値段は激安です。
でも買いませんでした。
最近は、このタイプの普通のシーリングライトは基本的に採用していないからです。


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レースのカーテン
598円

これも安いです。空室にあらかじめ設置しておいてプレゼントというのに最適ですね。


100_5069.JPG

パロマのガステーブル (都市ガス用、LPガス用ともに)
7980円



それから、同じ建物内のエディオンではチラシでアイホンのKD−22が1人1個で60個限定で9800円でした。

1人分身の術を使って8個ゲット。
1万円購入につきスピードくじがひけて合計9枚くらい引きました。
すべて300円券でした。全部使い切って来ました。
エディオンのクレジットカードでKD−22を1個購入すれば900ポイントくらいついたのですが、エディオンのカードで支払いまたは現金払いしなければいけないとのこと。他社カードを使ったのでポイントたまらないそうです。

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