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2006年04月23日

埼玉新築室内紹介

埼玉新築の室内写真を公開します。

alコ内ハ真1.jpg

この室内の特徴をいくつか紹介します。

まずは、クロスの工夫
クロスは、見切り材を床から90cmの位置につけています。
(90cmとするのは、クロスの幅が92cmくらいが多いので張替えがしやすいため)
そして、下半分と上半分でクロスの種類を変えています。
クロスを変えることで、無難な白っぽいクロスだけを貼っている一般的な賃貸物件と差別化できます。
特に、今回は下半分を木目調を利用することで腰壁風に仕上がっています。
見切り材は、木製を利用しております。
見た目を普通の賃貸と変えるだけであれば、ボーダークロスを利用することもできます。
しかしながら、ボーダークロスは汚れたり、古くなるとはがれてきたり、上下のクロスを張り替えるときに一緒にはがれたりしやすいです。
木製の見切り材を使うことによって、退去時のリフォームで下だけが汚れているなんてときに、クロスを下半分だけ取り替えればすみます。
これでコストダウンができます。
この張替えの時に木製を利用していると張替えしやすいというメリットもあります。
特に下半分だけの張替えをする場合は、素人でも簡単にはれると思います。
ホームセンターで簡単に貼れるクロスを売っていたりしますよね。
業者に依頼せずに自分でやってコストダウンも可能だと思います。

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posted by 三代目大家マサ at 01:17| Comment(6) | TrackBack(0) | 所有物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月10日

4月28日 国民金融公庫から700万円入金!

3月に購入した仙台の物件は、国民金融公庫から2200万円の融資を受けています。
国民金融公庫は、一般の銀行などと違って、不動産に対する融資は登記が終わって所有権が移転したあとでないと融資を受けることはできません。
また、今回は、共同担保に東金のアパートを出しています。


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posted by 三代目大家マサ at 02:05| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(1) | 所有物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月07日

4月26日 所有物件1棟売却

昨年の11月ごろから所有物件の1棟を売りに出していました。
利回り約9%での価格設定でした。
不動産屋に売却を依頼してから2、3週間で物件のすぐ近くでコンビニを経営している人が買いつけを満額!で入れてきて売却交渉をしておりました。
しかしながら、一度は2月ごろに金融機関の本店決済がおりないということで話は壊れました。

その後、その買主が別の金融機関に当たって買う意思を示しましたが、融資の条件などでいろいろあり、500万円ほど値引きさせられてしまいました。
買主は、ほぼ全額ローンでした。
諸費用と自己資金数百万円だけ出したようです。

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posted by 三代目大家マサ at 00:19| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(1) | 所有物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月06日

6日 川崎物件決済完了

13時より今回の物件に融資してくれる信金で決済でした。
5分前くらいに着いたのですが、来ているのは売主側の銀行担当者だけでした。
売主が業者なので、その物件に対して抵当権を設定しているのでそれを抹消するため来ていたようです。
その後、次々と関係者が来ました。

売主、司法書士、仲介業者(2人)、信金担当者、売主側銀行担当者、そして両親と私と9人でした。

決済が始まっていろいろな書類に印鑑を押して書類のやりとりです。
次々とこれに印鑑をと言われるがままに押していきました。
そして、すべての手続きが済んで決済をというところで、ようやく仲介業者が2日に判明した問題点の2階廊下のコンクリの話になりました。
どのような状態だとかどう修繕するとか、売主側の使った施工業者にその場でなんども電話したりしてました。
どんどん時間が経って、他の方も待たせていたので修繕を保障期間はするということで、詳細は決済終了後に現場でという話になって決済しました。

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posted by 三代目大家マサ at 23:34| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 所有物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月25日

仙台物件取得前後での大家さん仲間の情報に感謝してます

今月、私が仙台の物件を購入するに当たり、いろいろな方から情報をいただきました。

特に、タニアさんには大感謝です。
タニアさんとは、金森さんのセミナーで出会ってそのあとメールなどで情報交換させてもらっていたのですが、国金のことや仙台でのプロパン業者の情報、TVインターホンの仕入れのことなどたくさんの情報を教えていただきました。
同じ仙台にタニアさんは物件を持っており、遠隔地大家さんである点や二代目と三代目大家というようなところなど共通点があり、今後もいろいろ教えていただきたいと思っています。

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posted by 三代目大家マサ at 21:29| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 所有物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月18日

自己所有物件その2

私の所有する東金の物件ですが、珍しい土地に建っています。
なにが珍しいかというと、区画整理事業の対象で仮換地です。
仮換地とは(下記のURLを参照ください)
http://www.kure-city.jp/kureinfo/shisei-kukaku2.html

仮換地だと自分の土地の登記簿に区画整理事業に関係する大勢の人の名前が共有者として書いてあります。
全部事項証明書の「権利者その他の事項」の欄に
例ですが、
共有者 愛知県名古屋市名古屋城1−1
持分 55096分の3162
織田信長
順位11番の登記を移転

こんな風に書いてあります。
買ってからずっと仮換地だから抵当権を設定できないと思っていましたが、いま登記簿を見ると最近の抵当権設定の情報も書いてあるんですよね。
仮換地でも抵当権の設定は問題なくできるもんなんですか?
知っている方がいたら教えてください。
設定できるなら、この土地を担保に次の物件買えますからね。
posted by 三代目大家マサ at 00:53| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 所有物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月12日

自己所有物件

このブログを書き始めて、もっと前に書こうかと思っていたが
日々のニュースや最近いろいろな業者にあたっているマンショ
ン関連の日記などを書いていて、自己所有の物件についてあま
り書いてこなかったので、そろそろ書いてみます。

私の所有物件
千葉県東金市にあるアパート1棟(2階建て、4戸、駐車場1
台)
昨年の11月に購入
価格は980万円
利回り約20%
現在、満室で月額家賃は共益費、駐車場代込みで168000

管理費は、月8000円で物件近くの不動産屋に依頼している

ずっと満室だと仮定すると
家賃等年間  201万6000円
−)管理費    9万6000円
−−−−−−−−−−−−−−−−
年間収入   192万0000円

192万/980万=19.59%

このような利回りになります。
ただ、購入してからずっと満室だったわけではないことと購入
して数ヶ月後に外壁の塗装を80万円近く支払って行ったので
上記の数字よりも収入は少ないです。
また、アパート購入資金を親から借りているので返済金額とし
て月々5万円がでていきます。
ただ、ここ最近は特に経費もかかっていないので
家賃収入など 16万8000円
−)支出(管理費) 8000円
−)借金返済  5万0000円
−−−−−−−−−−−−−−−
       11万0000円
となり、毎月11万円のキャッシュフローが生まれています。
これをためて来年当たり、次の物件を購入しようと思っていま
す。
posted by 三代目大家マサ at 01:04| 東京 🌁| Comment(1) | TrackBack(0) | 所有物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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