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2009年02月16日

海外不動産価格変動を日本円換算で見てみると

いろいろなニュースや先日参加した最新米国事情のセミナーなどで、海外の不動産価格の変動が大きいことがわかってきている。
また、ここ最近は、日本円に対する海外通貨の下落も激しい。

日本円からみた海外不動産価格の変動は、あまり感覚としてないが、それをエクセルで簡単に見れるようにしてみました。

エクセルシートで、シートごとに、米ドル、ユーロ、豪ドルでの価格変化がわかるように作って見ました。
シートの水色の部分のパラメータだけ変化させるとほかの値は自動入力されます。

利回りが3行あるのですが、これは、価格を1カ所入れると3種類の利回りの物件の家賃収入や新しく物件価格が下がったり、家賃が下がった後の変化率を見れるようにしてあります。

海外でも日本のように、同じ売買価格でも、立地やその他理由で利回りに幅があると仮定してのことですが、海外事情はあまりわかりませんので不要かもしれませんが。

表の見方ですが、イメージとして

表の上部 各種設定パラメーター

表の中段 2008年前半などの旧価格

表の下段 2009年の新価格

という感じ。

米ドルのシートで説明すると、2008年に80万ドルで販売されていた物件が、2009年に価格が4割下落して、家賃も2割下がったという前提。その間に為替は1ドル 120円から90円に変わったというものです。

1行目で利回り10%であった物件が、家賃が当初8万ドル(年間)だったが、家賃が1割下落して7万2000ドルに変化したという想定。物件価格と家賃の下落で、昨年10%だった利回りは、15%に変化している。
日本円で考えると、昨年9600万円だった物件が、いまでは4320万円まで下落したということです。日本円換算で、55%も値下がりしたことになります。

この表をみて考えることは、たとえば

・昨年、日本人投資家が円ベースのローンで物件を購入していたら、相当な損失を抱えているだろう

・いま購入すれば、たった4320万円で購入できるなら利回りも15%だし、日本の不動産を買うよりも将来の円安時に大きなキャピタルゲインが期待できるから買いだ

などが考えられます。


海外不動産価格日本円換算表.xls
posted by 三代目大家マサ at 22:14| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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