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2007年12月07日

富山県19%

富山の19%の物件が出てます。

http://www.kenbiya.com/realestate/10416379a

木造で築19年で場所が富山なのですごく魅力的というのでもないですが、オール電化に移行済みと書いてあるので、建設当初はオール電化ではなかったという意味なら面白いと思います。
つまり、建築年よりある程度年数が経ってからオール電化関連の設備を新設しているということなら、それだけ、部分的に設備が更新済みということですから、今後の費用が安く抑えられる可能性があるため。

高利回り物件が最近よくでてくるようになっています。
来年は、もっと出てきそうですね。
2、3月あたりはおいしいのがありそうです。
posted by 三代目大家マサ at 00:20| Comment(2) | TrackBack(0) | 物件見学、調査など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月23日

★【RC造】利回18%【2LDK×20戸】H3年築★

健美家で高利回りRC物件がでました。

掲載情報のテキスト部分を転載します。

★【RC造】利回18%【2LDK×20戸】H3年築★
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価格
8,500万円 満室時
利回り 18.35 % 利回りについて
築年月 1991年3月 (築 16年) 満室時年収 1,560 万円
物件名 ★【RC造】利回18%【2LDK×20戸】H3年築★ 建物構造 鉄筋コンクリート造4階建 総戸数 20戸
交通 JR身延線 国母駅 徒歩15分 住所 山梨県甲府市大里町
土地面積 2,022.42m2 【611.78坪】 土地権利 所有権
間取り 2LDK×20戸 駐車場 30 台 建物面積 1,192.44m2【360.71坪】
建ペイ率
/容積率 ---- / ---- 接道状況
用途地域 防火/国土法 ---- / ----
取引態様 仲介 問い合わせ

会社概要 住倖
東京都知事 (1) 第86968号
〒202-0014
東京都西東京市富士町4-17-7
駅前竹内ビル2F-A
TEL : 042-451-9006
FAX : 042-467-9006




現況 賃貸中
引渡 相談
更新予定日
物件登録日 2008年 2月 23日
2007年 11月 23日
管理ID
営業時間 10:30〜20:00
定休日 毎週水曜日・第1、第3火曜日
備考 ★国母工業団地が近くにあります。


上記情報のリンク先は下記です。
http://www.kenbiya.com/realestate/10197671a


この物件をらしんばんで査定してみました。
らしんばんとは、下記のサイト作者の不動産査定プログラムです。
自主開発『不動産投資羅針盤』で                 ズバリ試算!!    (大家学課外授業)

oosato8500.PNG

土地は、詳細な住所がないので、路線価図で大里町をさらっと見てみて一番低かったと思われる平米21千円で計算。
これよりは高くなると思われます。

積算評価は建物がかなり高いので、取得すると空き担保余力がかなりでる可能性があります。
ただ、地域的に資産価値を評価してくれない金融機関もあると思われるので必ずしもプラスとは言えないかもしれません。

らしんばんでは、土地値は路線価から公示地価ベースに計算しなおしているので、路線価でいつも査定している人に取ってみると高めに評価がでるので注意してください。

らしんばんの土地評価の80%が路線価ベースの数字になります。

20世帯に対して、駐車場が30台分用意されているのでその点はいいですね。
家賃想定が6.5万円平均です。こんなものなんでしょうかね。
現況入居率がわかりませんが、リフォーム代を1部屋平均50万円〜100万円くらい掛ければ、この家賃想定に少しUPして満室は狙えるかな?
リフォーム代を1500万円と想定すると1億円で20部屋のマンションが取得できる計算です。
1部屋単価500万円。
RCですからまあまあですね。

よさそうな物件なので、一応母親にも見せてみましたが、これ以上買わないと言われてしまった。
まあ、自分も忙しすぎるので今年取得した物件がある程度埋まるまでは我慢しようかと思います。
でも欲しいなあ。先日の石川県の20%物件よりは確実にこちらの方が場所的にも車で行きやすいのでいいですね。
posted by 三代目大家マサ at 23:12| Comment(4) | TrackBack(0) | 物件見学、調査など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年04月05日

4月4日 長屋アパート見学

池田工業さんのIDK事業部で建設した長屋アパートを見学してきました。
長屋の隣を残したまま半分を改築したアパートです。
こんな投資物件もあるのですね。

長屋は、隣とくっついているという不利な条件があるため、所有者が売りたい場合は安く買える可能性があります。
ぼろぼろの長屋を買ってそのまま使うのではろくな賃料も取れないでしょうが、ここまでりっぱな物件にできれば、高利回りを狙えますね。

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2005年06月17日

15日 買い付けいれた物件について不動産屋さんが説明に来た

前日に買い付けを入れた物件について夕方、不動産屋さんが説明に来ました。
物件の所有者は不動産業者で、建売と管理をやっている不動産屋さんだそうです。
売主側の条件は、物件の管理をさせてほしいとのこと。
管理条件は賃料の7%ということで、高いんじゃないですか?といいました。
こちらは管理は自分たちでするので不要だということを仲介の不動産屋さんに売主側に伝えてもらうように依頼しました。

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14日 物件見学そして買い付け

連日の物件見学です。
この日は、2物件を見学する予定でしたが、1物件は不動産屋さんに電話してからネットで地図を調べてみると階段で上る山の上みたいなところに建っている物件らしいことがわかりました。
新築で利回り約9.4%なので見に行こうかと思ったのですが、断念しました。

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13日 千葉物件見学、リフォーム確認

この日は、千葉県の物件を2物件見に行きました。
1つめは、総武線の前原駅近辺の物件でした。
道路付けが少し悪くて位置指定道路で砂利道でした。
周辺もアパートだらけで競争も激しそうな感じ。
周辺の数棟を見ましたが、入居率は意外といいようでした。
ただ、いま購入するには価格帯が中途半端な感じかなあ。
国金で購入しやすい2、3000万円クラスだとよかったのですが。

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2005年06月15日

12日 東京都下方面物件見学

この日は、東京都下の物件2棟を見に行きました。
車で1時間以上かかって1棟目を見ました。
年数は、そこそこ経っているのですが、手入れがされているせいか見た感じ結構いい印象でした。
共用廊下部分のコンクリの上に、ビニルシートのようなものが張ってあるので、きれいな印象を受けます。
外壁もALC板でしっかりとした造りです。

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2005年04月23日

新築と中古の差がすごく小さくなった

ここ最近、物件情報をみて思うことは、新築と中古物件の差が以前に比べすごく小さくなったということ。中古で10%を超えるものがだいぶ減りました。
1年位前は、千葉、埼玉とかであればある程度まともな物件で15%に近い物件もありました。
我が家ではそういう物件を狙って探していたので、新築はあまり見ていませんでした。(といっても新築10%で去年も買いましたが。)

新築10%<中古15%
は中古のレベルにもよりますが15%の方がいいですよね。
キャッシュフローが全然違います。

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2005年04月19日

19日 物件見学に行ってきた

午後から物件見学に行って来ました。
場所は、高円寺近辺の物件でした。

1つめの物件は
利回り10%
平成3年築
2階建14戸
価格1億円

という物件でした。

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2005年04月05日

2日 アパート見学

物件の資料送付依頼していた業者さんから2日かその前日に送られてきたFAXの物件を見に行ってきた。
時間帯が悪かったのか道路が込んでいたことと物件の周辺の道路状況が悪くて、地図もわかりづらくて目的の物件まで時間がかかりました。

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3日 マンション見学ツアー

以前にも一緒にマンション見学ツアーに行ったMさんと2回目のマンション見学に行きました。
この日に会うことは、2、3日前に決めてそれから物件をMさんがチョイスしておいてくれました。
わずかしか時間がありませんでしたが4物件を金町駅周辺で見つけておいてくれました。
以前、私が短時間で見に行く物件を手配したのを見て同じようにやってみたとのことでした。
不動産は、いい物件を見つけるなら行動力が必要です。
Mさんが私のそういうところを真似てくれたのは非常にうれしかったです。

12時に金町の駅で待ち合わせしていました。
近くのマックで食事をしながら不動産談義。
Mさんは、マンション投資か一棟ものか一戸建てかと迷われているようです。
はじめての不動産投資になるので、なかなか踏み出せないようですね。
なかなかいい物件もありませんからね。
ただ、やはり一戸建ては地方ではマンションより安い価格で手に入りますが(500万円程度のようです。)、原状回復費用を考えると収益性に劣ります。
個人的には、やはり一棟もののアパートをお勧めしたいですが、融資の問題もあり頭金の関係上、マンションからはじめようかと考えているとのことでした。

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2005年01月25日

22日 仙台物件調査1日目

朝から仙台へ物件調査

朝、6時すぎに起きて7時ごろ最寄り駅から電車で、東京駅に向かいました。

新幹線は、あらかじめ新橋の金券ショップで9850円×4枚の回数券を購入。
前日の夜に「えきねっと」で予約した7時56分発のはやて003号に乗車。
今は、回数券ではすべて指定席なのですね。
自由席があれば自由席にしていましたが、料金が一緒であれば指定のほうがやっぱりいいですね。

発射時刻になり東京をでると上野、大宮、そのあとなんと仙台
めちゃくちゃ早いですね。

たったの1時間40分

東京駅を出て朝食に買った駅弁を食べて、一眠りしたらもう着いちゃいました。
9時37分に仙台駅に到着。

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2005年01月14日

10日 中野物件見学

久しぶりに物件見学に行きました。

今回は、業者からFAXがきた中野の新築物件です。

物件概要
売マンション
価格 17800万円
JR中野駅徒歩2分
土地 133.12平米
土地権利 所有権
建物 重量鉄骨3階建て
面積 227.52平米
築年数 平成17年1月
1R×14戸
年収 1428万円
利回り 8.02%

中野サンプラザ近くに車を止めて、歩いて物件を探しました。
中野は道が狭くてごみごみしているところが多いですね。
車が通れないわけではないのですが、運転技術がないとすぐぶつけちゃいそうですね。

物件は、まだ建設中で職人さんがいました。
職人さんに断って中を見せてもらいました。
典型的な1Rでバストイレが一緒です。
中野の駅にすごく近いので、空室にはなりにくいとは思いますが、この金額でバストイレ別じゃないのはいやですね。
利回りも低いし・・・
もっといい物件ないかなあ

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posted by 三代目大家マサ at 07:00| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(1) | 物件見学、調査など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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