参加予定およびお勧めのセミナーなどです。
すべてには参加しませんが、参加したセミナーなどで当日お会いした方は、よろしくお願いします。

不動産投資の収益物件 不動産投資の健美家

3月14日 NSX松田さんのお宝セミナー

人気シリーズ記事 資産なしでぎりぎりの投資をする危険性シリーズ第1回 応援クリックお願いします! にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
CASHFLOW101式 CD「激安アパート経営」でマサの対談CD販売中



2006年10月29日

25日 不動産起業塾参加

成田空港に着いてからまっすぐ新橋へ向かい、不動産起業塾へ参加。
今回は、ニュースリリースの書き方とブログでの情報発信の話などでした。

不動産起業塾に参加はしていますが、回りのみなさんとの起業の視点が違うんですよね。
普通は、起業してお客さんを開拓して稼ごう!って感じだと思うのですが・・・

私の場合は、いまの不動産管理、不動産保有の会社Aとします。このAの修繕関係をやるBという法人を立ち上げてその法人で
・リフォームの技術のある方を雇う
などしてうちで保有している物件のリフォームをBで受け持ち行う。雇った方にすべてをやってもらえれば一番だがそんなことはないのでいままで通り一般のリフォーム業者にも仕事を頼む。
その見積もりをいままではAがそのまま支払っていたが、Bを経由してマージンを10%とか20%とか載せてAに請求。Aはいままでよりも経費は増加。
起業するB社の顧客は基本的にA社なのでいままでとあまり状況はかわらない。

最近は、自分でリフォームすることも増えたのですが、リフォームにかかる自分の人件費は基本的に0円なので、それを費用可する意味合いもある。
シーリングライトやシーリングファンの取り付け、シングルレバー水栓やウォシュレットの取り付け工事なども自分でやって、材料もネットショップやホームセンターなどで安いのを探してリフォーム代を安くしているその努力している部分を費用可して利益にするというようなことを考えている。
本当は、他人を雇って地域の不動産屋に声をかけてリフォームの仕事を回してもらって本当に企業にして利益を出すのがいいのでしょうけど、クレームやら営業やらで自分の時間をとられたりするのもいやだと思っている。
そんなことよりも、いい利回りの中古物件を探すのに時間を使って家賃収入を上げるほうがよほど儲かりますからね。

B社を本当に立ち上げた場合のデメリットとして、A社にとっては経費の増加になり、利益を圧迫する。節税対策とかにはなるかもしれないが、新規の物件の融資の際にはマイナス要因だろう。
そうすると、リフォーム代などでわずかに利益を取って大きな獲物(収益物件取得)を逃すことになるかもしれない。

いろいろ書いていたら、起業塾の話は最初だけになってしまった。
この記事へのコメント
おいしいチョコレートありがとうございました。
私たちは、いつも、二次会からで、遊んでばかりなんですが・・。
マサさんのビジネスプランも、卒業課題のとき、しっかり聞かせていただくことにしたいと思っています。
楽しみだなぁ。
Posted by キュリアス at 2006年10月29日 09:33
A社で損を出してもB社で利益が出ていれば、融資担当者は両方の会社を連結させて判断すると思うので、あまり新規の融資に関しては影響ないのでは?それと、節税対策として有効かどうかはともかく、リフォームや修繕に掛かった費用を明確にすることで、物件ごとの収支をより正確に把握できるようになる、というメリットがあるように思います。
Posted by bitland-biz at 2006年10月29日 13:50
キュリアスさん

2次会ばかりでなく、18時30分からの勉強のほうにも参加しましょう!
ビジネスプランはどうしましょうかねー。これから考えます。
Posted by 三代目大家マサ at 2006年10月30日 14:14
bitland-biz様

B社が「ビジネス」をしているという判断になるとそこへの融資はアパートローンを適用しにくくなり融資するなら事業ローンとなるのです。
アパマン家主で、規模が大きくなり宅建業をとって開業する方もいらっしゃいますが、そうするとその法人に対してアパートローンを融資しないという金融機関もあります。(すべてではありませんが)
事業をやっているということは、賃貸業ほどの安定性がないという判断があるようです。
売り上げの9割以上が賃貸収入という法人は、SMBCの場合は、個人の延長と判断してアパートローン対象になります。
物販、コンサル、宅建業などで売り上げが10%以上あれば期間の短いローンでしか融資を受けられないという実例があります。
ここらへんもあり、一体での評価は受けられるかどうか微妙だと思います。
Posted by 三代目大家マサ at 2006年10月30日 14:27
こんにちは〜!(^_^)/

マサさんのように勢力的にやっておられると、管理会社をつくる事が逆効果になってしまう場合もあるって事ですね〜。

なるほど、勉強になります。
Posted by みらい at 2006年10月30日 16:50
はじめまして。キュリアスさんのblogから来ました。
Bで雇うリフォーム技術のある方なら、既存方法や業者の見直し、効率化もあわせて、10%程度のコストダウンは可能な気がします。そうすれば、B社が10%のマージンをのせても、A社は今までとおりの費用ですみ、winwinでは?
Posted by zuboo at 2006年10月31日 09:17
みらいさん

物件をこれ以上増やすつもりのない方は、経費を増やして節税というのはいいと思いますが、うちのように次々と借金をして物件を増やす考えだと節税策は必ずしもメリットにならないんですよね。
Posted by 三代目大家マサ at 2006年11月01日 00:25
zuboo様

いわれるように経費の節減ができる部分はあると思うのですが、無償奉仕のような感じで経費にしないほうがよりA社の決算はよくなるわけでして・・・。
あと、他社の見積もりには必ず何%か上乗せするわけですからその分はコストUPになるわけです。
Posted by 三代目大家マサ at 2006年11月01日 00:28
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。

この記事へのトラックバック

税金対策 税金で損しないための情報源
Excerpt: 税金対策したい経営者、パートアルバイト、サラリーマン、個人事業者などに、税金対策のポイント、税金の種類、税金対策で気をつけたいことなど、参考になる情報をお届けします。正しい税金対策の知識を増やして、税..
Weblog: 税金対策 税金で損しないための情報源
Tracked: 2006-10-29 21:27


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ ←参考になりましたら不動産投資ランキングクリックお願いします。
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。