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2008年05月21日

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性

金森さんの1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法などを参考に資産の無い人が、フルローンでぎりぎりの投資をしている危険性について書きたいと思います。


SMBCの積算評価で仮に2億円の評価が出ており、売買価格18000万円、諸費用2000万円含め2億円のオーバーローンを組んだとします。

なお、サラリーマンに満額あるいはオーバーローンも場合によっては出やすかった昨年までに購入したという仮定です。

物件は、地方都市で、昭和60年築のRC物件だったと仮定します。
土地評価5000万円、建物評価15000万円の合計2億円の評価と仮定します。

現預金として資産1000万円を持っていたと仮定すると

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
15000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
21000万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計


資産と負債を合わせると1000万円のプラス資産を持っているということになります。


しかしながら、今年になって平成築以前の建物でアスベストの利用していないことが証明されていない物件については、評価額を75%の掛け目で計算することになったらしい。(詳しくはわかりません。土地建物合わせてかもしれませんし、たぶん建物部分のみ75%だと思いますが確認しておりません。)


上記の物件がアスベストがない証明がないと仮定すると

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
11250万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
17250万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

となるので、先ほど資産1000万円のプラスだと思っていた方が一転、2750万円の債務超過に転落です。
銀行評価は、絶対の基準ではなく、ころころ変わるので十分に余裕がなければとても危険です。

収益還元法についても同様です。
たとえば、あるときは、収益還元評価をするのに利回り8%で計算して評価を出していた銀行が利回り10%で計算して評価をすることになったらどうなるか考えてみると

家賃収入1000万円の物件の場合は

1000万円÷0.08=12500万円

1000万円÷0.1 =10000万円

というようにあっというまに評価額が2500万円も目減りしてしまいます。

うちも同じようにオーバーローンやフルローンを使っていろいろと物件を購入していますが、うちの場合は、既存の無借金の資産がありますので、上記のような例があっても、全体として債務超過になるということは、相当に評価方法が悪くならなければありえません。

また、銀行評価額に余裕があって購入している物件も多いです。
たとえば、銀行によって評価額もブレがありますが、
約1億円で購入した物件が、銀行評価1億6千万円などという物件もあります。
つまり、この物件なら約6割まで減額されなければフルローンで買っていてもマイナス評価になりません。さらにこの物件は2000万円以上現金を入れて購入していたりしますので、半分以下に評価が下がらなければ大丈夫だったりします。

ほかにも2割程度売買価格より銀行評価が高い物件(億以上の物件で)も複数あります。
つまり、買った時点で余裕がある物件を買っているわけです。
ですので、私がフルローンでバンバン買っているから危ないと思っている方もいると思いますが、SMBC評価額と売買価格が同じという物件をフルローンで買っている方とかとは相当に中身が違います。
さらに、利回りももちろん高めの物件です。

フルローンで買うことの危険性を十分に認識して、特に注意して欲しいのが、銀行評価がXXX円で同じXXX円のフルローンで購入するということがとても危険だということです。
評価方法は、変更されます。プラスに変更されることもありますが、マイナスにそれも今回のアスベストのように25%も切り下げされてしまうこともあるのです。

安易に、銀行融資が付くから買おうというのはやめた方がいいですよ。


金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html





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この記事へのコメント
自分の見解を書かれるのはかまいませんが、他人の批判をするのは問題がありますね
通報します
Posted by 通行人 at 2008年05月21日 16:50
こんにちはヒロシです。

なるほど、余裕をもったポートフォリオを組み合わせ、ルールの変更に備えて行く。

どんな時代にも、どんな状況でも対応できる体制で望む姿勢なのですね!

あかちゃんのブログとマサさんのブログを読むと、真実が浮かび上がります!

タマゴフタカワで話された意味が、鮮明になりました、メカラウロコ。


あと

お願いです!

これから本など出版し情報を安売りせず、私だけに(嫁含む)教えて下さい!

切望します(笑)!


金と銀のパンツ両方です!

Posted by ヒロシ at 2008年05月21日 19:12
通行人さん

この文章を読んでどこで誰を批判しているのでしょうか?
日本語わかってますか?
銀行の評価方法が変わると、いままで銀行から見て、資産があると思われていた人でも、一気に債務超過の評価に変わってしまう可能性があるので、ぎりぎりの評価で購入すると危険性があるということを説明しているだけです。

ほかに十分な資産がある人は、別段危険性も少ないですし、銀行評価が債務超過になったからと言って必ずしも貸しはがしにあったりするわけでもありません。
不動産は、うまく対応すればかなり危ないことをしていても切り抜ける人も(もちろん切り抜けられない人も)います。
Posted by 三代目大家マサ at 2008年05月21日 20:28
ヒロシさん

余裕があれば、FXをやっていてもロスカットされないとか、株なら追い証にかからないとかどの投資でもレバレッジを掛けるとリスクがあります。
不動産は、強制的な(掛け目が決まっていて誰でも一律に競売など)法的処理されることはありませんので、うまくやればある程度切り抜けることもできる可能性もあります。

インカムがある程度ありますので、返済期間を延長してもらうなどで、キャッシュフローを改善してもらうなどで生き残る手法もあります。

銀行側も競売にすると回収金額が減るなどリスクもあるので、何でもかんでも処理しようとはしません。

ただ、確実に言えることは、十分な資産余力と収益性を持っていれば相当程度の家賃下落、入居率減少、金利上昇などに耐えることができます。

余力を持っての投資をするのが一番です。

ただし、行けると思ったときにはぎりぎりでも大きく勝負することも一つの成功するための選択肢です。
攻撃は最大の防御ということもあります。
Posted by 三代目大家マサ at 2008年05月21日 20:38
マサ様
 こんにちは、いつも拝見しています。感心しきりです。本当引き出しの多さには、驚かされます。そして正直、誠実な意見。見習いたい点ばかりです。これからも楽しみにしています。
 通行人さまに反応しなくとも、よろしいかなと思います。本当真面目なお人柄が見えますね。
Posted by 鈴木 at 2008年05月21日 22:26
鈴木様

お褒めいただき恐縮です。
自分でいろいろと気がついたこととかほかの人にも参考になればと思って書いています。また、自分の知識としても書くことで固まってきます。
Posted by 三代目大家マサ at 2008年05月21日 23:24
ん・・身につまされます。

たしかSMBCって掛け目なしなんですよね?
他行では7割の掛け目は普通にかけますから、SMBCでぎりぎり一杯なら、アスベストの件がなくても他行なら完全に債務超過ですよね・・。

むむむ・・・。
Posted by ハヤもと at 2008年05月22日 00:01
ハヤもとさん

その通りですね。
SMBCとか、スルガ銀行とかオリックスとか査定が甘い銀行でぎりぎりで借りていると他行で次の融資をというときとか、借り換えをお願いする際などに厳しい結果が待っている可能性があります。
ただ、リスクを負って、大きく融資をとらないと資産を築くことが難しいことも事実。
貸しはがしされないようにだけは気をつけてください。
Posted by 三代目大家マサ at 2008年05月22日 00:34
融資に関しての危険が良く分からなかったのですが、理解できました。

ありがとうございます。
Posted by foolest at 2008年11月04日 22:39
融資に関して、良く分からなかったところが分かりました。

ありがとうございます。
Posted by foolest at 2008年11月04日 22:49
foolestさん

参考になれば幸いです。
今後ともよろしくお願いします。
Posted by 三代目大家マサ at 2008年11月09日 00:27
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