不動産よもやま話
としてシリーズ記事を書いてみようと思う。
そういえば、資産なしでぎりぎりの投資をする危険性シリーズも実は、完結していない。
そのうち書こうとは思っている。
このシリーズを書こうと思ったなかに、ちまたでよく言われていることが正しいとは言えないのではないか。裏を考えた方がいいのではないかということを考えていただくひとつのきっかけになってもらえればと思って書こうと思っている記事の案がいくつかある。
本やセミナーなどで言われていることを疑いもせず信じてしまっている人を多く見かける。しかしながら、自分が思うのはそれは違うのではというのも多い。
このことは、よく言われていることを否定するということが目的ではない。たしかにそういうこともあると思うが、見方によっては違うのではとか、ある条件がことなれば違うのではということも考える必要があるということをいいたい。
今回は、その系統の話である。
国立社会保障・人口問題研究所などの人口動態の調査の数字で、XX県が２０ＸＸ年に人口がＸ％増加なので、ＸＸ県の物件は買いだなどという話がよくある。
この話の問題点ですが、
・ある基準年のその県の人口に比べてのＸ年後の人口の増減の予測なだけである。
極端な例を上げてみる。
２０００年比のＹ県の１０年後の人口増減率は ３％プラス
２０００年比のＺ県の１０年後の人口増減率は ＋−０％
だと仮定する。
これでＹ県の物件は買いだと普通の人は言う。
しかし、
２０００年時点でのＹ県全体の賃貸物件入居率は、８０％
２０００年時点でのＺ県全体の賃貸物件入居率は、９０％
だったとしたらどうだろうか？
単純に人口が増えて物件数が、変化なしであったと仮定すると
２０１０年時点でのＹ県の入居率は、３％人口が増えて仮定として全員が賃貸物件に入居したと仮定したら８３％の入居率
２０１０年時点でのＺ県の入居率は、＋−０％なので９０％
どちらが、賃貸物件の入居率としてはいいだろうか？
また、ほかにも問題がある。
人口動態調査がＹ県は増加傾向なので、賃貸物件を建設するといいですよ、将来も安心ですなどと営業する建設業者は多いだろう。
人口が３％増加するが、賃貸物件が、その１０年間に世帯数の３％以上増えたらどうなるのか？平均入居率は減ることになる。
また、人口増加が見込めないＺ県では、新築物件を営業されても人口が増えないので心配だから建てないという人もいるかもしれない。少なくてもＹ県よりも新築する地主は少ないと思われる。
比較の元になる時点での賃貸物件の平均入居率と人口増加を見込んでいる期間中にどのくらいの新規物件供給があるかなど複合した数字がわからなければ、人口が増えるからこの県のアパマンを買うというのは短絡的すぎると思う。
それから、こういった人口調査は、あくまで都道府県や自治体レベルの話である。
自分の会社の同僚の住所を考えて欲しい。
同じ会社に勤めているにも関わらず、同じ都道府県でないところに住んでいる人もかなりいるだろう。
あるいは、すでに物件を持っている人は、１０部屋以上とかある物件なら勤め先を調べてみてはどうだろうか？
全員が同じ都道府県に勤めているとは限らないはずです。
市町村レベルで言えば相当違うはず。
アパートマンションの購入を決めるのに、都道府県単位とか市町村単位の人口動態調査が、本当の意味で影響を与えることはほとんどないと思う。
そんなことよりも、家賃設定を１割上下するだけで入居率は大きく変動するし、設備投資をしっかりした方が、よほど入居率に影響する。
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最後のフレーズは、数多くの物件をこなしてきているマサさんだからこそ実感を持って言える事なんですね。
納得です。
シリーズの続き楽しみにしています。
ご無沙汰しております。
気分次第ですが、シリーズの続きを書いていきます。
よろしくお願いします。