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2009年01月22日

物件情報

お付き合いのある、不動産業者さんより物件情報をいただきました。

私と面識のある方で、興味がある方がいましたらメールください。
いまの情勢だとどちらも2、3千万くらいは自己資金がないと厳しいかと思いますので、そのくらいの自己資金がある方でお願いします。

なお、紹介はしますが、キックバックがあったりとかではありません。
投資判断は自己責任でお願いします。

物件を特定しにくいように数字は一部丸めてあります。

物件1
茨城県取手市
区分所有店舗
RC、一部鉄骨造
昭和61年築
床面積 約1000平米

預託金2500万円位
賃料月額 100万円位
共益費 12万円位

表面約21%
NET 約18%

売買価格6500万円

預託金があるので、テナントが退去しなければという条件がつきますが、4000万円+諸費用くらいで取得してと考えるとかなり利回りはいいです。

4000万円は、3年ちょっとで回収できる計算ですね。
リスクは、テナントの退去だけかと思います。

物件2

立川駅近テナントビル徒歩1〜3分くらい?


土地100平米位
路線価1000千円位
S造6F
93年築
のべ床300平米位

現況家賃180万円位/月
満室想定2700万円位/年

売買価格15000万円

約18%

水商売系(居酒屋、スナックなど)
風俗扱いにはならないかと思いますが、微妙なライン。


以上
posted by 三代目大家マサ at 17:42| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月21日

これからの先行き

今年の経済情勢、とても悲観的に見ています。
昨年の11月くらいは、まだまだイケイケで、ある程度高めの利回りなら融資が付けば買っていきたいという過去数年の状況と同じ考えでした。

しかし、12月以降、経済ニュースや経済誌などいろいろな情報をみると不動産にもかなり悪影響があると思います。

これまで普通の不動産投資の考え方では、3月末あたりで企業などが決算対策で保有不動産を売却するなどでおいしい物件があり、ねらい目というところでした。
また、通常不動産は短期間に大幅に価格は下がらないので、平均的な物件より1割とか割安感があれば購入してもあまりそんすることはありません。
しかしながら、一つ前で書いたように、半年で3割売値が下がったりしています。
3月以降も、1、2割など大幅に価格が下がっていく可能性がないとは言えません。


昨年末、までは派遣切りが多く報道され、正社員のリストラはそれほどめだちませんでした。
1月に入り、正社員のリストラや工場稼働日の削減と給料の減額の合意などの報道も増えてきました。
生活費もきつくなってきて貯金を取り崩したり、貯金も底をつくと家賃の滞納なども増えるでしょう。
昨年は、リプラスが破綻しましたが、賃貸保証業務は黒字でした。
しかし、今年はたぶん、滞納が増えたことによる保証業務の赤字で倒産する保証会社もでてくるのではと予想しています。
もしも大手がそのようなことになれば、大変なことになります。

正社員のリストラや企業の倒産が増えて、家賃滞納は確実に増えてくると思います。家賃滞納は、法的に処理しようとすると100万円以上かかることもよくあります。
キャッシュフローがぎりぎりで物件を購入しているサラリーマン大家さんのなかには、滞納と追い出しで返済に困る方も出てくると思います。
空室よりも悲惨なことになります。

リストラや倒産などになれば、
1、家賃の安いところへ引っ越す
2、親元や親戚、友達などのところへ居候する
3、貯金や親の支援など余裕がある人なら、たたき売り状態のマンションや戸建てを買って引っ越す
などで、賃貸物件の入居者数が減る可能性があります。


アメリカでは、ビック3が、たぶんどこかつぶれるでしょう。(法的にはつぶれなくても、政府管理でほぼ同じような状況へ)
そうすると失業者がとんでもなく増えます。その人たちが給料でもらって消費していたものが売れなくなります。
日本製品が、相当売れなくなります。製造業で、相当な倒産やリストラが年の後半には現実化すると思います。

あと、円高もさらなる70円台などもなる可能性はかなりありそうです。
輸出産業が、壊滅的なダメージを受けそうです。

戸建てやマンションは、すでにかなりディスカウントされて来ていますが、これからリストラや倒産で、住宅ローンが払えない人が増えることで差し押さえなども増えると思います。
そのときに、すでに不動産価格が下がっているので、銀行またはローンを借りていた人の損失が膨らむことになります。
差し押さえや売却でローンをなくしたい人などにより、さらに売り物件が増えます。しかし、物件を買おうという人はとても少ないので、さらに物件価格はさがるでしょう。

家賃も、値下げ競争が増えてくると思います。1割くらい家賃が下がる物件も増えると思います。

店舗事務所物件などでは、都内とかでも15%くらいの売り物件が増えてきているそうです。表面10%で購入した物件が、15%で売りにでるということは、家賃が下がらなければ、購入額の66%が売値ということです。
家賃が、購入時より1割、2割下がっていたとしたらもっと値下がりしているということです。

7月1日には、路線価が発表されます。
都心部は、大幅に路線価が下がると思われますし、今年もどんどん不動産が下がっていくと思うので、来年の路線価は相当ひどくなりそうです。すると、去年の路線価で評価している物件は、来年になると相当に評価がさがります。9月以降あたりでは、銀行が借り手を再評価したときにかなりの評価損を抱えて、売り圧力を受ける借り手も増えてさらに売り物件は増えるのではないでしょうか?

考えれば考えるほど、今年は暗い1年になりそうだなあと思っています。
うちの場合は、今年は、レバレッジを掛けないかあまり掛けないで、自己資金を多めに高利回り物件を購入するという方向になるかもと感じています。

約3割引の物件

昨年の7月ごろに売り物件として情報をもらった物件がありました。
積算不足なので流しました。
その同じ物件が、とっくに売れたのだと思っていましたが、数日前に売り物件として業者さんから情報が流れてきました。
価格は、ほぼ3割引でした。
ようやく積算くらいかなという感じです。
半年前に2割くらい下げれば売れていたかもしれませんが、市況が悪化したので、この3割引でも売れないのではないでしょうか?

物件を売りたい方は、1、2割値下げしたり指し値をのんで早く売らないとだめでしょう。
今年は、これからもっと市況が悪くなると思います。

2009年01月13日

ドバイへ行ってきました

今年の正月は、ドバイへ旅行へ行ってきました。

昨年末に、報道ステーションで、ドバイのバブルが崩壊したというニュースもありました。
現地に行ってみて感じたのは、まだまだそこら中で工事をしているということ。
もちろん、人がいなくて工事がストップしているのか工事が休みなのかわからないようなところもありましたが、一気にすべてがストップするようなことはもちろんありません。

世界一の高さを誇るブルジュ・ドバイの近くの昨年オープンしたドバイモールも行きました。
ドバイモールの横から撮影したブルジュ・ドバイの写真です。
手前では、工事を大勢の外国人労働者がしています。

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エミレーツモールには、室内スキー場が。

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隣の首長国、アブダビでは巨大なモスクをみました。

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豪華な、エミレーツパレスホテルも見ました。
VIP専用の入り口が正面にあります。

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アブダビのヒルトンで昼食を取り、屋上から町中を写真とりました。

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また別の首長国、シャルジャ、アジマンにもタクシーで行きました。
シャルジャも予想以上に発展していました。
アジマンはそれに比べるとたいしたことはありませんが、それでもかなり高層のビルも数棟は見かけました。

あちらは地震がないので、高い建物を建てやすいのでしょうね。

ドバイでは6泊したのですが、5泊は安いホテルにしましたが、1泊はちょっと贅沢に、人工島のパームの先頭に建つ、アトランティス・ザ・パームに泊まりました。

http://www.spmc.jp/atlantis.html

アクアベンチャーも行きましたが、ウォータースライダーも楽しみました。

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ロストチェンバーという水族館もすごい規模でした。

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館内にあった案内によると、部屋の窓のところが水族館になっている部屋もあるようです。

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ドバイの空港で1000人に一人、車が当たるくじ。

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治安も想像以上にいい感じで夜遅くに外を歩いていても危険な感じはありませんでした。
日本人は、まだあまりドバイへ観光に行かないようです。
いいところですので、ぜひ一度行ってみてください。
posted by 三代目大家マサ at 22:16| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月02日

新年あけましておめでとうございます

みなさま、新年あけましておめでとうございます。

昨年は、金融危機でとんでもない1年でした。
今年も、まだまだ余波があって大変な1年になりそうです。

昨年は、結局1棟しか購入できず、残念でした。
今年は、どうなるかわかりませんが、いい物件があれば購入しつつ、どちらかというと、既存物件の入居率の向上に力を入れたいと思っています。

それと、昨年まではかなりのセミナーや勉強会などに参加していて実務よりも勉強などに時間を掛けすぎていたので、今年は少しセミナーなどへの参加を減らして実務をもっとやることにしようかと思っています。

今年もみなさまにとっていい1年になりますように。
今年もお会いしましたらよろしくお願いします。

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