参加予定およびお勧めのセミナーなどです。
すべてには参加しませんが、参加したセミナーなどで当日お会いした方は、よろしくお願いします。

不動産投資の収益物件 不動産投資の健美家

3月14日 NSX松田さんのお宝セミナー

人気シリーズ記事 資産なしでぎりぎりの投資をする危険性シリーズ第1回 応援クリックお願いします! にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
CASHFLOW101式 CD「激安アパート経営」でマサの対談CD販売中



2006年10月31日

光ファイバー導入で銀行の評価UP

ベンディアムという光ファイバーの業者があります。
うちの物件でもいくつかベンディアムで光ファイバーを導入しています。
この会社は、ほかの光ファイバー業者とはちょっと違います。
なにが違うかというと普通の業者はオーナーは顧客ではなく、加入者が顧客です。(全戸加入してくれるオーナーは顧客ですけど)オーナーは、稼ぐための箱を貸してくれるだけの存在という感じ。

それに対して、ベンディアムは、物件オーナーを事業のパートナーとしてみています。
光ファイバーの業者は、入居者から毎月の家賃や付加サービスがある場合は、そちらからの収入もすべて光ファイバー業者の儲けとなります。
稼ぐための部屋を提供しているオーナーには、
「インターネットサービスは、空室対策になりますよ」
などと言って初期の工事費などを負担させてオーナーが入居促進のために身を削って加入するケースも(特に小戸数の物件の場合)あります。

NTTやYahoo!BB光、USENなどでは提供価格は、業者が決定して家主は蚊帳の外です。
それに対してベンディアムの場合は、家主側に光ファイバーの提供価格決定権を与えてくれます。
たとえば、ベンディアムの提供価格が1戸あたり2000円だとします。(全戸加入とします)
そして、戸数が20戸なら月額2000円×20戸=40000円がオーナーがベンディアムに支払う光ファイバー料金です。
これをオーナーが入居者に3000円で加入を募るとします。
入居者の中には、いまでもパソコンを持っていませんというひともいますし、パソコンを持ってはいても、インターネットは必要ないと言う人もいます。
ですので、入居者全員にアンケートをとり20戸中15戸が加入を希望したとします。
すると入居者からの毎月の費用は
3000円×15戸=45000円
となります。
そうすると
収益45000円−費用40000円=5000円
となり、5000円が家主の利益になります。

なんだ、たった5000円かと思うかもしれません。
しかしながら、収益不動産をこれから購入したいという人やこの物件を売却したい場合はどうでしょうか?

仮にいままで平均家賃60000円、共益費3000円としてきたとします。
そして、ベンディアム導入で15戸から3000円ネット料金として上乗せして払ってもらうとします。
すると
ネット導入前
家賃60000円+共益費3000円=63000円
63000円×20戸=1260000円

ネット導入後
ネット導入15戸の収入
家賃60000円+共益費3000円+ネット料金3000円=66000円
66000円×15戸=990000円

ネット非導入5戸の収入
家賃60000円+共益費3000円=63000円
63000円×5戸=315000円

合計収入1305000円

物件を表面利回り10%として収益還元で物件価格を出してみると

ネット導入前
月収126万円
年収1512万円
収益還元評価1億5120万円

ネット導入後
月収130万5千円
年収1566万円
収益還元評価1億5660万円

差額540万円

この価格差は、この物件を利回り10%で市場で売却しようとしていたことを考えてください。
毎月の純利益はわずか5000円しか増加していないことになりますが、売却するあるいは、新しい銀行に融資をお願いしに行くときに現況の家賃収入を提出すると思いますがその総家賃収入にベンディアムの光ファイバーなら光ファイバー料金を上乗せして表示できることになります。
詳しく、毎月の経費の情報を教えてくださいといわれればわかることですが、うちのいままでの経験上、毎月の経費(掃除代金、不動産屋に払う月額管理料など)は細かく聞かれたことはあまりありません。(まったくないわけではありませんが)
ほとんどの銀行は、年額の家賃総額の10%を経費として想定して評価することになりますので、(自主管理なので管理費0ですとか一般的には5%の不動産屋の管理料が多いと思いますが3%で安いんですとか言わない限り)実際にいくらかかっているかとかは誤差の範囲内です。

つまり、ベンディアムで新たに光ファイバー料金をオーナーが入居者から回収することになると銀行がみる表面上の収入が増えるわけです。つまり、見かけ上の経営状況が若干ではありますがよくなるわけです。

いま物件の売却を考えている方、新規物件をこれから買いたいので見かけをよくしたい方は、ベンディアムの導入を検討するといいと思います。

関連記事
全戸加入で1戸1260円/月の光ファイバーサービス開始
posted by 三代目大家マサ at 23:56| Comment(2) | TrackBack(0) | ベンディアム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
さすがマサさま。
そうなんですよね。
だから、家賃の値下げって嫌なんですよね。
わたしも、設備いれても、家賃上げたいと思っています。
特に、売却を考えている物件に関しては・・・。
Posted by キュリアス at 2006年11月01日 06:45
キュリアスさん

家賃を下げるなら敷金、礼金を下げたほうが、売却検討物件では有利ですね。
まあ、決まらないよりは家賃下げて決まったほうがいいということもありますけどね。
Posted by 三代目大家マサ at 2006年11月01日 14:02
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。

この記事へのトラックバック


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ ←参考になりましたら不動産投資ランキングクリックお願いします。
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。