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2006年11月13日

物件購入前シミュレーションを久々UPDATEしました

私が、物件購入時に銀行に出す資料のひとつとしてこのエクセルシートがあります。(ブログ名とかの部分は削除しますが)
ただ、必ず出しているわけではありません。最近は、出さないことも多いかな?
これの公開は、かなり前からなのですが、ずっとUPDATEしていませんでした。ブログ名の表示もサラリーマン時代の「サラリーマンの不労所得獲得日記(不動産投資)」のままでした。
久々に、そういったところとか、表示の一部をちょっとだけUPDATEしました。

エクセルシートの水色の部分に購入を検討している物件についての情報を記入します。
土地の面積は、平米の方のみ入力します。坪数は自動的に計算します。
計算ででてきた坪数と物件チラシの坪数が異なることがあるとおもいますが、その点はご了承ください。おおよそのところを把握するだけです。
各種金額は単位は基本的に万円です。月々返済額、年間返済額、返済総額は単位は円です。
金融機関から借入する場合は、借入金額、借入金利と借入年数を入力します。
エクセルの関数で自動的に元利均等で月々返済額、年間返済額、返済総額が計算されます。
途中での金利変動に対応していませんので、長期の借入の場合は、1〜2%くらい高めの金利でもシミュレーションしてみたほうがいいと思います。

金融機関が収益物件の融資の際にシミュレーションする一般的な指標は
・金利 全期間4%
・入居率 80%
・経費(満室時家賃の) 10%
で行います。
なお、融資時に入居率が80%以下の場合は、安全をみて現況入居率の80%くらいの入居率で計算することが多いようです。

シミュレーションシートを対応させるには
・満室時利回りに現況利回りを入力する
OR
・現況入居率に80%かけたものを入居率に入力する
とすればいいと思います。

相変わらず、元金均等返済、減価償却や税金の考慮は対応しておりません。

ただ、まだこれで完璧とは言えないので、ここをこうしたらいいよとか、ここの計算式が間違っているよということがあったら教えてください。
なお、ご自由に使用していただいて結構ですが、再配布はご遠慮ください。

物件購入前シミュレーション

posted by 三代目大家マサ at 22:31| Comment(4) | TrackBack(0) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
シュミレーションを開こうと」したのですが、
開けませんでした。
何でなのでしょうか?
残念!(涙)
Posted by KUROWANNKO at 2006年11月14日 08:13
マサさん、
いつも情報ありがとうございます。
先般の件でもお世話になりました。
最近、ブログ更新頻度上がってるご様子。。
きっちり拝見しますね。
私の方では、ファイル開けましたよ!。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年11月15日 00:02
KUROWANNKO さん

エクセルの保存のバージョンを下げてみました。
開けるかも知れません。
再度試してみてください。
Posted by 三代目大家マサ at 2006年11月15日 00:22
yamさん

気分やなので書くペースはばらばらです。
最近はちょっと昔のペースで書けてますね。
またそのうち書かなくなったりしますよ、きっと。
Posted by 三代目大家マサ at 2006年11月15日 00:25
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