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すべてには参加しませんが、参加したセミナーなどで当日お会いした方は、よろしくお願いします。

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2009年02月16日

米国最新事情

ハート財産パートナーズ主催

http://www.hap.co.jp/

●緊急開催!米国最新事情
リーマンショック、GM/クライスラーの経営危機。
未曾有の世界恐慌に突入か?経済・不動産はどうなっていくのか? 米国実務家 サム奥田氏をお招きして最新の米国事情と日本経済への 影響 お話しいただきます。
先着順受付、定員なり次第締め切りますのですぐにお申込みを!
平成21年2月12日(木)18:00〜 20:00


上記、セミナーに参加してきました。
講師のサム奥田氏にブログでの記載を許可いただいたので、メモや資料の中から書かせていただきます。

・アメリカでは16戸以上の集合住宅では、管理人をおかなくてはいけない。実際には、管理人をおかない、違法物件もある。

・現在、市場に出ているうち、平均して55〜60%の物件が銀行差し押さえ物件です。ある町は、80%近くが銀行差し押さえ物件になっている。(サブプライム層が多い地域だと思います。)

・奥田氏が、13年前に購入した自宅は、平均的な戸建てだが、購入時33万ドル、最高値で約100万ドル、現在は、85万ドル。いい地域は、値下がり率も低い。

・ローンは、昨年までは0〜10%の頭金で通っていた。アメリカ人には、自己資金を多く入れて不動産を購入する感覚があまりない。
現在は、評価額の5割前後のローンしか通らない。FF金利は下がったが、住宅ローン金利はいまだに、6.5%くらい

・金融界にもBIG3がある(ウエルファーゴをいれて4の場合も)
シティー
バンクオブアメリカ
モルガンスタンレー

・昨年1年で、地銀が25行破綻。今年は、2月12日現在11行破綻。(書いているいまは、確か13行破綻しました)

・ガソリン価格、1ガロン 33年前 35セント、今 4$25セント

・離婚、弁護士の顧問契約、ゴミが減った。


いただいた資料からのメモ
・住宅ローン抵当差し押さえ物件が急増(2009年後半まで続く)
2006年あたり 延滞率 2%前後  差し押さえ率 0.25%くらい

直近  延滞率 7%くらい  差し押さえ率 4%くらい



・一戸建て住宅の中央取引価格
ピークは597640$ 07年4月

カリフォルニア州
2008年12月末 281100$
前年同月比 41.5%下落

この数字の凄いところは、ある個別物件が4割下落したということではない。州の平均の数字が4割下落ということ。
つまり、いい立地は下がっていないところももちろんあるので、5割以上下落している地域も多いということでしょう。



感想としては、まだまだ米国の悪いニュースはどんどんと出てきそうです。
米国でも4割不動産価格が下落、スペインでは、6割下落して、1戸買うともう1戸ついてきますっていう売り方をしているとニュースで読みました。

欧州も、もっと悪くなるでしょう。

日本の不動産価格の下落は、それほど感じられません。これから、年の後半あるいは、来年、再来年とどんどんと下がると個人的には見ています。
1年後、1割値下がりするとしたら、利回り10%でも待った方が、得と考えられます。よほどいい物件でなければ、今年は買うのを待った方がいいと思っていましたが、それを再確認する内容でした。

ただし、誰もが待った方がいいわけではないと思います。
仮に自己資金1000万円で、いまなら4000万円の利回り12%の物件が買える人がいたとします。
その人が、買わずに1年待ったら、市場には4000万円で利回り15%の物件が出てきました。
でも銀行に持ち込むと自己資金5割必要と言われたら、諸費用を考えなくても2000万円の物件しか買えません。
あるいは、5割自己資金があっても融資をしないと言われるかもしれません。
そうしたら、1000万円の物件しか買えません。
posted by 三代目大家マサ at 01:53| Comment(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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