年末から来年あたりは資産家にとっては物件取得のチャンス
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リーマン破綻で、大バーゲンセールの開始か？
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銀行融資氷河期到来！
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とか、ほかの方のブログ
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などいろいろ参考にしながら、今後の不動産市況について考えている。
その中で、ちょっと前、リーマン破綻の少し前には、この不況は来年の前半くらいにはひどい状況は収まって少し回復するかなと思っていました。（つまり、底は来年前半までには来る）
しかしながら、リーマンが破綻したこと、アメリカ５大証券会社がどれも倒れたり、危機的状況にあること。また、これからも欧州でもきっと金融機関がつぶれていく、米国の地銀のようなところもどんどんつぶれていく。
比較的体力があるといわれている日本の金融機関も新生銀行など大きな損失をだしたところもあり、今後もさらなる焦げ付きがでてまたつぶれるところが出てくるかも知れない。
それと、SMBCのとんでもなく厳しい融資規制が、ほかの地銀、信金などにも影響を与えて、不動産への融資がほとんどでなくなる恐れがでてきた。
ちょっと前までの個人的な予想は、１０００万円にも満たない自己資金しか持たないような人にはもちろん融資はしないが、十分な資産背景のある人には融資をする、つまり５年位前の「不動産」には一切融資をしないというようなくらい不動産に対して融資をしない姿勢にはならないと思っていた。
しかし、どうも同じような状況にまで来ているようです。
そうとうな資産背景のある人にも自己資金をそれなりに入れさせるというのは、市場で動く（売買の成立する）不動産取引に相当なリミッターを掛けているということです。
どういうことかというと、簡単に書けば、
１億円現金のある資産家１０００人が居ました。
つまり、自己資金の合計は１０００億円。
ちょっと前までのようにフルローンで諸費用のみ負担で全員が物件を購入したと仮定すると（諸費用を１０％とする）１兆円分の不動産が動きました。
いま、自己資金３割（物件価格に対して）といわれていますが、資産家なので２割でいいと仮定すると、２割（物件価格）＋１割（諸費用）ですので、物件価格の３割の自己資金がないと不動産を購入できない。
すると３３３３億円分の不動産しか購入できないわけです。
つまり、これまでの３３％しか不動産を購入できない。
それと、もう一つ、大きな問題があります。
いまの事例は、エンドユーザーを想定しています。
しかし、業者間売買というのが実際にはあります。
その業者間売買がほぼストップしているのがいまの状況です。
つまり、エンドの取引ももちろん大幅減少ですが、業者間売買がほぼストップですので、不動産の市場は、相当に大きく一気に縮小していると思っていいでしょう。
そのほかに、REITや私募ファンド、転売業者、建築業者などの借り入れしている期間限定の（主に１年〜３年程度のプロジェクト融資）融資については、借り換えがほぼできない状況。
また、新規の貸し出しもほぼストップ。
特に厳しいのが、終了が決まっているファンドの案件。
すべての保有物件を期日までに売り切って精算する必要があります。
しかし、大きな額の融資を受けられる人が極端に少なく、売り手はたくさんという状況。不動産の値が下がるのは当たり前です。
また、大きなシェアを占めていたと思われるSMBCの融資がストップしたことも貸し手の金融機関が少ないので、値下げ圧力になります。
地銀なども、どこまで不動産の値が下がるか予想が難しいという状況になるでしょうから、いまは貸してくれる地銀もSMBCの真似をして融資をさらに厳しくするでしょう。
それらの判断は、遅れてやってきます。
また、アーバンコーポレーション、スルガコーポレーション、リプラスなど上場企業がつぶれてきましたが、まだまだ止まらないと思います。
これからも、いくつも不動産、建設業などがつぶれ、その影響で、銀行も再編があるかもしれません。底がなかなか見えませんね。
来年の３月は、とんでもなく下がるかもしれません。
そして、それを見て、４月以降は、各銀行がさらに不動産への掛け目を厳しくするかもしれません。
底が本当に見えない状況になってきたかも知れません。
最近、２３区とかで平成築、RCで１０％台という物件が、いくつも情報として入ってきます。ただ、このくらいではとても手は出せません。もっと下がりそうだし、いまのマーケットとしては、普通よりちょっといいくらいの物件だと思います。
自己資金が乏しい方、担保余力が乏しい方などは、地銀がまだ貸してくれるうちに早めにこのくらいの利回りでも購入していた方がいいかもしれない。なぜなら、地銀が融資をしぼっていい物件がでてきても貸してくれないかも知れないので。
借りてしまえば、アパートローンで返済に困らなければ、よほどのことがなければ貸しはがしに会わないで済む利回りは確保できるだろう。
でも、半年１年まつと数％よい利回りで物件がいろいろでてくるかもしれない。そのときには、自己資金を使ってしまって買えないかもしれない。
でも買っていなくても、融資基準が厳しくなり、いまなら買えた物件価格の半分とか３分の１くらいの物件しか買えないかも知れない。
悩むところだと思う。
個人的には、いま思うのは、バーゲンセールは始まったばかりで、２年くらいはバーゲンが続くかも知れないと思い始めている。もしかしたらもっと長いかも。
早く買った方がいいのか、待った方がいいのかも人それぞれだと思う。
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【アパート経営、マンション経営、大家さん業の最新記事】
深い考察、大変参考になりました。
僕もちょっと、条件をシビアにした方がいいかもしれないです。
買い手不在については、シンガポールや中東系の政府系ファンドでは役不足ですか？
だからといって、底で買えるかというのは、サラリーマン大家さんには難しいと思います。
来月ももう一段階、締めてくるかも。
買える時期に買う方がいい方も多いですよね。
でも、後で下落を見たら、損した気分になっちゃうんでしょうね。
いつでも買い続けられるのが一番いいんだけど。
シンガポールや中東系なども買い手の一部でもちろん存在します。
ただ、いまは
売り手＞＞買い手
という圧倒的な売り手の多さがあります。
上記のようなファンドは、情勢をみれば待って売り手が倒れて激安で手に入ることが見えているのでしばらく本気では手を出してこないのでは？
まだ、売り手も値付けは高めのところが多いですが、来年になればさらに安い値付けが当たり前になってくると思います。
そのときに、資金が潤沢にあればそうとういい物件が買えると思います。
底で買うというのは、難しいですよね。
あとから、あそこが底だったというのがわかるという感じなので。
底と思ったらまた下がるというのがこれからしばらくあるかもしれません。
サラリーマン大家さんには、これから冬の時代ですね。属性が高く、自己資金の多い一部の人のみが選抜される傾向が強まると思います。