http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html
資産なしでぎりぎりの投資をする危険性２
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html
資産なしでぎりぎりの投資をする危険性３
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html
資産なしでぎりぎりの投資をする危険性４
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html
資産なしでぎりぎりの投資をする危険性５
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html
資産なしでぎりぎりの投資をする危険性６
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html
名古屋遠征などもあり、しばらく間が空きましたがシリーズの続き。
今回は、地域の違いでの評価の差です。
RCのある物件が、SMBCの積算評価で仮に２億円の評価が出ており、売買価格１８０００万円、諸費用２０００万円含め２億円のオーバーローンを組んだとします。
なお、サラリーマンに満額あるいはオーバーローンも場合によっては出やすかった昨年までに購入したという仮定です。
土地評価５０００万円、建物評価１５０００万円の合計２億円の評価と仮定します。
現預金として資産１０００万円を持っていたと仮定すると
資産
１０００万円 現金
５０００万円 土地（評価）
１５０００万円 建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−−
２１０００万円 資産合計
負債
２００００万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円 負債合計
資産と負債を合わせると１０００万円のプラス資産を持っているということになります。
ここで、仮にこの物件の所在地が神奈川県に所在すると仮定します。
SMBCで融資を受けて上記の物件を買っていたとしましょう。
神奈川のある銀行Aでは、同じ物件を建物の積算評価１７万円で評価するとします。
SMBCの評価方法と同じ計算式を使用して、RCの平米単価SMBCは１９万円、神奈川のある銀行Aでは１７万円で計算するとします。
するとSMBCの評価額の１９分の１７に建物評価がなるので
１５０００万円÷１９×１７＝約１３５００万円
神奈川のある銀行Aの評価
資産
１０００万円 現金
５０００万円 土地（評価）
１３５００万円 建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−−
１９５００万円 資産合計
負債
２００００万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円 負債合計
純資産
１９５００−２００００＝−５００万円
ここで、この物件を千葉の地方銀行や信用金庫などがどのように評価するかを考えてみます。
千葉の地方銀行や信用金庫は、千葉県内にはもちろん支店があります。また、信用金庫はないかも知れませんが、地方銀行は、東京都内にはもしかしたら金融庁などとやりとりしやすい、あるいは、千葉県内の大きな企業は東京に支店があったりするので、そういったところのニーズのために都内に支店がある銀行もあります。
具体的には、千葉銀行は、都内に支店や営業所が複数あります。
千葉興業銀行は支店が１カ所あります。
これは、ほかの銀行にも言えます。
福岡銀行も東京に支店があります。
さて、千葉のある銀行Bは、神奈川には支店がありません。
神奈川に所在する今回の事例の物件をどのように評価するか。
千葉のある銀行Bの場合は（実際のどこかの銀行の数字を知っていて書いているわけではありません。適当に書いています。）計算上は通常通り査定して、場所が支店が存在しない地域であるため土地、建物ともに８０％の評価をすると仮定します。
ここでは、神奈川の銀行Aと同じく平米単価１７万円で計算したものをしようするとします。
建物評価は約１３５００万円×８０％＝１０８００万円
土地評価は５０００万円×８０％＝４０００万円
千葉県のある銀行Bの評価
資産
１０００万円 現金
４０００万円 土地（評価）
１０８００万円 建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−−
１５８００万円 資産合計
負債
２００００万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円 負債合計
純資産
１５８００−２００００＝−４２００万円
A銀行、B銀行ともに債務超過であるが、所在している近くに支店がないB銀行は大幅に債務超過である。
物件そのものの評価よりも、評価をする銀行の立場に立つと自分たちのテリトリー内に無い物件は、いざ返済が滞ったとか、競売に掛けたりする場合に調査するにも面倒です。
つまりそれだけリスクを抱えるわけです。
ですので、掛け目を掛けて、最悪の事態になってもある程度回収の見込みが高くなるようにするわけです。
つまりどのようなことかというと
B銀行は、この物件を１４８００万円と見ている。
今回の事例では、SMBCがすでに２億円融資しているのだが、これを買うときにB銀行が融資をすると仮定して考える。
評価は１４８００万円です。
融資の限度を１４８００万円とすると、この物件の購入には２億円が必要なわけですから、自己資金として５２００万円以上ある人に対しては、１４８００万円まで融資しましょうという話です。（ただ、多くの場合は、「地域外ですので融資できません」となる可能性も大きい）
１４８００万円の融資にとどめておけば、この人が万が一返済を滞らせたとして、ある程度年数が経過していれば元本の返済も進んでいる。そして、任意売却などで話を進めれば掛け目をはじめに８０％掛けているので、市場価値が少々下がっていても最悪元本はほとんど回収できるというように考えるわけです。
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【アパート経営、マンション経営、大家さん業の最新記事】
今回は地域に支店のない地銀で
融資内諾いただきました。
自分で積算したキビしめの価格と
ほぼ同じでした。
その理由がわかりました。
支店のない地銀で評価が出ていれば、ほかの銀行でもそれ以上の金額は出る可能性が比較的高いのでいいかと思います。