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2008年04月30日

4月に参加したセミナーなど

5日  ファイナンシャルアカデミー ベトナム投資セミナー
8日  川越資産形成セミナー
13日 イーカネットの不動産投資家5人で集まって不動産談義
14日 ハート財産パートナーズ 林流月例会(林流ゼミは仕事が終わらず参加できず)
15日 マサ主催 大家さん勉強会
18日 船井財産 セミナー
19日 大家さん学びの会
20日 ファイナンシャルアカデミー 投資フェスティバル
22日 ビル経営サミット
24日 財布の中身レポート 5月分録音
26日 恵比寿で不動産投資仲間3人で不動産談義
27日 鈴木ゆり子さんの大家塾
29日 ひまわりさん&素麺さんのランチ勉強会&自宅内覧会

という結果になりました。
実に30日中12日間もセミナー等がありました。
いつ実務をするんだって感じですが・・・
いいんです。これらの活動は趣味みたいなものですから。
posted by 三代目大家マサ at 21:17| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月29日

27日 鈴木ゆり子さんの大家塾第3回に参加

埼玉県羽生市で行われた、鈴木ゆり子さんの第3回大家塾に参加してきました。

会場で、パソコンの準備をお手伝いしましたが、流れで急遽パソコン操作係になりました。
ワードの文書をプロジェクターで参加者が見やすいようにさくっと編集。

セミナー開始になって、まずは第一部で鈴木さんのアパマン経営で家賃収入以外にいかに副収入を作るかなどについての話を伺いました。

その後、第2部で破産して競売されてしまって、鈴木さんが競落した結果、ローンで購入した自宅に現在も住み続けていらっしゃるAさんの貴重なお話が聞けました。

過去、いろいろなセミナーに参加しましたが、競落された方のセミナーに破産した方がどんな状況だったかなどを話すなどということは初めてでした。

破産するというのは、ローンでアパマンを購入している大家さんなら可能性があるわけです。
今回のお話の方は、自宅を住宅ローンでという方でしたが、アパマンは入居者の家賃で返済するから危なくないと思っている方は注意が必要です。

・家賃の下落
・金利の上昇
・自殺、他殺などの事件の発生
・火災、地震などの災害
・キャッシュフローを浪費してしまい、修繕費など払えなくなる
・広告費の増加、フリーレントの増加、修繕等の経費の増加

などなどたくさんのリスクがあります。

今回の方も、10年、20年先などの支払いができるかを考えずに、ローンを組むときに、「どうにか払えるかな」というので安易にローンを組んでしまったとのこと。
銀行で、ローンの審査が通ったから買いますって感じの大家さんをときどき見かけます。
聞いてみると収支は、結構苦しかったりという方もいます。
いまだけ払えているのではないかよく考える必要があると思います。

鈴木さんとAさんの関係がすごいなあと感じました。普通は、自分が破産したなどということは誰にも話したくないはずです。
それを50名近くが参加するセミナーで話してくれるのですから、昔で言う大家と店子の関係のようないい関係が築けているのだと関心させられました。
今回のセミナーを聞けた方は、非常にラッキーだったと思います。

うちも、同じように破産したりしないで済むように今後も頑張って経営していこうと再確認させられるセミナーでした。
参加して良かったと思う。

懇親会では、うちの物件の近くに物件を買った方が偶然いてアドバイスをさせてもらいました。その方がうまくやっていけるといいのですが。

懇親会終了後、鈴木さんの事務所にお邪魔して、また0時ごろまでお話しさせていただきました。
いろいろとお互い裏話をしたりと楽しく過ごさせていただきました。
posted by 三代目大家マサ at 00:26| Comment(8) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月28日

孫正義社長が企画したらしい強力なソフトバンク携帯922SH

ソフトバンク携帯の春の新機種
922SH
ですが、かなり強力なアイテムです。

春の新機種の話題や922SHを取り上げた記事関連URL
http://techon.nikkeibp.co.jp/article/NEWS/20080128/146372/
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080328-00000019-nkbp_tren-mobi
http://plusd.itmedia.co.jp/mobile/articles/0802/07/news135.html
http://plusd.itmedia.co.jp/mobile/articles/0801/28/news073.html
http://www.gizmodo.jp/2008/04/fullface_2_921shvs_922sh5.html
http://www.gizmodo.jp/2008/04/fullface_2_921shvs_922sh5_1.html

現在、912SHを利用しているのですが、発売当初ソフトバンクショップに行って、購入してしまおうかと真剣に悩みました。(912SHを買ったのが、昨年9月頃とまもないのにです。)

この機種で非常に魅力的なのが
・Webページの開ける容量が1ページあたり1Mまで拡大(912SHではちょっと大きなページだとエラーになり開けない物も多い)
・RSS対応なので、ブログなどの情報収集が携帯だけでかなりできる
・PCのメール受信もできる
・海外ローミング対応(912SHは非対応)
などが魅力的です。

もちろんのことながら、912SH同様
・3Gハイスピード対応(最大下り3.6M)
・フルワイドVGA(3.5インチ)

フルワイドで3Gハイスピード対応なので、携帯でいつでもどこでも健美家などを見て物件情報をチェックできます。
また、1Mまでと制限がありますが、PCメールの受信ができるので、業者さんからの添付ファイル付きのメールを外出先でもチェックできます。

かなりいいのですが、お店の展示端末をいじってみたりして、購入をどうしようか悩んでいる点がひとつあります。
それは、よこ開きで、QWERTY配列フルキーボードでの入力しかできないことです。
QWERTY配列キーボードで入力できることはもちろん魅力的なのですが、電車の中でつり革につかまりながらとかでも912SHではメールをみたり、サイトを見たりできるのですが、922SHではそれはやりにくいです。
フルキーボードで入力しないと大変なほど長いメールはめったに送りません。それを考えるとやはり、912SHの片手で操作ができてしまうのも魅力的です。

今後の新機種で912SHの後継機種として
・Webページの開ける容量が1ページあたり1Mまで拡大(912SHではちょっと大きなページだとエラーになり開けない物も多い)
・RSS対応なので、ブログなどの情報収集が携帯だけでかなりできる
・PCのメール受信もできる
・海外ローミング対応(912SHは非対応)
の機種が出るのを待つか、値段がこなれてきて安くなった922SHを買うかを検討したいと思っています。




posted by 三代目大家マサ at 19:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 役立ち知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月27日

東京オフィスビル市場を襲う“2012年ショック”

週刊ダイヤモンドの記事
東京オフィスビル市場を襲う“2012年ショック”
http://diamond.jp/series/inside/04_19_006/


都心部のオフィス需要は、いまは旺盛だが、この記事にもあるように大量に供給される2012年ごろには、団塊の世代の大量退職がある。

団塊の世代の退職にともない、人員の補充ももちろんあるが、10人退職して補充が10人とは考えられないだろう。
人減らしをしたい企業はまだまだ多いので、10人退職して5人補充とかもっと少ないかも知れない。
また、床面積を考えてみると、団塊の世代には、課長、部長、取締役などの役職者がそれなりの割合でいるだろう。
それらの人が退職して部署を統合したり、することも考えられる。
そうすると、役職者は平社員より、オフィスの専有面積が広いことが多いので、補充が10人退職に対して5人としたときに、1つのポストが減ったりすると(たとえば、営業第1部と営業第2部とあったのだが、人員が減ったので、営業部に統合など)人数が減った以上の床面積が不要になる。
上記の例でいうと、いままで営業第1部長、第2部長といたのが、営業部長1人になるとか。部長職1人分の広い面積が不要になり、さらに平社員数人分の机も不要になるなど。

前回の2003年問題のときもオフィスの空室が相当増えてオフィス不況みたいになるのではと騒がれていたが、結局はそうはならなかった。
景気回復や地方都市から都心部への本社移転、事務所移転などがあったためだ。

前回は115万平米の増加した床面積を吸収できたが、今回はそれ以上の130万平米であり、退職でオフィスワーカーの絶対数がかなり減ることが見込まれる。もちろん、2003年のときと同様にまた地方などから都心部への進出もあるだろうが、2003年のような大きな需要はなさそうに思えます。

すると、2012年前後には、オフィスビル不況になったりして、築古ビルは、賃貸住宅への建て替えが起きるように思います。
すると、これまでよりもさらに都心部の賃貸物件や分譲物件の供給が増えて住居系の市況にも影響があると思います。(これは、建て替えの期間が必要なので、2013年以降とかに顕著になりそうです。)

最近、ネガティブな要素の記事を多く書くが、非常に怖いと思い始めている。一応、勝手ながらうちは、その危機をどうにか乗り越えることができるだろうと楽観視はしているが、最近フルローンなどでアパマン経営をはじめた方やこれからはじめるという方には、注意喚起をしたほうがいいと思い書いている。

返済比率が低い人(たとえば40%以下)とか、現預金などに余裕がある人、無借金の更地があるなど余裕がある人は、あまり気にしなくていいと思う。
余裕がない投資をしようとしている人は、十分に気をつけていただきたいと思う。

22日 ビル経営サミット参加

週刊ビル経営主催のビル経営サミットに参加してきた。

週刊ビル経営
http://www.biru-mall.com/

このセミナーの中で聞いたことをメモ+感想で書く。

マークシティの影響で駅から道玄坂の上まで雨でも濡れずに冬暖かく夏涼しく移動できる。

このため道玄坂の街にあまり人が通らなくなった。
1番賃料の高いはずの1階の店舗に空きが出てもいいテナントの出店がなく風俗案内所のようなものが増えている。

マークシティの影響かどうかはわからないがドトールが閉店した事例もある。

勝ち組と思われている渋谷の中でもいいところと悪いところが出てきているようだ。
大規模商業施設などの影響で、中小のビルなどでは以前より厳しい状況もあるようです。

今後、マークシティーから宮益坂方向へ以前の東急文化会館方向へフラットに繋がるテラスのようなものが計画されているみたいです。
それができることで、マークシティーによる道玄坂の人通りが減ったようなことの二の舞にならないようにと宮益坂方面の商店街の人々は考えているようです。

JRが渋谷駅の上にビルを建てる計画もあるようだ。
50階建てでテナントホテルレストランなどを入れてスイカがあればすべて済む。街中に行かなくても駅ビルで全てが済むようになるかも。

JRのビル、東急東横店、マークシティーなど雨でも濡れないで移動できる大規模店舗だけでことが足りるようになると渋谷の町も大きく変わる可能性があり、それを渋谷の昔からの地主さん達は気にしているようだ。
posted by 三代目大家マサ at 01:58| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

固定資産税安いですね

一部内容UPDATE2008/04/27

昨年取得した3000万円程度のアパートですが、固定資産税の納付書が来ました。
20部屋あるのですが、約4部屋分の月額家賃で年間の固定資産税が払えます。
木造、築古の物件ってランニングコストも低いですね。
満室時年間家賃の約60分の1が固定資産税です。


この物件を例に、地方の築古アパートを使って贈与税を節税できるのではと仮定して書いてみます。
間違っている部分があれば、指摘ください。

土地の固定資産税評価額が約50万円
建物の固定資産税評価額が約800万円

贈与税上の土地建物の評価は

この土地は、倍率地域で、宅地の評価は1.1倍なので土地の評価額は約55万円

建物の評価は

固定資産税評価額 − (固定資産税評価額×借家権割合30%×賃貸割合100%)=固定資産税評価額×0.7倍
ですので、約800万円×0.7倍=約560万円

よって、この土地建物の贈与税上の評価額は
55万円+560万円=615万円

この物件の土地建物の贈与税上の評価額は615万円以下なので、現金で購入して子供に贈与すると615万円に対する贈与税だけでいいのかな?

贈与税の速算表
http://www10.ocn.ne.jp/~shonanfp/page021.html

贈与税の速算表から計算すると
615万円の場合は、税率40%、控除額125万円なので

615−110(基礎控除)=505万円
505万円×40%−125万円=77万円

3000万円の現金をアパートへ替えて、それを77万円の贈与税を払って贈与する。
もらった方は、満室時家賃800万円近くの家賃収入も付いてくる。

贈与税は、贈与された方が払うのだが、贈与のタイミングをうまくやれば、家賃収入が入るので十分に納税資金は作れる。


さらに節税すると

まず建物だけを贈与する。

贈与税の速算表から計算すると
400万円超 600万円以下 税率30%、控除額65万円
建物のみ 560万円の場合は、


560−110(基礎控除)=450万円
450万円×30%−65万円=70万円

初年度は、70万円納税する。
翌年以降に、土地のみ55万円分贈与する。110万円以内なので無税で贈与可能。

7万円節税できた。

どこかあやまりがありますでしょうか?

消費税還付で還付加算金10万円くらいいただきました

昨年購入した物件で、消費税還付を1000万円超受けました。
(正確な数字は伏せさせていただきます。)

それで、還付加算金がついたのですが、約10万円でした。

還付加算金とは?(下記を参照ください。)
http://www.geocities.jp/zeikinkaikei/a6.html


わずかな期間で還付いただいたのですが、もっとゆっくり返金してくれて良かったんですけどね。あと1ヶ月くらい経ってからでも(笑)

ここで、消費税還付について一言。

消費税還付は、よく還付金が振り込まれたら成功だと思っているような方もいるようですが、そうとは限らないそうです。
税金は、申告納税ですから、還付の申請があれば、書類上の間違いとかなければ、申告書通りに還付を実行します。(怪しくても)
すぐに還付を行わないと、会計監査局より税務署が監査、指導されます。ゆっくり返金すると、還付加算金で余分にお金を払わなければならないからです。

もしも申告に誤りがあったり、見解の相違が会ったりした場合は、後日税務署が調べて修正申告させたりするわけです。悪質だったりすると追徴課税もされるので注意が必要です。

2008年04月26日

仙台市、東金市、相模原市などの大家の会発足

先日、仙台大家の会の発足をお知らせしました。

追加で、私の保有物件のある東金市近郊の大家さんのための
「東金大家の会」
同じく保有物件のある相模原市近郊の大家さんのための
「相模原大家の会」
を発足しました。
どちらもメンバー募集開始しております。
「仙台大家の会」
も含めて数週間程度である程度メンバーが集まりましたら最初のメーリングリスト登録を行い、実際の活動を開始します。
該当の大家さんはぜひ参加してください。

東金大家の会
http://togane08kai.seesaa.net/

相模原大家の会
http://sagamihara08kai.seesaa.net/

仙台大家の会
http://sendai08kai.seesaa.net/

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2008年04月25日

船井財産コンサルタンツ 第三事業部 16会セミナー

直近、2回参加させてもらった船井財産コンサルタンツの第三事業部主催の16会というセミナーがあります。


船井財産コンサルタンツ第三事業部ブログ
http://shisanka.funai-zc.co.jp/

船井財産コンサルタンツさんの主要顧客は、地主大家だったり、資産家が多いのかなと思います。
セミナーに参加しても30代とかの若い人はあまり参加しておりません。
サラリーマン大家さんターゲットじゃないのですが、直近2回は面白いセミナーでした。

次回以降もできるだけ参加するつもりでいます。

16会は、基本的には、毎月16日開催です。(違うこともありますが)
初回無料ですが、2回目以降は会費5000円かかります。懇親会費込みとなっています。
posted by 三代目大家マサ at 01:11| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月22日

仙台大家の会発足

仙台大家の会を発足させました。
といっても、まだ参加者募集を開始しただけですが。

とりあえず、仙台近郊に物件をお持ちの大家さんで参加したい方を募集はじめました。
興味のある方は、仙台大家の会のブログをご覧ください。

仙台大家の会
http://sendai08kai.seesaa.net/
posted by 三代目大家マサ at 03:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 全国各地の大家の会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

4月20日 投資フェスティバル2008参加、最高に良かった竹中元大臣の講演

ファイナンシャルアカデミーの投資フェスティバル2008に参加しました。

『さおだけ屋はなぜ潰れないのか?』の山田さんと小泉内閣で構造改革を断行した竹中前大臣の話を聞くのがメインの目的でした。

正確な講演時間が事前にわからなかったが、たぶん竹中さんは最後だろうとは読んでおりました。
ただ、万が一、都合で最初だと困るので、朝一番から参加しました。
するとやはり、最初は山田さんで最後に竹中さん。
聞きたい人は、最初から最後まで参加しなければならないという構成。
予想通りでした。
昨年だったか、九段で開催したときは、スタートはそれなりに居ましたが、途中はだいぶ人数が減ったように思いました。
今回は、竹中さん効果だと思いますが、九段の時に比べ間の時間に減った人数が少なく思いました。


暇があれば、山田さんの話を絡めながら不動産投資の考えについても別に書きたいと思いますが、ここでは竹中さんの話。

とりあえず、携帯で書いたメモを転記します。


自分のためのメモなのでここは説明なしです。
*****************
韓国から取材が多い

小泉がた改革
747
7%成長
一人辺りGDP40000ドル
世界7位の経済大国に

ロンドン
エコノミスト
ジャペイン


ニューヨーク


1600兆円の1%運用で16兆円
消費税11兆円



法人税半減
スーパー特区

羽田空港3倍に
オープンスカイ


東京大学民営化
世界の17位から5位以内へ
世界5位に国立大学は入っていない
自由にやらせるべき


********


聞くまでは、竹中さんってどんな話をするのかな?ちょっと興味があるってくらいで軽い気持ちで聞くつもりでいました。

しかし、話がはじまって途中から非常に話しに引き込まれた感じでした。日本は捨てた物じゃない、これからやりようでまた成長できるという明るい未来を期待させる話でした。
僕は、基本的に、映画とかドラマをみてもめったに感動して泣きそうになるようなことは普段ないのですが、竹中さんの話の終わったところでなぜだか自分でもわからないのだが、ものすごく感動して涙が出そうになった。何なんだろう。

参加者のほとんどが、竹中さんの講演の終わりでものすごい拍手の嵐でした。きっと多くの人が、ただの講演とは違うなにかを感じたのだろうと思います。
普段の不動産のセミナーなどでは、実際になにかに役立てることのできる知識を得たりできるのだが、今回の話は、別段それで自分がどうこうできる話ではない。だから実用性があったりするものではないのだが、日本にもまだまだやれること、日本の可能性は大きいというのを教えてくれたように思う。
再度、竹中さんに登板してもらうのがいいのだけれど、本人はもうやるつもりはないとのこと。次の人の登板を待つということのようです。


さて、竹中さんの話の中からいくつか書いてみる。

・日本には、1600兆円の個人資産がある。この資産を年間1%運用しただけで16兆円になる。消費税は現在11兆円ぐらいの歳入。1%運用しただけで消費税以上を得ることができる。


・日本には、いまスローガンがあってもアジェンダがない。アジェンダとは、ボーリングのセンターピン。
センターピンを倒すとその先のピンも影響を受け倒れる。
郵政改革のときは、郵便局が民営化される(センターピン)
→銀行との競争が起きて金融再編があるかも。
→宅急便とかとの競争が起きるかも。
→そのほかにもいろいろと変化がありそう。
などというような波及効果があり、いろいろと期待感がでる。
だから、郵政改革のときには、いろいろな期待感から株価が1年で40%くらい上がった。


竹中さんの今考える3つのアジェンダ
・法人税半減
現在の法人税は諸外国に比べ高い。そのために、海外にお金が逃げている。法人税を減らす議論をするとすぐに企業が儲けて個人からは取りすぎという議論にマスコミは流れる。でもそうではなく、法人税が減れば新たな投資があり、新規雇用などで結果的に個人にもいいことがある。それをマスコミは書かない。
全体がだめでも、スーパー特区として地域限定で法人税を減らすのでもいい。

・羽田空港を3倍に拡張してオープンスカイに。
世界のいい空港はだいたい今の羽田の3倍くらいの規模はある。
そのくらいに拡張して、日本へくる仕事や観光の非在住の人口を増やすことで人口問題もある程度緩和できる。
地方からの反発もあるが、羽田が拡張されれば、結果的に地方空港と羽田間の便も増えたりして地方にもメリットがある。
関西空港もオープンスカイといっているが、1時から5時までは国土交通省が定期便の設定を許可していないので、実質24時間空港ではない。このようなことをしていてはだめだ。
羽田空港を3倍に拡張して、さらに24時間空港にしてやれば、アジアのハブ空港になれる。

・東大の民営化
世界の大学ランキングで東大は17位。日本のトップ大学は世界5位に入って欲しい。
いまの国立大学で、助成金でやっていてはいい研究はできない。世界のトップクラス大学で国立大学はない。私立大学にして自由にいろいろなことができるようにしなければならない。


なんとなくの記憶で書いているがこんな内容だった。
これらのことをやってくれる政治家が出てきて欲しい。
無理だろうな・・・


今回は、無料セミナーだったが、参加して本当によかった。
posted by 三代目大家マサ at 00:12| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月21日

賃貸住宅新聞3月10日号記事を読んで

賃貸新聞 3月10日号の1面記事を読んでの感想。

青森の事例で6、7年前5万円だった1K物件が今年の繁忙期で35000円から40000円程度。3点ユニットとか駐車場なしなど不利な物件は25000円程度とのこと。


これを見て青森だから東京は関係ないとか首都圏は関係ないとか言ってられない話しだと思います。
まったく同じようになるとも思わないですが、似たような動きがあると考えていいと思います。少なくてもそうなったという悲観的なシナリオのときに対処できるかとかは考える必要があると思います。


7年で5万円が4万円になったという仮定だと7年で2割引なので年換算だと約3%下落です。

これは青森の今回の記事記載事例で1番いい条件です。
最悪の条件だと6年で半額ですので約8%下落です。

さすがに首都圏で年換算8%下がるとは思いませんが3%程度下がること位は想定した方がいいと思います。
今から7年後は世帯数が頭打ちとなると言われている年です。
首都圏では土地がないと言われていますが、江副さんの本でも書かれていたように建て替えで容積をいっぱいに建てたり、容積率の緩和や国有地の払い下げ、埋め立て地などでも供給は増えます。
ファンドなどで外国から不動産へのお金の流入も増えて過去数十年よりも供給は相当に増えているはずです。
人口は減るので例えば20年ローンとかなら楽観的に考えて世帯数の増える2015年までは想定の家賃が取れてもその後の13年は相当に厳しいと思った方がいいでしょう。

少なくても、甘く考えてこれから2015年までの家賃下落は1%くらいと見ても、その後は年3%下がるとかのシミュレーションもしたうえで投資判断をしたほうがいいように感じました。
ただし、2015年以降13年間3%下がり続けると2015年をベースに考えても39%値下がりなので、さすがにそこまでずっとは下がらないかと思います。たとえば、2015年から10年間3%値下がりで3割家賃下落とか。あるいは、7年くらいで21%前後下がってそこで頭打ちという考えで十分かな。
ある程度の家賃下落があれば、その下はさすがに経年してもあまり変化はなくなってくると思います。

2008年04月20日

18日 船井財産コンサルタンツ16会参加

船井財産コンサルタンツの16会という勉強会に参加した。

今回は、不動産ではなく投資信託のセミナーでした。
セミナー講師は、日本インベスターズ証券の方です。

日本インベスターズ証券
https://www.investors.co.jp/

この会社は、株を売ったりはせず、投資信託専門とのこと。
また、投資信託を自社で組成したりもせず、全世界のファンドの中からスクリーニングしてよいと判断した投資信託のみを販売する。
ビジネスモデルは、会計事務所やコンサルタントなどの方で地域密着で転勤なしなどで商売をしている方に営業マンになってもらい、顧客へのアドバイスをしてもらいながら最適な商品を販売してもらうということです。
間に入る会計事務所などのビジネスモデルは、購入時の手数料と保有期間中にもインカムで入るらしい。これがアドバイス料ということですね。

セミナーの話としては、世界への分散投資で年平均5〜7%程度の利回りは10年単位の長期投資なら必ずというほど期待できるのでそういう安定したポートフォリオを組んで途中で売買せず長期の保有をしてくださいということ。
世界の株、世界の債権、日本株、世界転換社債、コモディティなどのカテゴリでそれぞれを投資信託で分散。

市場全体をインデックスファンドの形で保有するので、個別企業の倒産リスクなどはない。
過去10年などの長期で考えるとインフレを考えてもそれ以上の成長をしている。(ダウ平均など)
時間を分散して積み立てて購入することでドルコスト平均法で購入。

などで日本インベスターズ証券で販売している投資信託を組み合わせると10年などで考えると5〜7%の年利で回すのはほぼ確実にできるというような話でした。

確かにできそうな話なのですが、不動産投資をしているとIRRで考えれば年に1桁なんてやってられないし、リフォームをしたり、いろいろとできないので楽しくない。
買ったらほったらかしという形なので、そういうタイプの投資が好きな人とか、不動産はこれ以上いらないという状況になり、預金しておいても仕方ないという人にはいいのだろうと思いました。

興味がある方は、日本インベスターズ証券のHPをごらんになってみてください。
セミナーも頻繁に開催しているようです。
興味のある方は参加してみるといいでしょう。
posted by 三代目大家マサ at 01:58| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

19日 大家さん学びの会参加

大家さん学びの会に参加した。
http://ooya-manabi.com/

この会は、月々わずかの金額で、大家さん同士の情報交換をメーリングリストやSNSなどですることができる。ネットなので全国の大家さんが参加できます。
また、毎月1度定期的に30人前後で実際に会場でセミナーと情報交換の勉強会が開催されます。
セミナーの部は、録音されて音声で参加者全員が聞くことができる。
遠方で、セミナーに参加できない人でも十分に満足できると思います。
おすすめの勉強会ですので、参加していない方はぜひ参加されてください。


今日は、原状回復のリフォームを仕事にされている方のセミナーでした。参考になりました。

情報交換会では、最近SMBCで融資を申し込んだ方がいて、昭和63年以前の物件はアスベストの疑いがあるということで、評価をいままでの評価額に75%掛けて計算するようになったそうです。
大阪から和合さんもいらしていて和合さんからもその話を聞きました。
どうやら4月1日ごろから新しくできた融資基準のようです。
築年が20年以上経過しているボロ物件はこれまで以上に不利になります。
これから売ろうという方には不利なので、逆に言えば、20年以上の物件では融資が付きにくいので、指値などが効きやすくなり利回りの向上ができればそれを買うのもありだと思います。


2次会をいつものように仕切って15人で2次会に行きました。
23時過ぎまで話し続けておりました。
posted by 三代目大家マサ at 01:39| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月19日

取得税の通知書が来た

昨年末に取得した大型物件の取得税の通知書が来ました。
1000万円を超える取得税です。
事前の計算通りではありますが、巨額なので嫌になりますが仕方ないですね。
来月納付書が届く予定です。

2008年04月12日

けーちゃん&沢さんのお宝不動産公式セミナー

5月31日のお宝不動産公式セミナー第十九回
はけーちゃんと沢さんのセミナーが一度に聞けます。

沢さんは、現在進行中のお宝マンション第二弾についての話も聞けます。前回のお宝マンションのセミナーでも非常に面白い話が聞けました。DVDではカットされてしまってますが・・・
懇親会でもいろいろと裏話が聞けますので、おすすめです。

今回の沢さんの部のタイトル

沢の「スーパーリアルタイム」不動産投資術
           
お宝マンションのその後と新お宝マンション計画


つぎに第二部のけーちゃん。
北陸地方を中心に20%近い高利回り物件を多数取得して高稼働率で回しています。
その投資手法をいろいろと教えてもらえるようです。

けーちゃんの部のタイトルは

〜とにかく高利回り!断然フルローン!〜
      
投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術

です。
今回は、とても参加したいのですが、残念ながらすでに名古屋の小林さんのセミナーに参加が決定していました。
体が二つ欲しい・・・

すでに結構申し込みも入っているようです。
早めに申し込まないとたぶん早期に満員御礼になってしまうのではと思います。
ご興味のある方はお早めに申し込みを。

詳しくは下記を参照ください。

お宝不動産公式セミナー第十九回
posted by 三代目大家マサ at 14:23| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

太っ腹、ファイナンシャルアカデミー投資フェスティバル2008

4月20日のファイナンシャルアカデミー主催 投資フェスティバル2008ですが、太っ腹です。

なにがって、

慶應義塾大学教授
竹中平蔵氏

公認会計士 山田真哉氏

など有名どころの方々が話をしてくれて無料なのですから。
さらに、先日申し込んでいて、今日入場券が届いてそれに書いてあるのですが、なんと

会場にて3000円のJFAギフト券をプレゼントさせていただきます。

とのこと。
ファイナンシャルアカデミーのセミナーやDVDの購入で利用できるギフト券です。
セミナーやDVDの購入予定のある方は、参加するといいと思います。

面識のある方々で参加される方は、会場で会いましたら声を掛けてください。

投資フェスティバル2008詳細は→こちら
posted by 三代目大家マサ at 13:37| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

11日 久しぶりの物件見学

久しぶりに物件見学をしてきました。
リフォーム業者さんにも来てもらって物件全体のフルリフォームの見積もりを出してもらうためです。
外装は、すぐにやらないとだめな状態。
内装は、もちろんうちのスタイルでフルリフォーム。
いまの売り出し価格でも家賃がどのくらい見込めるかによっては面白そうな物件なので行きました。
家賃設定はそこそこ行けそうですが、駐車場に問題あり。
部屋数確保できず、近隣も駐車場は少なめ。

リフォーム見積もりの回答を待って、駐車場のリスクなども含めトータルでどうするか検討する。
幸い、物件の条件としては、うちくらいの体力がないとなかなか融資も引っ張れなさそうなので、焦らず検討します。
何人かの買い付けが融資で流れるのをじっくり待つのもいいかもしれません。

2008年04月11日

珍しい間取り

健美家を見ていて珍しい間取りを見つけた。

http://www.kenbiya.com/realestate/126267774


玄関、トイレ、押し入れ、ユニットバスが一直線に固まっている。
そして、居室は、キッチンと一体で一応、洋室6帖、キッチン3帖となっているが仕切りはなさそうだ。

2008年04月10日

忍び寄る変化

うちの場合は、関東を中心に各地に物件があります。
ファミリー向け物件、シングル向け物件もいろいろ。
20棟もあり、いろいろな地域に分散していますから、場所や物件により募集状況もいろいろ。

今年の春の入居は、そこそこ頑張れたかなという感じ。
ハードルは低いですけどね。9割にも達していませんから。

いろいろな地域の不動産屋と話をしたりしますが、去年に比べて入居者が減ったというようなこととか供給が多くて昨年までは埋まっていた物件も空いているとかよく聞きます。
まだ、そういった状況にまで来ていない地域もあるのですが、(聞いていないだけで実はそうであるところもあるかも)近い将来(2、3年のうちとか)厳しくなる地域も多いはず。

今年入居を決められなかった厳しい地域(地域Aとします)の大家さんはどのように考えるかを想定すれば、家賃を下げるかリフォームなどで価値を上げるしかないわけです。
家賃を下げる大家さんがその地域で増えるとそこと競合していた地域(地域Bとします)の物件は(その地域は今年は影響がなかったとします)地域Aの大家さんの値下げで、今までと比べれば地域Bは比較すると割高に映ります。どのくらいの値下げであるかにもよりますが、その影響で来年は地域Aはそこそこ埋まって、地域Bは苦戦となるかもしれません。
するとその次の年は・・・地域Bが値下げして、さらに別地域の地域Cが厳しくなり・・・・
負の連鎖ですね。
家賃相場の下落は一気に来る物ではないので徐々に下がってきます。
ただ、これから先の数年は過去の10年分の変化が5年とか短いスパンで来そうな予感がします。(物件の供給過剰と人口の減少などで)

それと広告費が、3ヶ月という札幌、福岡の事情。これが本州に上陸してくるのではと思っています。まあ、まだ関東では広告費1ヶ月が相場なところが多いのではと思うので、まずは2ヶ月がくる訳ですが、いつそれが3ヶ月になるか怖いですね。



ここ数日のニュースで

デニーズ“不振払食”…不採算店舗を大量閉鎖へ
http://netallica.yahoo.co.jp/news/30828


イオン GMS100店閉鎖 売却や食品スーパーに転換
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080408-00000013-fsi-ind

などとこれまで拡大路線だった大手が縮小する方向へ舵を切り始めました。
アパート業界では、大東建託が創業者一族が株をファンドに売却するような話しもでています。

また、今、レオパレス21が4月入居、物件限定ではありますが、2ヶ月家賃無料のキャンペーンを行っています。TVCMもやっていますよね。このレオパレスのチラシなどを持って不動産屋に行く入居希望者もこれから増えるのではと思います。そうなるとどうなるでしょうか?不動産屋によっては、2ヶ月無料なら入居を決めるそうですがと大家さんに問い合わせる業者もいそうです。
来年とか数年のうちには、レオパレスでは、期間、物件限定が相当に増えて、実質2ヶ月無料が当たり前になるかも。


人口減やすでに十分に賃貸住宅のストックがあるにも関わらず、建築業者は建て続けなければならない宿命がありますので、今後もどんdん供給されるでしょう。

今年肌で感じたのは、利回り10%ではとても物件は買えないなあという感覚。うちの場合は、幸いなことにもっと高い利回りで購入しているのでどうにか耐えられると思っておりますが、10%で購入している人もいまだに多いですよね。
もちろん、自己資金を3割くらい入れていればそれほど怖くないかも知れませんが、余裕がなくて10%くらいでフルローンに近い条件で買っていると生き残るのは難しいのではと心配になります。



徐々に賃貸状況の変化が忍び寄ってきています。
みなさんの今年の感覚はいかがだったでしょうか?

インフレが起きて家賃も上昇するという形にならない限り、20年とか30年の長期ローンでなおかつフルローンに近い条件の方は生き残っていくのが相当大変になると思います。
近い将来、ここ数年のフルローンサラリーマン大家さんの大量破綻が起きる可能性があります。
うちもそれに巻き込まれないように十分に注意していかないとと思い始めています。

「賢い大家さんになるための 不動産投資セミナー」

「賢い大家さんになるための 不動産投資セミナー」



4月13日開催です。
健美家さんの主催セミナーで、さくら事務所の長嶋会長がお話されます。
私は残念ながら別件のため参加できませんが、お時間のある方は参加されてはいかがでしょうか?
posted by 三代目大家マサ at 17:39| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月07日

JFAベトナム投資セミナーと懇親会

4月5日 新宿で開催された日本ファイナンシャルアカデミーのベトナム投資セミナーに参加した。

主目的は、日本アジア証券のベトナムファンドの販売のためのベトナム不動産を紹介するセミナーでした。
過去の日本や中国、シンガポールでのGDPと不動産価格の上昇の比較や中国がWTO加盟後にGDPが急激に伸びたこととベトナムが2007年にWTOに加盟したことなどでベトナムの発展が見込めるというような資料を説明。
また、ベトナムのAグレード、Bグレードの物件供給が少ないこと、ホテルや商業ビルの稼働率がかなり高いこと。供給が少ないので、平米単価が上がっていることなどいいことずくめだという説明でした。

需給が逼迫するのは、中国のように立ち退きを強制したりせず、話し合いで進めるというどちらかと言えば、日本的な対応なので、再開発などには時間が掛るようです。
そのため、郊外のこれまで建物の無かった地域に新しい物件が増えているそうです。

今回のファンドは、開発型不動産投資ということで、ファンドが既存物件を購入して賃貸で回すとかではなく、新築物件を建ててそれを運営、売却などして利益を出すというタイプだそうです。
200億円を集める予定とか。そんなに集まる見込みなんですね。びっくりです。

肝心なファンドですが、3年間は解約できないとか、信託報酬のようなものが高かったりで魅力に欠けますね。


セミナー終了後、セミナーに参加していた方2名とセミナーに参加していなかったけど前日に電話して声を掛けておいた投資家仲間と合流。
8人でちかくのさくら水産で懇親会でした。
16時過ぎから開始して22時前くらいまで5時間ちょっと話つづけていました。
ベトナムセミナーより長かったです(笑)
posted by 三代目大家マサ at 23:17| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月05日

2月に参加したセミナーなど

12日 ハート財産パートナーズ 林流ゼミ&林流月例会
16日 名古屋小林さんセミナー
17日 名古屋大家塾
20日 キーレスセミナー
23日 NSX松田さん&あかちゃんセミナー


2月は、リフォームの打ち合わせなどが多かったのでセミナーは少なめだった。
posted by 三代目大家マサ at 02:05| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

先月のセミナーなど

先月の参加したセミナーなどの記録

4日  増山塾スタッフミーティング
8日  大家さん学びの会
10日 ハート財産パートナーズ 林流ゼミ&林流月例会
11日 増山塾スタッフミーティング
14日 船井財産 セミナー
16日 増山塾本番
20日 名古屋大家塾
22日 エクシードX
29日 不動産投資家シンポジウム

忙しい割に結構参加しております。
携帯のカレンダーに登録してあった予定で実際に参加した物がこれだけ。ほかにもなにかあったかも。
posted by 三代目大家マサ at 01:57| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

今月のセミナーなどの予定

今月のいまのところ参加予定のセミナー。

5日  ファイナンシャルアカデミー ベトナム投資セミナー
8日  川越資産形成セミナー
14日 ハート財産パートナーズ 林流ゼミ&林流月例会
15日 マサ主催 大家さん勉強会
18日 船井財産 セミナー
19日 大家さん学びの会
20日 ファイナンシャルアカデミー 投資フェスティバル
27日 鈴木ゆり子さんの大家塾
28日 ハート財産パートナーズ HAP基礎講座
posted by 三代目大家マサ at 01:50| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月04日

ソフトバンク携帯のその後2

以前、ソフトバンクモバイルに変更してその件で下記の記事を書いた。

ソフトバンク携帯へ変更
http://realblog.seesaa.net/article/63555028.html


ソフトバンク携帯のその後
http://realblog.seesaa.net/article/70607826.html


今回は、その続きです。

まずは、携帯の請求金額
四捨五入後の千円単位で書きます。

2月分   16千円
1月分   19千円
12月分  14千円
11月分  10千円

1月分が高いのは、海外へ行っていて海外ローミングで費用が掛っている。
ドコモのときの請求額は特に記録していないが、上記に含まれるパケット定額の5700円を引けば、どっこいどっこいですね。
料金だけで言うと、もしかしたら、ソフトバンクでドコモのプランのコピーであるブループランのLLコースのほうが安いかもしれない。
ただ、やはりホワイトプランで、ソフトバンクの大家仲間とは時間を気にせず話ができるのは大きい。
ときどきではあるが、大家仲間と話すことが増えた。

それから使いかっての部分で不満点を挙げる。
SIMを外すとなにも使うことができない点です。
いままでのドコモの端末は、SIMを外しても、通話はもちろんできないが、アドレス帳や過去メール、メモ、目覚まし機能などは使用可能でした。
ドコモをもっていたときは、国際ローミング非対応機種だったので、レンタルで借りてSIMを付け替えて海外では電話して必要な情報は普段の携帯のデータを見て対応していた。(不動産屋の連絡先などテキストデータのメールで記録して利用したりしていた)
また、使い慣れているので、旅行中の目覚まし時計代わりに持って行った携帯のアラームを使ったりもしていた。(もちろんレンタル携帯でもアラームは使えるが)

ソフトバンクは、SIMロックが非常に厳しく、SIMがなければ本当になにも役にたたない。ソフトバンクの海外レンタル携帯は高いので、持っている機種が912SHで海外ローミング非対応機種なためわざわざヤフオクで705Pを落札して海外用にした。
ところが、この705Pも下位機種のためかアドレス帳の登録文字数が短かったり表示が短い(どちらか忘れた)。
私の携帯は不動産屋の登録が多い。
たとえば、
エイブルXXX店
エイブルYYY店
エイブルZZZ店
などとあると判別しにくかったりする。
エイブルはまだ短いからいいかもしれないが
アパマンショップXXX店
アパマンショップYYY店
とかだと厳しい。


海外によく行くので、これは非常に厳しいです。
近い将来、メインの機種として海外ローミング対応の機種に変更せざるを得ないだろうと思っています。(ただ、まだ半年くらいしか経っていないので、割賦販売の残月数が多いので・・・)

あとは、Webで検索してでてきたお店などの電話番号などに掛けたいときにメモしてもそこから掛けられないのが不便です。
クリックして電話が掛けられるようになっているサイトはいいですが、そうなっていないサイトでメモしてもそれを使って簡単に電話が掛けられない。
紙とかなにかにメモしてそれをみて掛けなければならない。
これは不便です。







posted by 三代目大家マサ at 22:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 役立ち知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月02日

4月1日 加藤 ひろゆき(CASHFLOW101)さんとCD収録、5枚分収録しました

先日の不動産投資家シンポジウムの帰りに加藤(CASHFLOW101)さんと一緒でしたが、2月頃に約束していた加藤さんのCD収録を東京にいる間に録りましょうということになっていました。

入退去のシーズンなので、当日の予定で遅れたり、キャンセルもという可能性もあった。
前日(31日)に1日の5時〜という話で予定が決まった。
当日、いろいろやることがあったが、どうにかおよそ5時ごろまでには行けそうな状況だったので、車で渋谷へ向かった。

渋谷のセルリアンタワーに17時ちょっとすぎに到着。最初は、打ち合わせや雑談をして、正確にはおぼえていないが18時前後からたぶん収録を開始したような気がします。

当初は、2枚か3枚という話でした。

話し始めるととても楽しくて、あっというまに1枚目終了。
2枚目は、リフォームや募集、管理の話をお願いしますといわれて、リフォームの話をはじめた。
話していたら、リフォームの話だけで1枚収録してしまった。正確には、一部3枚目にリフォームの話は延長した。

結局、夜中の1時過ぎくらいまで話し続けて、合計5枚分収録した。
車で行って良かった。

収録終了後、焼き肉をごちそうになり、食事しながらもいろいろと楽しい話ができた。
とても充実した一日だった。
リリースは、5〜7月ごろになるのではと思います。
すでに収録したほかの方のCDのリリースもあるし、加藤さんの2冊目の原稿書きも待っているということで多忙なようです。
リリースしたら、みなさんぜひ購入してください。

この日の加藤さんのブログはこちら
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200804010000/
posted by 三代目大家マサ at 18:16| Comment(4) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月01日

4月15日(火) 大家さん勉強会開催します

UPDATE 4月1日
おかげさまで、参加希望の定員に達しました。
参加者募集は終了します。
参加希望の方はまた、次回以降ご参加ください。

大家さん勉強会(オフ会)

主催:マサ
日時:2008年4月15日(火) 10時00分から19時00分まで
場所:嶺町文化センター 


地図

*注意 最寄駅、東急池上線雪が谷大塚駅 当日雪が谷大塚駅で9時45分に待ち合わ
せして向います。
待ち合わせ場所(雪が谷大塚駅改札口)


会費:1000円
昼食:近くのお店に食べに行きます(店は未定)。時間は話の
区切りのいいところで11時30分前後から昼食とする予定。
内容:参加者の不動産投資、アパートマンション経営について
の情報交換。
   購入検討・予定物件やすでに所有されている物件などに
ついて具体的に話をしたい方は、各自資料をお持ちください。
定員:15名(過去大家さん勉強会参加者8名、初参加者7名。
4月1日0時を持って一度締め切りその後は、先着順とします。)
約1時間の案件を用意いただき話しをしていただける方を募集。
案件のある方は、どんな内容であるかを概略をメールください


夕食会:終了後、希望者で夕食会(懇親会)を行います。


なお、公開と書いている項目は、参加予定メンバーにはメール
で公開予定(ブログではなく、あくまで参加予定者へメールで
事前にお知らせします。当日、お互いの名前やプロフィールを
把握しやすくするため。)
公開・非公開という場合は、ご自身で選択してください。
過去に参加した方も、申し込みの際は、以前と同じものでもか
まいませんので下記の内容をすべて記入ください。
記入がない場合は、人数にカウントしません。

名前(ハンドルネーム可・参加予定メンバーに公開):
メールアドレス(公開):
携帯電話(非公開):
参加予定時間帯(公開):午前のみ・午後のみ・午前午後両方
夕食会:参加・不参加
ご自身の不動産投資経験、所有物件など(公開):
具体的な意見を聞きたい案件の有無(有の場合は当日資料をお
持ちください)(公開):
オフ会に期待すること、その他なにかあれば(公開):
ご自身のブログ、HPなど(あれば)タイトル(公開):
ブログ、HPなどのURL(公開):

申し込み先メールアドレス
mailaddress.jpg

携帯電話は、ほかの参加者には非公開とします。
当日の連絡などのため、申し込み時は携帯番号を必ず記入してください。
メールでの申し込みを有効な申し込みとします。
ブログへのコメントでの参加表明は申し込みに含まれません。

posted by 三代目大家マサ at 17:47| Comment(6) | TrackBack(0) | 大家さん勉強会(オフ会) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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