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2004年10月30日

不動産のレバレッジ効果

不動産のレバレッジ効果

今日は、不動産のレバレッジ効果を簡単に説明したいと思いま
す。
まず手元資金に1000万円があり、これを元手に3000万
円の土地月中古アパートを購入したと仮定して説明します。

3000万円(土地、建物)
300万円(不動産会社への手数料、不動産取得税などの諸経
費)

合計支出3300万円

手元資金1000万円
金融機関借り入れ2300万円(金利4%)

購入したアパートの利回り15%(かなり高い方です。めった
にないですがこういう物件もあることはあります。うちの会社
や私のアパートはこのくらいまたはそれ以上の利回りです。)

利回りは本体価格の3000万円に対してですので、年間収入

3000万円×15%=450万円

手元資金は1000万円しか出していませんので、1000万
円に対する450万円ですので、利回りは45%になります。
これが、レバレッジ効果です。

10年間4%金利固定(実際は変動ですが、計算が面倒なので
ここでは10年固定にしました。)
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html
上記URLのシミュレーションによると、

毎月返済額  232863円
年間の返済額 2794356円→以下の計算では280万円としま
す。

よって
収入450万円−借入金返済額280万円=170万円

ずっと満室だったと仮定すると170万円の収入を得られます

そして自己資金は、1000万円を使ったので自己資金に対す
る利益(借入金返済後)17%になります。




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気をつけなければいけないのは、いまは金利が低いですが、今
後は金利が上昇していきます。
また、今回のシミュレーションは物件の利回りが15%と高い
もので行っています。
こういういい利回りの物件は、足が速いのでほとんどを業者が
買ってしまいます。
普通の方が買うことができるのは中古で10%前後や新築で5
%くらいというものが多いです。
新築はとくに利回りが低いので、今はレバレッジ効果が少し効
きますが、今後金利が上がると不動産の利回りよりも金利の方
が高くなり逆のレバレッジが効いてしまうことがあります。

簡単に新築マンション業者の言葉にだまされないようにしまし
ょう。
(なお、今回のシミュレーションでは税金などは考慮していま
せん。)

実際には、所得税の問題もあり、減価償却の額によっては所得
税が返ってくることもあります。

posted by 三代目大家マサ at 14:58| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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