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2008年10月28日

24日 ドラゴンシャイさん来訪歓迎会

ドラゴンシャイさんが東京にいらっしゃるということで、さらりさんが幹事になってくれて歓迎会でした。

武蔵小山のうなぎやさんにて開催されました。

ドラゴンシャイさん歓迎会でしたが、隠れた会合としてヒロシさんの神奈川11区からの出馬検討会でもありました。

愛知7区または愛知6区からの出馬が、ちょっと前まで濃厚でしたが、小泉さんの引退にともない、次男が出馬する神奈川11区での出馬が、当選は難しいが、メディアに取り上げられやすいということで、今回は、供託金300万円はどぶに捨てても知名度UPのために出馬するのがいいのではということになりました。

その300万円を金利(月利)10%で用立てましょうかと提案したが、「株のショートでボロもうけなので不要です」という力強い答えでした。ヒロシさん、さすがですね。

神奈川11区からの出馬なら、さらりさんがポスター貼りは協力してくれるということですので、神奈川11区からの出馬が可能性濃厚になってきました。

さて、話が脱線しましたが、うなぎがとてもおいしかったです。
また話もいろいろと盛り上がりました。

2次会は、カラオケで、歌わずに不動産談義。
かなりディープな内容になりました。
内容は書けません。
ヒロシさんは、先に帰りましたので秘密の内容は知りません。
ドラゴンシャイさん、ディープな内容ありがとうございました。

すでに投資をしてしまった海外勢にとって、日本不動産は売りたい状態かも

不動産の価格について、メディアで取り上げられるときによく言われたのが、日本の不動産は、海外に比べて割安なのでまだまだ買えるというような論調がありました。

たしかに、金利は低く、物件の利回りは金利に比べて高いので投資対象としては魅力的です。

しかし、一つ前の記事で書いたように為替レート変動が激しいので、すでに1年くらい前に購入してしまった人にとっては価格変動がなければドル建てでは値上がりしているので売りたいという状態。

たとえば、昨年

・1億円
 110円時約91万ドル、90円時約111万ドル、80円時約125万ドル、70円時約143万ドル
・利回り8%(家賃収入800万円、ドルベース110円時約7300ドル、90円時89000ドル、80円時約100000ドル、70円時約114000ドル)

で購入した物件は、ドル建てローンで購入しているとドルベースでの物件価格が値上がりしているので、売却して本国に資金を持ち帰りたいという状況でしょう。
なんせ、91万ドルで購入した物件が、111万ドル近くなのですから、売ればキャピタルゲインが大きいです。


上記のような1億円くらいの物件ならそれほど売買の価格も変わっていませんのでこの理屈が通ります。

しかしながら、ファンドが扱っていた5億円以上の市況はどうでしょうか?

ちょっと前まで利回り4〜6%なんて言っていた物件が、いま10%とかでたたき売りされています。

スケールを10倍にして10億の物件と仮定してみます。

・10億円
 110円時約910万ドル、90円時約1110万ドル、80円時約1250万ドル、70円時約1430万ドル
・利回り5%(家賃収入5000万円、ドルベース110円時約455000ドル、90円時約555000ドル、80円時約625000ドル、70円時約714000ドル)

上記で取得した物件が、いま売ろうとしたら利回り10%とすると5億円です。90円で換算すると約555万ドルくらい。購入したのが910万ドルくらいなので、為替では得しても市況の影響で大幅損失です。

これでは、日本の不動産にドルベースのローンで投資してきた多くの投資ファンドは、大幅に損失を抱えていると想像できます。

いまから海外から新規の参入で購入に来ても、将来、円安になると仮定するとなかなか投資しにくいでしょう。
円安になると損失がでますので。
まあ、売りたたかれている5億円以上の物件を購入して、市況が回復してまた利回り5%くらいで売れるのを待つという戦略なら為替リスクを考えても投資する価値はありそうですが。

上記を考えても日本の不動産は、海外勢は当分、売り圧力が優勢でしょう。

オーストラリアの不動産屋からメール

オーストラリアの不動産屋からメールが来ました。

内容は、オーストラリアドルが、史上最高値圏なので、80万ドルの物件が、以前は8000万円近かったが、いまなら4000万円台ですとのこと。

オーストラリアドルのここ1年のチャート
この数年で、オーストラリアの不動産を買った人は、地獄ですね。

確か、オーストラリアの不動産は去年あたりに聞いた話だと利回り5%くらいだったと思います。

オーストラリアと環境の似ているニュージーランドの不動産投資のセミナーを聞いたときのブログはこちら
http://realblog.seesaa.net/article/25780962.html

オーストラリアとニュージーランドの融資条件などが同じと仮定して、下記は書いております。(正しいかどうかわかりません)

80万ドルで5%ということは、年間家賃4万ドル。
1オーストラリアドル約100円であれば、400万円の家賃収入。

70%日本円建てローンと仮定。
当時8000万円×70%=5600万円のローン。

これを25年ローンと仮定。ざっくり、元本だけで200万円強の返済、金利を含めれば年間300万円くらいです。

さて、400万円の家賃があれば、どうにかこうにか、年間300万円は返済できるかと思います。

しかしながら、オーストラリアドルのレートはいま60円くらい。
4万ドルの家賃は、240万円程度になってしまいます。
つまり、毎年60万円の赤字。


ここで、物件を売却します。
運良く購入した80万ドルで売却できたと仮定します。

4800万円で売れたことになります。
ローンは、5600万円で組みました。1年経っていないので、元金200万円を返したと仮定して(本当は、元利均等なら、金利部分しかほとんど返していないので元金はあまり変わっていないですが)5400万円だとすると600万円穴埋めが必要です。

購入時に、自己資金として3割、2400万円近くつぎ込んでいるので、合わせて3000万円を飛ばしたことになります。
怖いですね。


さて、購入していたら怖かったのですが、逆にいま購入するならどうでしょうか?

80万ドル×60円=4800万円

70%ローンで、3360万円分を円建てローン。
25年、金利2.5%で、月々の返済は150万円くらい。

家賃は、4万ドル×60円=240万円。
為替レートが、1オーストラリアドル40円になったら160万円ですから、それでも経費を引く前でどうにか返済できるかという水準。
経費を考えれば、40円が損益分岐点かな?

いまの水準よりもう少し円高になることもあると思います。
50円とかにでもなれば、80万ドル×50円=4000万円。
家賃収入が、4万ドル×50円=200万円

将来的に、円安方向に行くと予想するなら、かなりのキャピタルゲインも期待できそう。
これからは海外不動産投資も面白いかもしれませんね。

2008年10月24日

19日 ヒロシさんから呼び出し

ちょっと用事があり、横浜にいたのですが、夕方にヒロシさんから電話がありました。

いま用賀にいるのですぐ来てください。
とのこと。
仕方ないので、用賀へ向かった。
なんでも、あかちゃん、DOMBEさん、Q太郎さんと飲んでいるとのこと。

用賀駅について電話したらヒロシさんが迎えに来ました。
すしやですでに2次会?を17時ごろだったと思ったが行っていた。

すでにあかちゃんとDOMBEさんはできあがっていました。
特にあかちゃんは、北○さんに迷惑電話を掛けて大変だったとか。

あかちゃんが、不動産の投資単位として新しく「ヒロシ」を採用したらどうかとの話がありました。

詳しくは下記のあかちゃんさんのブログを参照ください。

http://baby.6.dtiblog.com/blog-entry-825.html

ぜひ、ブログをごらんのブロガーも通貨単位として「ヒロシ」を採用してブログを書いて欲しいものです。
物件の売買価格単位は
1ヒロシ=19万円になります。

また、キャッシュフローを計算する際には、
1ヒロシCF=約2000円(19万円の戸建ての1ヶ月のキャッシュフロー)

となります。

さて、この日ですが、ヒロシさんが電話で呼びつけたにもかかわらず、ウルトラマンのようにわずか3分で先に撤収してしまいました。
ひどい人です。

2008年10月21日

10月25日 お宝セミナーうっちゃんリノベ、佐藤さん防犯セミナー

10月25日に沢さんのお宝不動産公式セミナー第20回
として、お宝不動産うっちゃんリノベ、佐藤さん防犯セミナー
が開催されます。

四国でリノベ−ションのノウハウで、買い取りリノベ転売で大成功をしていて、いまはアパート投資の王道の白岩さんたちとチームを組んで首都圏でもリノベーションを行っています。


佐藤さんは、元警察官の大家さんで、泥棒がどのような物件を狙うのか、どんな犯罪事例があるのかなどを熟知しているので、それをうまくアパート、マンションの防犯に生かしています。
過去、増山塾や沢さんのセミナー、賃貸住宅フェアのセミナーなどでもお話されていて、非常に好評です。

そのあと、沢さんとファーストロジックの坂口社長も交えてパネルディスカッションがあります。

私も参加予定にしております。
みなさん、一緒に参加しましょう。

詳しくは下記を参照ください。
お宝不動産公式セミナー第20回
posted by 三代目大家マサ at 11:33| Comment(8) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

17日 大阪遠征2日目、賃貸住宅フェアin大阪

賃貸住宅フェアin大阪に参加しました。

ブースやセミナーを見て回りました。
詳しくは、後日時間があれば書きたいと思いますが、書けるかどうか忙しいのでわかりません。

17時でフェアは終了しましたが、18時30分からの予定でエクセルイブの懇親会がありそれに参加する予定でした。

どこか会場近くで時間をつぶして行くのかと思いましたが、左門さんたちが0次会に行くと言うことで連絡を受けました。
鈴木ゆり子さんと一緒にいたので、鈴木さんと一緒に熊本のIさんと合流して、先に行った左門さんたちのところへ向かいました。

1次会の会場の1階上のフロアのお店で0次会でした。
1次会も早めがいいという参加者が多かったということで18時スタートに変更されました。
0次会は1時間未満という短時間。お店には悪いなあという感じでした。

1次会は、20〜30人くらいだったでしょうか?
投資家けーちゃんや鈴木ゆり子さん、左門さんなどブロガーも参加しての懇親会です。
また、がんばる家主の会の松浦会長さんをはじめ、がんばる家主の会のメンバーも多数参加してました。

2次会は、梅田に移動して、7人で開催されました。
なぜかそのうち4人が九州勢でした。
23時半すぎくらいでお開きになりました。

懇親会を主催いただきましたエクセルイブの尾浦社長ありがとうございました。

週末はお宝不動産セミナー

いよいよ今週末は、沢さんのお宝不動産公式セミナー第20回
として、お宝不動産うっちゃんリノベ、佐藤さん防犯セミナー
が開催されます。

四国でリノベ−ションのノウハウで、買い取りリノベ転売で大成功をしていて、いまはアパート投資の王道の白岩さんたちとチームを組んで首都圏でもリノベーションを行っています。


佐藤さんは、元警察官の大家さんで、泥棒がどのような物件を狙うのか、どんな犯罪事例があるのかなどを熟知しているので、それをうまくアパート、マンションの防犯に生かしています。
過去、増山塾や沢さんのセミナー、賃貸住宅フェアのセミナーなどでもお話されていて、非常に好評です。

そのあと、沢さんとファーストロジックの坂口社長も交えてパネルディスカッションがあります。


それから、沢さんの新刊、「借金パワーで金持ちになる!」をamazonで購入した方は、amazonの領収書を印刷して持って行くと1000円引きとのことです。
amazonで購入してセミナーに参加しましょう。

私も参加予定にしております。
みなさん、一緒に参加しましょう。

詳しくは下記を参照ください。
お宝不動産公式セミナー第20回

ヒロシさんメジャーデビュー

最近、僕のブログでときどき出てくるヒロシさんが、メジャーデビューをする。
http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai


こちらの財布の中身レポートの執筆者になるという。
http://ooyasan.fc2web.com/manabi.html



僕のブログで
・赤プリ
・選挙出馬
などでプロデュースをしたのが実を結んだようだ。
最近では、ブログをアウトソーシングした

16日 大阪遠征1日目

でもヒロシさんが出ている。
大阪遠征2、3日目でも何人かにこのブログを読んで面白かったとか、ヒロシさんがどんな人か会ってみたいなどと言われたりする。

フェスタのときにも、「ヒロシさんは本当に出馬するのですか?」と聞かれたりもした。
その答えは、もちろん「本当に出馬しますよ。」
である。早く愛知7区で事務所を構えて欲しい。
ヒロシさんいつ引っ越ししますか?

所有物件規模の割には、相当有名になっていると思う。

野ブタ。をプロデュース
http://www.ntv.co.jp/nobuta/

ならぬ、
「ヒロシ。をプロデュース」
をしている。
これで、第一段階のメジャーデビューが成功した。

次は、もちろん、「選挙出馬」である。
その前に、左門満室さんの東京来訪に会わせて赤プリ塗装大会があるかもしれない。

これからも
「ヒロシ。をプロデュース」
を頑張ってみようと思う。

リプラス事業譲渡正式決定、ニュースリリース発表

リプラスの破産管財人より、事業譲渡に関するニュースリリースが発表されました。

http://www.re-plus.co.jp/ja/news/081020/081020-1.pdf

近いうちに、リプラスと代理店契約している不動産屋などにデジタルチェック側から接触があるのではと思います。
既存契約をどのように扱うのか、注視していきたいと思います。

個人的に思うのは、リプラスの契約を引き継ぐというデジタルチェックではない会社の信頼性です。
1万円で契約を引き継ぎますという会社が何社かあったようですが、その会社は大丈夫なのか?と心配してしまいます。
今回の事業譲渡を受けたデジタルチェックの方が安全性が高いのではないかと個人的には思っています。

2008年10月17日

16日 大阪遠征1日目

明日から大阪の賃貸住宅フェアで、ちょうどいーかねっとのホルモンオフ会があったので昼くらいに品川を出る新幹線で大阪へ。

途中についてはヒロシさんにブログの書くのをアウトソーシングしました。

詳しくは下記を参照ください。
http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/diary/200810160000/

18時に東急インの喫茶店で0次会でした。
メンバーは
Toshiさん
hattiさん
つかさしんやさん
ばきゅこさん
まさ
の5人でした。

1次会はホルモンのお店やまちゃんでした。
おいしいホルモンを食べながら投資談義。
途中でヒロシさんに電話で参加してもらいました。

Toshiさんにずっと焼いていただき食べるだけですみませんでした。
とても美味しくまた楽しく過ごせました。

2次会まででしたが、いつものように終電近くまでいました。

ホテルはアパホテルの淀屋橋です。
温泉があるのでここにしました。

2008年10月16日

11月1日発売のニンテンドーDSiのゲットを計画中

11月1日にニンテンドーDSiが発売される。
いま、これを予約していくつかゲットしようと思っています。
なんのためにゲットするのかというと、入居促進のため。
たぶん、品薄になると思われる。
学生ターゲットの物件で、空室がいくつかあるので、この部屋の入居特典にDSiをプレゼントしようと思う。

新型DS予約!「ニンテンドーDSi」【振り込み限定】 確実発送!

上記は、定価以上のプレミア価格をつけている。
確実に買えるが、高い。
入居促進なので、広告費を上積みすることを考えればここで買ってもいいが、焦ることはないだろうと思うのでまだ買っていない。

11月1日発売 【新品】  ニンテンドーDSi White(ホワイト)

上記は、売り切れ

新品 ニンテンドーDSi Black(ブラック) 【 予約販売 】

上記は、売り切れ



楽天で探す
楽天市場



こちらをクリックしてときどき新しく予約受付していないかをチェックしている。
数台は確保したいと思っています。

2008年10月15日

北陸遠征、ベンディアムセミナー参加いただきありがとうございました

10日朝4時30分に起きて、羽田空港へ。
ANA富山行きの1便で富山空港へ。

富山空港へけーちゃんがレンタカーで迎えに来てくれました。

そのあと、富山のけーちゃんの物件を数棟見学させていただきました。

けーちゃんは、前日から北陸入りしていて2日目でした。
その日のブログはこちら

http://toushika-keichan.com/2008/10/post_483.html

大規模リフォームをしている物件があったのですが、階段の床のCFと和室のクロスを決める必要がありました。
なぜか、流れでCFとクロスの柄を私が選定しているところが、ブログに掲載されています。

そのあと、名物のゴーゴーカレーで昼食を食べて、金沢へ。
金沢で売り物件を1棟見学して、レンタカーを返却しホテルへ。
18時30分にホテルのロビーで集合してメルマガ飲み会へ参加しました。

2次会は、ホテルの地下にある、居酒屋へ。
0時ちょっと前まで続きました。

翌日は、ベンディアムのセミナーでした。

大勢の参加者の皆様、わざわざいらしていただきありがとうございました。

私は、仙台で行ったセミナーとほとんど同じ内容でしたが、当日急遽アドリブで追加した部分もあり、ちょっと緊張してしまってあがっていましたね。
聞きづらい部分があったかと思います。
すみませんでした。

情報提供はできたかと思います。
参加いただいたみなさまにもぜひ情報とリフォームに投資をしていただいて大家業を成功させていただきたいと思います。

終了後、飲み屋さんで1次会、そのあと2次会と続きました。
一部の方々は3次会まで行かれたようでしたが、今回は2次会で失礼させていただきました。

3日目の12日は、niinoさんに金沢と富山の物件を案内していただきました。
niinoさんのほか、吉川先生とばふさんと私の4人でした。
金沢ではファンドの高級物件の見学とかアパマンショップグループで販売している煉瓦の家を見学させていただきました。高級物件でなかなか真似できない内容でした。

昼食は、これも名物らしい、第7餃子という店に行きました。
ところが、お客さんの数が半端じゃなく、1時間以上待つ必要があるということで、回転寿司の海天寿司という店にいきました。
北陸は、魚がおいしいですね。

そのあと、富山へ移動して、吉川先生のポイントスクエアなどを見学させてもらいました。2階にお風呂があって、お風呂からグレーチングバルコニーに出られるという物件でした。こういう物件ははじめて見ました。
内装もカラーコーディネートがうまくされているという印象でした。

ばふさんの物件も1カ所見学させていただきましたが、これは以前購入前に相談を受けた物件でした。いい物件を購入されましたね。

時間いっぱいで、吉川先生とばふさんとは、富山でお別れでした。

そのあとniinoさんに、小松空港まで送っていただきました。

3日間の北陸遠征、とても楽しかったです。

2008年10月11日

10月11日 ベンディアムのセミナーで講師をします

10月11日に金沢にてベンディアムのセミナーがあります。
4人の講師で行うセミナーなのですが、そのうちの1人として私も話をさせていただきます。

ベンディアムセミナーIN金沢

ほかの講師はというと

赤井 誠 氏

和合 実 氏

投資家けーちゃん 氏

というメンバーで行います。
懇親会ももちろん参加します。
北陸の有名ブロガーの方も参加されると聞いております。
みなさまとお会いするのを楽しみにしております。

まだ申し込みしていない方は、ぜひお申し込みください。

詳しくは下記を参照ください。
http://www.vendium.net/blog/2008/09/post_7.html
posted by 三代目大家マサ at 02:32| Comment(8) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月09日

ニューシティ・レジデンス投資法人破綻!1123億円の負債額!

上場リートが初破綻 ニューシティ・レジデンス投資法人
10月9日20時52分配信 産経新聞


 東京証券取引所上場のJリート(不動産投資信託)を手がけるニューシティ・レジデンス投資法人(東京都港区)は9日、東京地裁に民事再生手続きの開始を申し立て、保全処分命令を受けたと発表した。負債総額は1123億円。上場リートを手がける投資法人の破綻(はたん)は初めて。


続きはリンク先をお読みください。

ついに、上場リートまで破綻しました。

負債総額は1123億円ということで、8月の倒産情報をみて比較してみるとアーバンコーポレーションの約半分、りんかい日産建設の倍くらいですね。

http://www.tsr-net.co.jp/new/big/monthly/1178944_1135.html


まだまだほかにもリートの破綻も続くかもしれません。
なぜなら、リートの借りている融資は、短期で借り換えが必要なローンなので、借りた時期に応じて順々に融資の借り換えが必要になるからです。

これから大きな問題として、こうして破綻したところが保有している物件が、任意売却などで力のある投資家に売却されていきます。
一般の個人投資家が保有するようになれば、リートなどのファンド保有の一部の物件は、家賃を高くして代わりに広告費を大幅増額して募集したりしています。
逆に言えば、広告費を多額に積まなければ入居が決まりづらい家賃設定になっている可能性があります。
これは、リートに売る前とか短期所有で転売益を目的にしたファンドが収益還元法で物件価格が決まるためとにかく家賃を高くしたいということがあります。

これらが、利回りの高い(つまり安い価格で)価格で売却されて個人投資家に所有が移ると家賃設定を決まりやすい値段に変更される可能性があります。

そうすると、周りの物件にとってみればライバルが増える訳です。
それに対応して周りのほかの物件も値下げに動くでしょう。
平均した家賃は下がると思います。

最近、銀行の担当者と話したのですが、都心部で4年前の家賃設定から2割安くなった(値下げ交渉の結果)事例などがあったというようなことが、銀行の審査部?からの通達のようなものであったようです。
利回りがいま高いからといって融資をしないようにという意味合いのようです。

まだまだ不動産会社、ファンドなどの破綻は続くと思います。
売り物は大量にあり、融資は付かずということで徐々に物件価格は下がっていきます。
どこがそこであるか見えない状況ですね。
アパートローンで借りていれば、返済さえ滞らなければ貸しはがしにあう可能性は少ないと思いますが、ぎりぎりの方で破綻は増えると思います。

世界的な金融危機ですから、日本はそれほど影響がないという楽観視はできないと思います。
資金力が少ない方は、しばらく待って底が見えてきたときに物件取得に動くのもいいかもしれません。

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posted by 三代目大家マサ at 22:41| Comment(0) | TrackBack(1) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

今月のセミナーなどの参加予定


10月11日 ベンディアムセミナーin金沢

10月17、18日 賃貸住宅フェアin大阪

10月21、22日 不動産ソリューションフェア

10月25日 お宝不動産公式セミナー第20回


10月30日 第4回茨城版図面舞踏会(仮称)



一応、上記には参加予定です。
同じセミナーなどに参加される方は、会場でお会いしましたらよろしくお願いします。

特に25日のお宝不動産公式セミナー第20回
はおすすめです。
いつも、セミナー終了後の懇親会で、講師の方に裏話など聞けることが多いです。こちらに参加される方は、セミナー終了後、セミナー会場に残っていてください。
一緒に懇親会に参加しましょう。
posted by 三代目大家マサ at 18:34| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

高額物件情報募集

相当に、厳しい条件ですが、下記に当てはまるような情報をお持ちの不動産業者さんがいましたら

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まで情報をお寄せください。
購入を検討させてもらいます。

価格 3億円以上10億円以下
場所 東京23区内
利回り 表面13%以上で指値が可能である可能性が事前にある程度判明している物件
築年数 平成元年以降
構造 SまたはRC造

ファンドや上場企業、倒産しそうな自転車操業状態の不動産会社、建設会社などの投げ売り物件だけが上記に当てはまると思いますので、それらの情報をお待ちしております。


2008年10月07日

デジタルチェックにリプラススポンサー決定

リプラスですが、本日、破産管財人よりニュースリリースでスポンサー企業決定の発表がありました。

http://www.re-plus.co.jp/ja/news/081007/081007-1.pdf

デジタルチェックという会社です。

http://www.digitalcheck.co.jp/

多数の大手企業が取引先になっていますし、資本金も24億円を超えています。
スポンサー企業は、同業他社かと個人的には思っていましたが、違いましたね。
集金代行の業務を円滑にできる信頼できる企業ということでこの会社になったのかと思います。

保証業務がどの範囲まで引き継ぎされるのか、早急に決まって欲しい物です。

そのほか、ニュースリリースでよくある質問と回答が掲載されています。

http://www.re-plus.co.jp/ja/news/081003/081003-1.pdf

24日までに支払われた代位弁済処理になっている賃料の振り込み分は破産債権となり返還される可能性は低いようです。

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2008年10月06日

楽待で物件取得しました

楽待
という希望条件を登録しておくと業者が条件に合いそうな相手をピックアップして物件情報を送ってくる不動産情報サイトがあります。

この楽待
ですが、だいぶ昔に登録はしたのですが、条件を厳しくしていることもあり、ずっとろくな物件情報がきませんでした。
というか、希望条件を登録しているのですが、その条件に当てはまらない物件ばかり送ってくるのです。
それなので、希望条件に少し厳しいくらいの文言で、表面利回り10%以下は送ってこないようにというメッセージを書きました。
その後、だいぶくだらない情報は来なくなりました。

そんなこともあり、楽待
にはほとんど期待せず、登録だけしておいてたまに来る情報に目を通すくらいでした。

ところが、5、6月ごろだったか、割と条件のよい物件が来まして、7月末に決済しました。
上場企業の処分案件でしたので、割安に購入できました。

楽待
のいいところは、業者が条件にあう投資家に密かに数名とか1人だけに情報を流すことができるということです。
たとえば、今回の購入した物件も上場企業が資金繰りが厳しいので早期に換金売りしたいが表に出すと風評被害で会社がつぶれるなどの恐れもあり、あまり情報を広く出したくないという特徴があったため非常に業者にとって使い勝手の良いサイトということになります。

まだ、楽待
に登録していないという方は、あまり期待はせずに登録だけしておくといいかと思います。

2008年10月05日

4日 ハッピー&リッチアパート経営フェスタ無事終了、参加いただきありがとうございました

ハートブレイン主催のハッピー&リッチアパート経営フェスタが開催されました。

今回のイベントでは、スタッフとしてお手伝いさせていただきました。300人を集める大イベントのスタッフとしてお手伝いができて、無事大きなトラブルもなく終了してほっとしました。

参加いただいたみなさまありがとうございました。

対談の内容もすばらしかったです。
まあ、内容についてはほかのみなさまのブログをごらんいただくとして、面白いことがありましたので書かせていただきます。

スタッフの懇親会に参加後、一部の方で2次会に。

2次会では、名古屋大家塾塾長があかちゃんからの攻撃を受けていました。NSX松田さんも。

ここだけでも面白かったのですが、まさかの続きがありました。

私と塾長、あかちゃんで、大塚駅から山手線で渋谷まで一緒でした。
塾長とあかちゃんは、田園都市線だったので、お別れしたのですが、0時過ぎてから携帯に着信が。

塾長からでした。

渋谷駅で別れた後、なぜかまた同じ山手線にあかちゃんと塾長は乗っていて、あかちゃんが、「なんで目黒なんだ」といって・・・
さすが、記憶をなくすあかちゃんです。

どうにか渋谷に戻り、田園都市線の終電で二子玉川駅に到着して、塾長はあかちゃんと別れてというところで電話してきました。
本日の塾長のホテルは、外観は高級ホテルのホテルヒロシ。(3000円)

ヒロシ嫁さんより、地図を渡されていたのですが、なんと渋谷駅で走っていたあたりで落としたとのこと。
爆笑です。さすが、ヒロシさんとキャラがと名前がかぶっている「ひろ@塾長」です。

深夜0時をすぎて宿がわからないで迷子です。

場所を教えてあげて、ホテルヒロシに到着したのですが、ここでまたトラブル発生。
エントランスの自動ドアが開かないとのこと。部屋の鍵を入れて自動ドアは開きました。
ところが、今度エレベーターに乗ったら、目的階のボタンを押しても反応なし。鍵をさすかなにかしても動かない。

焦る塾長。

階段を探すが、焦っていたためかドアが開かないというような状況でしたが、しばらくしてどうにか階段で上がれました。

面白いブログネタありがとうございました。

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posted by 三代目大家マサ at 01:15| Comment(12) | TrackBack(1) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月03日

宅建業者でなくても法人化した大家で代理店になれる保証会社

リプラスの破綻で、大家さんの保証会社に対する見方が厳しくなっていると思います。
一部の保証会社については、大家さんが法人化していれば代理店になれる会社もあります。(宅建業者だけが代理店になれる会社もあります。リプラスは宅建業者しか代理店になれませんでした。)

わたしの知る範囲で、法人であれば(もしかしたら個人でもOKの会社もあるかもしれません。)代理店になれる保証会社を列挙します。

ほかの保証会社についても情報をお持ちの方はぜひコメントでお知らせください。

・日本セーフティー
・全保連
・MAGねっと

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通常、クリップボードは、一度記録して、次のものをまたコピーすると過去の記録は消えてしまいます。
ブログを書いたり、そのほかでも繰り返し使う定型的な文章がいろいろありますね。
それらを保存して簡単に呼び出したり、何回か前にクリップボードに記録した内容を再度利用することができるソフトです。

http://www.vector.co.jp/soft/win95/util/se125672.html?y

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posted by 三代目大家マサ at 02:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 役立ち知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

リプラスの代位弁済は支払われず

リプラスの集金代行分は、回収できたのですが、代位弁済分についてはやはり10月1日時点の振り込みはされませんでした。

未確認情報ですが、10月の初旬あたりでうまく行けばスポンサー企業が決まる可能性があります。
その段階で

1、9月分の代位弁済分は破産手続きに従い、大家には将来も払われない(大家も法的に破産なので、損害賠償請求などもできない)

2、スポンサー企業が、契約の引き継ぎをして、信用を重視して代位弁済分も肩代わりして大家に支払う

の2つの選択肢になるのではと思っています。
そして、個人的にはもちろん2のシナリオで、未払い分を支払っていただきたいのと、引き続き保証業務を行っていただきたいと思っております。

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