基本的に、うちは、まだ１物件しか売却の経験はないですし、当面売却予定もないので、下記は机上の空論です。（笑）
再度基本的な不動産の価格算出法を書きます。
A、積算
土地の路線価などでの土地の標準的な価格と建物の減価償却を考えた現在価値の総和
B、収益還元法
家賃収入などがある賃貸物件でよく適用される方法ですが、簡単にかけば、その構造、築年、家賃年収、地域で利回り何％が適正か？などで家賃から逆算して物件の販売価格を出す。
よく聞くのが、都心のRCだと３〜５％ですとか埼玉ならRCで利回り８〜１０％ですなど。同じ地域でも築年数が古いと融資期間が短くなるので利回りは上昇する傾向にある。
C、土地（古屋あり）
土地の路線価などでの標準的な価格から古屋があるので、その解体費用だったり、もしも入居者がいる場合は、立ち退きに費用がかかるのでそれも勘案して土地値から引いて値づけする。
土地値−（解体費用＋立ち退き費用）＝売値
D、取引事例比較法
地域の似た物件が最近あるいは数年前にいくらで実際に取引されたかを基に比較対象との違いを加味して価格を出す方法。
同じ町内で同じくらいの面積の土地が今年売買されたが、その売買された土地は、角地で今回の物件は角地ではないので９５％（この数字はいい加減です）で査定するなど。
不動産は、１つの物件でも、上記のような価格の決め方があるためにいくつもの価格があります。さらに言えば、素人が売りに出したときに相続などで早くに売らなければ行けないなどというときは業者が購入してそれをさらにエンドユーザーに業者が売却します。
すると当たり前のことですが、素人が業者に買ってもらう価格は相場より安くなるわけです。また、業者が買うことと同じ意味合いになりますが、売り急ぎで相場より安くでてくることもあります。
物件を買うときにどうすれば儲けやすいかあるいは負けにくいかと考えると、出口を考えてであれば簡単には
買値＜売値
であれば（手数料は省きますが）負けてはいないわけです。
また、収益物件であるので
買値＋（保有期間中の収入ーリフォーム費用などの経費）＜売値
であれば負けていない訳です。
保有期間の収入を考えれば、ある程度長い期間保有していて購入した物件がもともと収益性がある程度あれば
買値＞＞売値
とならない限り、ちょっとの金額の「買値＞売値」であれば、収益でちゃらにできるわけです。
さて、ここで買値と売値を考えるときに
買値の設定が
A、B、C、Dの価格設定のうち一番安い価格設定での基準を元に査定された物であれば、保有して売却するときに別の査定で一番評価の高くなる物を元にした値付けをして売却すれば負けにくいですよね。
価格のギャップを利用するわけです。
たとえば、
ある物件の価格査定がA、B、C、Dで比較すると
B>D>A>C
だったとします。
つまり、収益還元法での評価が高く、積算の方が低い物件です。
このときに、Cの条件で値づけした売り物件だったら買った瞬間にキャピタルゲインが狙えるわけです。
つまり、収益還元法を元に査定して売り情報でだせばいいのです。
いまうちで購入を検討している物件で、まさにこのパターンの物件があります。収益物件なのですが、３割くらいしか入居がなく、路線価の土地値とほぼ同じくらいの価格で交渉しています。売買事例は路線価より上でしょうから相場の土地値以下だと思います。
うちはこれを大規模リフォームして収益物件として復活させるつもりですから、うまくいけば、収益還元法の価格設定で売却すればすごいキャピタルゲインが期待できるという形です。
ただ、うちの場合は、それを売却するのではなく長期保有でインカムゲインをとるのですが。
また、今回の売値がCの価格設定ということは、大幅に地価が下落しなければ、１０年２０年後もほぼ同じ価格設定では売れる計算になります。
これが負けにくい戦略です。
また、別の物件では
A>C>D>Bかもしれません。
これは、積算の方が評価が高く、収益還元の価格の方が低い場合です。
この場合は、収益還元法での価格設定で売りに出ていたら購入して、積算の価格で売りに出すとキャピタルゲインが狙えるわけです。
ただ、この積算は、土地＋建物となります。
建物評価が高いがために（主にRC)A>Bとなっている場合は、建物の減価償却が済んでしまうとA=BとかA＜Bという可能性もあります。
理想は、土地値だけでBを上回っているときですね。
これも負けにくい戦略です。
つぎに、同じ価格設定方法を根拠にしていても負けにくい戦略です。
これはB、収益還元について
収益還元法は、普通、同じ地域で、構造、築年数、接道などの条件が似通っていれば、８〜１０％が相場とか１２〜１４％が相場とか数％の幅で同じような物件でも出てきますよね。
ただ、この価格設定の算出の基準になるものに入居率という項目があります。
これは、簡単に大きく変わるわけです。
運営が下手で、リフォームにお金を掛けない、１社にしか募集を依頼しない、そもそも全空じゃないと売れないとかと思いこんで募集をしていない、広告費を出さないなどで埋まっていないということがあります。
そうすると、地域の相場よりも数％利回りが高い条件で売りに出てくることがあります。
こういう物件であれば、運営ノウハウを持っていれば、再生して広告費を上乗せしたりいろいろやって満室にして売却なんてするととてもおいしいわけです。
１２〜１４％の地域で仮に１８％で売りに出ていて、わずかなリフォーム費で最低限のリフォームをして広告費やフリーレントで満室にして１２％で売却すればかなりの利益をとれる形になるわけです。
すぐに売らないとしても、長期に持っていて収益還元法での相場が落ちてきて仮に地域の相場が１６〜１８％となっても１８％で取得していてリフォームなどのお金を掛けていても、その間の家賃収入がありますので、売買の価格差はあまりなくて済んでいると思います。
これが、収益還元法だけで考えたときの負けにくい戦略です。
うちがよく使うのはこの戦略ですね。（といっても売却はせず、長期保有ですので出口まで実際に行ってないですけど）
一番、愚かな戦略は、この収益還元法で言えば、地域の相場が１２〜１４％だとして、満室で１２％で購入して、運営ノウハウがなく空室だらけになってしまって、相場の１４％ではとても売れずに１８％で手放さざるを得ないというような場合です。
よくある実例がサブリースで運営をレオパレスにさせておいて、サブリースを切られてほぼ全空で売りに出ている物件のオーナーですよね。
逆に考えれば、資金力があればこういった全空に近いレオパレス物件に投資するのも手かと思います。（あまり建物のグレードを考えるといいとは思いませんが）
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