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2008年06月29日

仙台大家の会初オフ会開催!

仙台大家の会の初オフ会、仙台にて開催しました。
仙台大家の会
http://sendai08kai.seesaa.net/

幹事は、仙台在住のみさPさんにしていただきました。
仙台駅近くのお店で、13人が集まりました。

会を発足して約2ヶ月、20名を越す会員が集まっています。
その約半分のメンバーが初回のオフ会に集まりました。

幹事のみさPさんが、参加メンバーの名簿を作成いただき、おかげで自己紹介をしながらメモも取れて便利でした。
会の主催者ですが、今回はみさPさんにすべてお任せで楽をさせていただきました。

集まったメンバーでは、仙台市内在住者が2名、宮城県内に広げて4、5人くらいだったかな?
関東のメンバーが半数近く。

この理由は、地元の大家さんは、地主大家などが多く、インターネットでアパマン経営についての情報を積極的に集めたり、こういう会に参加しようという方が少ないためだろう。
また、関東から仙台の物件を探して買う人は、インターネットで情報収集するので、仙台大家の会の存在を知って参加しているためだと思う。


今回のオフ会での情報交換では、業者の紹介をしたり、どのように物件を購入しているかとか、リフォームをどのようにしているかなどを話した。
面白い話では、なんと参加者の2人がお隣同士であったというなんて話もありました。
同じ町内でなんて話はあってもおかしくないですが、なんとお隣という奇跡的な出会いがありました。

1次会が13人でしたが、2次会は12人となりました。2次会の参加率は非常に高かったです。

2人の方が、ホテルを2次会会場から電話などで探しましたが、なかなか見つかりませんでした。携帯でも楽天トラベル、ヤフービジネストラベルなどでも探しましたが、満室で見つかりませんでした。
参加者の方のひとりが、電話で空室のあるホテルを見つけていただき解決。
仙台の土曜の夜はホテルはなかなか見つからないのですね。

23時30分過ぎくらいで2次会終了して、解散しました。
参加いただいた皆様ありがとうございました。

仙台近郊に物件をお持ちの大家さんは、よかったら仙台大家の会にご参加ください。
仙台大家の会
http://sendai08kai.seesaa.net/
posted by 三代目大家マサ at 01:50| Comment(2) | TrackBack(0) | 全国各地の大家の会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月28日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性10


金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性8
http://realblog.seesaa.net/article/99495465.html

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性9
http://realblog.seesaa.net/article/99773550.html

シリーズ10回目です。
今日は、明日の仙台大家の会オフ会参加のため仙台に来ております。

東横イン
にてブログを書いております。

ここまで、資産がないひとがフルローンなどでぎりぎりの投資をする危険性をいろいろと書いてきました。
しかしながら、虎穴に入らずんば虎児を得ずということわざもあります。
資産なしですが、リスクを取ってフルローンで物件を購入した場合どうなるか?
モデルケースで考えてみます。


前回は、利回り13%で試算しました。
今回は、利回り17%で試算してみます。


埼玉県のとある場所に所在する昭和63年築のRC40戸の物件
入居率90%(2005年2月時点)
売買価格30000円
土地300坪 路線価で計算すると坪10万円 路線価評価3000万円(保有期間中 路線価は変化しないと仮定する)
建物評価 30000円(残存年数30年なので1年につき1000万円評価が減額)
表面利回り17%
保有期間中、空室や家賃の現状維持に必要な修繕費などを差し引いて年平均14%の家賃収入があるとする。年間4200万円(保有期間中、家賃の減少はないと仮定)
SMBCフルローン30000円(仮想的に30年返済 元金均等返済  金利3%10年固定)
年間返済額 3億円の3%=900万円(本来は1年ごとに返済金利は減りますがここでは固定します。)


建物評価は30000円と同じにしたが、部屋数は40部屋に増えている。
前回は、ファミリータイプで広さの割りに家賃が低かったと思ってほしい。
今回は、1Kタイプで、同じ床面積だが部屋数が多くなり、そのため利回りが高くなったと思ってほしい。


諸費用8% 2400万円
購入当時2500万円の現金を保有していた上場企業サラリーマンが2005年3月に購入。

実質家賃収入の2.5割を税金で取られると仮定(前回2割だったが、利回りが上がったことで、税引き前利益が大きくなったと思ってほしい)
3000万円×2.5割=750万円

購入直後の資産状況2005年3月

資産
  100万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
30000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
33100万円 資産合計

負債
30000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
30000万円 負債合計

純資産
33100万円−30000万円=3100万円

当初現金2500万円しか持っていなかったが、
物件評価33000万円>売買価格30000万円
であり、諸費用は、2400万円だったため、資産が差額の600万円分増えた。


2006年3月時点では
現金の動き
家賃収入 4200万円
金利返済 −900万円
元金返済−1000万円
税金支払 −750万円
−−−−−−−−−−−
     1550万円



資産評価
土地評価変化なし 建物評価−1000万円

よって
資産
 1650万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
29000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
33650万円 資産合計

負債
29000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
29000万円 負債合計

純資産
33650万円−29000万円=4650万円

2007年3月時点
資産
 3200万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
28000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
34200万円 資産合計

負債
28000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
28000万円 負債合計

純資産
34200万円−28000万円=6200万円

2008年3月時点
資産
 4750万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
27000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
34750万円 資産合計

負債
27000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
27000万円 負債合計

純資産
34750万円−27000万円=7750万円

このような結果となる。
つまり、資産が減価償却で減るが、負債も減るので年間1550万円ずつ純資産が増える。
そして、現金が購入前に2500万円だったが、購入に伴い100万円まで激減したが、その後1年に1550万円ずつ増えて2008年3月時点で4750万円まで回復した。

この人が、いまこのサブプライムなどで金融引き締めになっていてなかなか融資が引っ張れないときに過去の大家業の実績と現金4750万円を武器に

利回り20%
物件価格  5000万円
融資50% 2500万円
諸費用8%  400万円
自己資金 2500+400=2900万円

などという取引をしたとしたらどうだろうか?
あるいは、

利回り20%
物件価格  20000万円
フルローン 20000万円
諸費用8%  1600万円
自己資金   1600万円

前回、100万円まで現金を減らしてもリスクを取った方なので、現金が無くなっても(実際は、サラリーマンの収入があるので別途預金もできている可能性がある)購入するかも知れません。

SMBCはフルローンを出さなくなったと言われているが、ほかの金融機関でフルローンやオーバーローンを出すところもある。


リスクを取ってやることで、さらに次へと進めるし、買わなければ2棟目、3棟目と進んでいくことはできない。
1棟目を実際に運用してみることで、書籍で書いてあることや書いていないことをたくさん実体験できるだろう。

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2008年06月26日

仙台大家の会オフ会参加

仙台大家の会のオフ会が28日に開催されます。
http://sendai08kai.seesaa.net/

当初は不参加の予定でしたが、参加することにしました。

先ほど、仙台でよく使う東横インで予約しようとしたら、空室なしだったので、仕方ないので楽天トラベルでほかのホテルを探そうとしました。

ところが、なぜか、楽天トラベルでは、満室のはずの東横インで予約が取れました。


★東横イン★

2008年06月20日

7月8日(火) 大家さん勉強会開催します

UPDATE2008/07/05

おかげさまで定員に達しましたので、募集停止します。
参加希望の方は次回以降にぜひ参加してください。


大家さん勉強会(オフ会)

主催:マサ
日時:2008年7月8日(火) 13時00分から17時00分まで
場所:嶺町文化センター 


地図

*注意 最寄駅、東急池上線雪が谷大塚駅 当日雪が谷大塚駅で12時45分に待ち合わ
せして向います。
待ち合わせ場所(雪が谷大塚駅改札口)


会費:500円
内容:参加者の不動産投資、アパートマンション経営について
の情報交換。
   購入検討・予定物件やすでに所有されている物件などに
ついて具体的に話をしたい方は、各自資料をお持ちください。
定員:7名
約1時間の案件を用意いただき話しをしていただける方を募集。
案件のある方は、どんな内容であるかを概略をメールください


夕食会:終了後、希望者で夕食会(懇親会)を行います。


なお、公開と書いている項目は、参加予定メンバーにはメール
で公開予定(ブログではなく、あくまで参加予定者へメールで
事前にお知らせします。当日、お互いの名前やプロフィールを
把握しやすくするため。)
公開・非公開という場合は、ご自身で選択してください。
過去に参加した方も、申し込みの際は、以前と同じものでもか
まいませんので下記の内容をすべて記入ください。
記入がない場合は、人数にカウントしません。

名前(ハンドルネーム可・参加予定メンバーに公開):
メールアドレス(公開):
携帯電話(非公開):
夕食会:参加・不参加
ご自身の不動産投資経験、所有物件など(公開):
具体的な意見を聞きたい案件の有無(有の場合は当日資料をお
持ちください)(公開):
オフ会に期待すること、その他なにかあれば(公開):
ご自身のブログ、HPなど(あれば)タイトル(公開):
ブログ、HPなどのURL(公開):

申し込み先メールアドレス
mailaddress.jpg

携帯電話は、ほかの参加者には非公開とします。
当日の連絡などのため、申し込み時は携帯番号を必ず記入してください。
メールでの申し込みを有効な申し込みとします。
ブログへのコメントでの参加表明は申し込みに含まれません。

posted by 三代目大家マサ at 02:19| Comment(2) | TrackBack(0) | 大家さん勉強会(オフ会) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月19日

共用部電気代節約業者 パワーブレーカー 主開閉器契約

名古屋賃貸住宅フェアで見つけた業者

ライフマネジメントのパワーブレーカー

http://lifeame.com/index.html

キーワードは、電力の主開閉器契約というものらしい。

同業もいくつかあるようだ。

イーマックス
http://www.emax.co.jp/


ネオコーポレーション
http://www.neo-corporation.co.jp/


そのほか、「主開閉器契約」をキーワードに検索するといくつかでてくる。
posted by 三代目大家マサ at 02:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 役立ち知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

5月に参加したセミナーなど

5月に参加したセミナーなどです。

 3日 大友さん板橋大家塾
14日 名古屋賃貸住宅フェア
15日 名古屋賃貸住宅フェア
16日 船井財産16会
17日 エクシードX
26日 青山の会
28日 大家さん勉強会
31日 満室経営実践会セミナー

8つだったようです。
もしかしたら、なにか忘れているようにも思うが・・・
posted by 三代目大家マサ at 02:07| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月18日

入居者プレゼント用Wii購入

入居者プレゼント用のWiiを下記の楽天ショップで注文。

ポイントもたまるのでお得ですね。


★任天堂 Wii 本体 (Wiiリモコンジャケット同梱) ★

左門満室さん来訪緊急オフ会開催!

前日に、Tさんから電話があり、左門さんが来ているので明日会えませんかとのこと。

てっきり、業者の会合で、夜はもともと私に予定があり、熊本に行ったときに誘われていたが、残念ながらご一緒できないと話していたので予定があわないと思っていた。

業者の会合は電話の当日で、17日は昼間は予定が空いていたとのこと。
それならば、東京の大家仲間に声を掛けて緊急オフをしようということになりました。

前日16日の23時過ぎにメールで皆さんにお知らせ。
翌日の予定で、朝にメールを見たという方も多いと思われる。
それと、一部の方に電話で声を掛けた。

急なお誘いにも関わらず10名以上の方が集まりました。
そして、なんと小場さんもまだ東京にいて、ヒロシさんが電話したところ新宿にいたので合流されました。

夕方から、私とほか2名で船井財産の16会へ参加するので先に退席させていただきました。その後もきっとみなさん盛り上がったことと思います。

集まっていただいた皆さんありがとうございました。

2008年06月17日

西武沿線多摩地区大家の会発足!

ささぼうさんが、西武沿線多摩地区大家の会を発足させました。
いろいろと忙しく、告知が遅くなってしまいました。

西武沿線多摩地区大家の会
http://yasunori.jugem.jp/

対象は、西武新宿線、池袋線沿線沿いの
西東京市、小平市、東久留米市、東村山市、清瀬市に
区分所有も含め1部屋以上の賃貸物件を
所有している大家さんを募集しております。


とのことですので、該当地域、該当物件をお持ちの方はぜひ参加されてください。

詳細は下記をクリック!
http://yasunori.jugem.jp/
posted by 三代目大家マサ at 00:34| Comment(2) | TrackBack(0) | 全国各地の大家の会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月16日

不動産投資ゼミナール

マザーズオークション会員向け、無料セミナーが開催されます。

7月6日東京開催、12日大阪開催

無料セミナーです。

先着順だそうです。
参加希望の方はお早めに申し込みを。

http://www.lucra.jp/seminar_v5/
posted by 三代目大家マサ at 12:33| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

フィットエル潮見が江東区バラバラ殺人の現場、ジョイントコーポレーション関連の建物だそうです

SPAを立ち読みしまして、例の江東区潮見のマンションがジョイントコーポレーションがらみの物件だとわかりました。

ヤフーの株価掲示板でジョイントコーポレーションのところを見ていって

フィットエル潮見が例の物件

ジョイントコーポレーションのHPから消えた

REITのジョイント・リート投資法人の所有ではないらしい


・賃貸物件情報
http://search.e-life.co.jp/bk/ct/4000234099/

などということが(掲示板などの内容が正しければ)判明。
株やREIT投資の判断材料になるだろう。

エミ夫さん幹事の小場さんを囲む会?に参加

本日は、18時よりエミ夫さん(旧ヒロシさん)幹事で主催は実は下克上に成功したエミさん(旧ヒロシ嫁)か?の九州の小場さんを囲む会?が開催されました。

18時よりということで、昼間に参加できる人もいるだろうということで、14時より私が幹事になってティータイムの集いを18時まで開催しました。

豪華メンバー参加の会でした。
主催のエミさん(旧ヒロシ嫁)、幹事のエミ夫(旧ヒロシ)とても楽しい会をありがとうございました。


手抜きで申し訳ないですが、詳しくは下記を参照ください。

http://nimbles.cocolog-nifty.com/diary/2008/06/post_86e9.html

http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/diary/200806150000/

http://ebisunoi.seesaa.net/article/100656114.html

http://plaza.rakuten.co.jp/oya2nd/diary/200806160000/

http://toushika-keichan.com/2008/06/post_363.html

http://baby.6.dtiblog.com/blog-entry-730.html

2008年06月13日

九州遠征行ってきました

時間があまりないので、手短に。
後日時間があれば少し詳しく書きたいと思いますが・・・

9日JALで熊本へ
左門さん、Iさん、とよぞーさんが迎えに来てくれていて、左門さんやIさんの物件見学へ。左門さんの1物件以外をすべてみせていただきました。(1物件は車の中から見学)

途中、おいしいうどんやで食事も。

夜は、いろいろな人が食べに行っている塩で食べるお寿司やさんへ。
これがまたとてもおいしい。
どちらもまた食べに行きたいです。

10日福岡へ移動して、福岡賃貸住宅フェア参加。
セミナー、ブースを見て回って、夜は、九州の投資家を中心とした大宴会でした。44人参加ということで、昨年末の東京賃貸フェアでの集まりよりも多かったです。
3次会まで参加して深夜2時ごろお開きに。

11日連日の賃貸フェア
前日同様セミナー、ブースを見て回りましたが、ここ最近連日いろいろと忙しかったので、セミナーの途中で寝てしまいました。
2コマくらいだったかな?寝たので一応復活。
賃貸フェア終了後、車で移動中に空腹から、この日は昼食を食べ忘れたことに気がついた。セミナー、ブースの移動と眠さのために食事を忘れていました。
終わってから、アントニオ猪木酒場なるところで懇親会。
飛行機の時間があり、19時30分ごろお店を出ました。

3日間お世話になった左門さんはじめ、お会いしたみなさまありがとうございました。

カリスマ大家が実践する[稼働率99%]満室経営!             -空室対策・解消マニュアルー 

コンサルタントをされている浅輪さんの書籍が発売になります。

カリスマ大家が実践する[稼働率99%]満室経営!             -空室対策・解消マニュアルー 

http://www.kusitu.com/archives/cat_50026130.html

まだ、途中までしか読んでおりませんが、空室対策の基本から解消方法のノウハウが満載です。

空室に困っている方はぜひ読んでみるといいかと思います。
自分もいろいろと実践しなくてはと思うようなこともたくさんあります。
工夫するところはたくさんあるので、書かれていることをたくさん実践すれば空室もだいぶ減るのではと思います。

アマゾンキャンペーンをやるそうです。
17日から18日の間に購入すると特典があります。
興味のある方はその期間中に購入してみてください。
posted by 三代目大家マサ at 00:59| Comment(3) | TrackBack(0) | 本、CD、DVDなど | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月08日

熊本福岡遠征へ

明日から熊本福岡遠征へ出かけてくる。

たぶん、人生発の九州上陸です。

九州の大家仲間との出会いが楽しみです。

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性9

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性8
http://realblog.seesaa.net/article/99495465.html

シリーズも9回目になってきました。
ここまで、資産がないひとがフルローンなどでぎりぎりの投資をする危険性をいろいろと書いてきました。
しかしながら、虎穴に入らずんば虎児を得ずということわざもあります。
資産なしですが、リスクを取ってフルローンで物件を購入した場合どうなるか?
モデルケースで考えてみます。

通販大家さんのかなり昔の物件情報です。

2005年2月6日のメルマガです。
メルマガ内で掲載されていた4物件の3番目
*********
3.蓮田駅徒歩13分 13.04%
蓮田市桜台2-1-1
RC6F 昭和63年築 25戸
土地 286.15坪
延べ床 670.57坪

2億7000万円 家賃 3522万円
これもフルローン可能な物件です
*********
という物件がありました。

当時の積算評価がRC19万円だったとして建物の積算を計算すると

2005年ですと築17年(あっているかな?)

670.57×3.3(坪から平米へ変換)×19(RCの平米単価)÷47(税務上の耐用年数)×(47−17)(残存年数)=26837万円


この物件は、
土地建物の積算評価>売買価格
の物件だったのでしょうね。

ここで、この当時に似たような物件を購入した人が、どうなるかを検証してみたいと思いますので、検証しやすいように上記の物件に似た仮想的な物件を設定してみたいと思います。

埼玉県のとある場所に所在する昭和63年築のRC28戸の物件
入居率90%(2005年2月時点)
売買価格30000円
土地300坪 路線価で計算すると坪10万円 路線価評価3000万円(保有期間中 路線価は変化しないと仮定する)
建物評価 30000円(残存年数30年なので1年につき1000万円評価が減額)
表面利回り13%
保有期間中、空室や家賃の現状維持に必要な修繕費などを差し引いて年平均10%の家賃収入があるとする。年間3000万円(保有期間中、家賃の減少はないと仮定)
SMBCフルローン30000円(仮想的に30年返済 元金均等返済  金利3%10年固定)
年間返済額 3億円の3%=900万円(本来は1年ごとに返済金利は減りますがここでは固定します。)

諸費用8% 2400万円
購入当時2500万円の現金を保有していた上場企業サラリーマンが2005年3月に購入。

実質家賃収入の2割を税金で取られると仮定
3000万円×2割=600万円

購入直後の資産状況2005年3月

資産
  100万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
30000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
33100万円 資産合計

負債
30000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
30000万円 負債合計

純資産
33100万円−30000万円=3100万円

当初現金2500万円しか持っていなかったが、
物件評価33000万円>売買価格30000万円
であり、諸費用は、2400万円だったため、資産が差額の600万円分増えた。


2006年3月時点では
現金の動き
家賃収入 3000万円
金利返済 −900万円
元金返済−1000万円
税金支払 −600万円
−−−−−−−−−−−
      500万円



資産評価
土地評価変化なし 建物評価−1000万円

よって
資産
  600万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
29000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
32600万円 資産合計

負債
29000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
29000万円 負債合計

純資産
32600万円−29000万円=3600万円

2007年3月時点
資産
 1100万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
28000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
32100万円 資産合計

負債
28000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
28000万円 負債合計

純資産
32100万円−28000万円=4100万円

2008年3月時点
資産
 1600万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
27000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
31600万円 資産合計

負債
27000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
27000万円 負債合計

純資産
31600万円−27000万円=4600万円

このような結果となる。
つまり、資産が減価償却で減るが、負債も減るので年間500万円ずつ純資産が増える。
そして、現金が購入前に2500万円だったが、購入に伴い100万円まで激減したが、その後1年に500万円ずつ増えて2008年3月時点で1600万円まで回復した。

この人が、いまこのサブプライムなどで金融引き締めになっていてなかなか融資が引っ張れないときに過去の大家業の実績と現金1600万円を武器に

利回り20%
物件価格  5000万円
融資90% 4500万円
諸費用8%  400万円
自己資金 500+400=900万円

などという取引をしたとしたらどうだろうか?
あるいは、

利回り20%
物件価格  20000万円
フルローン 20000万円
諸費用8%  1600万円
自己資金   1600万円

前回、100万円まで現金を減らしてもリスクを取った方なので、現金が無くなっても(実際は、サラリーマンの収入があるので別途預金もできている可能性がある)購入するかも知れません。

SMBCはフルローンを出さなくなったと言われているが、ほかの金融機関でフルローンやオーバーローンを出すところもある。


リスクを取ってやることで、さらに次へと進めるし、買わなければ2棟目、3棟目と進んでいくことはできない。
1棟目を実際に運用してみることで、書籍で書いてあることや書いていないことをたくさん実体験できるだろう。
上記の例では、3億の借金をしながら年間のキャッシュフローはわずか500万円。表面13%だが、空室や修繕などで3%(約20%ロス)をロスしているというシミュレーションです。十分あり得る数字だが、運用をうまくすることでこの3%のうち1、2%くらいは収入を増やすこともまた可能だろう。そうすると1年に300〜600万円程度もキャッシュを増やすことができる。3年なら2%なら1800万円も増やせる。そうしたら次の物件ももっと大きな物件を買うか自己資金を投入して安全性を高められるだろう。

今回は、利回りの低い物件で仮定した。
次は、もう少し利回りの高い物件での事例を考えてみる。

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倒産情報とか市況についてのブログ

最近、ファンドや業者がつぶれたという情報をブログでよく読む。
また、市況について書いた記事なども。

RSSリーダーで自分は書かれてすぐに読んでいるが、ちょっとさかのぼってリストアップしてみた。

参考まで。

近藤産業株式会社倒産
http://realestatemania.seesaa.net/article/99466300.html

株式会社フレックス倒産
http://blog.livedoor.jp/saito9449/archives/51150468.html


近藤産業株式会社倒産
http://blog.livedoor.jp/saito9449/archives/51150467.html


横浜の建売業者の倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10102695230.html

株式会社フレックス倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10102464132.html


近藤産業株式会社倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10102091655.html

ジェイオー建設が民事再生、ミキシングに連鎖
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51392135.html

不動産会社の破綻!
http://freepapa.enjyuku-blog.com/archives/2008_06_post_474.html


近藤産業の破産でゼファーの株がストップ安
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51390059.html

近藤産業梶iゼファー子会社)が破産申立!!負債総額322億円
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51389348.html



グローバンス株式会社倒産
http://realestatemania.seesaa.net/article/98188301.html


グローバンスも民事再生を申し立て
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51386676.html

グローバンス株式会社倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10100479778.html

倒産
http://heartandhand.blog40.fc2.com/blog-entry-45.html


週刊東洋経済2008年5月31日特大号「不動産『大淘汰』逃避連鎖が始まった!」
http://condo.seesaa.net/article/98084875.html


WEDGE 08年6月号「『バブル崩壊』と恐れるな 日本の不動産市場は底堅い」
http://condo.seesaa.net/article/97816558.html


株式会社興大倒産!?
http://realestatemania.seesaa.net/article/97564244.html


株式会社興大 倒産!?
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10099033978.html


ミキシングが民事再生申請
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51379737.html




第3回茨城版図面舞踏会(仮称)に申し込みしました

水戸大家さんのブログで第3回茨城版図面舞踏会(仮称)の募集をみつけました。
http://blog.livedoor.jp/bb8888mairo/archives/51532941.html

さっそく申し込みしました。
posted by 三代目大家マサ at 00:38| Comment(4) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月05日

仙台オフ会決定

仙台大家の会で6月28日にオフ会が開催されます。

日時:6月28日(土)18:00〜
会場:びすとろ平  022-262-4295
   仙台市青葉区中央1-8-32 3F
   http://www.hotpepper.jp/A_20100/strJ000063379.html
会費:5250円(予定)


なお、参加は仙台大家の会の会員にならないと参加できません。

入会希望の方は、下記を参照の上、必要事項を記入して申し込みください。

仙台大家の会
http://sendai08kai.seesaa.net/
posted by 三代目大家マサ at 23:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 全国各地の大家の会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性8

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


前回は、地域の差でも同じ物件で評価が変わるということを説明しました。
よくある話として、住所が東京だと有利という話があります。
これも前回の話に似たところがあるので説明します。

都内に自宅を戸建てで持っているとします。

土地評価5000万円(路線価)

建物評価2000万円(建設費4000万円)

住宅ローン残高 3000万円

と仮定します。

現金は1000万円持っているとします。

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地評価
 2000万円 建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
 8000万円 資産合計

負債
 3000万円 住宅ローン
−−−−−−−−−−−−−−
 3000万円 負債合計

純資産
8000万円−3000万円=5000万円

この人をいろいろな銀行が評価するときにどのように見るかですが、東京に所在していますので、都市銀行はもちろん、地方銀行などでも評価を減額される可能性は比較的低いと思われます。


さて、おなじ資産評価額の土地建物を茨城県に持っている人を仮定してみます。


茨城県所在の土地建物
土地評価5000万円(路線価) 土地は、自宅の土地と親から相続した更地の合計5000万円(路線価評価)という設定にします。地価が低いので、同じ土地値で自宅をと仮定すると土地が自宅にしては広くなります。

建物評価2000万円(建設費4000万円)

住宅ローン残高 3000万円

と仮定します。

現金は1000万円持っているとします。


資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地評価
 2000万円 建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
 8000万円 資産合計

負債
 3000万円 住宅ローン
−−−−−−−−−−−−−−
 3000万円 負債合計

純資産
8000万円−3000万円=5000万円

この人をたとえば茨城県の地銀が評価する場合は、そのまま5000万円だと思われます。
しかし、極端な例ですが、福岡県の地銀が評価すると仮定します。
もちろん支店は茨城県内にありません。
一番近い東京の支店から調査にいくことになると思います。

すると、この人が、福岡の収益物件を購入したいというときに、福岡の地銀に融資をお願いすると共同担保に自宅を欲しいといったときに評価額5000万円満額の共同担保とはしてくれないと思います。

掛け目として70%で評価するとすると
土地建物の評価額は7000万円なので
7000万円×70%=4900万円

これに第一順位の3000万円の住宅ローン残高があるので
4900万円−3000万円=1900万円

第2順位の抵当権を設定するので、リスクが上がるのでさらに掛け目60%を掛けると(はじめの70%は地域が範囲外であることによる掛け目)1900万円×60%=1140万円

1100万円前後の担保として見てくれるのではないでしょうか?

第2順位ですと、なにかあったときに先に第一順位の住宅ローンを設定している金融機関に先にお金が渡り、残りだけしか回収できませんので、掛け目が厳しく設定されます。

もしも住宅ローン残高がなければ、4900万円分の担保として見てくれたと思います。


上記の例でわかることは、同じ評価額の不動産を持っている人でも東京都内に保有している人とそうでない地域の人が保有しているときに特に地方銀行から融資を引っ張ろうとするときに融資が厳しい理由がわかると思います。

上記の都内に土地を持っている人と茨城県に土地を持っている人が、仙台、札幌、福岡などで物件を取得したいと思ったときに地銀に相談したとします。地銀は、住所地と購入物件所在地ともに支店が近くにあることを要求したりすることが多いです。
このとき、仙台銀行や七十七銀行(仙台の銀行)や札幌銀行、北洋銀行、北海道銀行、福岡銀行、西日本シティ銀行などに融資申し込みをしたとします。
多くの銀行が東京都内には支店があると思います。
すると都内の人は、住所地、物件所在地の両方に支店があるという基準をクリアします。

それに対して茨城県の方は、物件所在地には支店があっても住所地に支店は(たぶん)ありません。まずは、融資の要件がそろっていないということではねられることも多いでしょう。
さらに担保にも掛け目を掛けられるでしょう。

つまり、地方で不動産投資をするならば、東京に住んでいるというのは非常にメリットが大きいです。

茨城県(別にどの都道府県に置き換えてもらってもいいです)に住んでいる人が茨城県のアパート、マンションを購入したいので茨城県の地銀や信金に相談するというのであれば、なにも問題はありません。
つまり、それだけ選択肢が少なくなり不利だということは確かです。


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資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


名古屋遠征などもあり、しばらく間が空きましたがシリーズの続き。

今回は、地域の違いでの評価の差です。


RCのある物件が、SMBCの積算評価で仮に2億円の評価が出ており、売買価格18000万円、諸費用2000万円含め2億円のオーバーローンを組んだとします。

なお、サラリーマンに満額あるいはオーバーローンも場合によっては出やすかった昨年までに購入したという仮定です。

土地評価5000万円、建物評価15000万円の合計2億円の評価と仮定します。

現預金として資産1000万円を持っていたと仮定すると

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
15000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
21000万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計


資産と負債を合わせると1000万円のプラス資産を持っているということになります。


ここで、仮にこの物件の所在地が神奈川県に所在すると仮定します。

SMBCで融資を受けて上記の物件を買っていたとしましょう。

神奈川のある銀行Aでは、同じ物件を建物の積算評価17万円で評価するとします。
SMBCの評価方法と同じ計算式を使用して、RCの平米単価SMBCは19万円、神奈川のある銀行Aでは17万円で計算するとします。

するとSMBCの評価額の19分の17に建物評価がなるので

15000万円÷19×17=約13500万円

神奈川のある銀行Aの評価
資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
13500万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
19500万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

純資産
19500−20000=−500万円


ここで、この物件を千葉の地方銀行や信用金庫などがどのように評価するかを考えてみます。
千葉の地方銀行や信用金庫は、千葉県内にはもちろん支店があります。また、信用金庫はないかも知れませんが、地方銀行は、東京都内にはもしかしたら金融庁などとやりとりしやすい、あるいは、千葉県内の大きな企業は東京に支店があったりするので、そういったところのニーズのために都内に支店がある銀行もあります。

具体的には、千葉銀行は、都内に支店や営業所が複数あります。
千葉興業銀行は支店が1カ所あります。
これは、ほかの銀行にも言えます。
福岡銀行も東京に支店があります。

さて、千葉のある銀行Bは、神奈川には支店がありません。
神奈川に所在する今回の事例の物件をどのように評価するか。
千葉のある銀行Bの場合は(実際のどこかの銀行の数字を知っていて書いているわけではありません。適当に書いています。)計算上は通常通り査定して、場所が支店が存在しない地域であるため土地、建物ともに80%の評価をすると仮定します。
ここでは、神奈川の銀行Aと同じく平米単価17万円で計算したものをしようするとします。

建物評価は約13500万円×80%=10800万円
土地評価は5000万円×80%=4000万円

千葉県のある銀行Bの評価
資産
 1000万円 現金
 4000万円 土地(評価)
10800万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
15800万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

純資産
15800−20000=−4200万円

A銀行、B銀行ともに債務超過であるが、所在している近くに支店がないB銀行は大幅に債務超過である。

物件そのものの評価よりも、評価をする銀行の立場に立つと自分たちのテリトリー内に無い物件は、いざ返済が滞ったとか、競売に掛けたりする場合に調査するにも面倒です。
つまりそれだけリスクを抱えるわけです。
ですので、掛け目を掛けて、最悪の事態になってもある程度回収の見込みが高くなるようにするわけです。


つまりどのようなことかというと

B銀行は、この物件を14800万円と見ている。
今回の事例では、SMBCがすでに2億円融資しているのだが、これを買うときにB銀行が融資をすると仮定して考える。

評価は14800万円です。
融資の限度を14800万円とすると、この物件の購入には2億円が必要なわけですから、自己資金として5200万円以上ある人に対しては、14800万円まで融資しましょうという話です。(ただ、多くの場合は、「地域外ですので融資できません」となる可能性も大きい)

14800万円の融資にとどめておけば、この人が万が一返済を滞らせたとして、ある程度年数が経過していれば元本の返済も進んでいる。そして、任意売却などで話を進めれば掛け目をはじめに80%掛けているので、市場価値が少々下がっていても最悪元本はほとんど回収できるというように考えるわけです。



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「博多・大家歴四十八年」小場さん&ゴッド・マザーのCDがリリース


小場さん&ゴッド・マザーのCDがリリース
http://plaza.rakuten.co.jp/cashflow101r/diary/200805310000/

加藤さんの書籍付録のCDでダイジェストを聞いた方も多いと思う。
非常に興味のある内容です。

今回は、なんと5枚組。
初の移動ロケ的CDもあるという。

福岡の賃貸状況はかなり悪化しているようだ。
そのあたりの情報も聞けると思います。
札幌、福岡はこれからの賃貸市場の悪化を先取りしていると思われる。
対応が必要なことは間違いない。
そのための情報収集にも福岡の上級大家さんの話は非常に役立つことと思われます。

注文方法などは下記を参照ください。
小場さん&ゴッド・マザーのCDがリリース
http://plaza.rakuten.co.jp/cashflow101r/diary/200805310000/
posted by 三代目大家マサ at 03:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 本、CD、DVDなど | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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