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2008年07月31日

31日 物件決済&水戸大家さんの第3回茨城版図面舞踏会へ

9時より某地銀にて物件の決済。
いつも時間が掛るのですが、本日はびっくりの1時間掛らず終了!

これで、新しく山梨県にも物件が増えました。
1都7県です。

中華街で昼食を取り、帰宅。
これから、水戸へ出発です。

水戸では19時より水戸大家さん主催の第3回茨城版図面舞踏会へ参加。
楽しみです。

2008年07月29日

融資打ち止め

今月末に決済の物件の金消契約に行ってきました。
今回は、この銀行で、家族3名義で、合わせて4棟目の融資案件。

これまでは、融資総額が5億円以下だったので、本部審査ではなく、いくつかの支店での合同の審査部?での審査だったらしい。支店決済と本部審査の間をになう審査をする部署があるとのこと。
今回の審査で担当者から初めてそういう仕組みがあることを知りました。

ところが、今回、融資総額5億円を超えるので、本部審査になり、とても厳しい、いままでにない条件を要求され、どうにか融資OKになりました。

単独で、融資総額の1.2倍近い担保評価がでているにも関わらず、共同担保まで要求されました。
しかたないので、ほかの金融機関から融資をしてもらっている物件の2番抵当で話がつきました。

金消契約は、無事終わったのですが、最後に担当者から思いがけないことを言われました。

「審査部から厳しい話がまたあるのですが」
「まだなにかあるのですか?」
「実は、今回の取引で総融資額が5億円を超えたので、これ以上の融資はメガバンクと違って地銀なので1家族への融資額が大きすぎるので難しいです。」
「既存借り入れの借り換えはどうなのですか?」
「それもできません。」

ということで、残念ながら今後の融資は、よほど返済が進まない限り難しいとのこと。

新しい金融機関を開拓しなくてはいけません。

いまから融資を受けられるかどうかが、大きな差になります

この銀行融資が絞られている時期に、買い続けられるのか、銀行から次の融資を断られるか。
ここが、不動産投資家にとっての大きな分かれ目のように感じます。

融資を断られたデベ、ファンドなどはつぶれて、体力のあるデベ、ファンドは、じっくりと投げ売りを待つという感じ。
個人投資家も、昨年までにフルローンで購入した方々のうち、このあとも融資を受けられるか受けられないかで、大きな差がでます。

これから買いたいという方は、頑張っていろいろな銀行に物件を持ち込んでみるといいでしょう。
頑張って探せばおいしい物件が、転がっていそうです。

最大の物件へチャレンジ

今年になって、昨年とは全然違ういい物件がでてきています。
自己資金がそれなりの規模、たとえば、2000万円以上あり、さらに属性や資産のある人には、絶好の機会です。

4月を過ぎてから、ときどきいい物件が、でてきます。去年までにくらべて、利回りで数%いい感じですね。
今月決済の物件も、平成物で、RC、15%以上。

億の物件です。

また、いま情報が来ているのも、過去最大級の売買金額。
利回りも高く、売買額が以前の希望額よりX割引。

2億円以上の物件の値下がり感を感じます。
特に、昨年だったら5億円以上の売値がついたような物件が、
・個人は手が出ない
・ファンドは、融資がでない


という状況です。
今年の下期は、かなりのチャンスがありそうです。
ただし、自己資金、属性、資産背景は必要ですが。
そういうひとだと、IZUMI塾に行ってノウハウを取得して、数億の物件を取得すれば、年間のキャッシュフロー1000万円越えも楽勝という感じですね。

ドラマでやっているロトシックスで3億2000万円当てた男とかが、IZUMI塾にでもでて物件取得したら面白いのですが。

億の借金をする覚悟ならIZUMI塾で書いたように早期に満席になるので、自己資金がある人は、早めに申し込んでこの下期から来年あたりのチャンスを逃さないようにしたほうがいいですね。

いまチャレンジしようとしている物件、かなり無理はありますが、やるだけやってみようと思っています。

2008年07月28日

いろいろ忙しい

先日、旅行から帰ってきて、たまっていた仕事をこなしたり、月末決済の物件の関係などで忙しい。
月末、決済して終わってから水戸へ行って水戸大家さんの主催の会に参加予定。
東横インを予約済み。
28日は、RIGに参加したかったところだが、昼間は決済に必要な公的書類をとりにいろいろなところへ回ったり、そのほかの仕事もあるので断念。

来週は、賃貸フェアもあり、その懇親会の準備もある。
忙しすぎる。
浦田さんのセミナー、当初は、懇親会だけの参加NGだったので7日も懇親会を開催したが、あとになって懇親会だけの参加がOKになった。
それならそちらに参加したかった。
主催して募集してしまったのでしかたがない。
それにしても3日間やるのは大変でした。
あとから考えれば2日程度にすればよかった。
来年は、1日減らすなり、事前募集せず、当日集まった人だけでいくようにしようかな?
そろそろ寝ます。

2008年07月17日

13日 財布の中身レポート納涼祭

コテツさんやけーちゃん、NSX松田さんの財布の中身レポートの読者限定納涼祭に行ってきました。

http://www.nyu-mon.net/manabi.html

九段会館のビアガーデンで開催でした。
開場そうそうに、ぽつりぽつりと雨が・・・
屋根付の会場だったので、予約者の特権で、屋根付の場所へ移動。
せっかく移動しましたが、雨はその後、降りませんでした。
まあ降らなくて良かったです。

40人以上の投資家が集まり、不動産談義です。
鈴木ゆり子さんや北野琴奈さん、ヒロシさんら有名な方々も多数参加しました。

2次会は、なかなか会場が見つからなかったのですが、ヒロシさんがホテルの会場を手配してくれました。
23時すぎまで不動産談義が続きました。
とても楽しかったです。

財布の中身レポートの読者向けのイベントがときどき企画されます。まだ読者になっていない方は、ぜひ読者になって次回イベントには一緒に参加しましょう。

財布の中身レポート
posted by 三代目大家マサ at 03:26| Comment(2) | TrackBack(1) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

7月19日 名古屋大家塾のひろ@塾長さんとのオフ会

名古屋大家塾のひろさんとのオフ会が7月19日に開催されます。

本当は、私が主催したいところですが、当日は東京にいないためささ坊さんにお願いしました。

19日の昼間、予定が空いている方は、ささ坊さんまで参加の連絡をしてください。
ひろ塾長は、ぼろぼろ激安マンションを購入して、地元不動産屋が埋まるわけがないと思っていたその物件を満室にしてしまったという方です。
20%越えの物件がごろごろしている地域の情報などが聞けるかも知れません。市況は厳しいですが、やり方次第で高利回りで回せる地域に塾長は物件を持っています。

開催場所など詳しくは下記のささ坊さんのブログを参照ください。
http://chintaiowner.blog79.fc2.com/blog-entry-468.html
posted by 三代目大家マサ at 02:02| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月16日

億の借金をする覚悟ならIZUMI塾2

億の借金をする覚悟ならIZUMI塾

という記事を先日書いた。
その後、質問を受けたので、同じように受講しようか迷っている方もいるかと思うので、個人的な見解を書くことにします。

IZUMI塾に参加しないと、億の物件が買えないのかというともちろんそういう訳ではありません。
金森さんの本を読んで、それに従って購入を試みて、不動産屋さんが知識とSMBCの力のある融資担当者とつながりがあったというだけで簡単に買えたという人も多いと思います。

昨年までは、比較的簡単に億の物件を買えたと思います。(ある程度の属性があって、物件が評価が出れば)

しかし、いまは自己資金は1割はたいていのところで要求されてフルローンは、昨年と比べればかなり厳しい状況だと思います。
もちろん、絶対フルローンが出ないということではないので、チャレンジする価値はあります。

ただ、1割自己資金を入れる前提で、諸費用も1割で計算するとざっくり物件購入に物件価格の2割は必要です。
つまり、1億円の物件を購入するのに2000万円。
普通に考えれば、2000万円前後の自己資金を用意して1億円の物件が買えるというのが、最近の状況だと思います。

ですので、IZUMI塾に参加するなら、参加してすぐに物件を購入したいなら自己資金2000万円くらいあると億の物件は買いやすいと思われます。
また、もしかしたらIZUMI塾で出会う投資仲間からいい銀行担当者の情報を得られたり、物件情報や物件情報源を教えてもらったりで近道になるかもしれません。

また、1割自己資金を入れてくださいというのではなく、いまだにフルローンでも出しやすい担当者の情報などがもしも得られれば(IZUMI塾のセミナー内容としてはそういうものはないと思います。参加者同士の話や懇親会のなかでとかかな?)1000万円しかなくても1億円の物件が買えるかも知れません。

500万円以下の自己資金しかないような方であれば、IZUMI塾で自己資金を減らすよりも自己資金の充実を図り、まずは、高利回りの手頃な物件を取得して、キャッシュフローを高める方が現実的かもしれない。

個人的には、500万円以下とかしか自己資金が無い人が億の物件にチャレンジするのは危険性が高すぎると思う。
なにかで運良く買えても、急に多数の退去があったり、大きな修繕費用が掛るトラブルなどが発生したら対応できない。
それと、チャレンジをしてもちろんなにかの理由で買えてしまうことがあるかもしれないが、たいがい、融資審査で落ちて調査などに使った費用が無駄になるだけだと思う。


また、すでに億の物件を購入できているような人は、IZUMI塾に参加しなくても普通にやれば億の物件が追加で買える状況になっていると思う。
もちろん、参加して、知らない知識もあるだろうから少しはレベルアップするだろうし、同じような土俵にいる投資家仲間が増えるのはモチベーションの維持に役立つかとは思う。

ちなみに、自分は、IZUMI塾には参加したことがないです。

しかし、属性、自己資金などはクリアしていて、物件の見極めや不動産投資の知識が不足していることで、自信を持って億の物件に買い付けを入れられないで居るというような方は是非参加した方がいいと思います。

いつも早期に満席になるので、申し込むなら早めに申し込んだ方がいいかと思います。

日本ファイナンシャルアカデミー主催
IZUMI塾

2008年07月15日

太陽光発電のひとつのリスク

13日放送のTBS、噂の東京マガジンでの内容について。

太陽光発電を導入した家庭に起きた悲劇?ですが、商業地などで特に起こりやすいと思われますが、近隣で新しく建築された建物が自分の建物よりも高さが高く、その建物によってソーラーパネルが日陰になることで発電量が減るという事例でした。

事例としては、5、6百万くらいの導入費用で補助金が150万円くらいだったと思う。
月々の売電での利益は1万円くらい。300〜400ヶ月くらいでようやく費用が回収できるという。

ところが、建物が建つとほとんど発電が期待できなくなったり、20%程度発電量が減るなどというのが事例として放送された。
第一種専用住宅地域などなら問題になりにくいかもしれませんが、高さ制限の少ない地域では、東側に建物が建つ可能性がある地域では、そういった将来の建物が経つことで発電量が減ることも考えて太陽光発電を導入した方がいいと思われます。
いまのところ、建築基準法に則った建物であれば、損害賠償なども請求しても勝つ見込みは低く、金銭的な補償がいくらかでもされればラッキーというような事情のようです。


ドイツでは、3倍の価格で売電できて、10年程度で投資額を回収できるとのこと。
日本は、基本的に元を取ることはできない仕組みで、エコとかに興味があるとか新しい物好きだったり、回収などという考えの無いひととかが設置することしか期待できないですね。
ドイツの方式を見習えば、利回り計算のしっかりできる人は、かなり導入すると思うのでぜひ導入して欲しいですね。
いまのままでは、とてもではないですが、アパマンに太陽光発電を導入するつもりにはなれません。

個人的に思うのは、
・設備の故障や入れ替えの費用負担
・パネルの一部の故障による発電効率の減少
などもあり、当初の発電量のまま年数を掛けて計算するのは危険で、アパマンのシミュレーションと同様に、経年で発電量をいくらか減らして計算しなければいけないと思う。
また、今回のTVのように近隣で高い建物が建てば、将来の回収計画が大きく崩れてしまう。

太陽光発電を計画している人は気をつけましょう。
また、太陽光発電を導入すると設備が増えるので、固定資産税評価額もその分上がるとのことです。

2008年07月13日

7日 銀座のオープンルームとRIG参加

銀座のオープンルームに行ってきました。前回は、見るだけだったのですが、今回は見積もり書も含めた資料もいただきました。
見積もり書を参考に、自分でも業者に同じようなリフォームをお願いすることもできると思いますし、業者探しが面倒なひとは、筒井社長にお願いしてもいいと思います。

現地で、九州からわざわざいらした左門さんとIさんたちと合流して、恵比寿へ移動。早めについたので近くのルノアールでお茶しました。

RIG777の会の集合時間になり、集合場所に行くと大勢集まっていました。
会場に移動してみなさんと不動産談義。人数が多いので移動もままならず、一部のひととしか話をできませんでした。自分から動けばいいのですが、あまり動かずにいました。
2次会は、駄菓子バーへ。
テレビなどでは見たことがありましたが、初めて行きました。
こちらでも終電近くまで不動産談義。
楽しかったです。

次回は、7月28日にあるそうです。
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/blog-entry-199.html
posted by 三代目大家マサ at 02:40| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ホテルライクなリフォーム

先日のオープンルームのお知らせを掲載した、銀座のマンションのホテルライクなリフォームの件です。

たまこさんの3点ユニットバスリフォーム研究会のサイトで、2ページの特集記事になっています。

http://www.3-unit.com/report5/1.html

リフォームの特徴、ポイント、リフォーム見積もりなども掲載されていますし、写真もいろいろ掲載されています。
参考になります。

見学に行ったときの写真もあるし、時間があれば、ブログで掲載しようかなとか思っていましたが、時間もないですし、たまこさんがすばらしいサイトで内容をまとめてくれたので必要ないですね。
助かりました。

リフォームを考えている方は参考にされてはいかがでしょうか?

12日 大家さん学びの会参加

今日は、大家さん学びの会に参加してきました。

http://ooya-manabi.com/

こちらは、月に一度、勉強会をやっている。有料で会員になる必要があるが、月々1050円で、メーリングリスト、SNS、勉強会の音声ファイルダウンロードができる。非常にリーズナブルです。
勉強会は、別途費用が必要です。

今日は、塗装業者さんのグッドクルーさんのミニセミナー
http://www.g-crew.co.jp/index.html

とドイツの25年保証の防水を扱う、カスタージャパンさんのミニセミナーでした。
http://www.koster-japan.com/

いつものように、ミニセミナーのあとは、テーブルごとで参加者同士の話し合い。

その後、懇親会へ。今日は、懇親会あたりから、疲れがたまっているのもあってか、眠気が普段よりもきつかった。テンションが低かったです。2次会は、今日はやめておこうかななどという考えも若干あったが、結局参加。
23時過ぎにお店を出て駅に向かう途中、終電を検索するとなんとあと3分後に終電がでてしまう。
みなさんとゆっくり駅に向かっていたが、別れてダッシュ。
どうにか終電に間に合いました。

眠気のピークはすぎて、寝る前にこのブログを書いている。
posted by 三代目大家マサ at 02:19| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月11日

億の借金をする覚悟ならIZUMI塾

不動産投資には、

・コツコツ、現金買いで着実に
・半分くらいの自己資金で返済余力十分で投資
・フルローン、オーバーローンで、少額自己資金でも大きい家賃収入を狙う

などなどいろいろな手法があります。

フルローンやオーバーローンで高レバレッジで大きな家賃収入をと思っている方は、属性やそれなりの自己資金があって、しかしながら不動産投資のノウハウはあまり知らないというならIZUMI塾に参加するのをお勧めします。

うちの場合は、いろいろと物件を買い進めながら、たくさんのセミナーなどに参加してノウハウを時間を掛けて得ていまの状況にまでなりましたが、同じようなノウハウがわずか2日間で取得できるのがこのIZUMI塾です。

過去にも何人かIZUMI塾に参加してはじめから億の借金をして物件取得したという方がいました。
億の借金をする覚悟ならIZUMI塾に参加しても十分にセミナー料金以上のリターンは得られると思います。

ただ、属性が低かったり、自己資金が1000万円以下とかですとせっかくのセミナー代も回収ができない可能性もあります。融資が受けられる前提の条件がそろっていなければ、億の融資はなかなか引っ張れません。

また、セミナーは聞いたけどやっぱり億の借金は怖いということで、融資申し込みに踏み切れないという方も無駄になるのでやめたほうがいいでしょう。
絶対に億の借金をしても大型物件を取得するという気持ちがあり、しかしながら不動産のノウハウは書籍を数十冊読んだくらいというような人なら参加する価値は十分あると思います。

不動産の本を数冊しか読んだことがないという方も、聞いた話の理解度が低すぎる可能性があるので、参加する前に十分に書籍やDVDで基本的な知識は抑えてから参加するようにしたほうがいいでしょう。

いつも早期に満席になるので、申し込むなら早めに申し込んだ方がいいかと思います。

日本ファイナンシャルアカデミー主催
IZUMI塾
posted by 三代目大家マサ at 19:52| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月05日

5日 物件チラシ配布など

神奈川県の物件にIHクッキングヒーターを設置したり、ゴミ置き場用の網をホームセンターで購入して設置、ごみに関するチラシを各戸へ配布などしてきた。

帰ってきてメールを見たら、よさげな物件情報が入っていた。
業者に電話したところまだ担当者がいたので、メールで詳しい資料を送ってもらった。
これから現地を軽く見てくる。

明日は、マザーズオークションの北野さんのセミナーに参加予定だったが、もしかしたらこの物件のために転進するかもしれない。

これから、現地を見てきて、物件資料なども詳しく見て明日詳しい現地調査などに予定変更するかも。

4日 電子錠と火災報知器取り付け

相模原市の物件の空室へ電子錠と火災報知器の取り付けに行った。

不動産屋に鍵を取りに行ったり、ホームセンターに部材を買いに行ったりもした。
当初、2時間程度あれば済むかなあと思っていたが、なんだかんだで時間が掛った。
暑くてのどが渇いて飲み物を買いに行ったりもした。

結局19時過ぎまで物件にいたように思う。
半日仕事だった。

これから夏になると現場で作業するのは嫌だなあと思った。

3点バスユニットリフォーム研究会

3点バスユニットリフォーム研究会というサイトがあります。

http://www.3-unit.com/index.html

たまこさんのサイトです。
夫婦の妄想プチリタイア生活
http://petitretire.blog75.fc2.com/

先日、私のブログで案内しました銀座のリフォーム見学会ですが、こんなすばらしいサイトにして案内を作ってくれました。
見学会の参加者が増えそうですね。

http://www.3-unit.com/report5/1.html

2008年07月02日

オープンルームのお知らせ

UPDATE2008/07/02

大家さん勉強会に以前参加いただきました、大家さんであり、不動産業者さんでもある筒井さんよりオープンルームのお知らせがあります。

昨日、現場を見学させていただきましたが、3点ユニットの1Rタイプの部屋なのですが、3点ユニットをリフォームですばらしい形に仕上げてしまっている部屋でした。
写真でも雰囲気が良さそうに思っていましたが、現物をみてみるともっとよく感じました。

ぜひ、みなさんにも見学していただきたいと思います。
3点ユニットバスをバストイレ別に交換せずにグレードアップするひとつの提案になると思います。
3点ユニット物件をお持ちの方にはぜひ一度見学してほしいと思います。

日  時 平成20年7月6日(日曜日) 11:00 〜 16:00
場  所 東京都中央区銀座8-15-10 ダイヤハイツ814号室
連絡先 03-5537-1402 
トラストワーシーコーポレーション株式会社
http://www.trustworthy-corp.co.jp/

物件概要ページはhttp://www.trustworthy-corp.co.jp/ginza/index.html


見学会のご案内文書(大家さん勉強会の皆様へとなっていますが、どなたでも見学可能です。)
ワード文書で、写真も含まれるため8MBくらいの大きさですので、ダウンロードに時間がかかります。ご了承ください。
勉強会.doc

軽いPDFバージョンを追加しました。
勉強会.pdf

上記、資料にはありませんが、追加日程として下記の日程でもオープンルームを開催します。

日  時 平成20年7月7日(月曜日) 16:00 〜 18:00
場所そのほかは上記と同様です。
posted by 三代目大家マサ at 13:58| Comment(1) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

破綻!

私、破綻しております。































なにが、というと、
・メールの処理
・ブログの書かないといけないと思いつつも書けてないことが多い
・そのほか、いろいろな事務処理
・いろんなひとのブログを見ること
・録りだめしたTVを見ること
・ブログのコメント返信
などなど。
いろいろ忙しく時間が無く、いろいろと処理が遅れています。
メールの返事が出せていない方々、そのほか対応できていないことなど。

すみません。

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