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2008年05月31日

名古屋のカプセルホテル連泊

30日より名古屋に来ています。
名古屋大家塾メンバーとの飲み会に参加して、塾長ら4人で本日はカプセルホテルに宿泊しました。
結局寝たのは、4時か5時ごろだったと思います。
眠いです。

このブログもカプセルホテルのPCから書いています。

本日は、小林さんのセミナーです。
名古屋大家塾塾長も一緒に参加です。

私は、本日夜も同じカプセルホテルで連泊。
本日もたぶん、深夜遅くまで懇親会です。
明日は、名古屋大家塾です。

2007年、私はこうしてアパートを買いました

増山塾11ですが、すでに満席になってしまったそうです。
現在、DVDの先行発売で、早くに申し込みすると早割価格で購入可能です。



6月29(日)に私もスタッフとして参加する増山塾11が開催される。

そのタイトルが

「2007年、私はこうしてアパートを買いました。」

です。
今回は、3人の昨年物件を購入した方の体験談です。

みなさんが、どのように購入したか、いまどう思っているかなど聞いてみたい方も多いと思います。

3人の実際の投資家が、実体験を話してくれます。

ただいま当日撮影映像DVDの先行販売の申込を受付中!

   当セミナー撮影DVDの一般販売価格29800円(税込)を

   セミナーにご参加できないあなたに下記期間中、

   特別先行販売いたします。

   5月31日までのお申込み:16800円(税込み)  ← 超早割価格

   6月16日までのお申込み:17800円(税込み)  ← 超早割価格
    
   6月29日までのお申込み:19800円(税込み) ← 早割価格

   6月30日以降のお申込み:29800円(税込み) ← 一般価格

5月31日までに振り込むと16800円ですが、私のブログを見ていただいて申し込みをされる方に、2000円得してしまう特典情報をお知らせします。

申し込みのフォームで「ご紹介者様名」欄に
「三代目大家マサ」
と記入して申し込むと

次回(今回の分は割引されません)増山塾セミナーやDVD購入などに使うことができる、2000円分のチケットがもらえます。


セミナーの詳細情報は、下記のURLを参照ください。

http://masuyamadai.com/live.html

申し込みは、赤い「今すぐ申し込む」ボタンをクリックして出てきたフォームに必要事項(紹介者欄も忘れずに!)を記入して申し込みください。

posted by 三代目大家マサ at 01:32| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月30日

第5回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ

星輝さん主催の勉強会が参加者募集中です。


第5回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)のお知らせ
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/blog-entry-174.html

日時:6月9日月曜日
場所:目黒
時間:ランチタイム 12時半くらいから16時半くらいまで
☆参加者の皆様のご要望にある程度合わせます。また途中退出OKです

とのことです。
詳しくは下記を参照ください。
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/blog-entry-174.html

posted by 三代目大家マサ at 13:02| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月29日

仙台市内でのオフ会企画進行中!

仙台大家の会
http://sendai08kai.seesaa.net/


仙台大家の会の企画で、仙台市内で開催のオフ会が、6月または7月の土曜日で企画が進んでおります。

仙台近郊に物件をお持ちの大家さんで、参加したい方は、仙台大家の会に入会ください。

正式日程につきましては、後日決定しましたら仙台大家の会のブログなどでお知らせします。
posted by 三代目大家マサ at 23:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 全国各地の大家の会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

CASHFLOW101改 新ブログURLのお知らせ

CASHFLOW101さんのブログが、昨日、楽天に削除されたらしい。
警告なしの突然のことのようです。

理由も不明。

3年間近くにわたって毎日のように書いていたブログを消されるというのはショックだと思う。

さっそく、新しいブログで復活したとのこと。

CASHFLOW101改「激安アパート経営」。高利回。激安アパート&貸家経営。リフォーム。労働力投入
http://plaza.rakuten.co.jp/cashflow101r/

2008年05月28日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


これまでのシリーズで、資産なしでいろいろと投資する場合に、銀行の客観的評価が悪化して、純資産という意味で、投資前と投資後を比較すると資産の減少、ひどいときには、債務超過と見られる可能性について書いてきました。

私の結論として

「危険だから投資をやめた方がいいですよ」
















ではありません。

あくまで、投資した案件次第だったり、また一時的には極端なことを言えば、債務超過と見られる可能性もありますが、時間の経過で改善されることがあります。

今回は、下記のシリーズ3回目の新築物件での話を少しふくらませて説明をしたいと思います。

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html

基本は、シリーズ3回目を元にしていくつか条件を追加設定します。

SMBCなどで、資産なしだが収益性の高い新築アパマンを購入すると仮定しての事例。
重量鉄骨造の建物を建築したと仮定。
法定耐用年数は34年。



 7500万円  土地(売買価格)
12500万円  建物(建築費)
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円  合計金額

収益性
家賃年収2000万円 利回り10%

現金2000万円(物件購入前)

諸費用など1000万円現金を使用。

融資 20000万円(フルローン)

購入後の銀行からみた評価

資産
 1000万円  現金
 6000万円  土地(路線価)評価
 9000万円  建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
16000万円  資産合計



負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

建築直後の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=−4000万円


これが、3年、5年、10年経年するとどう評価されるかを計算を簡便にするために下記のような条件にしたいと思う。

・ローンは、元金返済なしで金利のみ返済する形にする。金利は3%で固定する。金利返済額600万円(年間)

・家賃収入は、10年間下落しないと仮定する。利回り10%なので年収2000万円

・管理費、修繕費などすべての経費を合わせて年間10%、200万円とする。

・銀行の建物評価額が9000万円で、法定耐用年数34年だと減価償却は1年あたり約264万円だが、計算を簡単にするため年間250万円の減価償却とする。

・税金は、家賃収入の20%とする。(実際には、節税テクニックを使ったり使わなかったりでいろいろだと思うが、簡易計算する)年間400万円に固定。

・土地の路線価は、当初の6000万円のまま変化しないとする。


3年目の資産の変動

現金の変動をまず計算する

当初1000万円+2000万円(家賃収入)×3年−600万円(年間の金利)×3年−200万円(管理費など)×3年−400万円(税金)×3年=1000+6000−1800−600−1200=3400万円

土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと5000万円のまま。


建物の評価額
9000万円−250万円(1年あたりの減価償却)×3年=8250万円


これで、3年目の銀行からみた評価額は

資産
 3400万円 現金
 6000万円  土地(路線価)評価
 8250万円 建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
17650万円 資産合計

負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

建築後3年目の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=−2350万円
 

同様に5年目を計算すると

現金の変動をまず計算する

当初1000万円+2000万円(家賃収入)×5年−600万円(年間の金利)×5年−200万円(管理費など)×5年−400万円(税金)×5年

ここで数学に強い方は下記の式に変更してみると1年あたりの変化がすぐわかります。

当初1000万円+(2000万円(家賃収入)−600万円(年間の金利)−200万円(管理費など)−400万円(税金))×5年=1000+800万円×5年=5000万円

土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと5000万円のまま。


建物の評価額
9000万円−250万円(1年あたりの減価償却)×5年=7750万円


これで、5年目の銀行からみた評価額は

資産
 5000万円 現金
 6000万円 土地(路線価)評価
 7750万円 建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
18750万円 資産合計

負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

建築後5年目の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=−1250万円
 

同様に10年目を計算すると

現金の変動をまず計算する

当初1000万円+2000万円(家賃収入)×10年−600万円(年間の金利)×10年−200万円(管理費など)×10年−400万円(税金)×10年

ここで数学に強い方は下記の式に変更してみると1年あたりの変化がすぐわかります。

当初1000万円+(2000万円(家賃収入)−600万円(年間の金利)−200万円(管理費など)−400万円(税金))×10年=1000+800万円×10年=9000万円

土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと5000万円のまま。


建物の評価額
9000万円−250万円(1年あたりの減価償却)×10年=6500万円


これで、10年目の銀行からみた評価額は

資産
 9000万円 現金
 6000万円 土地(路線価)評価
 6500万円 建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
21500万円 資産合計

負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

建築後10年目の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=1500万円


というように年数が経過するごとに資産が増えていく。
今回の事例は、簡単に計算するため元金返済をなしにした。

実際には、30年の元金均等返済ならば元金が年間約666万円返済が進む。また、年間の金利返済が当初600万円から徐々に元本が減るにつれて減額されていく。

上記の例では、年間のキャッシュフローが800万円あり、元金返済が進まないという例ですが、上記の元金均等返済なら

年間のキャッシュフロー 800万円−666万円=134万円
負債の減少が年間 666万円となります。

ですので、銀行からみた債務者の純資産としては、元金返済がすすむことによる、金利の減少分だけ資産が若干UPするだけです。

元金均等ではなく、元利均等ならば、金利と元金の返済のバランスがまた若干異なるだけで、徐々に、債務者の純資産が増えていき10年弱のところで債務超過の評価からプラスへ変わるという大まかな部分はかわりありません。


一時的に、銀行からみた評価が悪くなっても、キャッシュフローがきちんと回っていれば、そのうち、状況は改善します。

金利が大幅に上昇した、空室率が上がった、家賃が下がった、経費が増大したなどがあれば、改善しないこともあります。


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2008年05月27日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html

今回は、区分所有を購入した場合を例にしてみます。

事例は、現金を頑張って貯めてきた人が、借金が怖いので現金買いをした例


現金は2000万円、購入した区分は、800万円の利回り10%、500万円の利回り12%の物件とします。
諸費用は、物件価格の10%とします。

現金は
2000−(800+80諸費用)−(500+50諸費用)=570万円

資産
 570万円 現金
 800万円 区分物件1(売買価格評価)
 500万円 区分物件2(売買価格評価)
−−−−−−−−−−−−−−
1870万円 資産合計

負債なし

純資産
1870万円−0万円=1870万円

諸費用分130万円だけ資産が減った形です。

この人を銀行がみたらどう映るのか?

X銀行
区分所有の評価方法、売買価格の60%、または、同じ物件の直近の売買事例の60%の低い方

資産
 570万円 現金
 480万円 区分物件1(銀行評価)
 300万円 区分物件2(銀行評価)
−−−−−−−−−−−−−−
1350万円 資産合計

元々の現金は2000万円だったので、区分を購入したことによる信用の毀損は、諸費用も含めてですが、650万円。

Y銀行
区分所有の評価方法、原則評価0(億ションなどは別途)

資産
 570万円 現金
−−−−−−−−−−−−−−
 570万円 資産合計

元々の現金は2000万円だったので、区分を購入したことによる信用の毀損は、諸費用も含めてですが、1430万円。


別に、ローンもないですし、銀行の評価が悪くなっても、物件からのインカムは、経費、税金などを除けばまるまる手のこりなので、このまま将来的にもローンを使わないならノープロブレム。

ただし、なにかで融資をしてほしいと思ったときに、2000万円の現金があるひとと、評価してだいぶ目減りしてしまっている人とどちらに次に融資をしたいと銀行が思うかというのは、たぶん2000万円持っている人です。
ただ、アパマン経営を区分で始めていて、きっちり確定申告をしているという人とまったくしていなくて2000万円ある人とという比較もある。
投資額を抑えて区分からとりあえず、始めて見るという選択肢もなくはない。

ただし、未経験で2000万円ある人に、いきなり数千万から億レベルのローンを出してくれる金融機関もあることは確かである。

三井住友の新しい基準である、物件価格の10%は自己資金を投入することという条件と諸費用をざっくり10%としたときに2000万円あれば、

物件価格10000万円、自己資金1000万円、諸費用1000万円、(合計2000万円)、ローン9000万円という買い方が可能である可能性がある。

区分を購入して、自己資金が1000万円なら購入限度が5000万円です。

(ただし、上記の例だと本当に自己資金が0に近くなってしまう。空室になったときのリフォーム代や急に設備が壊れたりしたらアウトになるので、三井住友もこのようなぎりぎりには融資をしないだろう。)


さて、ここまでは、現金買いの事例を挙げてみたが、区分所有でも融資をする金融機関ももちろんある。

さきほどの、現金2000万円あるひとが、800万円の区分所有3室まとめて2400万円を購入してA銀行から2000万円の融資をしてもらったと仮定してみる。

これもまた諸費用は10%なので240万円掛っているとする。

資産
1360万円 現金
2400万円 区分3室合計(売買価格)
−−−−−−−−−−−−−−
3760万円 資産合計

負債
2000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
2000万円 負債

純資産
3760万円−2000万円=1760万円

A銀行は、物件価格の80%で区分を評価すると仮定する。

A銀行の評価
資産
1360万円 現金
1920万円 区分3室合計
−−−−−−−−−−−−−−
3280万円 資産合計

負債
2000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
2000万円 負債

純資産
3280万円−2000万円=1280万円

1920万円の評価の物件に2000万円のローンを付けているがサラリーマンとしての属性などもあるし、評価不足も少額なので、融資を実行した。

X銀行の評価
X銀行
区分所有の評価方法、売買価格の60%、または、同じ物件の直近の売買事例の60%の低い方

資産
1360万円 現金
1440万円 区分3室合計
−−−−−−−−−−−−−−
2800万円 資産合計

負債
2000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
2000万円 負債

純資産
2800万円−2000万円=800万円



Y銀行の評価
区分所有の評価方法、原則評価0(億ションなどは別途)

資産
1360万円 現金
   0万円 区分3室合計
−−−−−−−−−−−−−−
1360万円 資産合計

負債
2000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
2000万円 負債

純資産
1360万円−2000万円=−640万円
640万円の債務超過


これが、通販大家さんのメルマガでよく書いてある、区分を買って与信を毀損しているなどといういい例だろうと思う。

区分を現金で購入して、コツコツ資産を形成するのが自分に合っているならそれはそれでいいが、将来的に、アパートマンションを1棟購入してそのときはローンを使いたいという場合は、区分を購入するのはほどほどにしたほうがいいだろう。

区分を評価してくれる金融機関は非常に少ない。Y銀行の例のように0評価というのは極端としても半分程度とかそれ以下という金融機関は多いかも知れません。
すると、それらの金融機関から次の1棟物のローンを引っ張るときに大きく不利になる。


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2008年05月26日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


シリーズ化してきました(笑)

さて、先日の借地セミナーに参加してきましたので、借地物件を買った場合はどうなるか?を書いてみようと思います。

タイトルは「資産なし」とついているが、今回は特別に現金資産1億円あるという仮定です。(しかしながら、評価の厳しい銀行が見ると債務超過になってしまう。)

借地物件のメリットは、
・物件価格に占める土地の割合が少なくて済む
・同じ地域の同等物件に比べて安いため利回りがいい
・底地が将来安く買えたらラッキー
などいろいろあります。

でもデメリットもいろいろあります。
・いろいろな行動に対して地主の承諾や承諾料の支払いなど面倒なことがある。
・銀行が融資をなかなかしてくれない
・処分性がよくない
などいろいろあります。


さて、今回は、借地物件を買うという事例なので、自己資金が多めにいります。

当初の仮定をすこし現金多めに設定して、さらに所有権の物件を買った場合と借地の物件を買った場合どちらがいいか、事例を挙げてみます。
この事例では、建物の積算評価は、A、X、Y銀行すべてで一律と仮定します。

スタート時
資産
10000万円 現金

負債
なし

純資産
10000万円のプラス

借地の例

購入物件は、20000万円の利回り13%の借地物件、ただし融資は売買価格の7割なので、3割自己資金、さらに諸費用10%を支払い
土地は、路線価評価で15000万円、建物評価8000万円とする。借地権割合は、6割とする。



資産
 2000万円 現金
20000万円 借地物件(売買価格)
−−−−−−−−−−−−−−
22000万円 資産合計

負債
14000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
14000万円 負債

純資産(物件は売買価格ベース)
22000万円−14000万円=8000万円

資産の減少は諸費用で2000万円出費のため

ここで、融資をした銀行、(仮にA銀行とする)の評価は、
15000万円×6割(借地権割合)=9000万円
これに掛け目80%を掛ける
9000万円×80%=7200万円
建物評価8000万円
土地建物評価合計 15200万円
融資額14000万円なので、この融資銀行としては担保をしっかりと取っていることになる。

融資したA銀行の評価
資産
 2000万円 現金
15200万円 借地物件(担保評価)
−−−−−−−−−−−−−−
17200万円 資産合計

負債
14000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
14000万円 負債

純資産
17200−14000=3200万円

なんと、借地を購入する前は、現金10000万円だったので、誰がどう評価しても資産10000万円だったのだが、3200万円の評価に激減。

さて、このように借地を評価してくれる銀行はどのくらいあるのか?
先日の借地セミナー講師の方も言っていたが、多くの銀行は、借地に対してかなり厳しく見る。
上記の例は、いい方だと思う。

他行の例を書いてみると

X銀行の場合
借地は、借地権割合のさらに半分。建物評価も80%に減額。

15000万円×6割(借地権割合)×50%=4500万円
建物評価8000万円×80%=6400万円
土地建物評価合計 10900万円

X銀行の評価
資産
 2000万円 現金
10900万円 借地物件(担保評価)
−−−−−−−−−−−−−−
12900万円 資産合計

負債
14000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
14000万円 負債

純資産
12900−14000=−1100万円
債務超過状態


Y銀行の場合
借地物件は、融資の対象外(0評価)

X銀行の評価
資産
 2000万円 現金
    0万円 借地物件(担保評価)
−−−−−−−−−−−−−−
 2000万円 資産合計

負債
14000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
14000万円 負債

純資産
2000−14000=−12000万円
債務超過状態

ちょっと極端な例だが、このくらい厳しく思った方がいいと思う。
大方の銀行が借地に対してはかなり厳しい見方をして融資は、よほどの資産家でなければ(地主など大幅に資産が上回っていれば、共同担保などで貸してくれる可能性はある)融資を検討すらしてくれないことも多い。

さて、今回の物件が、所有権で25000万円で売りに出ていたと仮定して考えると利回りが約10.4%。
土地は、路線価評価で15000万円、建物評価8000万円
1割の自己資金負担、諸費用10%と仮定すると

資産
 5000万円 現金
25000万円 土地建物(売買額評価)
−−−−−−−−−−−−−−
30000万円 資産合計

負債
22500万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
22500万円 負債

純資産
30000−22500=7500万円


銀行の積算評価
資産
 5000万円 現金
15000万円 土地(路線価評価)
 8000万円 建物(積算評価)
−−−−−−−−−−−−−−
28000万円 資産合計

負債
22500万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
22500万円 負債

純資産
28000−22500=5500万円

所有権での売買なので、利回りは低下しているが、純資産評価は、借地で購入したよりもよい。(ただし、銀行の評価方法、また実際に同じ物件が所有権でも借地でも売りに出ていることはないので、正確には比較できないことは注意してください。)

借地を買うのであれば、一般的な銀行が評価する方法よりも大幅に安く指値をしたり、売り主がとても売り急いでいて安く買えるなどでなければ、普通に市場に出ている借地については、購入しない方がいいのではと個人的には思う。

また、昔から保有している物件は借地に2棟建っているのであるが、建て替えるとかしようとしたら地主と交渉したりしなければならないとか承諾料のこととか考えるとめんどうなので、建て替える気にはなかなかならない。
借地も所有権もどちらもあるが、よほどの好条件でないかぎり、新たに借地物件を購入する気にはまったくならない。

たとえば、1億円の路線価評価の土地に古家ありで、借地なので2000万円で急いで売却したいなどという話があれば検討するかも知れない。(借地権割合6割で6000万円の借地評価とする)


金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
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資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
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資産なしでぎりぎりの投資シリーズの3回目

SMBCなどで、資産なしだが収益性の高い新築アパマンを購入すると仮定しての事例。


 7500万円  土地(売買価格)
12500万円  建物(建築費)
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円  合計金額

収益性
家賃年収2000万円 利回り10%

現金2000万円(物件購入前)

諸費用など1000万円現金を使用。

融資 20000万円(フルローン)

購入後の積算評価

資産
 1000万円  現金
 6000万円  土地(路線価)評価
 9000万円  建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
16000万円  資産合計

ここで、12500万円で建築した新築の建物の評価額は、あとに陳べる理由で数割減価される。今回は9000万円と評価額を設定したが、建築した延べ床面積によって9000万円は、7000万円かもしれないし、10000万円かもしれない。でも12500万円で評価されることはまずあり得ない。



負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

純資産 資産−負債=−4000万円

新築の場合は、特に建物評価の減額が大きい。建築費には、建物の積算(部材費の合計に近いもの)以外に大工さん達職人の人工代、建築会社の利益、間接費、設計代などが含まれている。
大手の建築会社などが元請けなら、下請け、孫請けなどを使うのでさらに余分に費用が掛る。大手ならTVCMなどの経費まで間接的に払わされることになる。

よく、地場の建築会社なら木造坪30万円〜40万円、大手なら70〜80万円などと言われる。その差額は、品質がいいとかではなく主には余分な費用である。

銀行の建物評価は、たとえば、SMBCならRCなら平米単価19万円に耐用年数と経過年数で減価する。
RCの耐用年数は、47年なので、築10年なら19万円×37(残年数)/47年(法定耐用年数)である。

この評価額に、建設会社が地場の業者であるか大手であるかで(原則的には)違いはない。

新築物件に対しては、どういう理論なのかはっきりはわからないが、銀行は、融資しやすい。
個人的に考えるのは、新築なので当初10年くらいは、ほぼ銀行の想定に近い収益性はあるだろう。
上記の例で言えば、家賃2000万円×10年×入居率80%=16000万円の家賃は収入として入る。
10年間で、返済が進んだ分+キャッシュフローで現預金などとして貯まる分−10年間で減価する建物価値の合計が、純資産評価のマイナス分を埋めてくれるので、銀行としてのリスクが低いということではと思っています。

ちなみに、土地建物の新築をすると必ず評価がマイナスになるかというと、例外もある。
うちで、購入した木造新築アパートは、土地建物の購入金額よりも銀行の評価額が高かった。
業者の土地の取得費が安かったこと、建物の建築コストが安かったこと、家賃が高く取れたことなどで、評価額が高かった。(ただし、この銀行は、建物評価の際に、収益還元法も合わせて使うので、積算がどうだったかは確認できていないので、積算は割れている可能性もなくはない。)

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
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2008年05月25日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
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で取り上げた話の続き。

前回は、SMBCが過去に融資したときの基準でぎりぎりだったときに、基準が変更されると場合によっては債務超過に転落する可能性があるというのを取り上げた。

今回は、SMBCでの評価がぎりぎりプラスだったときに他行がどのように評価するかでそのリスクを説明する。



例 前回同様、昨年までの基準で購入した時点の評価

物件は、地方都市で、昭和60年築のRC物件だったと仮定します。
土地評価5000万円、建物評価15000万円の合計2億円の評価と仮定します。

現預金として資産1000万円を持っていたと仮定すると

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
15000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
21000万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計


資産と負債を合わせると1000万円のプラス資産を持っているということになります。


このSMBCの建物の評価の計算方法は確か

建物の延べ床面積 A(平米)×19(万円/平米)×23年(税法上の残存年数)÷47年(RCの法定耐用年数)=15000万円

ですので、Aの延べ床面積は約1600平米


さて、この約1600平米のRCの築24年経過したものを他行が評価する場合はどうなるか考えると

X銀行の基準

SMBCと計算方法は同じだが、RCの平米あたりの評価金額(SMBCの場合は19万円の部分)を16万円で計算する

建物の延べ床面積 1600(平米)×16(万円/平米)×23年(税法上の残存年数)÷47年(RCの法定耐用年数)=約12500万円

Y銀行の基準

RCの平米あたりの評価金額はSMBCに近い18万円だが、築年数が10年以上経っている場合は、掛け目に80%を掛ける

建物の延べ床面積 1600(平米)×18(万円/平米)×23年(税法上の残存年数)÷47年(RCの法定耐用年数)×80%(掛け目)=約11300万円

などという結果になる。

すると、X銀行からみた、この人の資産評価は

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
12500万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
18500万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

トータルで1500万円の債務超過


Y銀行からみた、この人の資産評価は

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
11300万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
17300万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

トータルで2700万円の債務超過


つまり、評価がユルユルな銀行に評価額満額で借りると、ほかの評価の厳しい銀行から見ると債務超過の危険な人に見える訳です。

SMBCの事例を出しましたが、同じようなことは、たとえば、高利回り物件だと他行が融資しないような物件でも融資するスルガ銀行やノンバンクからぎりぎりで借りている人も同じことが言えます。

収益性がいいので、収益還元法で評価したら

収益還元評価>積算評価

なわけです。そして、金利を4.5%など高く取ることでリスクを取って貸し出しする仕組みです。

この場合は、ほかの積算方でしかみない銀行からみたら、債務超過とかと見られる可能性があるわけです。


金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
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資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
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資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
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資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
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24日 借地投資法セミナー参加

借地投資法セミナーに参加しました。
http://www.superfp.com/000327.html

上記のURLの最初に

「首都圏でも新築・土地込みでも利回り15%を実現する!」
とあり、その下の購入物件リストにも
11番に借地で15.57%とあるので、これが借地で新築で15%を超えているのでこの宣伝文句なのだと思いましたが・・・

この物件は昭和48年の築古物件。

確かにほかの物件では、新築で13%という物件もあるのですが、25000円という割には内容的には大したことないかなという感じでした。

席も後ろの方は、空きがあり、想定よりも集客できなかったということなんでしょうね。

物件の場所としては、川崎市や横浜市ですので、確かにいい場所だとは思いますが、そんなにおいしい投資というのでもないかな。
自己資金がどうしても2〜4割程度は必要になりそうですし、なにも借地でなくても所有権でより自己資金が少なくて済む投資方法でやったほうがいいなあと思いました。

うちも昔から所有している物件が借地なのですが、屋根の工事をしたり、外壁塗装をしたり、なかのリフォームで用途変更を検討したりというときにも地主さんがどのように思うだろうか、承諾料を出せといわれないかなどいろいろびくびくするようなところがあり、わざわざ今後借地を買いたいとは思いません。

なにかすごいメリットがあればとも思って、セミナーには参加しましたが普通でした。
たしかに、講師の方の売買契約書類などがほとんどまるまる分厚い書籍みたいになっているのでなんとなく得した気分になった人は多いかと思いますが・・・

講師の方が、今後借地に興味のある顧客のリストを集めるためのセミナーだったように感じました。
それと、FPコミュニケーションズの戸建て賃貸の売り込みも兼ねていたようです。最後の方で、借地に戸建て賃貸を建ててどのくらいの利回りになるかのシミュレーションなどもありました。


セミナー終了後に、面識のある方々11名で近くの居酒屋に行きました。
ほかの参加者の皆さんも多くは同じように大したことないと感じたようでした。

期待が大きかった分、残念だったという感じかな?


posted by 三代目大家マサ at 01:59| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月24日

お宝不動産セミナーキャンセル出たそうです

5月31日のお宝不動産公式セミナー第十九回
はけーちゃんと沢さんのセミナーが一度に聞けます。

このセミナー、あっという間に満席になったのですが、3席キャンセルが出たそうです。
キャンセル分の申し込み方法は、お宝不動産のメルマガ5月23日号に掲載があるのでそちらを見て申し込みしてください。

私は、残念ながら名古屋のセミナーに参加しますので、DVDを申し込みました。

DVD申し込みは下記のリンク先から。
5月31日までだと先行予約の特別価格で購入できます。
あと1週間程度なので、お早めに。

お宝不動産公式セミナー第十九回
posted by 三代目大家マサ at 01:03| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月22日

もしかしたら、解体費の常識が変わるかも

これまでの大家さんの常識として

木造は、簡単に壊せて解体費が掛らないからいいけど、鉄骨造、RCは解体費が高いから・・・

なんてことをよく聞きますよね。

ところが、こんなブログ記事を発見!

★笑いが止まらない解体会社。 鉄の値上がりで大儲け★
http://plaza.rakuten.co.jp/392766/diary/200805200005/

このまま、資源の値上がりが続くと、RCや鉄骨造の建物解体費は無料、木造は有料ですなんてこともあるかもしれません。

九州大家の会、宮崎大家の会作りませんか?

私の加入しているクローズドサイト
「イーカネット」
http://www.e-kanet.com/

のお知り合いのめまい専門医kiyochan319先生のブログにて

九州大家の会、宮崎大家の会作りませんか?http://plaza.rakuten.co.jp/kiyochan31/diary/200805210000/

との呼びかけがあります。
九州や宮崎に物件のお持ちの大家さん、kiyochan319先生のブログでコメント残して見てください。
人数が集まりそうならきっと会を発足させてくれると思います。

先日の長野県大家の会のおざわさんに続いて、新たに大家さんの会のネットワークが広がりそうです。
posted by 三代目大家マサ at 00:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 全国各地の大家の会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

銀行の評価替えはいろいろ考えられる

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性

http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html

という記事で、今年の4月ごろよりSMBCで変更したらしい実際の評価替えを例に評価替えでの債務者の評価がどう変わるかを書いてみました。


ほかにも考えればいろいろと想定できます。
下記の例は、別にSMBCに限ったことではなく、いろいろな銀行が各行の独自ルールを定めています。それが変更されたという想定で読んでください。(具体的にどこの銀行でというはなしではありません。どの銀行でもありえることです)

たとえばですが、
最近のニュースで大阪のUB社が違法増築で階数を増やしていたという事件がありました。また中国の地震の問題も大きく取り上げられています。
それらからこんなこともあるかもしれません。

・既存物件で、検査済み証の取得をしていない物件については積算評価を75%に減額する(75の数字は別の数字でもいい。適当に今回は75にしてみただけです。)

・新耐震以前の建物は、積算評価を75%にする(75の数字は別の数字でもいい。適当に今回は75にしてみただけです。)


それから、家賃下落が過去の数十年とここ数年で大きく違うなどの参考資料がでたりしたと仮定して

・これまでは家賃下落を年平均1%で計算していたが、それを3%へ変更する。ただし、取得後10年の間だけ、それ以降は横ばいとする。(こうしないと、20年経ったら家賃が40%、30年経ったら家賃が10%となり融資なんてまったくできませんから。)(ここも数字はすべて適当に書いています。)


今後の金利の上昇を見越して、また、入居率の減少を見越して

・これまで融資査定で、金利4%、入居率80%でシミュレーションしていたが、金利6%、入居率75%でシミュレーションする。

保有物件の収益性査定で、これまでは、法定耐用年数を過ぎていても家賃収入があれば収益性の評価に組み入れしていた。しかしながら、耐用年数を過ぎるといつ入居率ががくっと落ちてもおかしくないし建て替えが必要になるかも知れない。

・耐用年数切れの物件ならびに直近2年以内に耐用年数が切れる物件の収入は50%だけ収入に組み入れる

札幌など、広告費が2ヶ月が当たり前の地域では、東京などのように広告費が1ヶ月の地域と比べて同じ利回りでもその分、収支は厳しい。また、敷金礼金0、フリーレントまで付けるという事例も多い地域も同様

・上記のような地域では、満室時家賃を90%掛けた数字で融資査定する


ちょっと考えてもこんなことがあってもおかしくないと思います。
みなさんの物件で上記のようなことが起きても生き残れますか?


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2008年05月21日

不動産取得税、固定資産税支払い2000万円超 吐きそうにナル。(CASHFLOW101様 商標登録申請予定)。

銀行へ行き、2000万円超(正確な数字は伏せる)を引き出した。
普段持ち歩くカバンから荷物を減らしてきたのでそのなかに紙袋で入れた。

銀行から郵便局までカバンを持って輸送。
おろした銀行は、物件の自治体の支払い代行?の金融機関ではないので、郵便局まで行って支払いです。
SPがいないので、襲われないようにカバンを普段しない、たすき掛けにして、さらに持ち手もしっかりと握って移動。

昨年末取得した大型物件の不動産取得税と固定資産税を一気に支払った。
総額2000万円超である。

CASHFLOW101さんの言葉を借りれば

吐きそうにナル

年収300万円の社員を7人雇ってもまだ余る金額を郵便局に支払った。

有意義に、この税金を国民のために使って欲しいです。

多額の税金を納めたので、なにか特典でもいただきたいが、そういった物はない。
固定資産税も、この自治体では、全期全納の報償金?の値引きもない。2期目以降は、自動振替にしようかとも思ったが、一気にしはらってしまった。

束の札だけ記念撮影した。


Image009.jpg


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金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性

金森さんの1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法などを参考に資産の無い人が、フルローンでぎりぎりの投資をしている危険性について書きたいと思います。


SMBCの積算評価で仮に2億円の評価が出ており、売買価格18000万円、諸費用2000万円含め2億円のオーバーローンを組んだとします。

なお、サラリーマンに満額あるいはオーバーローンも場合によっては出やすかった昨年までに購入したという仮定です。

物件は、地方都市で、昭和60年築のRC物件だったと仮定します。
土地評価5000万円、建物評価15000万円の合計2億円の評価と仮定します。

現預金として資産1000万円を持っていたと仮定すると

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
15000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
21000万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計


資産と負債を合わせると1000万円のプラス資産を持っているということになります。


しかしながら、今年になって平成築以前の建物でアスベストの利用していないことが証明されていない物件については、評価額を75%の掛け目で計算することになったらしい。(詳しくはわかりません。土地建物合わせてかもしれませんし、たぶん建物部分のみ75%だと思いますが確認しておりません。)


上記の物件がアスベストがない証明がないと仮定すると

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
11250万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
17250万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

となるので、先ほど資産1000万円のプラスだと思っていた方が一転、2750万円の債務超過に転落です。
銀行評価は、絶対の基準ではなく、ころころ変わるので十分に余裕がなければとても危険です。

収益還元法についても同様です。
たとえば、あるときは、収益還元評価をするのに利回り8%で計算して評価を出していた銀行が利回り10%で計算して評価をすることになったらどうなるか考えてみると

家賃収入1000万円の物件の場合は

1000万円÷0.08=12500万円

1000万円÷0.1 =10000万円

というようにあっというまに評価額が2500万円も目減りしてしまいます。

うちも同じようにオーバーローンやフルローンを使っていろいろと物件を購入していますが、うちの場合は、既存の無借金の資産がありますので、上記のような例があっても、全体として債務超過になるということは、相当に評価方法が悪くならなければありえません。

また、銀行評価額に余裕があって購入している物件も多いです。
たとえば、銀行によって評価額もブレがありますが、
約1億円で購入した物件が、銀行評価1億6千万円などという物件もあります。
つまり、この物件なら約6割まで減額されなければフルローンで買っていてもマイナス評価になりません。さらにこの物件は2000万円以上現金を入れて購入していたりしますので、半分以下に評価が下がらなければ大丈夫だったりします。

ほかにも2割程度売買価格より銀行評価が高い物件(億以上の物件で)も複数あります。
つまり、買った時点で余裕がある物件を買っているわけです。
ですので、私がフルローンでバンバン買っているから危ないと思っている方もいると思いますが、SMBC評価額と売買価格が同じという物件をフルローンで買っている方とかとは相当に中身が違います。
さらに、利回りももちろん高めの物件です。

フルローンで買うことの危険性を十分に認識して、特に注意して欲しいのが、銀行評価がXXX円で同じXXX円のフルローンで購入するということがとても危険だということです。
評価方法は、変更されます。プラスに変更されることもありますが、マイナスにそれも今回のアスベストのように25%も切り下げされてしまうこともあるのです。

安易に、銀行融資が付くから買おうというのはやめた方がいいですよ。


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2008年05月20日

一部の大家さんにある不動産屋への過度な期待

いろいろなセミナーなどにでて、終わった後に懇親会などで大家さんと話すのですが、その中でよく聞く話があります。

不動産屋さんで購入した後、フォローがなくてほったらかしにされたとかいうような話です。

特に、なぜか「通販大家さん」を名指しでこの話を聞くことが多い。
いかに本の影響力があるのかということでしょうか?

購入した物件に、購入時の条件で直す予定になっていたものが直っていないとか、瑕疵担保期間中に瑕疵担保責任を問うような問題が発生したというならフォローがあって当然。それをしてくれないのですという話ならわかります。

しかし、たいていは、買った後にその後の状況を聞いてくれる電話とかもないとか、買ってすぐに退去が発生して・・・
とか。

不動産の売買の仲介は、売買の前後で必要な資料を集めたり、法的な情報などを調べて契約書に反映させたり、どこまで修繕した状態で受け渡してほしいとか、建物割合を変更して欲しい、など売り主側、買い主側の条件の調整をして、その条件通りに売買が成立するように動くのが仕事です。

それなのに、一部の大家さんは、仲介したらその物件の経営が将来的にもずっとうまく行くように見守り続けてくれるのが「当たり前の仕事」のように思っている方がいます。


たしかに、売買の3%+6万円の手数料は高額です。
でもだからといって、その後の売買に絡まない部分のアフターフォローまで当たり前と思うのはいかがな物かと思います。

売買対象物件をスムーズに引き渡しを完了することが仲介業者さんの仕事であり、その後のアパマン経営のアフターフォローまでしてほしいなら別途手数料を払ってコンサルティングをしてもらうのが本来の形だと思います。

入居付けがうまく行かなくてもそれはだまされて買ってしまったというよりも、買った人の経営の力が不足していたり、そのときは運悪く地域の賃貸需要が低かったりということもあるでしょう。

うちの物件でも、決まりやすかったはずの物件がしばらく埋まらなかったり、逆になかなか前回埋まらなかった物件がすぐに埋まったりといろいろです。

不動産屋さんに過度な仕事を期待するのは酷だと思います。
仲介してなんぼなので、仲介が終わったらその先のフォローがなくても文句は言わないようにしましょう。

ただし、一部の良心的な不動産屋さんがいることも確かです。
売買が終了してからもしばらくの間、その後募集はどうですか?とか状況を確認してくれたり、募集の協力を地域の不動産屋にお願いしてくれたりするようなとてもいい方もいます。(もちろん、その行動には次の物件も買ってくださいという下心があるかもしれませんが、それはあってもいいと思います。)

一番始めに、そういういい不動産屋さんとつきあいがあると、ほかの普通の業者さんは、「悪い営業マン」と映るかも知れません。
でも、そのいい不動産屋さんが例外だと思った方がいいですよ。


購入するしないは大家さんの自由なのですから、買ってから思ったように空室が埋まらないとかで「不動産屋がだました」とかいうように他人に責任をなすりつけることはやめましょう。
「不動産投資、不動産購入は自己責任」であることをもっと投資家は認識する必要があります。

不動産屋は「買ってもらう、売ってもらう」ことが商売ですから、売らせようとする、買わせようとするのも当たり前です。

ヤマダ電機とかで、このデジカメはXXXが機能がよくていいですよとかスーパーで、この魚は今朝とれた新鮮な魚ですよといいことだけ言って売ろうとしますよね。(ごく一部ネガティブなこともいうところもありますが、ほとんどはいいことしかいいません。)
それらの言葉、商品を実際に見て判断するのは消費者です。

もちろん、営業マンの説明に嘘があったとかならそれは別ですが。

長野県大家の会発足!

長野のおざわさんに電話して長野の大家の会をやってはどうでしょうと先日話をしました。

そして、おざわさんが長野県大家の会を発足されました。
長野県内に物件をお持ちの方は、ぜひ加入されてはどうですか?

詳しくは、下記を参照ください。
長野県大家の会
http://merge.seesaa.net/article/97261191.html


私の運営している下記の大家の会も引き続き参加者募集中です。


マサの運営している地域別大家の会

横浜市金沢区大家の会
http://kanazawaku08kai.seesaa.net/

さいたま市桜区大家の会
http://sakuraku08kai.seesaa.net/

坂戸大家の会
http://sakado08kai.seesaa.net/

相模原大家の会
http://sagamihara08kai.seesaa.net/

仙台大家の会
http://sendai08kai.seesaa.net/

東金大家の会
http://togane08kai.seesaa.net/



posted by 三代目大家マサ at 14:03| Comment(2) | TrackBack(0) | 全国各地の大家の会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

全国各地の大家さんの会リンク集

各地の大家の会リンク集表示のためのタグ
下記のタグをブログなどに貼り付けるとみなさんのブログにも大家の会へのリンク集を設置できます。

表示例


ここから
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********
ここまで

全国各地での、大家の会の会員の方や各地の大家さん団体の活動活性化のために賛同していただける方は、よかったらみなさんのブログやホームページなどにもリンク集を掲載してください。
なお、このリンク集は、ブログピープルのものを利用していますので広告が下部に付いてきます。ご了承ください。

このリンク集の登録管理は、マサが行っております。
リンク集への登録希望の方はマサまで連絡ください。
なお、登録するかしないかは、マサの独断でさせていただきます。




posted by 三代目大家マサ at 03:00| Comment(3) | TrackBack(0) | 全国各地の大家の会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

借金ナシではじめる激安アパート経営重版決定

加藤ひろゆきさんの新刊

借金ナシではじめる 激安アパート経営

が、なんともう重版決定だそうです。

http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200805190000/

重版のタイミングで、内容の訂正が多数入るとのこと。
ファンの工作員の方は、初版と2版を購入して

「違いのわかる男」

になってください。

この本には、私の音声がCDに入っている。
印税は入らないが、自分の本のように重版が決定してうれしいです。
まだ購入していない方はぜひ聞いて欲しいです。↓




借金ナシではじめる 激安アパート経営




アマゾンのマーケットプレイスでは、2500円前後の出品がいくつも出ています。初版6000部ということでプレミアが付いているのでしょうか?
1つだけ10万円というふざけた金額の出品もありますが、これはファンの工作員かな?
posted by 三代目大家マサ at 02:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 本、CD、DVDなど | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月16日

借金ナシではじめる 激安アパート経営 アマゾン工作作戦

加藤ひろゆきさんの新刊が発売になりました。

加藤さんの随筆でアマゾン工作作戦が掲載されています(笑)
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200805150000/


作戦には、実施時間が指定されている。
*********
5/16/2008の1:00amから7:00am。

もしくは、5/16/2008の22:00から0:00頃

に受注していただけるとありがたい。
*********

全国の工作員の活動よろしくお願いします。
この本には、私の音声がCDに入っている。
ぜひ聞いて欲しいです。↓


借金ナシではじめる 激安アパート経営




posted by 三代目大家マサ at 01:09| Comment(2) | TrackBack(0) | 本、CD、DVDなど | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月13日

名古屋賃貸フェア行ってきます

これから、愛知県の保有物件の巡回に行ってきます。
そして、今夜は名古屋のホテルに泊まって明日、明後日と名古屋賃貸住宅フェアに行ってきます。

ブースとセミナーをたくさん回ってきます。

不動産投資家のためのREIT銘柄徹底分析セミナー

日本ファイナンシャルアカデミーで17日に開催される不動産投資家のためのREIT銘柄徹底分析セミナーというセミナーがあります。

最近は、REITの株価が下がってきていて利回りが現物不動産並み(首都圏の並の物件程度)まで上がってきているのですね。
不動産投資をする方にとっては、レバレッジが効かないのであまり魅力的ではないのですが、この水準からさらに大幅に値下がりは少ないのではと思います。
どちらかと言えば、しばらくすれば上がるのかなと思います。
また、配当への課税も不動産に比べ低いです。
リスクもありますが、不動産購入資金の頭金を運用するのに使うのはいいのではないかなと思います。
同じ日にエクシードXというセミナーと重なっているので残念ながら参加しませんが、重なっていなければ参加していたと思います。



不動産投資家のためのREIT銘柄徹底分析セミナー
不動産投資家のためのREIT銘柄徹底分析セミナー
posted by 三代目大家マサ at 00:07| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月12日

5月28日(水) 大家さん勉強会開催

UPDATE5/12

おかげさまで、参加希望者が定員に達しました。
参加希望の方は、次回以降にご参加ください。


大家さん勉強会(オフ会)

主催:マサ
日時:2008年5月28日(水) 10時00分から19時00分まで
場所:大田区民センター 第4教室
http://www.city.ota.tokyo.jp/shisetsu/hall/kumin_c/index.html

地図

*注意 最寄駅、東急池上線蒲田駅 当日東急池上線蒲田駅改札前で9時45分に待ち合わせして向います。

待ち合わせ場所(東急池上線蒲田駅改札口)
JRの改札口ではありませんので気をつけてください。

会費:1000円
昼食:近くのお店に食べに行きます(店は未定)。時間は話の
区切りのいいところで12時30分前後から昼食とする予定。
内容:参加者の不動産投資、アパートマンション経営について
の情報交換。

購入検討・予定物件やすでに所有されている物件などに
ついて具体的に話をしたい方は、各自資料をお持ちください。
定員:15名(過去大家さん勉強会参加者8名、初参加者7名。
5月6日0時を持って一度締め切りその後は、先着順とします。)
約1時間の案件を用意いただき話しをしていただける方を募集。
案件のある方は、どんな内容であるかを概略をメールください


夕食会:終了後、希望者で夕食会(懇親会)を行います。


なお、公開と書いている項目は、参加予定メンバーにはメール
で公開予定(ブログではなく、あくまで参加予定者へメールで
事前にお知らせします。当日、お互いの名前やプロフィールを
把握しやすくするため。)
公開・非公開という場合は、ご自身で選択してください。
過去に参加した方も、申し込みの際は、以前と同じものでもか
まいませんので下記の内容をすべて記入ください。
記入がない場合は、人数にカウントしません。

名前(ハンドルネーム可・参加予定メンバーに公開):
メールアドレス(公開):
携帯電話(非公開):
参加予定時間帯(公開):午前のみ・午後のみ・午前午後両方
夕食会:参加・不参加
ご自身の不動産投資経験、所有物件など(公開):
具体的な意見を聞きたい案件の有無(有の場合は当日資料をお
持ちください)(公開):
オフ会に期待すること、その他なにかあれば(公開):
ご自身のブログ、HPなど(あれば)タイトル(公開):
ブログ、HPなどのURL(公開):

申し込み先メールアドレス
mailaddress.jpg

携帯電話は、ほかの参加者には非公開とします。
当日の連絡などのため、申し込み時は携帯番号を必ず記入してください。
メールでの申し込みを有効な申し込みとします。
ブログへのコメントでの参加表明は申し込みに含まれません。

posted by 三代目大家マサ at 00:50| Comment(7) | TrackBack(0) | 大家さん勉強会(オフ会) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月11日

11日 茂原、東金物件巡回、ヒロシ夫妻検討物件見学

保有物件の茂原の物件で、退去があったので、その部屋の退去確認とリフォーム部材を置きに行ってきた。

電子錠は、自分で30分程度で取り付けしてきました。

リフォームは、後日、業者さんに指示して工事してもらいます。

管理を依頼している不動産屋さんと話をしたのですが、隣の駅から徒歩10分超くらいだったかな?の新築物件の募集の話をしました。

地元の大家さんで、何棟か持っている方のようですが、3部屋の平屋アパートをこの3月くらいに新築しました。
募集が当初、3万5千円だったのですが、2週間くらいで申し込みがないとのことでなんと3万円に値下げしたとか。
それで、1部屋仲介したそうです。

1部屋と1台駐車場込みでこの価格です。
かなり安めですね。
ただ、外観は、ちょっとあり得ないなあと言うクラシックというか、いかにも安物という作りのようです。
どうやら1000万円くらいで建てたみたい。

東金へ移動して、リフォームの進行状況のチェックをして、ファミレスで、塗装見積もりの回答を質疑応答。


そのあと、もう1棟のリフォーム状況確認しました。

ここで、時間があったので、ヒロシ夫妻検討中の物件の住所を聞いて物件見学。
悪くはないです。あとは価格だけかな。いまの値段では買うべきではないですね。


そのあと、もう1棟の保有物件を車に乗ったまま確認して問題なしなので、夕食を食べに行きました。

九十九里浜のいつもの魚料理のお店へ。

帰ってきてから、ヒロシ夫妻へ、工作活動の写真報告。

ヒロシ夫妻の不動産投資日記 〜めざせ!ラットレース脱出〜
http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/

完全暴露!大家の財布の中身レポート インタビュー配信

完全暴露!大家の財布の中身レポート
http://www.nyu-mon.net/manabi.html

というコテツさん、けーちゃん、NSX松田さんの3人の全物件の収支状況を毎月公開しているレポートがあります。
毎月の収支のほか、3人がその月にどのような活動をしていたのかとか、順番に1人がコラムを書いています。

さて、この財布の中身レポートで、今年になってから、無料の音声ファイルが付くようになりました。(月額5250円のVIP会員は、さらにロングバージョンの音声ファイルとメールでの相談が回数制限なしで無料という特典付)

この音声ファイルの5月分として私へのインタビューが配信されます。

今回のインタビュー内容ですが、ロングバージョンでは、2時間20分くらいの長さで過去最長とのこと。mp3ファイルですが、120MBものサイズになっています。

当初、1時間程度でという話でしたが、質問項目に答えていくと、アドリブで多く話してしまい、結果このように長くなりました。

インタビューの質問項目が的確なので、自分でもいろいろと考えをまとめて答えましたので、多くの投資家のみなさんに参考になる話ができたと思っています。


さて、このインタビューの内容で1点訂正があります。
話の中で、
「1都7県」
とたびたび話してしまっていますが、
「1都6県」
の誤りです。

どこら辺に物件を保有しているんですか?

ときどき「7都県」と答えたり、「1都6県」と答えたりしていたのですが、インタビュー中に緊張したのか混じってしまい間違えてしまいました。
すみません。
posted by 三代目大家マサ at 00:21| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月09日

みなさん、地域の大家の会作りませんか?

大家さんの勉強会など各地で開催されていますが、小さい地域で同じ大家仲間が欲しいと思っている方は多いと思います。

大都市近郊などの大家の会は、いくつかすでにありますが、地方都市とか市町村レベルでの大家の会などもたくさんあればいいと思っています。
別に大人数である必要性は全くないと思います。
参加者が5人、10人でも。
大人数の勉強会とかは、ほかにもたくさんありますが、自分の物件の地域での大家さんとは市町村レベルで同じ大家さんとはなかなか出会う機会も少ないのでは?

そこで、私の保有物件の一部の地域で下記のような大家の会を発足させています。

作るのは簡単です。
無料のブログ(私の場合は、シーサー)、無料のメーリングリスト(私の場合は、ヤフーグループ)を利用して、サイトを作るだけです。

募集して、なにか活動をして報告をブログに書くなどをしていれば、いずれ新しく参加したいという人がきて人数は増えていくと思います。
地域の大家さんのグループですから、なにも100人とかいる必要があるわけではありません。
少人数でも同じ地域の仲間がいるのはなにかといいものです。

地域の大家さんの会を立ち上げたいという方は、極端なことを言えば、私の下記の各サイトの文章をまるごとコピーして、市町村名や会の名称のみ自分で考えてもらってもいいと思います。
文章のコピー、参考にするなど勝手にしていただいて結構です。

私の場合は、無料で運営していますが、会費制にしたり、月額制にしたりも運営方針を決めて自由に決めればいいと思います。
(運営するにはやはり手間も費用も掛りますから)

各地で大家の会を立ち上げたいという方、あるいは、すでに立ち上げているという方、相互に宣伝したり情報交換しませんか?

地域を限定した大家の会を運営しているという方は、ブログにコメントなど残してください。
微力ながら宣伝など協力させていただきたいと思います。


マサの運営している地域別大家の会

横浜市金沢区大家の会
http://kanazawaku08kai.seesaa.net/

さいたま市桜区大家の会
http://sakuraku08kai.seesaa.net/

坂戸大家の会
http://sakado08kai.seesaa.net/

相模原大家の会
http://sagamihara08kai.seesaa.net/

仙台大家の会
http://sendai08kai.seesaa.net/

東金大家の会
http://togane08kai.seesaa.net/



そのほか地域別でネットなどで私の知っている大家の会

大家塾 (名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ)
http://blog.livedoor.jp/nftoc/


札幌ガンバる大家の会
http://hokkaido-tanken.com/sapporo-ooya/


こちらはこれから立ち上げ予定?
栃木県小山市不動産投資家大家の会
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/blog-entry-148.html


地域の大家さんネットワークがいろいろなところでできるといいですね。
posted by 三代目大家マサ at 20:25| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

新宿紀伊国屋書店での工作員募集

加藤ひろゆき氏の著書第2弾

ISBN

978−4−8272−0412−4

「借金ナシではじめる 激安アパート経営」(ぱる出版)
5月15日発売

随筆
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/

CD販売サイト
http://cf101.chu.jp/



北の工作員のブログ

不動産投資 フルローン FX 不労所得 株 不労所得 セミリタイア成功術 成功法則 書籍 本 358
http://plaza.rakuten.co.jp/wakuwakubooks/diary/200805080000/

北の大地発〜大家さんと不動産投資家のネットワークを作り、経済的自由を獲得する!
http://plaza.rakuten.co.jp/ooyanet/diary/200805080000/

経済的自由への道 「不動産で不労所得を手に入れる」
http://plaza.rakuten.co.jp/president9/diary/200805070000/



「CASHFLOW101」様

暗号電文解読成功しました。
(笑)
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200805080000/

関東工作員の方々

16日(金)
12時30分 新宿アルタ地下2F 築地銀だこ近くの地下通路入り口付近にて集合
http://www.altastyle.com/shinjuku/shopnews/tako/index.html

新宿紀伊国屋本店へ工作活動を行います。
作戦目標30冊配本予定(うちマサ予約分5冊あり)
全国からの予約分で、当日工作員へ行き渡る分が0という可能性もありますが、集合後、ジェットストリームアタックを掛ける予定。

工作活動終了後、近くの店にて、工作員会議(不動産談義)を行う。

13時前後より17時ごろまでを予定。
お店の予約などもあるので、工作員は、9名までと限定する。
参加希望の方は、下記のメールアドレスまで
mailaddress.jpg
名前:
当日の連絡先(携帯):
メールアドレス:
を記入の上、送信ください。

当日は、マサは下記セミナー参加のため17時にて解散する。
http://shisanka.funai-zc.co.jp/article/13267634.html

7日 タマゴフタガワ(仮名)にて関東工作員秘密会議

昼に、突然CASHFLOW101さんの東京宿舎管理人(仮)のエミ夫(あかちゃんさん命名)(仮)より

CASHFLOW101さんより、CDの配給あり、送付先を知らせて欲しいとの入電。

本日、エミ夫(仮)氏が休日ということで、家も近いのでタマゴフタガワ(仮名)にて宴をと提案。
さっそく、関東の工作員へ飛脚が飛び、なんと30分くらいで5人集まることが決定。

私のほうでも、あかちゃん、I氏へ飛脚を飛ばし、参加してもらうことになった。

6時ごろにタマゴフタガワ(仮名)の秘密基地Mにて早くに集まれたメンバーで集結。100円Mで7時の集合時間まで事前打ち合わせ。

7時すぎに工作員がすべて集まり、別の秘密基地へ移動。

23時30分近くまで、工作活動を行い、メンバーへCDを配給。

詳しくは各工作員のブログを参照ください。

ヒロシ夫妻の不動産投資日記 〜めざせ!ラットレース脱出〜
http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/diary/200805070000/

経済的自由人になるためには
http://plaza.rakuten.co.jp/shindy3110/diary/200805070000/

不動産投資 カフェネット by 恵比寿のI
http://ebisunoi.seesaa.net/article/96008322.html

不動産投資 初心者日記
http://plaza.rakuten.co.jp/noranekokuu/diary/200805080000/

目指せ!! 3年 資産3億 月収300万 −ゼロからの不動産投資 サラリーマン大家の記録−
http://baby.6.dtiblog.com/blog-entry-695.html


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