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2004年12月02日

我が家の不動産投資出口戦略その3

http://realblog.seesaa.net/article/1116949.html#comment
上記、コメントでしんさんより私の不動産投資の出口戦略についての考えを聞かれましたので、今後何回かに分けてあまりいままで考えたことのない出口戦略について書いてみようと思います。


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posted by 三代目大家マサ at 22:18| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 出口戦略 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

我が家の不動産投資出口戦略その2

http://realblog.seesaa.net/article/1116949.html#comment
上記、コメントでしんさんより私の不動産投資の出口戦略についての考えを聞かれましたので、今後何回かに分けてあまりいままで考えたことのない出口戦略について書いてみようと思います。

今回は、出口戦略の2回目の投稿です。
昔から保有している昭和48年に建てた物件です。
こちらは、もともとは長方形の土地だったそうですが、面している大きい道路が拡幅になり土地を半分くらいだか道路にとられたそうです。それもカーブでとられたので、残った土地は三角の土地です。

建っているのは、5階建てのビルなのですが、もう30年以上経っているので、ずっと持ち続けるか売却するのかを最近考えています。
我が家のスタンスは基本は、長期保有で売却しないのですが、土地の形がこの物件については悪いので、将来(40年以上後かな???)建て替えるときに建て替えにくいので、売り手市場のいま売却して事業用不動産の買い替え特例を利用していまより大きな物件に買い換えようかということを少し考えています。

取得したときがかなり前なので、取得費はごくわずかでしょう。売却価格の10〜15%くらいかなと思っています。
すると残りの85〜90%くらいが売却益になりそこに課税されます。
買い替え特例を使わないとかなり税金に持っていかれそうですが、買い替え特例を使えばそれほどではないかなと思っています。

posted by 三代目大家マサ at 21:24| 東京 ☀| Comment(1) | TrackBack(1) | 出口戦略 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年12月01日

我が家の不動産投資出口戦略その1

http://realblog.seesaa.net/article/1116949.html#comment
上記、コメントでしんさんより私の不動産投資の出口戦略についての考えを聞かれましたので、今後何回かに分けてあまりいままで考えたことのない出口戦略について書いてみようと思います。

我が家は、現在7棟の物件があります。
そのうち3棟は、30年以上前からの物件です。
2棟は借地に建っています。
1棟は土地を所有権を持っています。

3棟のうち一番古い物件は、築42年だと思います。
いま手元に資料がないので正確ではないかもしれませんが、だいたいそのくらいの築年数です。
木造2階建て
1階は店舗
2階は住居
アパート名は〜荘という建物が古いだけではなく名称も古い物件。
ふろなし、トイレ共同。
借地に建っています。

もう1棟も借地に建っています。
こちらは、築30年ちょっと建っています。
軽量鉄骨造
2階建て
名称は〜ハイツという典型的古めのアパート。

上記、2物件のいま我が家で考えている出口戦略は
借地権の更新があと12、13年後くらい。
地主の意向は、土地の一部は先祖代々の土地なので返してほしいらしい。

うちは、1/3を返して残りをもらいたい。
次の借地権の更新はせずにそれまでに1/3を返して土地を所有権に切り替えたい。

今後の上記2物件の賃貸契約はいまなら10年の定期借家権で貸す。
10年後までには、現在の物件の建て壊し時期(予定)が決まっていると思うので、それに合わせて現在の契約者との交渉をする。
建て壊しまでは現在の物件を修理しながら持たせる。

土地が所有権に変更できたら、そのときに新しく賃貸物件を建築する(アパート?マンション?)。
または、土地を売却して別の土地で建築または、中古物件に買い替えをする。

上記が、我が家の出口戦略その1です。
posted by 三代目大家マサ at 02:19| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 出口戦略 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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