今日は、不動産のレバレッジ効果を簡単に説明したいと思いま
す。
まず手元資金に１０００万円があり、これを元手に３０００万
円の土地月中古アパートを購入したと仮定して説明します。
３０００万円（土地、建物）
３００万円（不動産会社への手数料、不動産取得税などの諸経
費）
合計支出３３００万円
手元資金１０００万円
金融機関借り入れ２３００万円（金利４％）
購入したアパートの利回り１５％（かなり高い方です。めった
にないですがこういう物件もあることはあります。うちの会社
や私のアパートはこのくらいまたはそれ以上の利回りです。）
利回りは本体価格の３０００万円に対してですので、年間収入
は
３０００万円×１５％＝４５０万円
手元資金は１０００万円しか出していませんので、１０００万
円に対する４５０万円ですので、利回りは４５％になります。
これが、レバレッジ効果です。
１０年間４％金利固定（実際は変動ですが、計算が面倒なので
ここでは１０年固定にしました。）
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html
上記URLのシミュレーションによると、
毎月返済額 232863円
年間の返済額 2794356円→以下の計算では２８０万円としま
す。
よって
収入４５０万円−借入金返済額２８０万円＝１７０万円
ずっと満室だったと仮定すると１７０万円の収入を得られます
。
そして自己資金は、１０００万円を使ったので自己資金に対す
る利益（借入金返済後）１７％になります。
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気をつけなければいけないのは、いまは金利が低いですが、今
後は金利が上昇していきます。
また、今回のシミュレーションは物件の利回りが１５％と高い
もので行っています。
こういういい利回りの物件は、足が速いのでほとんどを業者が
買ってしまいます。
普通の方が買うことができるのは中古で１０％前後や新築で５
％くらいというものが多いです。
新築はとくに利回りが低いので、今はレバレッジ効果が少し効
きますが、今後金利が上がると不動産の利回りよりも金利の方
が高くなり逆のレバレッジが効いてしまうことがあります。
簡単に新築マンション業者の言葉にだまされないようにしまし
ょう。
（なお、今回のシミュレーションでは税金などは考慮していま
せん。）
実際には、所得税の問題もあり、減価償却の額によっては所得
税が返ってくることもあります。
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