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2006年11月13日

物件購入前シミュレーションを久々UPDATEしました

私が、物件購入時に銀行に出す資料のひとつとしてこのエクセルシートがあります。(ブログ名とかの部分は削除しますが)
ただ、必ず出しているわけではありません。最近は、出さないことも多いかな?
これの公開は、かなり前からなのですが、ずっとUPDATEしていませんでした。ブログ名の表示もサラリーマン時代の「サラリーマンの不労所得獲得日記(不動産投資)」のままでした。
久々に、そういったところとか、表示の一部をちょっとだけUPDATEしました。

エクセルシートの水色の部分に購入を検討している物件についての情報を記入します。
土地の面積は、平米の方のみ入力します。坪数は自動的に計算します。
計算ででてきた坪数と物件チラシの坪数が異なることがあるとおもいますが、その点はご了承ください。おおよそのところを把握するだけです。
各種金額は単位は基本的に万円です。月々返済額、年間返済額、返済総額は単位は円です。
金融機関から借入する場合は、借入金額、借入金利と借入年数を入力します。
エクセルの関数で自動的に元利均等で月々返済額、年間返済額、返済総額が計算されます。
途中での金利変動に対応していませんので、長期の借入の場合は、1〜2%くらい高めの金利でもシミュレーションしてみたほうがいいと思います。

金融機関が収益物件の融資の際にシミュレーションする一般的な指標は
・金利 全期間4%
・入居率 80%
・経費(満室時家賃の) 10%
で行います。
なお、融資時に入居率が80%以下の場合は、安全をみて現況入居率の80%くらいの入居率で計算することが多いようです。

シミュレーションシートを対応させるには
・満室時利回りに現況利回りを入力する
OR
・現況入居率に80%かけたものを入居率に入力する
とすればいいと思います。

相変わらず、元金均等返済、減価償却や税金の考慮は対応しておりません。

ただ、まだこれで完璧とは言えないので、ここをこうしたらいいよとか、ここの計算式が間違っているよということがあったら教えてください。
なお、ご自由に使用していただいて結構ですが、再配布はご遠慮ください。

物件購入前シミュレーション

posted by 三代目大家マサ at 22:31| Comment(4) | TrackBack(0) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月25日

今後の予定

不動産投資シミュレーションの今後の予定

http://realblog.seesaa.net/article/1066440.html
上記の物件購入前収益シミュレーションには、いろいろな要素を計算に入れています。
空室発生による回転率の低下
修繕積立金(一棟ものはマンションの修繕積立金相当のものを控除)
経費
ローン金利、元本返済額など

この現在のシミュレーションシートにいたるまでの各項目を少しずつ考慮に入れていく過程を今後掲載していきたいと思っています。
いきなり、複雑なものを見ても詳しくなければ意味がよくわかりませんよね。
単純なものから理解していけばきっとわかると思います。
準備しておりますので、少々お待ちください。
posted by 三代目大家マサ at 02:11| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月20日

初期の収益シミュレーション 柿生編

先日、過去の買い付け 柿生編を書きましたが、当時使っていたエクセルを公開します。
現在の形に進化した原型です。
はじめは、こんなだったんです。

シミュレーション柿生編
posted by 三代目大家マサ at 11:05| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

物件購入前収益シミュレーション 今後の改善予定

先日、配布を開始した物件購入前収益シミュレーションですが、
入力する場所で土地面積の部分に色をつけていませんでした。
水色をつけて修正しました。
また、土地評価額のコメントを更新しました。

要望をいただいたわけではないが、自分で改善したいと思って
いる点。
1、元金均等返済に対応する
2、現在は、利回りに数値を入力しているが満室時年間家賃ま
たは月額家賃を入力すると自動的に利回りを計算するようにす

3、5年おきくらいに満室時家賃を簡単に増減できるようにす

4、いろいろな数字をグラフ化する


頑張って作りましたが、まだ反響がありません。
何でもいいので使ってみた方は、コメントやメールお待ちしております。


物件購入前収益シミュレーション

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posted by 三代目大家マサ at 10:48| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月17日

物件購入前収益シミュレーション

私が、昨年から物件購入前に物件資料から収益性などをシミュレーションするのに使用していたエクセルシートがありました。
このシートは、始めはあまり項目がなかったのですが、徐々にいろいろな項目を増やしていき、いまのような状態になりました。
銀行の方にもこれを見せて意見を聞いたり、収益性があることをアピールしたりしました。どれだけ効果があったかは不明ですが。

エクセルシートの水色の部分に購入を検討している物件についての情報を記入します。
土地の面積は、平米の方のみ入力します。坪数は自動的に計算します。
計算ででてきた坪数と物件チラシの坪数が異なることがあるとおもいますが、その点はご了承ください。おおよそのところを把握するだけです。
各種金額は単位は基本的に万円です。月々返済額、年間返済額、返済総額は単位は円です。
金融機関から借入する場合は、借入金額、借入金利と借入年数を入力します。
エクセルの関数で自動的に元利均等で月々返済額、年間返済額、返済総額が計算されます。
途中での金利変動に対応していませんので、長期の借入の場合は、1〜2%くらい高めの金利でもシミュレーションしてみたほうがいいと思います。


今回のブログでの配布のためにヘルプ情報などを追加しました。
1時間くらいかかりましたが、色をつけたりコメントをつけたりしてわかりやすくしたつもりです。
ただ、まだこれで完璧とは言えないので、ここをこうしたらいいよとか、ここの計算式が間違っているよということがあったら教えてください。
なお、ご自由に使用していただいて結構ですが、再配布はご遠慮ください。

物件購入前収益シミュレーション

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posted by 三代目大家マサ at 23:50| Comment(2) | TrackBack(0) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月01日

不動産のレバレッジ効果(その2)

不動産のレバレッジ効果(その2)

前提条件
3000万円(土地、建物)
300万円(不動産会社への手数料、不動産取得税などの諸経
費)

合計支出3300万円

手元資金1000万円
金融機関借り入れ2300万円(金利4%)

前回は、利回り15%の物件を購入したときに金融機関からの
借り入れによるレバレッジ効果で手元資金に対する利回りが4
5%にもなることを説明しました。

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posted by 三代目大家マサ at 22:33| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年10月30日

不動産のレバレッジ効果

不動産のレバレッジ効果

今日は、不動産のレバレッジ効果を簡単に説明したいと思いま
す。
まず手元資金に1000万円があり、これを元手に3000万
円の土地月中古アパートを購入したと仮定して説明します。

3000万円(土地、建物)
300万円(不動産会社への手数料、不動産取得税などの諸経
費)

合計支出3300万円

手元資金1000万円
金融機関借り入れ2300万円(金利4%)

購入したアパートの利回り15%(かなり高い方です。めった
にないですがこういう物件もあることはあります。うちの会社
や私のアパートはこのくらいまたはそれ以上の利回りです。)

利回りは本体価格の3000万円に対してですので、年間収入

3000万円×15%=450万円

手元資金は1000万円しか出していませんので、1000万
円に対する450万円ですので、利回りは45%になります。
これが、レバレッジ効果です。

10年間4%金利固定(実際は変動ですが、計算が面倒なので
ここでは10年固定にしました。)
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html
上記URLのシミュレーションによると、

毎月返済額  232863円
年間の返済額 2794356円→以下の計算では280万円としま
す。

よって
収入450万円−借入金返済額280万円=170万円

ずっと満室だったと仮定すると170万円の収入を得られます

そして自己資金は、1000万円を使ったので自己資金に対す
る利益(借入金返済後)17%になります。




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posted by 三代目大家マサ at 14:58| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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