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2004年11月01日

不動産のレバレッジ効果(その2)

不動産のレバレッジ効果(その2)

前提条件
3000万円(土地、建物)
300万円(不動産会社への手数料、不動産取得税などの諸経
費)

合計支出3300万円

手元資金1000万円
金融機関借り入れ2300万円(金利4%)

前回は、利回り15%の物件を購入したときに金融機関からの
借り入れによるレバレッジ効果で手元資金に対する利回りが4
5%にもなることを説明しました。

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今回は、ここの45%という数字が本体の利回りの差でどのく
らい違いが出るかを見てみたいと思います。
基本的な前提条件は、前回と一緒です。

今回は、10年後までの収入がどのくらい違うかを見ていきま
す。
1、利回り5%の場合(一般に新築マンションがこの程度です
ね。)
1年間の収入
3000万円×5%=150万円
10年間の収入
150万円×10年=1500万円
手元資金1000万円に対する利回り
150万円÷1000万円=15%

2、利回り10%の場合(中古アパート、マンションがこの程
度ですね。)
1年間の収入
3000万円×10%=300万円
10年間の収入
300万円×10年=3000万円
手元資金1000万円に対する利回り
300万円÷1000万円=30%

3、利回り15%の場合(前回と同様。お宝物件ですね。)
1年間の収入
3000万円×15%=450万円
10年間の収入
450万円×10年=4500万円
手元資金1000万円に対する利回り
450万円÷1000万円=45%

さて、これで10年間の収入がでましたがここまでは金利のこ
とを考えていません。
前回、10年間4%固定金利で年間返済額が約280万円と書
きました。
ですので、10年間の元利合計返済額は約2800万円です。
すると上記シュミレーションで元利を差し引くと

1、5%の場合
1500万円−2800万円=−1300万円
2、10%の場合
3000万円−2800万円=200万円
3、15%の場合
4500万円−2800万円=1700万円


上記のようになります。
なんと5%ではマイナスになるんですね。
返済期限が10年と短いため年間返済額が大きくなるためです

ただし、10年後からは返済がなくなるのでそのあとは収入が
大きくなります。

posted by 三代目大家マサ at 22:33| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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