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2008年03月14日

不動産市況について考えてみる

ハート財産パートナーズの林流ゼミと林流で聞いた話などを元に自分の考えも入れて収益物件市場について書いてみる。

前回バブルのときは、下がりはじめても買値が気になりなかなか値下げできずにいた。

市場が2割下がってから2割値下げする→すでに周りは3割引などになっていて2割引では売れない→3割引にする→市場はさらに下がっている

そんな、流れがあり、多くの人が大損したり、倒産、自己破産などしたようだ。

この気持ちは、株なんかでもありますね。下がっても買値がきになりなかなか損切りできない、下がったから反発したら売ろう→反発せずさらに値下がり→塩漬け

塩漬けで終わればラッキーだが、不動産では、債権者に任意売却を迫られたり、競売に掛ったりもある。

いま、業者の方で、前回バブルを経験しているような人が(林先生も含め)知り合いの方々などに物件をとにかく投げ売りして在庫をなくせといっている人が何人かいる。
在庫をなくせば、どうにか生き残れるということだ。
目先、そう簡単に反発するとは思えない市況なのだろう。
林先生もすでにほぼ在庫0とのこと。

3月末での決算売りは、そこそこあったと思うが、表の値付けは変えずに「指値可能」とか「いくらまでなら指値可能」みたいな実質的な値下げが結構あるというのを周りでよく聞いた。

そういう売り方だと市場では表に出ている値段しかわからないのでそれほど値下がりしていないと感じている方が多いと思う。
ただ、実際は、ファンド売りなどの物件で2割3割値引きで売買成立している事例なども出てきているようです。

ちょっと前までは、抱えて置いて、時間が経てば値上がりするからと指値も受け付けない強気の売り主が多かったことを思えば、かなりの変化です。

業者間で前回バブル経験者などの意見を素直に聞いて在庫処分している業者が増えれば、実質値引きで売買成立してその情報が徐々に市場に浸透してくるだろう。するとそれをみて一歩、二歩遅い業者が追随して値下げしてくる。
すると市場の表の価格も値下がりが目立ってきて値下げ競争になるだろう。

林流かゼミで聞いたが、だいぶ売り物件の情報が増えてきてだぶついて来ているとのこと。

収益物件では、SMBCの融資規制で買える人がかなり減って(買いたい人はかなりまだまだいるが融資がつく力のある買い手が減った)融資流れが相当に増えているようです。

実需の戸建てなどでは、開発業者の仕入れがかなり値上がりしていることと原材料の高騰などで物件価格は値上がりしているが、買い手にとってみるとかなり割高感があること、目先の金利上昇の可能性が減ったこと、今買わなくても不動産は値下がりしそうなどという考えがあるのか、需要はかなり弱い。

つまり、いまは収益物件にしても実需にしても
需要<供給
となっているので、体力のない業者は、破産したりしていくだろう。
破産が増えればそこの在庫は競売などで売却されて市場より少し安いところで消えていくと思われる。そうするとそれが成約価格として認知されてきて回りも下がる。

よく言われる収益物件は、利回りが高くなれば買う人がでてくるから値下がりしないなどという話もあるが、長期的に見ればそうかもしれないが、いま日本株で配当利回りが4%とかある株がたくさんあるようですね。でも買う人が少ないから値上がりしないですよね。
収益不動産も同じで、買う人(買える人)がいないのでしばらくは値下がり傾向が続くと見ています。

それから、物件の値下がりにより、家賃が下落するリスクが考えられます。
それは、高値売却を考えていて強気の家賃設定をしていたファンド物件が、一般の個人投資家に買われて、新しいオーナーが入居付けが楽な普通の家賃設定に変更することで値下がりするということ。

たとえば、ファンドが持っていた

・敷金礼金0
・フリーレント1ヶ月
・広告費3ヶ月
・相場家賃より1.5割割高
入居付けはこの条件でも苦戦中

で表面利回り10%で売りに出ている物件があったとします。
仮に家賃年額1150万円(相場家賃設定なら1000万円)としましょうか。
希望小売価格が利回り10%ですから1億1500万円でした。

ファンドが約2割引きの9500万円の指値を受け入れて売却。
すると新しいオーナーが
・敷金1ヶ月礼金1ヶ月
・フリーレントなし
・広告費1ヶ月
・相場通りの家賃設定
(年額家賃1000万円設定)
と変更して、大手業者に管理を任せたとします。
いままでは、相場より1.5割高かったので広告費やフリーレントなどで強力に客寄せしないと入居付けができずいましたが、普通の設定家賃に直したので出てもすぐに入居が決まるというサラリーマン大家さんにとって気楽な物件になります。

上記の例は極端にしても、値引きして購入できれば家賃値下げをしても当初の表面利回り程度は確保できるとか、空室率が改善されるためということでオーナーチェンジのタイミングで値下げすることは十分に考えられるだろう。

こういう物件が増えるとどうなるか。
各地域の相場家賃にとって下落圧力になります。
学生向け物件の地域などでは、このためということではありませんが、1、2年くらいの短いスパンで値下げが顕著になっている地域を知っています。
ほかの地域でも同じようなことは今後起きてくると私は考えています。
最近は、家賃のシミュレーションで1年に1、2%くらい家賃が下落するというシミュレーションで購入している方がいますが、それよりも大きな家賃下落が各地で起きているような実感を受けています。

いままだそういった家賃の下落を感じていない地域もこれからの数年に同じような現象が現れてくるのではと思っています。
たとえば、今年周りの少し離れた地域で家賃下落が起きたときに、入居者がいろいろと相場を調べると通勤時間で20分先だと家賃が5000円、10000円違うというときに入居者の流れが20分先の方へ流れていまの家賃では入居付けに苦戦するということが起きてきたりというのはあると思います。
家賃の値下げは、少し不便なところから始まって、それにつられて利便性のいいところでも家賃を下げざるを得ないとなるかなと。
ここ数年のREITなどでの不動産供給増は確実に全体的な空室率の上昇を招いているので、値下げ余地があるあるいは、とにかく満室をという大家が値下げ競争を始めれば値下げしたくない人も巻き込まれてしまいます。

さて、売買の話から少し家賃の話にそれましたが、この家賃の下落はなにを招くかというと、相場が下がることで売り物件の年間家賃収入の計算上の数字も下がるわけです。
つまり、売りそびれて入退去が進むと家賃が下がりますから同じ利回り設定なら売値を下げていかなければならないかそのままなら利回りが低下するわけです。
利回りが下がれば、購入意欲も下がりますので、売りたいなら早く処分した方が有利ですね。

ファンドの物件で、広告費3ヶ月とかひどいと5ヶ月などを積んでやっとの思いで入居させた入居者が物件を値下げせずに強気で行ったために1年経って退去してしまったとなると、次はまた広告費を払うか家賃を下げないと入居が厳しいという事態になります。

最近周りから聞くこととかだと9月や年末に向け一段と物件の値下がりが来るだろうという意見。
大量の普通なら融資を受けられないサラリーマン大家さんに融資を大盤振る舞いしてきたSMBCが、これまでは大量に買い手(融資を受けて決済できる人)を供給してきて不動産の価格決定力もありました。
(SMBCの評価方法を勉強した不動産屋がフルローンの評価額を売買価格に設定すること)

SMBCが市場で一番高く評価をしていたので、その高値は他行はなかなかださない(出すこともあるけど稀)ので次の価格決定力はほかの銀行がする評価額に近づきます。
これも値下げ圧力ですね。

いろいろとだらだら書いてきましたが、今年は物件購入は焦らないのが正解だと思います。
以前ブログで6月までは物件を買わないとか6月以降に買おうと思うというようなことを書きましたが、いまはさらに遅く9月以降とかでもいいくらいではと感じてきています。
しばらくお休みしてじっくりといい物件を待った方が正解かなと。

林先生も不動産の下落は3年くらいは続くのではという意見でした。
今年は、値下がりはじめですので、体力のない方は、あと3年くらいじっくり待ってから購入というのもいいかと思いますよ。

10日 不動産コンサルティング林流月例会参加

この日は、ハート財産パートナーズの不動産コンサルティング林流月例会の日でした。

最近、18時からの林流の前に、ゼミという形で、15時〜17時まで林流の方は無料で参加できるゼミというのがある。今回はそれにも参加した。

このゼミは、少人数で録音もしないので、ざっくばらんにお話をしましょうという趣旨。参加者は、業者さんが多いので、林先生に業務上での困っていることなども相談できるという。林流は、録音して毎回全国の林流参加者にCDが送られるので話せないような内容もある。
そんな林流では聞けない裏話も聞けます。

18時より林流でした。

林流の中では、以前からなんどもお勧めのあった北京のマンション投資で林社長が購入した物件を売却することになったということでその収支結果が公開された。

約4年の保有期間で、投資した自己資金の回収金額は4.XX倍(約5倍)でした。
なかなかいい投資でしたね。

posted by 三代目大家マサ at 11:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コンサルティング林流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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