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2008年10月28日

すでに投資をしてしまった海外勢にとって、日本不動産は売りたい状態かも

不動産の価格について、メディアで取り上げられるときによく言われたのが、日本の不動産は、海外に比べて割安なのでまだまだ買えるというような論調がありました。

たしかに、金利は低く、物件の利回りは金利に比べて高いので投資対象としては魅力的です。

しかし、一つ前の記事で書いたように為替レート変動が激しいので、すでに1年くらい前に購入してしまった人にとっては価格変動がなければドル建てでは値上がりしているので売りたいという状態。

たとえば、昨年

・1億円
 110円時約91万ドル、90円時約111万ドル、80円時約125万ドル、70円時約143万ドル
・利回り8%(家賃収入800万円、ドルベース110円時約7300ドル、90円時89000ドル、80円時約100000ドル、70円時約114000ドル)

で購入した物件は、ドル建てローンで購入しているとドルベースでの物件価格が値上がりしているので、売却して本国に資金を持ち帰りたいという状況でしょう。
なんせ、91万ドルで購入した物件が、111万ドル近くなのですから、売ればキャピタルゲインが大きいです。


上記のような1億円くらいの物件ならそれほど売買の価格も変わっていませんのでこの理屈が通ります。

しかしながら、ファンドが扱っていた5億円以上の市況はどうでしょうか?

ちょっと前まで利回り4〜6%なんて言っていた物件が、いま10%とかでたたき売りされています。

スケールを10倍にして10億の物件と仮定してみます。

・10億円
 110円時約910万ドル、90円時約1110万ドル、80円時約1250万ドル、70円時約1430万ドル
・利回り5%(家賃収入5000万円、ドルベース110円時約455000ドル、90円時約555000ドル、80円時約625000ドル、70円時約714000ドル)

上記で取得した物件が、いま売ろうとしたら利回り10%とすると5億円です。90円で換算すると約555万ドルくらい。購入したのが910万ドルくらいなので、為替では得しても市況の影響で大幅損失です。

これでは、日本の不動産にドルベースのローンで投資してきた多くの投資ファンドは、大幅に損失を抱えていると想像できます。

いまから海外から新規の参入で購入に来ても、将来、円安になると仮定するとなかなか投資しにくいでしょう。
円安になると損失がでますので。
まあ、売りたたかれている5億円以上の物件を購入して、市況が回復してまた利回り5%くらいで売れるのを待つという戦略なら為替リスクを考えても投資する価値はありそうですが。

上記を考えても日本の不動産は、海外勢は当分、売り圧力が優勢でしょう。
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