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2009年02月25日

いったい世界経済はどうなる???

いままでは、GM、クライスラーは、破綻させずにソフトランディングさせる形のニュースが多かったですが、ついに、チャプター11を前提に破綻処理を考えるという報道が出始めました。

また、CDSの大元のような役割を果たしているAIGはつぶしたらとんでもないことが起きるということで、つぶさずにきたのですが、赤字がとんでもない金額になり、こちらも果たして、政府がどうこうできるのか不安です。いま出てきている赤字が終わりではなく、この先、追加でまた赤字が出てきて援助がいくらあっても足りない状況になると思います。

シティ、バンカメも同じく、援助がなければ、破綻しかないというか、市場は、国有化をせざるを得ないというような判断をしている株価水準ですし・・・

日本では、SFCGが破綻しました。金利が高かったり、貸しはがしがひどかったりで悪い部分もありますが、それでもSFCGに融資をしてもらって助かっていた中小企業も多いことは確かです。
次は、オリックスあたりが危険なのかな?

http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8591.T

PBRが0.13倍とひどい状況。
まあほかのその他金融の各社もひどい会社が多いですけど。

オリックスは、かんぽ問題でも企業イメージが落ちていますし、不動産融資もかなり積極的にしていましたので、いまの不動産の下落で相当な損失があるかもしれませんね。

オリックスが万が一つぶれたら、オリックスから借りている不動産業者も相当あるでしょうから、連鎖倒産も増えそうです。
そうすると、さらに不動産価格が下がるという悪循環になりますね。
オリックスの不動産融資残高がどのくらいあるのか。その前に、すでにつぶれたSFCGの不動産融資残高も気になります。
暗いニュースばかりですね。
posted by 三代目大家マサ at 02:47| Comment(8) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月24日

MAGねっとのIR情報がでました

MAGねっとからIR情報がでております。

MAGねっとホームページhttp://www.hd.tzone.co.jp/

親会社の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ
http://www.hd.tzone.co.jp/news08/ir003_090224_001.pdf

親会社の異動に関するお知らせ
http://www.hd.tzone.co.jp/news08/ir003_090224_002.pdf



SFCGの大島会長ら、大島一族で、SFCGに見切りをつけて、MAGねっとなどに資産を移して自分たちは、生き残ろうとしているように感じますね。
さすが、一代でSFCGを築いただけありますね。
SFCGの株主、債権者には気の毒ではありますが、多くのMAGねっとで保証業務を受けている大家さんにとっては、どんな形であれ、MAGねっとが生き残って保証をし続けてもらえるようにしてほしいものです。
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posted by 三代目大家マサ at 12:53| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

来年からエアコン高くなりそうです

2010年から、省エネ基準100%以上達成しているエアコンでなければ製造できなくなるらしいです。

http://www.eccj.or.jp/labeling/01_02.html

2010年度目標と書いてあるラベルで100%以上でない製品が、製造できなくなるものです。

現在、量販店で販売されているエアコンで、賃貸業でよく使われている6帖用エアコンで、標準取り付け工事費込みで5〜6万円前後で販売されていることが多い製品などは、80%くらいで2010年度からは販売されなくなります。

100%を達成している製品は、すでに販売されているものにもあるのですが、一つ上のクラスで、安くても標準取り付け工事費込みで7万円くらいから販売されている製品になります。

つまり、2010年の4月以降くらいからは、エアコンが壊れたら、7万円以上の出費を覚悟しなくてはいけません。
現在購入できる省エネ基準を100%達成していない低価格品と比べれば2万円前後高くなるということです。

古い物件をお持ちで、15〜20年くらいエアコンの交換をしていないという場合は、今年中に入居している部屋についても先回りで交換した方が、コスト面でいいかもしれません。
ただし、まとまればそれなりの金額ですから、割り切って壊れたら交換というのでもいいと思います。
資金的に余裕がある方には、今年中に交換するといいでしょう。
入居者にエアコン交換を提案して、いくらか入居者が負担してくれるなら新品に交換しますよという提案をするとさらにいいかもしれません。
壊れたら大家全額負担、壊れる前に希望者を募って、1万円とか負担をしてもらって先回りで交換すれば、
入居者負担額+値上がり分
がコストダウンできます。
posted by 三代目大家マサ at 03:58| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

賃貸保証のMAGネットは大丈夫か?

昨年、うちの法人では賃貸保証のMAGねっとと代理店契約をした。
しかしながら、契約時の営業マンとの話のなかで危険性を感じたので(そのほかにも別の情報源で怪しい感じもあった)代理店契約をしたが、実際に自社で保証を依頼したことはありませんでした。

また、SFCGの貸しはがしの報道などもあり、ほかの大家さんとかにもMAGねっとを使うのは危険かもしれないと話をしたことがありました。

昨日、MAGねっとより、代理店になっているためだと思いますが、こちらのブログで書かれているのと同じ書類をいただきました。

http://kanri.no-blog.jp/blog/2009/02/post_f3d4.html

この書類が届いた日に、旧親会社のSFCGが破綻。
タイミングよすぎですね。
というか、計画的に送付したのか?

よくわかりませんが、MAGねっとは、SFCGグループから独立するようなので、今回のTOBが無事終了すれば、当面、倒産の可能性はなくなるかもしれません。
賃貸保証の会社で、一番あぶないのがMAGねっとだと思っていましたが、どうなるでしょうか?
ただ、株式市場の反応を見る限り、まだ株価は下がるかもしれません。
posted by 三代目大家マサ at 03:42| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月21日

エアコン昨年モデルまもなく販売終了

毎度の、ヨドバシエアコン特価の情報です。


なんでヨドバシで特価がでるかなどは下記を参照ください。
http://realblog.seesaa.net/article/85593385.html

購入したい方は、ヨドバシカメラ新宿西口本店エアコン売り場 水谷さんか山本さん宛に「マサの紹介で」と問い合わせください。


まもなく、毎年のことですが、エアコンメーカーの6帖用昨年モデルの商品が、販売終了になります。
3月はじめ以降は、いつ販売終了されるか、メーカー在庫などとの関係で不明とのこと。
3月の退去などでエアコンが必要な方は、早めに購入するといいです。

特価の販売価格は、ブログでは書けませんが、(実際に購入したかたも書き込みはご遠慮ください)標準工事費込みで結構安いはずです。

ヨドバシで、昨年モデル販売終了になってしまいましたら、ヤマダ電機などほかの量販店にいけば在庫があって安く購入できる可能性がありますので、ほかの量販店を当たってみてください。
仕入れの仕組み上、ヨドバシは自社在庫をあまり持たず、メーカー在庫を販売する(トヨタのカンバン方式に近い)のですが、ヤマダ電機などは、大量に購入して自社やメーカーなどの倉庫に在庫保管して、ヨドバシが昨年モデルを販売終了後も、しばらくは、昨年モデルをチラシ特価で販売することが多いです。(よくある、土日などで1日5台限定など)
posted by 三代目大家マサ at 13:50| Comment(2) | 役立ち知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月20日

3月14日 NSX松田さんのお宝セミナー

NSX松田さんのお宝セミナー
が開催されます。

NSX松田さんの購入やリフォームのノウハウがいろいろと聞けそうです。
戸建てで40万円で行ったリフォームがどんな内容で40万円なのかなど非常に興味がありますね。

それと、もう一人島岡さんという方の話もあるようです。
リノベーションを得意とされている会社の方のようですが、
81平米 3LDK 750万円、52平米 2LDK 350万円
という金額ですので、賃貸で回収するというのは、ちょっと厳しいですね。
ファミリー向け、区分を購入して、キャピタルゲイン狙いというような場合でないと難しいかな?

4部構成だそうです。
ぜひお時間のある方は、参加されてください。
posted by 三代目大家マサ at 11:28| Comment(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月16日

日本不動産を外貨建てでみてみると

日本の不動産価格を外貨建てで見た場合のシミュレーションです。

この例では、日本円で5000万円の不動産が、物件価格が2割下落して、家賃が1割下落したと仮定した場合に、外貨3種類、米ドル、ユーロ、豪ドルで比較してみました。

日本の不動産価格が2割下がったという仮定でみた場合でも、円高効果が大きいので、なんと今回の例では、すべて外貨建ての価格は値上がりしています。

これを見て感じるのは、たとえば

・自国での不動産投資で損失が出ているので、日本に投資した物件を利食いして、利益で、自国内のローンの繰り上げ返済に充てよう

・まだまだ自国通貨がより弱くなるだろうから、日本の不動産の自国通貨ベースの値上がりが続くだろうから、追加で購入しよう

というような外人の考えがあるかもしれません。
みなさんで、パラメータを修正して考えてみてください。

日本不動産価格外貨換算表.xls
posted by 三代目大家マサ at 22:54| Comment(1) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

海外不動産価格変動を日本円換算で見てみると

いろいろなニュースや先日参加した最新米国事情のセミナーなどで、海外の不動産価格の変動が大きいことがわかってきている。
また、ここ最近は、日本円に対する海外通貨の下落も激しい。

日本円からみた海外不動産価格の変動は、あまり感覚としてないが、それをエクセルで簡単に見れるようにしてみました。

エクセルシートで、シートごとに、米ドル、ユーロ、豪ドルでの価格変化がわかるように作って見ました。
シートの水色の部分のパラメータだけ変化させるとほかの値は自動入力されます。

利回りが3行あるのですが、これは、価格を1カ所入れると3種類の利回りの物件の家賃収入や新しく物件価格が下がったり、家賃が下がった後の変化率を見れるようにしてあります。

海外でも日本のように、同じ売買価格でも、立地やその他理由で利回りに幅があると仮定してのことですが、海外事情はあまりわかりませんので不要かもしれませんが。

表の見方ですが、イメージとして

表の上部 各種設定パラメーター

表の中段 2008年前半などの旧価格

表の下段 2009年の新価格

という感じ。

米ドルのシートで説明すると、2008年に80万ドルで販売されていた物件が、2009年に価格が4割下落して、家賃も2割下がったという前提。その間に為替は1ドル 120円から90円に変わったというものです。

1行目で利回り10%であった物件が、家賃が当初8万ドル(年間)だったが、家賃が1割下落して7万2000ドルに変化したという想定。物件価格と家賃の下落で、昨年10%だった利回りは、15%に変化している。
日本円で考えると、昨年9600万円だった物件が、いまでは4320万円まで下落したということです。日本円換算で、55%も値下がりしたことになります。

この表をみて考えることは、たとえば

・昨年、日本人投資家が円ベースのローンで物件を購入していたら、相当な損失を抱えているだろう

・いま購入すれば、たった4320万円で購入できるなら利回りも15%だし、日本の不動産を買うよりも将来の円安時に大きなキャピタルゲインが期待できるから買いだ

などが考えられます。


海外不動産価格日本円換算表.xls
posted by 三代目大家マサ at 22:14| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

エコ配 280円の宅配便

エコ配
http://www.ecohai.co.jp/

280円で、東京、名古屋、大阪を中心とした大都市圏だけを配達範囲にしぼって、その代わりに価格を抑えた宅配業者です。
集配業務は、狭い地域、配達可能範囲は、それよりもやや広い地域となっています。

うちの場合は、配達地域が東京都と神奈川県が全域なので、その地域の不動産屋さんとの文書のやりとりでこれまで郵便局のエクスパックを利用していた部分について、一部エコ配に切り替えをするつもりです。
なお、法人利用を前提としているようで、40部まとめての注文しかできません。リスクとして、この業者が40部の在庫を使い切っていないうちにもしも倒産とかしてしまうと損失が大きいです。

おためしでサンプルの取り寄せもできます。
1部が無料で使えますので、使ってみてから注文したらいいと思います。
なお、集荷業務で来た方にききましたところ、値上げをする可能性が出てきているということでした。
値上げ前に、発注して伝票を買えば、値上げ後もそのまま使えるそうです。
posted by 三代目大家マサ at 02:07| Comment(4) | 役立ち知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

米国最新事情

ハート財産パートナーズ主催

http://www.hap.co.jp/

●緊急開催!米国最新事情
リーマンショック、GM/クライスラーの経営危機。
未曾有の世界恐慌に突入か?経済・不動産はどうなっていくのか? 米国実務家 サム奥田氏をお招きして最新の米国事情と日本経済への 影響 お話しいただきます。
先着順受付、定員なり次第締め切りますのですぐにお申込みを!
平成21年2月12日(木)18:00〜 20:00


上記、セミナーに参加してきました。
講師のサム奥田氏にブログでの記載を許可いただいたので、メモや資料の中から書かせていただきます。

・アメリカでは16戸以上の集合住宅では、管理人をおかなくてはいけない。実際には、管理人をおかない、違法物件もある。

・現在、市場に出ているうち、平均して55〜60%の物件が銀行差し押さえ物件です。ある町は、80%近くが銀行差し押さえ物件になっている。(サブプライム層が多い地域だと思います。)

・奥田氏が、13年前に購入した自宅は、平均的な戸建てだが、購入時33万ドル、最高値で約100万ドル、現在は、85万ドル。いい地域は、値下がり率も低い。

・ローンは、昨年までは0〜10%の頭金で通っていた。アメリカ人には、自己資金を多く入れて不動産を購入する感覚があまりない。
現在は、評価額の5割前後のローンしか通らない。FF金利は下がったが、住宅ローン金利はいまだに、6.5%くらい

・金融界にもBIG3がある(ウエルファーゴをいれて4の場合も)
シティー
バンクオブアメリカ
モルガンスタンレー

・昨年1年で、地銀が25行破綻。今年は、2月12日現在11行破綻。(書いているいまは、確か13行破綻しました)

・ガソリン価格、1ガロン 33年前 35セント、今 4$25セント

・離婚、弁護士の顧問契約、ゴミが減った。


いただいた資料からのメモ
・住宅ローン抵当差し押さえ物件が急増(2009年後半まで続く)
2006年あたり 延滞率 2%前後  差し押さえ率 0.25%くらい

直近  延滞率 7%くらい  差し押さえ率 4%くらい



・一戸建て住宅の中央取引価格
ピークは597640$ 07年4月

カリフォルニア州
2008年12月末 281100$
前年同月比 41.5%下落

この数字の凄いところは、ある個別物件が4割下落したということではない。州の平均の数字が4割下落ということ。
つまり、いい立地は下がっていないところももちろんあるので、5割以上下落している地域も多いということでしょう。



感想としては、まだまだ米国の悪いニュースはどんどんと出てきそうです。
米国でも4割不動産価格が下落、スペインでは、6割下落して、1戸買うともう1戸ついてきますっていう売り方をしているとニュースで読みました。

欧州も、もっと悪くなるでしょう。

日本の不動産価格の下落は、それほど感じられません。これから、年の後半あるいは、来年、再来年とどんどんと下がると個人的には見ています。
1年後、1割値下がりするとしたら、利回り10%でも待った方が、得と考えられます。よほどいい物件でなければ、今年は買うのを待った方がいいと思っていましたが、それを再確認する内容でした。

ただし、誰もが待った方がいいわけではないと思います。
仮に自己資金1000万円で、いまなら4000万円の利回り12%の物件が買える人がいたとします。
その人が、買わずに1年待ったら、市場には4000万円で利回り15%の物件が出てきました。
でも銀行に持ち込むと自己資金5割必要と言われたら、諸費用を考えなくても2000万円の物件しか買えません。
あるいは、5割自己資金があっても融資をしないと言われるかもしれません。
そうしたら、1000万円の物件しか買えません。
posted by 三代目大家マサ at 01:53| Comment(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月10日

ある金融機関の状況

今、来月で固定期間満了の借り入れについて、いくつかの金融機関に借り換えの打診をしている。

今回の条件は、SMBCや横浜銀行などで評価額が、残債の2.5〜3倍近くある。つまり、貸し手にとってはリスクが非常に少ないわけです。

いくつかの金融機関に打診して、各銀行とも提案を出していただいたり、提案待ちだったりします。

しかしながら、1行、驚きの返事をいただきました。

なんと、借り換えも含め、いまは新規の融資は、原則やっていないという。やっているのは、自社の貸し出し案件で不良債権化した案件を買ってくれるという案件のみとのこと。
つまり、貸し倒れ引き当てをつまなくていい優良顧客に、焦げ付いている案件を肩代わりしてもらって、不良債権から、正常債権へ付け替えだけやっているということ。
普通なら、借り換え案件はほとんどの銀行が欲しい案件です。
実績のある安全な貸し出しでなおかつ、ライバル銀行の案件を自社の貸し出しに奪うことができるのですからやりたくて仕方がないというのが普通。
特に、今回のうちの案件は、購入当初2割近く自己資金を入れて、10年という短期で借り入れしたものを5年経過しての借り換えです。
積算評価の金額の3分の1くらいの残債です。ノーリスクの案件。

それすら扱えないというのは、どういうことかというと、自己資本比率を悪化させる新規貸し出しは、不動産融資については一切やらないという方針ということです。
これが、この銀行だけの話で終わるのか、来年や再来年になって、ほかの銀行でも同じような状況になるのか。
ほかの銀行でも同じような状況になれば、いまよりも数割、不動産価格が下がってもおかしくないだろう。
この銀行だけの例外であってほしい。
posted by 三代目大家マサ at 01:16| Comment(6) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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