仙台大家の会、会員１３名で始動！相模原、東金大家の会も募集中！

先日よりお知らせしていました仙台大家の会ですが、５月１日に１３人にて始動しました。

メーリングリストの当初メンバーが１３人となっています。

継続して、仙台近郊の大家さんを募集しておりますので、まだ参加していない方で興味のある方はぜひ参加希望のメールを送付ください。

仙台大家の会
http://sendai08kai.seesaa.net/


また、東金大家の会および相模原大家の会も千葉県東金市近郊の大家さん、神奈川県相模原市近郊の大家さんも募集中です。

こちらは、まだ人数が３人ずつとなっているため、もうしばらく参加希望者を待ってから始動する予定です。


東金大家の会
http://togane08kai.seesaa.net/

相模原大家の会
http://sagamihara08kai.seesaa.net/

保証会社の倒産

札幌や大阪を中心に活動していた保証会社が去年とか今年に入って倒産した。

以前は、日本セーフティーとか日本賃貸保証、リプラスとかくらいが知られていた程度で数も少なかったが、最近はバンバンと知らない会社が出てきている。
新しく出てきた会社ほど、保証に必要な条件が緩く、入居者負担が少ないため多くの不動産屋で保証料の少ない会社を導入している。
しかしながら、保証に必要な条件が緩いということは、それだけ他社では落ちてしまう属性の低い入居者が集まる可能性が高い。
つまり、実際に保証期間中に代位弁済をしなければいけないことになる。

大阪で倒産した会社は、FAXで審査用紙を送ると２、３分で審査OKとなっていたそうです。
つまり、実質審査は何もしていないということです。
ですから、代位弁済が増えて、収入よりも支出が多い状況になるか収入はあっても経費や場合によっては幹部が使い込みをして倒産となる。
賃貸住宅新聞記事によると、大阪の例では、社長とかがつかまらず、倒産とかではなく、事実上の営業停止という状況らしい。
倒産していれば、保証契約自体が無効になるため、大家が督促できるが、営業停止ですので、契約自体は有効らしいです。また、取り立てやみたいな人たちに、契約が譲渡されているかなにかで入居者はそれらの取り立て屋に家賃を払うが、そのお金は大家に渡らないという最悪の状況になっているらしいです。


あるところで、大手の保証会社がつぶれるかもという噂を聞いております。真偽のほどはわかりませんし、その噂されている会社がどの会社かもさっぱりわかっておりません。
保証会社も、FXなどの信託保全のような感じで、第三者が関わって保証契約をきちんと守ってもらえるようにしてほしいものですね。

完全暴露！大家の財布の中身レポート

完全暴露！大家の財布の中身レポート
http://www.nyu-mon.net/manabi.html

というコテツさん、けーちゃん、NSX松田さんの３人の全物件の収支状況を毎月公開しているレポートがあります。
毎月の収支のほか、３人がその月にどのような活動をしていたのかとか、順番に１人がコラムを書いています。

このレポートは、以前より存在は知ってたのですが、うちも多数の物件があるし、どのように経費がかかるかとかは身をもって体験していたので、別に購読する必要はないと思って、２月までは購読しておりませんでした。

２月に、あかちゃんさんとNSX松田さんの２大ブロガーセミナーが開催されて参加したときに、財布の中身レポートに申し込むと無料だったか低価格で（忘れました）その日のセミナーDVDをもらえるというのがあり、１ヶ月で解約してもいいとのことだったので、申し込みだけして１ヶ月かしばらくしたら解約すればいいやと思っていました。

その後、２月のレポートを見て、ここまで細かく公開しているんだとびっくりしました。また、コラムも参考になることを書いてあります。
結局、解約するつもりでしたが、そのまま３月、４月分も有料で購読を続けています。
１５７５円で、年間２万円弱です。
下手なセミナーに参加するくらいならこちらを読んでおいた方が、参考になると思います。
経費が掛らない月は、キャッシュフローが多いのですが、経費が掛るとガクンと落ちるというようなことなどが、このレポートを長期的に見ていればよくわかると思います。

特に、これから大家さんになるという初心者の方は、半年でも１年でもレポートを購読して、大家業が甘くないことを実感してから物件取得したほうがいいと思います。

サラリーマン大家向けの書籍というのは、ほとんどがいいことを書いていて、以外と経費が掛る実態とか書いてなかったりします。
よくある、収益シミュレーションの表にも、ひどい物だと修繕費の項目が抜けているようなものもあります。（特に、建売業者のものなんかには多いのではと思います。）

空室では、多額の費用が掛るが資金的に苦しいというときには、数ヶ月待ってキャッシュフローがたまったら修繕をしようなんてことができますが、入居していると基本的には、すぐに対応しなくてはいけません。
そういった、修繕費がどのくらいかかったのかなどもすべて書いてあります。

勉強になると思いますので、購読をお勧めします。

さて、この財布の中身レポートで、今年になってから、無料の音声ファイルが付くようになりました。（月額５２５０円のVIP会員は、さらにロングバージョンの音声ファイルとメールでの相談が回数制限なしで無料という特典付）

この音声ファイルの５月分として私へのインタビューが配信されます。
先月、収録してきたのですが、２時間くらいという過去最長の時間の収録になりました。

事前に質問項目が決まっていてそれに対して回答する形式で録音しました。質問項目が的確だったので、聞いているみなさんに参考になる話ができたと思います。

興味のある方は、申し込みをして聞いてみてください。
よろしくお願いします。

建売業者の倒産

下記のブログで知りましたが、株式会社大和建設と株式会社大和住販が４月３０日で倒産したそうです。

http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10092813280.html


この会社も３月末は耐えたのでしょうが、４月で力尽きました。
同じように、５月以降も建設業者と関連会社の倒産は続くと思われます。
原材料の値上がり、ガソリンの値上がり、土地の過去の仕入れ分の含み損、販売不振による値引き販売など建売業者には厳しい状況が続きます。
特に、土地の含み損、販売不振による値引き販売は、都内を中心として近年値上がりの大きかったところを仕入れていてまだ多数抱えている業者が苦しいでしょう。

また、暫定税率引き上げと原油値上がりにより高くなったガソリンの価格も地方の１家に２台以上の車を持つ家庭などでは、家計を直撃して、生活も相当苦しくなるところも増えそうです。

企業が生き残るために、賃金カットという選択肢を選ぶ可能性も高くなりますね。雇用を維持するためには、従業員にも泣いてもらうということです。
暫定税率再可決で、ガソリン代が高くなる運送業者の社長の賃金カットを考えなければみたいなTV放送を見ました。

サラリーマンの賃金カット、ガソリン代UP、食品その他の製品価格UPなどは今後も増え続けることを考えると、家賃の安い物件に引っ越して節約する選択肢も増えると思います。

家賃の安い賃貸物件に人気が出る可能性も。
地方の物件をもっているオーナーは、敷金礼金０にしてフリーレントを付けることで、上記のような節約のため、少し高い家賃の物件から引っ越してくる人の受け皿になるという戦略もあるかもしれません。

ただし、滞納される可能性も高いので、保証人や保証会社などをしっかりと付けなければリスクが大きいです。

「借金ナシではじめる 激安アパート経営」（ぱる出版）

http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200804300000/

加藤ひろゆきさんの著書第２段
「借金ナシではじめる　激安アパート経営」（ぱる出版）

が、５月１５日に発売になる。
なんとCDが付録に付くのに１５００円という出血サービス。

そのCDの中には、先日加藤さんからインタビューされた私の音声もダイジェストで入るとのこと。嬉しいことです。

そのCDのラインナップだが、

1、うっちゃん

2、床屋のモデル風味ナｊｍ48222こと松田ジュン氏。

3、吉川英一先生

4、白岩貢先生

5、小場さん＆ゴッド・マザー

6、三代目大家マサ氏

という、過去にリリースされたCDからとまだこれからリリース予定の
小場さん＆ゴッド・マザーのCDと私のインタビューCDからの抜粋版です。
私の本ではないが、私の声が書籍に付録でつくなんてことはないので、ぜひたくさん売れて欲しい。
紀伊国屋新宿本店に注文する予定です。


加藤さんのブログで、全国の工作員の方々への呼びかけがある（笑）

加藤さんのブログより抜粋
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200804300000/

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初版の刷り部数は６，０００部。

多分、すぐ品切れになると思う。





そこで、随筆の読者だけに、情報を教える。











但し、誰にもいってはイケナイ。



近所に、紀伊國屋書店がある人は、できるだけ早く予約してほしい。

5/15/2008発売予定だ。

通称、5・15事件だ。

何故、紀伊國屋書店かというと、まず、配本が多い。

また、版元は紀伊國屋書店の売れ行きデータを元に、重版を決定スル場合が多い。

次に、ネットで購入スル場合、アマゾンがいいと思う。

できれば、発売初日の深夜に注文していただけると幸いだ。

同時に注文していただけると、ランキングが上がる。



読者の皆様に、全国的な工作活動をお願いしたい。







謝謝！




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以上

加藤さんの随筆の文章の通り

くれぐれも

但し、誰にもいってはイケナイ。


ぜひ、全国の不動産ブログを書いているみなさん、くれぐれも

内密に！（笑）


予約するなら、紀伊国屋新宿本店がよろしいようです。

５月１５日の発売が楽しみです。