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2008年10月28日

オーストラリアの不動産屋からメール

オーストラリアの不動産屋からメールが来ました。

内容は、オーストラリアドルが、史上最高値圏なので、80万ドルの物件が、以前は8000万円近かったが、いまなら4000万円台ですとのこと。

オーストラリアドルのここ1年のチャート
この数年で、オーストラリアの不動産を買った人は、地獄ですね。

確か、オーストラリアの不動産は去年あたりに聞いた話だと利回り5%くらいだったと思います。

オーストラリアと環境の似ているニュージーランドの不動産投資のセミナーを聞いたときのブログはこちら
http://realblog.seesaa.net/article/25780962.html

オーストラリアとニュージーランドの融資条件などが同じと仮定して、下記は書いております。(正しいかどうかわかりません)

80万ドルで5%ということは、年間家賃4万ドル。
1オーストラリアドル約100円であれば、400万円の家賃収入。

70%日本円建てローンと仮定。
当時8000万円×70%=5600万円のローン。

これを25年ローンと仮定。ざっくり、元本だけで200万円強の返済、金利を含めれば年間300万円くらいです。

さて、400万円の家賃があれば、どうにかこうにか、年間300万円は返済できるかと思います。

しかしながら、オーストラリアドルのレートはいま60円くらい。
4万ドルの家賃は、240万円程度になってしまいます。
つまり、毎年60万円の赤字。


ここで、物件を売却します。
運良く購入した80万ドルで売却できたと仮定します。

4800万円で売れたことになります。
ローンは、5600万円で組みました。1年経っていないので、元金200万円を返したと仮定して(本当は、元利均等なら、金利部分しかほとんど返していないので元金はあまり変わっていないですが)5400万円だとすると600万円穴埋めが必要です。

購入時に、自己資金として3割、2400万円近くつぎ込んでいるので、合わせて3000万円を飛ばしたことになります。
怖いですね。


さて、購入していたら怖かったのですが、逆にいま購入するならどうでしょうか?

80万ドル×60円=4800万円

70%ローンで、3360万円分を円建てローン。
25年、金利2.5%で、月々の返済は150万円くらい。

家賃は、4万ドル×60円=240万円。
為替レートが、1オーストラリアドル40円になったら160万円ですから、それでも経費を引く前でどうにか返済できるかという水準。
経費を考えれば、40円が損益分岐点かな?

いまの水準よりもう少し円高になることもあると思います。
50円とかにでもなれば、80万ドル×50円=4000万円。
家賃収入が、4万ドル×50円=200万円

将来的に、円安方向に行くと予想するなら、かなりのキャピタルゲインも期待できそう。
これからは海外不動産投資も面白いかもしれませんね。
この記事へのコメント
25日セミナー二次会でお会いできてかんげきでした。
さすがの分析ですね。
HSBCが円建てローンやってますね。

K県60万円の戸建は。。。
転進しました。 半廃屋。。
基礎ブロック、家傾斜、雨漏り、接道目測1m以下、90段階段(健康にいいかも。小運搬ハード)近隣1R賃料競合などなどでした。
探し続けます。(^^)
Posted by SSTokyo at 2008年10月29日 13:47
オーストラリアに視察旅行ですか?
いいなー。
Posted by kamochan at 2008年10月30日 21:14
先日はお疲れ様でした。
物件残念でしたね。
次を探していい物件を購入してください。
Posted by 三代目大家マサ at 2008年11月05日 02:48
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