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2009年01月21日

これからの先行き

今年の経済情勢、とても悲観的に見ています。
昨年の11月くらいは、まだまだイケイケで、ある程度高めの利回りなら融資が付けば買っていきたいという過去数年の状況と同じ考えでした。

しかし、12月以降、経済ニュースや経済誌などいろいろな情報をみると不動産にもかなり悪影響があると思います。

これまで普通の不動産投資の考え方では、3月末あたりで企業などが決算対策で保有不動産を売却するなどでおいしい物件があり、ねらい目というところでした。
また、通常不動産は短期間に大幅に価格は下がらないので、平均的な物件より1割とか割安感があれば購入してもあまりそんすることはありません。
しかしながら、一つ前で書いたように、半年で3割売値が下がったりしています。
3月以降も、1、2割など大幅に価格が下がっていく可能性がないとは言えません。


昨年末、までは派遣切りが多く報道され、正社員のリストラはそれほどめだちませんでした。
1月に入り、正社員のリストラや工場稼働日の削減と給料の減額の合意などの報道も増えてきました。
生活費もきつくなってきて貯金を取り崩したり、貯金も底をつくと家賃の滞納なども増えるでしょう。
昨年は、リプラスが破綻しましたが、賃貸保証業務は黒字でした。
しかし、今年はたぶん、滞納が増えたことによる保証業務の赤字で倒産する保証会社もでてくるのではと予想しています。
もしも大手がそのようなことになれば、大変なことになります。

正社員のリストラや企業の倒産が増えて、家賃滞納は確実に増えてくると思います。家賃滞納は、法的に処理しようとすると100万円以上かかることもよくあります。
キャッシュフローがぎりぎりで物件を購入しているサラリーマン大家さんのなかには、滞納と追い出しで返済に困る方も出てくると思います。
空室よりも悲惨なことになります。

リストラや倒産などになれば、
1、家賃の安いところへ引っ越す
2、親元や親戚、友達などのところへ居候する
3、貯金や親の支援など余裕がある人なら、たたき売り状態のマンションや戸建てを買って引っ越す
などで、賃貸物件の入居者数が減る可能性があります。


アメリカでは、ビック3が、たぶんどこかつぶれるでしょう。(法的にはつぶれなくても、政府管理でほぼ同じような状況へ)
そうすると失業者がとんでもなく増えます。その人たちが給料でもらって消費していたものが売れなくなります。
日本製品が、相当売れなくなります。製造業で、相当な倒産やリストラが年の後半には現実化すると思います。

あと、円高もさらなる70円台などもなる可能性はかなりありそうです。
輸出産業が、壊滅的なダメージを受けそうです。

戸建てやマンションは、すでにかなりディスカウントされて来ていますが、これからリストラや倒産で、住宅ローンが払えない人が増えることで差し押さえなども増えると思います。
そのときに、すでに不動産価格が下がっているので、銀行またはローンを借りていた人の損失が膨らむことになります。
差し押さえや売却でローンをなくしたい人などにより、さらに売り物件が増えます。しかし、物件を買おうという人はとても少ないので、さらに物件価格はさがるでしょう。

家賃も、値下げ競争が増えてくると思います。1割くらい家賃が下がる物件も増えると思います。

店舗事務所物件などでは、都内とかでも15%くらいの売り物件が増えてきているそうです。表面10%で購入した物件が、15%で売りにでるということは、家賃が下がらなければ、購入額の66%が売値ということです。
家賃が、購入時より1割、2割下がっていたとしたらもっと値下がりしているということです。

7月1日には、路線価が発表されます。
都心部は、大幅に路線価が下がると思われますし、今年もどんどん不動産が下がっていくと思うので、来年の路線価は相当ひどくなりそうです。すると、去年の路線価で評価している物件は、来年になると相当に評価がさがります。9月以降あたりでは、銀行が借り手を再評価したときにかなりの評価損を抱えて、売り圧力を受ける借り手も増えてさらに売り物件は増えるのではないでしょうか?

考えれば考えるほど、今年は暗い1年になりそうだなあと思っています。
うちの場合は、今年は、レバレッジを掛けないかあまり掛けないで、自己資金を多めに高利回り物件を購入するという方向になるかもと感じています。
この記事へのコメント
マサさんの意見は重いです。(^^;)
銀行で管理の担当の友人が、実行から半年で滞った住宅ローンがあると言っていました。
住宅ローンの破綻は、まだまだ増えるのでしょうね。

前回約束させていただいたとおり、次にお会いするまでには物件を増やしておきます!
賃貸市場は厳しくなっていますが、工夫次第で方法はあると思っています。
Posted by えのっち at 2009年01月22日 01:11
かなり同感です。
賃貸&不動産市場を研究すればするほど、厳しい時代になりそうです。
不動産の評価格が下がってうれしいのは固定資産税の支払いが若干減ることですが・・・キャッシュで不動産物件を購入する方のみ、有利な状況になりそうですね。
私は今年いっぱい、現金確保と世界情勢の様子を見る年だと決めています。(2000万前後で優良物件情報がでれば購入しますが)

一旦立ち止まって遠くから経済を眺めるのも一つの勉強です。オススメします。
Posted by だいち at 2009年01月26日 15:43
えのっちさん

半年で滞るとはひどい状況ですね。
ただ、これからは、滞納案件が大幅に増えると思います。
ゆとりローンの当初返済額優遇期間もそろそろ切れてきますし、ワークシェアリングや残業代カットなどにより、月々の生活費の想定が大幅に崩れる家庭も増えます。

物件取得頑張ってください。
えのっちさんならこの状況でもきっといいものを取得してうまく回せると思います。
Posted by 三代目大家マサ at 2009年02月10日 00:59
だいちさん

キャッシュがある人以外は、かなり苦しい状況になります。ただ、キャッシュがある人には、有利な市況ですので、チャンスでもあります。
うちもキャッシュを温存してあとからいいものを取得する方向で進みたいと考えています。
Posted by 三代目大家マサ at 2009年02月10日 01:02
不動産投資初心者(まだ勉強中)です。
読ませていただいて、自分の方向性を決めました。
09年は勉強に専念し
物件を見極める経験をし
10年以降に動こうかと。
資金もためないと。
Posted by みつさぶろう at 2009年02月11日 11:32
みつさぶろうさん

いまからはじめるには、実績のない人には非常に厳しい融資環境です。
再度、融資が緩くなるまで、しばらく待つのもひとつの考え方です。
頑張って勉強してみてください。
Posted by 三代目大家マサ at 2009年02月12日 03:02
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