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2006年10月20日

18日 青山の会参加(ニュージーランド不動産投資)

青山の会に参加した。
今回のテーマは、ニュージーランドの不動産投資。
ニュージーランドの不動産屋で勤務されている村上氏が講師だった。
村上氏は、3年前からニュージーランド在住で、不動産屋で勤務している。
顧客は、日本人。
勤務先の唯一の日本人なので、年に何回か日本に来てセミナーなどで顧客の開拓などされているようです。





ニュージーランドの不動産は表面利回り5%程度で、銀行の公定歩合が7%くらい。現地人が不動産投資しても逆ザヤが発生してしまう。
日本人には、不動産投資の利回りという面だけみれば他国のほうがいいことがある。しかし、ニュージーランドは短期間で永住権を取得できるので、将来のリスクに対するオプションとしてニュージーランドの永住権を取得するのはどうですかという話でした。

アメリカのグリーンカードなどは4年に一度、更新手続きがあり、たとえば4年間一度もアメリカに行かないと失効してしまう。
しかし、ニュージーランドは一度永住権を取得すると日本に帰国して、日本企業に再就職して20年間定年まで一度もニュージーランドに来なくても、再度ニュージーランドに来てその後永住というのが可能。
また、本人が取得すると本人の両親と子供(自身の兄弟や祖父母はNG)も自動的に(希望すれば)永住権を獲得できる。
もし日本に有事があったときに、家族を引き連れてニュージーランドに逃げることも可能だそうだ。

さて、不動産投資に戻るが金利を考えるとニュージーランド人は不動産投資は割に合わない。
ところが日本人だとHSBC銀行とかANZ銀行が、円建てで2.5%前後で融資してくれる。
通常は、30%自己資金、70%を円建て融資(25年など)で物件を購入できる。

別のやり方で、
100%円建てで融資を受けて、その代わりにニュージーランドドルで物件価格の40%を現地銀行に預金(抵当権みたいな設定をされて引き出せなくなる)することで銀行はリスクをヘッジする。

こうすると、預けた40%は、現地の預金金利7%くらいでまわすことができる。(もちろん為替リスクはある)
そして、100%融資をうけた分は、円で返済する。
そうすると、40%の預けたお金に対する利回りを計算すると(為替リスクなどがないとすると)11%くらいで回る計算になるそうです。

あと、物件についてですが、ハウジングニュージーランドとかいう日本でいうところの住宅公団みたいなところが15年契約でなおかつ15年後にまた15年で再契約の条件付(15年で切れない)でサブリースする仕組み。
これは、低所得者向けの公共事業的な側面がある。
家賃相場が10万円くらいの物件を2万円とかで貸しだし、差額の8万円を政府?が補填するというような仕組みだそうです。
ハウジングニュージーランドの物件は、将来自分が住むことは不可で現地低所得者にずっと貸し出しされるとのこと。
そのかわり、契約期間中は契約当初の家賃は保証され、家賃相場が下がってもその金額は払われて、もし相場が上がったら受け取り家賃は増えるとのこと。
ただし、15年後の再契約時は、家賃相場が下がっていたらその家賃で契約になるというリスクはある。

それで、話は戻るが、不動産投資と永住権がどこで絡むかだが、永住権は160点満点くらいの審査があり、その審査で100点を超えると永住権をもらえる可能性のあるビザがもらえる。
その点数に、ハウジングニュージーランドとかそのほかの不動産投資で過去に納税や低所得者への住居の提供ということでどのくらいニュージーランドに貢献したかという審査でのプラスポイントをもらえる。
だから、テストで語学力不足で80点だとして残り20点を不動産投資の実績でプラス評価してもらって100点に到達することが可能とのこと。

永住権取得の可能性のあるビザを取得したら、2年間を1年で区切ってそれぞれを184日以上ニュージーランドに滞在していれば、2年後に正式な永住権取得の権利を取得できる。
ということでした。

村上氏にブログでセミナーの概要を書く許可をいただいているのですこし詳しく内容を書かせてもらいました。
ありがとうございました。
posted by 三代目大家マサ at 00:29| Comment(4) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
ありがとうございました。
よくまとまっていて、勉強になりました。
私たちも、昨年、ツアーに参加申し込みをしながら、スーパーの決済で、行けなかった経緯があります。
政府の住宅への投資は、結構小さい金額からも始められそうですよね。
ヘッジという意味では、持っていてもいいのでしょうね。
ただ、ここも、実需ベースではなくて、不動産投資が、国の収入源の大きな柱になっているということもあり、バブルのふあんは、いつも付いて回りますよね。
でも、一度見に行きたいなぁ。
Posted by キュリアス at 2006年10月20日 06:59
キュリアスさん

利回りだけを考えると日本の不動産の方がいいですね。
ただ、資産の分散という意味で外国にという選択肢もありなんだとは思います。
私は海外不動産は当面しないと思いますけどね。
Posted by 三代目大家マサ at 2006年10月20日 10:27
海外での事業や投資は、日本人にとってはかなりのリスクが生じます。不動産に限らず金融投資であっても同じです。
どんなに信頼出来るパートナー(法人でも)であっても、有事が全く無いとは限りません。

(会社員時代に嫌という程経験しましたもので・・・。)

私もオフショア地域に金融投資していますが、何事かあっても最終的に自分独りでどうにか出来る範囲でしか投資してません。
言語・商習慣が全く違う遠距離の国まで行って自分で問題解決出来るのか!??

そういった最悪の事態も想定して、投資する国・種類を決めていくことも必要だと思っています。

何しろ、最後の最後まで投資は個人の自己責任ということで。。。
(ほんとに信頼出来る海外で活動されている人ってかなり少ないと思っています。)
Posted by コツコツ大家yam at 2006年10月20日 11:45
yamさん

信頼できるパートナーってなかなか見つからないでしょうね。
あとは、短期の投資ならいいですが、長期の投資だとパートナーさんが、転職や定年などで仕事を辞めてしまうということもあるかもしれませんね。
そういった意味で、人任せではなく自分でもできるだけ手続きなどできるくらいがいいのかもしれませんね。
Posted by 三代目大家マサ at 2006年10月26日 14:40
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