そのセミナーでは、なぜいまサブリースで業績が伸びているかその理由などを話していました。
はじめは、３割り増しでなんて貸せるわけがないと思っていましたので、ちょっと聞いたらほかのセミナー会場かブースを見に行こうかと思っていました。
しかし、聞いてみるとなるほどそういうわけかと仕組みがしっかりしているので最後のほうまで聞いてしまいました。
この会社のサブリースの仕組みは、普通の会社と違っています。
なにが違うかというと普通の会社は、
サブリース料−設備の維持費用（大家持ち）＝大家の手取り
ですが、明来という会社は
サブリース料＝大家の手取り
となり、設備の維持費用はサブリース会社の明来持ちとなっています。
明来の運営の仕組み
・退去立会いなし（入居者は退去時にポストにかぎを入れて退去完了）
・リフォームは、明来が契約している業者が部屋の大きさで決まった費用でやる。リフォームの見積もりやリフォーム箇所のチェックなどの時間や事務の手間などをなくしている。
例 １Kなら６万円、２DKなら１０万円など。綺麗に使っていて実際は、３万円しかかからなくても６万円、とても汚くしていて実際は１０万円かかっても６万円というような感じ。
リフォーム業者としては、見積もりをしたが相見積もりのため仕事にならないとかリフォームの内容の打ち合わせなど無駄な時間がかからない。そして、確実にある程度の仕事があるというメリットがある。
・ゴミの収集業者とも地域のすべての物件のゴミ処分で月額いくらという固定料金でやってもらう。ゴミが多くても少なくても（ゴミ収集業者にとって）毎月確実に収入を得られる仕組み。
これも明来は、ゴミの見積もりなどの作業は不要なため管理に費用がかからない。
・業者間で相互チェックさせる。一般的には、リフォームの確認とかゴミ処分の確認を管理会社の社員が行うが、明来は依頼している複数の業者に相互にチェックさせる。
たとえば、リフォーム業者にゴミ処分のチェックをさせて、ゴミ処分業者にリフォームのチェックをさせるなど。
・リフォーム費用も大量購入などでコストダウン。エアコンだけでも年間３０００台とかを購入しているとのこと。
定価で２０万円くらいするエアコンを２万円台とかで入手しているとのこと。
・リフォーム内容の相談を大家にいちいちしない。普通の業者は、リフォーム費用は大家負担なので、リフォームの見積書を作って大家に確認してもらう。
高かったらもっと安くならないかなどいろいろやり取りが必要で時間がかかる。
明来がリフォーム代を持つことや大量購入などでリフォーム費用が抑えられるので、エアコンの故障の報告があったら、かなり安く手に入れているので修理などせずすぐに新品に交換してしまう。
これはエアコンに限らずほかのことも同じように積極的に設備を更新していく。
・オーナーへの報告書をいろいろな依頼している業者に作成させる。
リフォームの報告書なども普通は、サブリース業者が作るが、明来ではリフォーム業者などに作成させる。
これで、管理部門の人件費を抑制する。（プロジェクターでみた報告書はきちんとしていた）
・大量購入や設備の更新を明来側でするため流通経費や交渉時間などを大幅にカット
入居関連の仕組み
・会員になると敷金礼金０
・退去時に敷金清算やリフォーム費用の請求（東京ルールでの入居者負担）は一切なし（入居者にとってリスクなしのため入居しやすい）
・明来の会員になると入居時や６年間住むたびに冷蔵庫や洗濯機、デジカメなどの商品をプレゼント
・会員カードの提示で地域のいろいろなお店で割引などを受けられる
・礼金を１万円入れると家賃が５００円安くなる仕組み。例 １０万円払うと家賃が５０００円安くなる。
・明来の物件は、仲介するためには不動産屋が毎月１０万円払う仕組み。経費がかかるが広告料が２ヶ月分となる。（仲介会社にとっては魅力的）
毎月１０万円を払うので、毎月数件は仲介しないと元がとれないため、会員になった仲介会社は頑張って客付けをしてくれる。
上記の各項目のような入居しやすい仕組みがあるため、月に１０万円を払ってでも仲介会社は明来の物件を仲介したい。
上記のような仕組みがあるため、通常の家賃相場よりも３割高い家賃設定でも入居が決まる。
明来が儲かる仕組み
金額はあくまで例で個別で異なります。
通常のサブリース
１０００万円（家賃収入）
３０万円（管理手数料） 固定費
２００〜３００万円（維持経費） 変動費
７７０〜６７０万円（手取り収入） 変動収入
明来のサブリース
１０００万円（家賃収入）
３０万円（管理手数料） 固定経費
８０万円（固定経費） 固定経費
８９０万円（確定手取り収入） 固定収入
このままでは、明来は儲からないが
・家賃設定をいままでより値上げして募集する（上記のいろいろな仕組みを利用）
・儲かった分は、成功報酬で明来の利益とする
ということで、上記の１０００万円の家賃収入が上ぶれするのでその分からリフォームの設備代などを捻出して利益を上げる仕組み。
こういった仕組みを行うので、パーフェクト保証という仕組みを利用する場合は、建物が残っている限りずっと保証を続けるという。（本当にできるのか？と疑問に思うが・・・）
１０年間一切保証賃料を下げないという保証もする。
とにかく話を聞く限りはすごい会社だと思いました。
現在は、関西でしか展開していないそうだが、関東に来たらうちの物件も管理させてもいいかなと思うような会社でした。
