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2008年09月28日

26日 vittoさんと恵比寿のIさんとホームセンター巡り

昼過ぎに、vittoさんと蒲田駅で待ち合わせしまして、私のホームグラウンドである、ホームセンターコーナン本羽田萩中店に行きました。

こちらのホームセンターは、広いので品揃えも豊富です。
慣れているのでどこにどの商品があるというのもよくわかっていますので、うちで使用している商品をご紹介しました。
2Fを案内し終えた段階で、休憩で目の前のサイゼリアへ。
食事とドリンクバーを利用して、物件の話などで盛り上がりました。

その後、1Fのご案内へ。
コーナンは、PB商品も安いものもありますし、他社商品でも安い物もあります。特に安くて、家でよく利用している商品を紹介すると値段の安さにびっくりされていました。

今回は、サーモスタット付シャワー水洗が、特価が出ておりました。
9980円で28日まで購入可能です。(オールメッキタイプ)

なぜか、ホームセンターの2フロアを案内したのとサイゼリアで1時間〜2時間程度?いただけなのですが、コーナンを出るとすでに18時30分くらいでした。

その後、恵比寿のIさんをピックアップして、今度は、豊洲のスーパービバホームへ。スーパービバホームに到着したのが、20時ちょっと前で、1時間程度店内を物色。

そして、2Fの焼き肉屋で食事しながら情報交換。

vittoさんに焼き肉をごちそうしていただきました。

帰り際に、vittoさんと恵比寿のIさんと一緒に1物件見学。
vittoさんと別れた後、恵比寿のIさんともさらに1件物件見学。
23時を過ぎてから2棟を見学しました。
夜間の物件見学は、まるで名古屋の大シマ様風です(笑)

今日は、ストーカーのヒロシさんが、シジミ町に居たようで来ませんでしたのでヒロシさん抜きで秘密の情報交換ができてよかったです。

vittoさん、恵比寿のIさん、ありがとうございました。

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2008年09月26日

想像以上に深いかもしれない谷、バーゲンセールは始まったばかり?

最近、書いたいくつかの記事

年末から来年あたりは資産家にとっては物件取得のチャンス
http://realblog.seesaa.net/article/106082841.html


リーマン破綻で、大バーゲンセールの開始か?
http://realblog.seesaa.net/article/106677394.html

銀行融資氷河期到来!
http://realblog.seesaa.net/article/106997288.html


とか、ほかの方のブログ

http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/diary/200809250000/

http://plaza.rakuten.co.jp/terry0423/diary/200809250001/

http://curios.cocolog-nifty.com/syonaninvestmentclub/2008/09/post-b1a3.html

http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10143706591.html

などいろいろ参考にしながら、今後の不動産市況について考えている。
その中で、ちょっと前、リーマン破綻の少し前には、この不況は来年の前半くらいにはひどい状況は収まって少し回復するかなと思っていました。(つまり、底は来年前半までには来る)

しかしながら、リーマンが破綻したこと、アメリカ5大証券会社がどれも倒れたり、危機的状況にあること。また、これからも欧州でもきっと金融機関がつぶれていく、米国の地銀のようなところもどんどんつぶれていく。
比較的体力があるといわれている日本の金融機関も新生銀行など大きな損失をだしたところもあり、今後もさらなる焦げ付きがでてまたつぶれるところが出てくるかも知れない。

それと、SMBCのとんでもなく厳しい融資規制が、ほかの地銀、信金などにも影響を与えて、不動産への融資がほとんどでなくなる恐れがでてきた。

ちょっと前までの個人的な予想は、1000万円にも満たない自己資金しか持たないような人にはもちろん融資はしないが、十分な資産背景のある人には融資をする、つまり5年位前の「不動産」には一切融資をしないというようなくらい不動産に対して融資をしない姿勢にはならないと思っていた。
しかし、どうも同じような状況にまで来ているようです。
そうとうな資産背景のある人にも自己資金をそれなりに入れさせるというのは、市場で動く(売買の成立する)不動産取引に相当なリミッターを掛けているということです。

どういうことかというと、簡単に書けば、
1億円現金のある資産家1000人が居ました。
つまり、自己資金の合計は1000億円。
ちょっと前までのようにフルローンで諸費用のみ負担で全員が物件を購入したと仮定すると(諸費用を10%とする)1兆円分の不動産が動きました。

いま、自己資金3割(物件価格に対して)といわれていますが、資産家なので2割でいいと仮定すると、2割(物件価格)+1割(諸費用)ですので、物件価格の3割の自己資金がないと不動産を購入できない。

すると3333億円分の不動産しか購入できないわけです。
つまり、これまでの33%しか不動産を購入できない。

それと、もう一つ、大きな問題があります。
いまの事例は、エンドユーザーを想定しています。
しかし、業者間売買というのが実際にはあります。
その業者間売買がほぼストップしているのがいまの状況です。
つまり、エンドの取引ももちろん大幅減少ですが、業者間売買がほぼストップですので、不動産の市場は、相当に大きく一気に縮小していると思っていいでしょう。

そのほかに、REITや私募ファンド、転売業者、建築業者などの借り入れしている期間限定の(主に1年〜3年程度のプロジェクト融資)融資については、借り換えがほぼできない状況。
また、新規の貸し出しもほぼストップ。
特に厳しいのが、終了が決まっているファンドの案件。
すべての保有物件を期日までに売り切って精算する必要があります。
しかし、大きな額の融資を受けられる人が極端に少なく、売り手はたくさんという状況。不動産の値が下がるのは当たり前です。

また、大きなシェアを占めていたと思われるSMBCの融資がストップしたことも貸し手の金融機関が少ないので、値下げ圧力になります。
地銀なども、どこまで不動産の値が下がるか予想が難しいという状況になるでしょうから、いまは貸してくれる地銀もSMBCの真似をして融資をさらに厳しくするでしょう。
それらの判断は、遅れてやってきます。

また、アーバンコーポレーション、スルガコーポレーション、リプラスなど上場企業がつぶれてきましたが、まだまだ止まらないと思います。
これからも、いくつも不動産、建設業などがつぶれ、その影響で、銀行も再編があるかもしれません。底がなかなか見えませんね。


来年の3月は、とんでもなく下がるかもしれません。
そして、それを見て、4月以降は、各銀行がさらに不動産への掛け目を厳しくするかもしれません。
底が本当に見えない状況になってきたかも知れません。

最近、23区とかで平成築、RCで10%台という物件が、いくつも情報として入ってきます。ただ、このくらいではとても手は出せません。もっと下がりそうだし、いまのマーケットとしては、普通よりちょっといいくらいの物件だと思います。

自己資金が乏しい方、担保余力が乏しい方などは、地銀がまだ貸してくれるうちに早めにこのくらいの利回りでも購入していた方がいいかもしれない。なぜなら、地銀が融資をしぼっていい物件がでてきても貸してくれないかも知れないので。
借りてしまえば、アパートローンで返済に困らなければ、よほどのことがなければ貸しはがしに会わないで済む利回りは確保できるだろう。
でも、半年1年まつと数%よい利回りで物件がいろいろでてくるかもしれない。そのときには、自己資金を使ってしまって買えないかもしれない。
でも買っていなくても、融資基準が厳しくなり、いまなら買えた物件価格の半分とか3分の1くらいの物件しか買えないかも知れない。

悩むところだと思う。
個人的には、いま思うのは、バーゲンセールは始まったばかりで、2年くらいはバーゲンが続くかも知れないと思い始めている。もしかしたらもっと長いかも。

早く買った方がいいのか、待った方がいいのかも人それぞれだと思う。



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2008年09月25日

ヒロシさんの後援会選挙対策会議

本日は、夜、ヒロシさんの選挙について、T社長と対策会議。
本人は、仕事中なので、メールで参加してもらうことに。

選挙の打ち合わせなので、行列のできる法律相談所より2名の政治家を輩出している島田紳助さんの西麻布のお店、寿司のはせ川にて実施。

http://www.sushi-hasegawa.com/nishiazabu/index.html

ヒロシさんの出馬についてT社長と激論。

世田谷区議会がいいか、シジミ町議会がいいか、都知事選がいいか、愛知7区がいいか。

いろいろと激論を交わした末、とりあえず、東京の後援会としては、愛知7区で推薦することを決定。

10月4日に名古屋より、名古屋後援会の事務局、名古屋大家塾塾長がいらっしゃるのでそのときに名古屋後援会とすりあわせ予定。

さて、はせ川の料理ですが、懐石コースと一品料理で秋刀魚の南蛮漬けを頼みました。
仕事中で打ち合わせに参加できないヒロシさんにもきちんと写真を送信して内容を確認してもらいました。

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それから、ヒロシさん出馬について、名古屋の大御所、大シマ様からのご提案についてもT社長と検討。


http://plaza.rakuten.co.jp/shuuwa/diary/200809160001/

大シマ様の後提言にしたがい、ヒロシさんの擁立は断念して、ヒロシ嫁さんの擁立する方向で、東京の後援会としては方針を決定しました。

ただ、出馬の時期については、状況を見極めながら2020年ごろまでのできるだけ早期での擁立を検討するつもりです。


Image040.jpg

選挙打ち合わせ終了後、アマンドで引き続き会談。
0時ごろ六本木を後にしました。



P.S.
ヒロシさん

選挙打ち合わせのための飲食代ですので、立替えておきましたので23400円早急にお支払いをお願いします。

ヒロシ領収書.jpg


あ、もちろん
カ)ヒロシセンキョジムショ


(株)ヒロシ選挙事務所

の意味ではなく

(仮)ヒロシ選挙事務所

の略です。
正式には
ヒロシ嫁選挙事務所
になりそうなので(笑)


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2008年09月24日

リプラス破綻!!!

現在電車で移動中だがリプラス破綻の情報が入った。

(株)リプラス(資本金38億6965万5264円、
港区虎ノ門4−1−28、代表姜裕文氏、従業員778名)は、9月24日に東京地裁へ自己破産を申請し、同日同地裁より破産手続き開始決定を受けた。
事件番号は平成20年(フ)第17521号。


とのこと。
ハウスコムなどでレントゴー保証を受けている分で家主に支払われていない問題がある。

うちは個別でリプラスに乗り込んで月曜日に回収済み。
よかった。

--------------------------------------
Enjoy MLB with MAJOR.JP! Ichiro, Matsuzaka, Matsui, and more!
http://pr.mail.yahoo.co.jp/mlb/
posted by 三代目大家マサ at 18:01| Comment(2) | TrackBack(2) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

火災保険、マンションオーナーズ保険

大家さんの間で、必ず話題になるのが火災保険どうしていますか?
地震保険はどうしていますか?

という話。

うちの場合は、以前は、銀行が勧めたり、そういうのがなければ、以前からお付き合いのあった会社に頼んでいました。

しかし、2年くらい前に銀行の紹介で、日本興和損保のマンションオーナーズ保険というのに出会いました。

マンションオーナーズ保険.pdf

この保険、通常の総合保険に比べ、共同住宅にあるエレベーターなどの電気的、機械的設備などの補償とか、建物敷地内にある倉庫や掲示板、駐車場などの部分まで標準で補償対象となっております。

そのほかオプションで

・家賃補償
・建物の所有・管理に伴う賠償責任の補償
・家主への賠償責任・修理費用(通常は入居者が入る保険で補償される部分だが、入居者が入ってなかった場合にカバーする)
・日常生活中の賠償責任(個人賠償責任)

などもプラスできる。



また、割引項目は
・住宅用防災機器割引 (火災報知器が全部屋設置されているか)
・オール電化住宅割引(建物内の空調、給湯、調理などすべての設備が電気でまかなう場合)
・高機能コンロ割引(IHクッキングヒーターなど高機能コンロと認定されるものを使用している場合)
・耐火性能割引(所定のハウスメーカーのものの場合)
・省令順耐火構造(ツーバーフォーとかプレハブなどで住宅金融支援機構が定める順耐火構造)
・(一般物件)空地割引(建物の4方に空地がある場合で6m以上離れている場合)
・(一般物件)消火設備割引(自動火災報知器、屋内消火栓設備、スプリンクラーなどがあり所定の条件を満たしている場合)

などに割引が適用される。

今回、きちんとパンフレットの内容を確認して、割引内容も確認したら当初適用されていなかった割引がひとつ適用になった。
保険会社の人も、代理店の人もすぐにわからなかったりする。
詳しく自分で確認して加入する必要性を感じた。

それから、地震保険でよくあるのが、保険会社の人でも1棟で5000万円以上の地震保険には入れないと思い込んでいる人がいるということ。
以前、ある保険会社に電話したら1棟5000万円しか入れないと言われた。

正確には、1戸あたり最大で火災保険1億円に対して半額の5000万円までしか地震保険に入れないのが正解。
1億円を超えるような億ションで、保険会社の保険価額も1億円を(1部屋で)超えなければこの地震保険の制限の対象にはならない。

うちの保険会社の人もはじめは1棟で5000万円までしか地震保険に入れないと言っていました。数回確認してもらって問題なく数億でも地震保険に入れるとわかった。

最近他社でも似たような保険があることがわかった。

三井住友海上
ホームピカイチ
http://www.ms-ins.com/product/kasai/homepika/index.html


うちは、たぶんこのままマンションオーナーズ保険ですべて加入していく可能性が高いと思います。(管理が面倒なので、保険はこれにまとめようと思っています)

マンションオーナーズ保険に興味がある方は、日本興和損保に問い合わせして代理店を紹介してもらってください。

神奈川方面の大家さんならうちの代理店を紹介することもできますが、面識のある方に限り紹介することにします。
面識のある方で紹介希望の方がいましたらお知らせください。

うっちゃんの新刊、リノベーション投資のヒミツ

四国の有名なブロガー、うっちゃんが、新刊を出しました。

リノベーション投資のヒミツ



という本です。
大家さんから不動産屋にもなってしまい、いまでは買取物件をリノベーションして転売という手法で成功されています。

また、東京で、白岩さんのアパート投資の王道のチームと連携してひだまりりのべ塾も開催中!

うっちゃんのリノベーションノウハウをたった1500円で勉強できます。
posted by 三代目大家マサ at 01:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 本、CD、DVDなど | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月23日

銀行融資氷河期到来!

あちらこちらから、いろいろな金融機関が不動産への融資を絞っているという情報が入ってくる。

自己資金を数割入れるとか、不動産に対しては融資はしませんとか、かなり絞ってきている。
ノンバンクのオリックスでさえかなり厳しいようです。
もちろん、それほど影響のないところもありますが。

一番の影響は、収益還元法での融資やフルローンで自己資金のほとんどないようなサラリーマンにも融資をしていたSMBCが3割の自己資金を要求するという極端な引き締めに入りました。
3000万円のアパートを買うのでさえ、1000万円を超える(諸費用分も含めて)自己資金がなければ融資が厳しいということです。

収益不動産市場でのSMBCのシェアは相当ありますし、物件の価格決定の物差しにもなっていたと思います。
ほとんど不動産へは融資をしないという方針を出したということです。

これは、もしかしたら、一段と不動産の値下がりするきっかけではと思います。
もう一段の値下がりがあると現金さえもっていれば相当有利になりそうです。

自己資金を使い切ってしまった方は、しばらく冬眠するしかなさそうです。

一気に不動産業界は、氷河期を迎えたのかもしれません。

2008年09月21日

人口動態の数値は信用できるのか?

新しく、

不動産よもやま話

としてシリーズ記事を書いてみようと思う。
そういえば、資産なしでぎりぎりの投資をする危険性シリーズも実は、完結していない。
そのうち書こうとは思っている。

このシリーズを書こうと思ったなかに、ちまたでよく言われていることが正しいとは言えないのではないか。裏を考えた方がいいのではないかということを考えていただくひとつのきっかけになってもらえればと思って書こうと思っている記事の案がいくつかある。
本やセミナーなどで言われていることを疑いもせず信じてしまっている人を多く見かける。しかしながら、自分が思うのはそれは違うのではというのも多い。
このことは、よく言われていることを否定するということが目的ではない。たしかにそういうこともあると思うが、見方によっては違うのではとか、ある条件がことなれば違うのではということも考える必要があるということをいいたい。
今回は、その系統の話である。

国立社会保障・人口問題研究所などの人口動態の調査の数字で、XX県が20XX年に人口がX%増加なので、XX県の物件は買いだなどという話がよくある。

この話の問題点ですが、

・ある基準年のその県の人口に比べてのX年後の人口の増減の予測なだけである。
極端な例を上げてみる。
2000年比のY県の10年後の人口増減率は 3%プラス
2000年比のZ県の10年後の人口増減率は +−0%
だと仮定する。

これでY県の物件は買いだと普通の人は言う。

しかし、
2000年時点でのY県全体の賃貸物件入居率は、80%
2000年時点でのZ県全体の賃貸物件入居率は、90%
だったとしたらどうだろうか?

単純に人口が増えて物件数が、変化なしであったと仮定すると
2010年時点でのY県の入居率は、3%人口が増えて仮定として全員が賃貸物件に入居したと仮定したら83%の入居率
2010年時点でのZ県の入居率は、+−0%なので90%

どちらが、賃貸物件の入居率としてはいいだろうか?

また、ほかにも問題がある。
人口動態調査がY県は増加傾向なので、賃貸物件を建設するといいですよ、将来も安心ですなどと営業する建設業者は多いだろう。
人口が3%増加するが、賃貸物件が、その10年間に世帯数の3%以上増えたらどうなるのか?平均入居率は減ることになる。
また、人口増加が見込めないZ県では、新築物件を営業されても人口が増えないので心配だから建てないという人もいるかもしれない。少なくてもY県よりも新築する地主は少ないと思われる。

比較の元になる時点での賃貸物件の平均入居率と人口増加を見込んでいる期間中にどのくらいの新規物件供給があるかなど複合した数字がわからなければ、人口が増えるからこの県のアパマンを買うというのは短絡的すぎると思う。

それから、こういった人口調査は、あくまで都道府県や自治体レベルの話である。
自分の会社の同僚の住所を考えて欲しい。
同じ会社に勤めているにも関わらず、同じ都道府県でないところに住んでいる人もかなりいるだろう。
あるいは、すでに物件を持っている人は、10部屋以上とかある物件なら勤め先を調べてみてはどうだろうか?
全員が同じ都道府県に勤めているとは限らないはずです。
市町村レベルで言えば相当違うはず。

アパートマンションの購入を決めるのに、都道府県単位とか市町村単位の人口動態調査が、本当の意味で影響を与えることはほとんどないと思う。
そんなことよりも、家賃設定を1割上下するだけで入居率は大きく変動するし、設備投資をしっかりした方が、よほど入居率に影響する。



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音の問題、木造はNGでRCが必ずいいのか?

新しく、

不動産よもやま話

としてシリーズ記事を書いてみようと思う。
そういえば、資産なしでぎりぎりの投資をする危険性シリーズも実は、完結していない。
そのうち書こうとは思っている。

このシリーズを書こうと思ったなかに、ちまたでよく言われていることが正しいとは言えないのではないか。裏を考えた方がいいのではないかということを考えていただくひとつのきっかけになってもらえればと思って書こうと思っている記事の案がいくつかある。
本やセミナーなどで言われていることを疑いもせず信じてしまっている人を多く見かける。しかしながら、自分が思うのはそれは違うのではというのも多い。
このことは、よく言われていることを否定するということが目的ではない。たしかにそういうこともあると思うが、見方によっては違うのではとか、ある条件がことなれば違うのではということも考える必要があるということをいいたい。
今回は、その系統の話である。

よく言われる音の問題。
音が響くので、木造物件はNGでRCでなければ、入居者に悪い。
レオパレスなどでは、隣のトイレのペーパーの音も聞こえるからあんな物件は・・・。
など、よく木造物件を否定して、RCなら音の問題がないのでRCを建てるべきだとかRCじゃなかったらだめだというような雰囲気の話がよくある。

もちろん、前提として、たとえばどちらの物件に住みたいですか?
という質問をすれば、ほとんどの人はRCがいいというだろう。

ただ、音の問題というのは、非常に個人差もあるし、慣れてしまえば線路の横でも問題なく住めるという人も多いのが事実です。線路脇のアパート、マンションに人が全然住んでいないなんてことは、(家賃が高すぎるとか設備がひどすぎる、建て替え予定などなければ)ないだろう。

また、うちは木造物件、軽量鉄骨、重量鉄骨、RCなどまんべんなく物件がある。
そして、意外なことに私の個人的な経験からいうと、音の問題のクレームはRCの物件や重量鉄骨の方が多い。

これは、自分の考察では
・音に敏感な入居者は、お金に余裕があればRCや重量鉄骨のマンションに住む
・RCや重量鉄骨のマンションでは静かで当たり前なので、相対的にそれほどうるさくない(木造物件ではクレームにならないレベル)としてもクレームを大家やうるさくしている入居者にいいたいと思う人が多い
・木造や軽量鉄骨に住んでいる人は、構造上、音がしても仕方がないと認識している人や音についてそれほど気にならない方が多いので、少しの音の問題ではクレームを言わない

のだと思う。
つまり、たとえば、木造アパートに住んでいてとなりの部屋の人が、普通の音でテレビを見ていても音が聞こえるのが当たり前で、逆にいえば自分のテレビの音なども聞こえるので、クレームは言いにくい。

この音量レベルを1〜10段階で5段階の音と仮定する。このレベルでは木造物件ではクレームにならない。(10がうるさいと仮定)

しかし、たとえば、同じ木造物件で隣でレベル7の音で、テレビを見ている人がいたとして、この同じ音量レベルでRCの物件で隣の人がテレビを見ていたとする。
RCなので、音は木造に比べ抑えられるので、音源ではうるさいが、レベル4くらいまで音量が落ちてRCの物件では音が聞こえるとする。

すると、この入居者は音に敏感なので、木造物件ではクレームにならないレベルの音だが、RCで静かなのが当たり前という気持ちで入居しているので、隣の人のテレビがうるさいと大家や管理会社などにクレームを言う。

こんな感じのイメージのことが、ときどき起きていると思います。
音の問題というのは、それを聞く人の感じ方の問題であり、またシチュエーションでも対応はことなります。

昼間にテレビをみてクレームにならない音量でも深夜の3時に同じ音でテレビを見ればもちろんクレームになりやすいです。
また、同じ音量などでも自分が好きな音楽なら気にならなくても、嫌いな音楽だったら気分を害してクレームを言いたくなるだろう。
たとえば、クラシックが好きで、ロックが嫌いな人の隣の人がロックを毎日聴いていたら嫌だろう。

また、RCや重量鉄骨の場合ですが、壁で仕切られた部分では、もちろん音は遮蔽効果がありますが、窓ガラスなどを経由して、窓ガラスから入ってくる音については、木造とたいして変わりません。
うちの重量鉄骨のマンションで、夏の夜にベランダで学生が騒いでいて、数部屋から苦情が来たことがありました。
こういう場合は、構造が木造でなくてもクレームになってしまいます。

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悪の根源、ストーカーのMR.ヒロシさん

周りの人が、みんな邪悪になっていく、有名ブロガーのMR.ヒロシさん。

私のことを「悪の枢軸」よばわりするのですが、先日ご自身でもようやく認識したのですが、

ヒロシさんの周りの人々がみな邪悪になっていく

という事実がある。


九州の左門さんも、T社長も、kamochanさんも、そして今週はじめてあったトゥイークさんもである。
トゥイークさんは、はじめてあって1時間もしないのにすでに邪悪な部分を出してしまった。
さすが、ヒロシさん。


実は、私が「悪の枢軸」なのではなく、ヒロシさんが「悪の根源」だったのである。


Zガンダム、ZZガンダムでいえば、
パプテマス・シロッコやハマーン・カーンのようなものだ。

先日、kamochanさんのだめ出し会では、同年代のみなさんの前でこの話をしたが、みなさん???でした。
我々の年代で4,5人男が集まってこの話でだれも話に付いて来れないことにびっくりしました。
みんな、Z、ZZガンダムを見ていない。すごい確率だ。
サエひでおさんや大シマ様ならよくわかっていただけるのであるが。

さて、本日は、キュリアスさんのサロンでした。
ヒロシさんに、僕はキュリアスさんのサロンに行きますが、ヒロシさんは来ないでくださいとメールしたところ、暇なので行くという。
そして、迎えに来いとまで言われて仕方なく迎えに行った。

予定外のところに行かなくてはいけなかったので2時からのサロンに遅刻してしまった。すべてはヒロシさんがいけない。

ファンドの話や信託受益権の話、金融機関の話ととても有意義な話が聞けた。

終了後は、ヒロシさんや満室しんちゃんさん、Kさんと4人でファミレスで情報交換。

最後に、またヒロシさんに自宅まで送らされてしまった。
人使いが荒い人である。

今週だけでもいったい何日、ヒロシさんに会ったことか。
今後は、私の参加するセミナーには、絶対に来ないようにしてください。
ヒロシさん、ストーカー行為は困ります。

2008年09月18日

リプラスからの手紙

大家への支払い遅延を起こして、いろいろなところで破綻が懸念されているリプラスから手紙が来ました。

その手紙には、リプラスからの手紙とリプラスとハウスコム(関連会社ジューシィ情報センター)からの手紙もありました。

リプラスのホームページには情報がありません。
ですので、ほかの大家さんにも情報共有のためブログにPDF化したものをつけておきます。
2枚目の上部に手書きの数字部分がありますが、親がなにかをメモ書きしてしまった物です。気にしないでください。

ハウスコムは、保証契約と集金代行でリプラスを利用していました。
ハウスコムは大手なのでかなりの多くの家主が今回の影響を受けています。
ハウスコムは、リプラスを切る方向で動いているのですが、全社で方針が決まったのか、支店レベルなのかわかりませんが、1店舗より、1契約について、リプラスの補償を切って、保証人を差し入れてもらうということについての大家の承諾書のようなものを送付してきました。
どう対処しようか検討中です。
リプラスが倒産すると困りものですね。
どうにか生き延びて欲しいものです。


ハウスコム以外の不動産屋でリプラスを利用している方で、不動産屋からなにか動きがあったという方がいましたらコメントなどで情報をお寄せください。
情報共有しましょう。

リプラス遅延.pdf

17日 地元の大家さんとの秘密の会合

今日は、夜、地元の大家さんとの秘密の会合があった。
本当は3人だけだったのだが、地元ではないのになぜか飛び入りでまたもやヒロシさんが現れた。
さすが、T社長に「ヒロシさんは余計ですね」と言わせただけはあります(笑)

選挙のための事前の宣伝活動のようだ。
さすがに、フットワークが軽い。
中央政界への陳情などもばっちりだ。
地元の有権者からの陳情を受けてすぐ動いてくれる候補者だろう。
応援します。

今日は、kamochanさんの紹介をうけてはじめてトゥイークさんとはじめてお会いさせていただいた。
セミナーなどにもこれからは出たいと言うことなので会う機会も増えそうです。
今後ともよろしくお願いします。
本日はありがとうございました。

2008年09月17日

AIGの破綻の影響

リーマンの次は、AIGではと言われている。

日本では、AIGグループは、損害保険ではAIU保険とアメリカンホーム保険の2社、生命保険ではアリコジャパン、AIGスター生命、AIGエジソン生命の3社の計5社で展開しているそうです。

個人的に、一番気になるのは、TVCMでバンバン流れているアリコの保険です。
5080よろこんでで高齢の方に保険を相当販売していると思うし、すこしであんしん終身医療保険とかは、一生涯続くと思って加入したが、保険会社の方が先にお亡くなりになったなんてことになるかもしれない。

うちは、AIGグループの保険は入っているかなあ?よくわかりません。
入ってないといいけど(爆)


TVのニュースでも言っていたけど、リーマンの破綻よりもAIGが破綻したらその方が、影響が大きそうです。

リーマン破綻で、大バーゲンセールの開始か?

リーマンの破綻で、リーマンが融資に絡んでいた、REITや私募ファンド、不動産会社の物件売却が加速するのではと思っています。
新生銀行やそのほかのいくつかの日本の金融機関もリーマン向けで焦げ付きがでましたので、これまでよりもさらに大型売り物件が増えて、融資はしぼんでくると思われます。

こうなってくると、ファンドなどの扱っていた数億円から上の大型物件については、大バーゲンセールの開始ではと思います。
また、バーゲンの期間も短いかなと思っていましたが、AIGなど続きもあるようですから、以外と長いかもしれません。

数年前の「不動産」であれば、どれであろうと融資をしないというような状況に近くなってくるかもしれません。
世界的な不動産バブルの崩壊が始まるのでしょうか?

ここ2年程度の間に東京の山手線内あたりで、フルローンで購入した不動産投資家などはかなり危険性が上がったのではと思っています。
これから、しばらくのうちにファンド物件が、力のある個人に売却されて、家賃を見直して値下げしてこられると元々、ぎりぎりだったので家賃を下げなければ埋まりにくく、下げれば返済できないということで数年内にお手上げになってくるかもしれません。
売却しようと思っても、残債が残り売却できずということになりそうです。

うちは、地方ばかり購入していたので、値下がりの影響は少ないので、このバーゲンセールにできれば都心部のいい物件を仕入れさせてもらいたいと思っています。

ヒロシさん、愛知7区で出馬か?なんとヒロシ嫁さんが実は出馬との噂も!?

選挙と言えば、世間では、自民党の総裁選が話題になっていたり、アメリカの大統領選が話題になっているが、大家業界では、隠れた噂が流れている。

ヒロシ夫妻のヒロシさんが、出馬するのではとの怪情報!

シジミ町の小覇王、孫策、ではなくヒロシ氏。
まずは、シジミ町での出馬なのか、あるいは愛知ナナ区なのか?
いろいろな怪情報が、流れている。

ヒロシ氏は、出馬を否定し、三顧の礼がなければ出馬しないとの噂も。さすが、将来の宰相、諸葛孔明。

本日流れてきた情報によると、なんとヒロシさんが出馬すると思われていたが、隠し球のヒロシ嫁さんが出馬するらしい。
大家業界の小池ゆり子か?

秘密のネタ元をみなさんにこっそりお知らせする(笑)
愛知の大御所、大シマ様がバックについているのであるから当選は確実だろう。

http://plaza.rakuten.co.jp/shuuwa/diary/200809160001/

2008年09月11日

ひだまりりのべ塾

四国の有名なうっちゃんが、最近は、東京へ進出している。
先日話を聞いたところによると、月の半分くらいは東京にいるとのこと。びっくりです。

白岩さんの王道チームと連携して、リノベーションノウハウを大家さんに提供してくれているようです。

そして、ひだまりりのべ塾というものを定期的に開催しているとのことです。

今月は、13、14日だそうです。
私は、14日にちょっとお邪魔させていただく予定にしております。
リノベーションをうっちゃんにしてもらいたいって思っている方や、リノベーションの実例を勉強したいという方には、非常にいいのではと思います。
興味のある方は、下記を参照ください。

ひだまりりのべ塾
http://www.hidamari.bz/dot_r/info/index.html
posted by 三代目大家マサ at 21:39| Comment(4) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ハッピー&リッチアパート経営フェスタ締め切り間近だそうです

10月4日(土)ハッピー&リッチアパート経営フェスタが開催されます。

コテツ、投資家けーちゃん、NSX松田の3人を中心に運営するハートブレイン主催で、なんと300人を集める大イベントが開催されます。

300人も集めるから、まだ1ヶ月近くあるし、間際に申し込めばいいやなんて思っている方、急いで申し込んだ方がいいです。

なんとすでに残り90名近くで、すでにプラチナ席は完売とのこと。
驚異的な速度で申し込みが入っているようです。
1日20人くらいということで、タイムリミットは来週でしょう。

今回のイベントは、講演による収益の全額(費用を差し引いた額)をNPO法人アジアチャイルドサポート(家の無い子供達ストリートチルドレンを支援しています)に寄付するチャリティーイベントということです。


内容は、豪華4組の対談


対談T 光速フルローン対談「今田信宏&投資家けーちゃん」


対談U 満室経営対談「西山雄一&浅輪裕彦」


対談V 自分でリフォーム対談「進藤強&NSX松田」


対談W アパート経営大御所対談「沢孝史&赤井誠」

とても聞くのが楽しみな組み合わせですね。

お時間のある方は、ぜひ参加してください。
私もスタッフとしてお手伝いをする予定です。

詳しくは下記を参照ください。
http://www.nyu-mon.net/festa.html

左門さん来訪、ヒロシさん赤プリ、議員出馬

昨日は、九州より左門満室さんが来訪されました。

白プリでヒロシさんが家まで来てくれてピックアップしてもらい、羽田空港へ向かいましたが、どう考えても1時間くらいロスがあるので、蒲田駅近郊にある

池田工業IDK事業部

の過去に建設した物件を2つ見学して回ってから羽田空港へ。

羽田空港で、左門満室さんをピックアップして、ホームセンターコーナンへ。
こちらで、左門さんにうちで購入しているアイテムをいくつか教えた。本当は、200室を超えている方にしか教えられないので、3室のヒロシさんには教えられないので離れていてくださいと言ったのですが、言うことを聞かず、すべてのノウハウを盗まれてしまった。さすが、資産に見合わない人脈をお持ち(小場さんの名言)のヒロシさんである。

前日、RIGに来るようにメールしたらXXXで行きますと言ったので来てくださいと返事したが来なかったので、罰として白プリを赤く塗って(これにはプラスあるアイテムも必要だがあまりネタバレするとまずい事情があるので伏せます)あげますと言って、赤いペンキを買おうと思ったが、結局阻止されてしまった。

次回、左門さん来訪時にでも塗装に興味のある皆さんを集めて塗装の実習でもしましょうかねぇ→ヒロシさんどうですか?

その後、もう1棟、池田工業の物件を見学。
これは、いまホームページをみたら売り物件になっているようです。

池田工業の売り物件一覧


見に行った物件は、インベスト蒲田5です。

その後、恵比寿のIさんをピックアップして、途中加藤ひろゆきさんに電話して、みんなで話したりして、都内某所へ。

ここからは、秘密。

秘密の会合の中で出た話題で、書ける内容を一つ。

ヒロシさんが、どうやら選挙に立候補するらしい。
後援会として応援することにする。
ヒロシさんは、大家新党?として大家の固定資産税を無税にしたりするような活動でもしてほしい。

ヒロシさんは、区議会、市議会、あるいは、県議会や都議会、衆議院、参議院などどちらから出馬するのでしょう。
楽しみです。
個人的には、大シマさんのところの縁起のよい事務所を借りて立候補してほしい。

応援します。頑張ってください。

2008年09月10日

リプラス経営危機説

リプラスが経営危機であるというような噂を9月1日ごろよりいくつかのブログ、メーリングリストその他の情報源から聞いている。
9月1日ごろに噂になったのは下記の文書のためかもしれない。
http://www.re-plus.co.jp/ja/news/080901/080901-1.pdf


もっとさかのぼると、誰でも知っているような保証会社が危ないらしいというレベルで会社名は伏せられていたが、4月頃に噂が流れていた。
その伏せられた会社がリプラスだったのかなといまは思っている。

うちには、連絡がなかったが、いつもリプラスで代位弁済で翌月の平日の初日に入金があるのですが、今月の入金分は1日が月曜日にも関わらず、3日の入金であった。

そして、今日は、ハウスコムから連絡があり、本来本日振り込まれるはずの家賃の自動引き落とし分が入金できないと連絡があった。

先日の賃貸住宅新聞にも支払い遅延の件で、全面広告や取材記事が載っていたが、信用はがた落ちである。
倒産した場合は、ハウスコムがリプラスと契約しているのだが、未収家賃は、ハウスコムが立替えてくれたりするのだろうか?
法的には、そのような義務はないのではと思うが、家主との信頼関係を考えると立て替え払いしてでも家主への支払いをしてくれるかなとちょっと期待。うちは管理をしてもらっているわけではないが、管理なり、一般媒介での仲介などで物件を出してもらえなくなったらハウスコムもきついだろう。家主との信頼関係を維持するためには(自社が代理店契約して進めてリプラスとけいやくさせたのであるから)どうにか対処するのではと思う。ただ、金額も大きいので無理かも知れないが。

ハウスコムに限らず、多くの不動産屋が上場企業という安心感でリプラスと契約していただろうが、たとえ、倒産しなくても、リプラスとの契約はかなり多くの会社が今後はやめるのでは無かろうか?

次の安心感のある会社はどこだろうか?

・ジャックス
・オリコ
などの信販系は、補償が弱い感じを受けるが信頼感は少しありそう。

・日本セーフティー
・トリオ
などは、過去の実績で安心感はありそう。

・全保連
・MAGネット
などは、最近伸びてきているが、業歴が浅い、保証料が少ないので財務体質的には弱いかもしれない。

その他、多数の保証会社がうじゃうじゃあるが、今後淘汰が進むと思われる。


さて、今回のリプラスの騒動で、ローンの支払いに困る大家も出てくるだろう。
リプラスからの入金を当てに、ぎりぎりで経営している大家もいる。
リプラスという上場企業が支払いなので安心だと思っていて、とか、管理会社がすべてリプラスを通しているなどで家賃がすべてリプラス経由だと下手すると今月の家賃が入金0で引き落としできないなんてこともありえる。
怖いですね。
うちは一部がリプラスですが、すべてがリプラスというような物件がないので助かっています。
保証会社も分散しているので、いくつかつぶれても全体で大きな影響を受けることはないのでよかったと思いました。

2008年09月06日

年末から来年あたりは資産家にとっては物件取得のチャンス

最近、デベロッパーの倒産が相次いでいる。
これから、建設会社の連鎖倒産も続くだろう。
また、自社で開発を行わない、転売で利益を狙っていた業者も体力を消耗するか下手したら倒産する。
リートなども市況の悪化により、保有資産の棚卸しで、評価替えして大幅評価ダウンの場合は、物件を売却するなどの対応を迫られるだろう。
ただ、大型物件の購入できる体力のある業者や資産家は限られている。もちろん、大幅に落ちてくれば拾う外資や資産家がいるが、下がるのが目に見えているのでじっくり待っているところも多いだろう。

最近、入ってくる情報の中に、大型案件で大幅値下げというのがかなりある。
まだしばらく続くが、利回りが13〜15%くらい(都内、または都内に近い千葉、埼玉、神奈川あたり)5億円超くらいの物件で利回りがでれば保有を続ければほとんど破綻することはすくないと思われる。(不動産業者で1年ごとのプロジェクト融資などは除く)

アパートローンでこのあたりの物件を取得できれば、融資環境が回復したときに確実に高値で売却できる。
買える体力があれば、全力買いをしてもいいような市況かも知れない。

現在、これまで融資をしてもらっていない金融機関数行へ資産査定をお願いしている。
年末から、来年にかけて頑張れば総額10億円超くらいの買い物ができるかもしれない。(フルローンを極力狙って)

1億円超くらいの現金を持っている資産家は勝負をしてもいいようなおいしい不動産市況だと思う。
現金が3000万円以下くらいであると勝負は厳しいかもしれない。銀行は貸出先を相当絞っているので。
また、2億円以下くらいの物件は、まだまだ買える方もそれなりにいるので物件価格も下がりにくいというのもある。

2008年09月05日

31日 名古屋大家塾合宿

朝、栄のカプセルホテルで8時すぎに起床。
最近連日忙しく寝不足なので、若干2度寝。
携帯のスヌーズ機能で5分おきくらいに起こされる。
最初の目覚ましから10分か15分程度して起床。

急いで、着替えたり身支度をして栄駅へ。
名古屋駅へ移動してカフェで朝食。

その後、集合場所の岐阜駅へ向かう。
集合時間は10時30分だが、駅に着いたのは10時ごろ。
電車の中でも寝たのだが、まだ眠いのでホームの待合室にて10時25分ごろまで仮眠。

30分には、8割方メンバー集結しているようでした。
今回は、20名を超す大人数。途中合流で30人近くに。

何名かの車でいらした方にそれぞれ乗せていただき、見学させていただく物件へ移動。

1棟目と2棟目は、100mくらいしか離れていないという物件。
片方は、最近取得したばかりでこれからどのようにリフォームをするかなどみなさんでいろいろと意見を出していました。

もう1棟は以前にも外観、共用部はみせていただきましたが、満室のため中はみれなかった物件です。ちょうど1部屋空いたということで中も見学させていただきました。

敷居滑りとクロスで参考になるものがありました。
まだまだ勉強するところはありますね。

その後、昼食を食べて、3棟目へ。
前回、解体までの段階で見学させていただきましたが、1部屋ほぼリフォームが完成間際というところまでなっていてそこを見学させていただきました。
変貌ぶりがすごいです。
さすが大シマさんです。
キッチンパネルをコストダウンの意味もあるが、違う柄を組み合わせてデザインにしてしまうというのはいい案です。
今後の参考にします。

その後、夕食の会場へ移動して、賃貸フェアの報告会などセミナーっぽい内容。
そして、肉料理で宴会でした。
おいしかったです。

ここで、解散でしたが、遠方からのメンバーは、Sさんのご厚意で物件に泊まらせていただきました。
Sさんありがとうございました。

学生の合宿のような感じでした。
いろいろなテーマで話をしました。
終わったのは、3時すぎです。
とても楽しかったです。

翌日は、朝から解体作業がはじまったり、外壁塗装の足場の組み立てが始まったり。
それと、前日みていないほかの空いている部屋もすべて見せていただきました。
感想としては、大部分はすこしの改修作業で十分に貸せる状態にできるという雰囲気でした。

岐阜には、名古屋に近い割に高利回りで積算もとれる物件の出物が多いようです。中部で物件を探している方は検討する価値のある地域です。(地元の人は悲観的なようですがそれがいいのだと思います)

30日 満室経営実践会セミナー参加

午前中、うちの物件を管理してもらっている不動産屋へ訪問して募集状況などについて打ち合わせ。

その後、Sさんと一緒に栄駅へ移動して地下街のお店で昼食。みそとんかつ定食を食べた。名古屋へ来るようになってから、何度かもうみそとんかつなど食べているが、おいしいですね。

ナディアパークへ移動して、小林さんの満室経営実践会のセミナーに参加。内容は、省略させていただきます。

懇親会は、2次会までHCSのメンバーも参加していたが、いつもなら2時3時ごろまで続くのだが、講師が寝不足ということで珍しく2次会で終了。
残っていたメンバーで3次会に行きました。
4人で不動産談義。
日付が変わったころまでお店にいて、お店が閉店でおひらきに。
それぞれの宿泊先へ移動。
私は、最近定宿のようになってきているカプセルホテルのウェルビー栄へ。
一緒にいた、Hさんもホテルを取っていなかったので一緒にウェルビーに泊まりました。
ウェルビーのお風呂で、Hさんと引き続き不動産談義。
2時ごろまで話をしていて、解散しました。
その後、私は、60分のマッサージを受けました。
寝たのは4時近かったように思います。

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