５日 物件チラシ配布など

神奈川県の物件にIHクッキングヒーターを設置したり、ゴミ置き場用の網をホームセンターで購入して設置、ごみに関するチラシを各戸へ配布などしてきた。

帰ってきてメールを見たら、よさげな物件情報が入っていた。
業者に電話したところまだ担当者がいたので、メールで詳しい資料を送ってもらった。
これから現地を軽く見てくる。

明日は、マザーズオークションの北野さんのセミナーに参加予定だったが、もしかしたらこの物件のために転進するかもしれない。

これから、現地を見てきて、物件資料なども詳しく見て明日詳しい現地調査などに予定変更するかも。

４日 電子錠と火災報知器取り付け

相模原市の物件の空室へ電子錠と火災報知器の取り付けに行った。

不動産屋に鍵を取りに行ったり、ホームセンターに部材を買いに行ったりもした。
当初、２時間程度あれば済むかなあと思っていたが、なんだかんだで時間が掛った。
暑くてのどが渇いて飲み物を買いに行ったりもした。

結局１９時過ぎまで物件にいたように思う。
半日仕事だった。

これから夏になると現場で作業するのは嫌だなあと思った。

３点バスユニットリフォーム研究会

３点バスユニットリフォーム研究会というサイトがあります。

http://www.3-unit.com/index.html

たまこさんのサイトです。
夫婦の妄想プチリタイア生活
http://petitretire.blog75.fc2.com/

先日、私のブログで案内しました銀座のリフォーム見学会ですが、こんなすばらしいサイトにして案内を作ってくれました。
見学会の参加者が増えそうですね。

http://www.3-unit.com/report5/1.html

破綻！

私、破綻しております。































なにが、というと、
・メールの処理
・ブログの書かないといけないと思いつつも書けてないことが多い
・そのほか、いろいろな事務処理
・いろんなひとのブログを見ること
・録りだめしたTVを見ること
・ブログのコメント返信
などなど。
いろいろ忙しく時間が無く、いろいろと処理が遅れています。
メールの返事が出せていない方々、そのほか対応できていないことなど。

すみません。

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性１０

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性２
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性３
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性４
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性５
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性６
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性７
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性８
http://realblog.seesaa.net/article/99495465.html

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性９
http://realblog.seesaa.net/article/99773550.html

シリーズ１０回目です。
今日は、明日の仙台大家の会オフ会参加のため仙台に来ております。

東横イン
にてブログを書いております。

ここまで、資産がないひとがフルローンなどでぎりぎりの投資をする危険性をいろいろと書いてきました。
しかしながら、虎穴に入らずんば虎児を得ずということわざもあります。
資産なしですが、リスクを取ってフルローンで物件を購入した場合どうなるか？
モデルケースで考えてみます。


前回は、利回り１３％で試算しました。
今回は、利回り１７％で試算してみます。


埼玉県のとある場所に所在する昭和６３年築のRC４０戸の物件
入居率９０％（２００５年２月時点）
売買価格３００００円
土地３００坪　路線価で計算すると坪１０万円　路線価評価３０００万円（保有期間中　路線価は変化しないと仮定する）
建物評価　３００００円（残存年数３０年なので１年につき１０００万円評価が減額）
表面利回り１７％
保有期間中、空室や家賃の現状維持に必要な修繕費などを差し引いて年平均１４％の家賃収入があるとする。年間４２００万円（保有期間中、家賃の減少はないと仮定）
SMBCフルローン３００００円（仮想的に３０年返済　元金均等返済　　金利３％１０年固定）
年間返済額　３億円の３％＝９００万円（本来は１年ごとに返済金利は減りますがここでは固定します。）


建物評価は３００００円と同じにしたが、部屋数は４０部屋に増えている。
前回は、ファミリータイプで広さの割りに家賃が低かったと思ってほしい。
今回は、１Kタイプで、同じ床面積だが部屋数が多くなり、そのため利回りが高くなったと思ってほしい。


諸費用８％　２４００万円
購入当時２５００万円の現金を保有していた上場企業サラリーマンが２００５年３月に購入。

実質家賃収入の２．５割を税金で取られると仮定（前回２割だったが、利回りが上がったことで、税引き前利益が大きくなったと思ってほしい）
３０００万円×２．５割＝７５０万円

購入直後の資産状況２００５年３月

資産
　　１００万円　現金
　３０００万円　土地（路線価評価）
３００００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−
３３１００万円　資産合計

負債
３００００万円　ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
３００００万円　負債合計

純資産
３３１００万円−３００００万円＝３１００万円

当初現金２５００万円しか持っていなかったが、
物件評価３３０００万円＞売買価格３００００万円
であり、諸費用は、２４００万円だったため、資産が差額の６００万円分増えた。


２００６年３月時点では
現金の動き
家賃収入　４２００万円
金利返済　−９００万円
元金返済−１０００万円
税金支払　−７５０万円
−−−−−−−−−−−
　　　　　１５５０万円



資産評価
土地評価変化なし　建物評価−１０００万円

よって
資産
　１６５０万円　現金
　３０００万円　土地（路線価評価）
２９０００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−
３３６５０万円　資産合計

負債
２９０００万円　ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
２９０００万円　負債合計

純資産
３３６５０万円−２９０００万円＝４６５０万円

２００７年３月時点
資産
　３２００万円　現金
　３０００万円　土地（路線価評価）
２８０００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−
３４２００万円　資産合計

負債
２８０００万円　ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
２８０００万円　負債合計

純資産
３４２００万円−２８０００万円＝６２００万円

２００８年３月時点
資産
　４７５０万円　現金
　３０００万円　土地（路線価評価）
２７０００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−
３４７５０万円　資産合計

負債
２７０００万円　ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
２７０００万円　負債合計

純資産
３４７５０万円−２７０００万円＝７７５０万円

このような結果となる。
つまり、資産が減価償却で減るが、負債も減るので年間１５５０万円ずつ純資産が増える。
そして、現金が購入前に２５００万円だったが、購入に伴い１００万円まで激減したが、その後１年に１５５０万円ずつ増えて２００８年３月時点で４７５０万円まで回復した。

この人が、いまこのサブプライムなどで金融引き締めになっていてなかなか融資が引っ張れないときに過去の大家業の実績と現金４７５０万円を武器に

利回り２０％
物件価格　　５０００万円
融資５０％　２５００万円
諸費用８％　　４００万円
自己資金　２５００＋４００＝２９００万円

などという取引をしたとしたらどうだろうか？
あるいは、

利回り２０％
物件価格　　２００００万円
フルローン　２００００万円
諸費用８％　　１６００万円
自己資金　　　１６００万円

前回、１００万円まで現金を減らしてもリスクを取った方なので、現金が無くなっても（実際は、サラリーマンの収入があるので別途預金もできている可能性がある）購入するかも知れません。

SMBCはフルローンを出さなくなったと言われているが、ほかの金融機関でフルローンやオーバーローンを出すところもある。


リスクを取ってやることで、さらに次へと進めるし、買わなければ２棟目、３棟目と進んでいくことはできない。
１棟目を実際に運用してみることで、書籍で書いてあることや書いていないことをたくさん実体験できるだろう。



↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

仙台大家の会オフ会参加

仙台大家の会のオフ会が２８日に開催されます。
http://sendai08kai.seesaa.net/

当初は不参加の予定でしたが、参加することにしました。

先ほど、仙台でよく使う東横インで予約しようとしたら、空室なしだったので、仕方ないので楽天トラベルでほかのホテルを探そうとしました。

ところが、なぜか、楽天トラベルでは、満室のはずの東横インで予約が取れました。


★東横イン★

入居者プレゼント用Wii購入

入居者プレゼント用のWiiを下記の楽天ショップで注文。

ポイントもたまるのでお得ですね。


★任天堂 Ｗii 本体 (Wiiリモコンジャケット同梱) ★

左門満室さん来訪緊急オフ会開催！

前日に、Tさんから電話があり、左門さんが来ているので明日会えませんかとのこと。

てっきり、業者の会合で、夜はもともと私に予定があり、熊本に行ったときに誘われていたが、残念ながらご一緒できないと話していたので予定があわないと思っていた。

業者の会合は電話の当日で、１７日は昼間は予定が空いていたとのこと。
それならば、東京の大家仲間に声を掛けて緊急オフをしようということになりました。

前日１６日の２３時過ぎにメールで皆さんにお知らせ。
翌日の予定で、朝にメールを見たという方も多いと思われる。
それと、一部の方に電話で声を掛けた。

急なお誘いにも関わらず１０名以上の方が集まりました。
そして、なんと小場さんもまだ東京にいて、ヒロシさんが電話したところ新宿にいたので合流されました。

夕方から、私とほか２名で船井財産の１６会へ参加するので先に退席させていただきました。その後もきっとみなさん盛り上がったことと思います。

集まっていただいた皆さんありがとうございました。

フィットエル潮見が江東区バラバラ殺人の現場、ジョイントコーポレーション関連の建物だそうです

SPAを立ち読みしまして、例の江東区潮見のマンションがジョイントコーポレーションがらみの物件だとわかりました。

ヤフーの株価掲示板でジョイントコーポレーションのところを見ていって

・フィットエル潮見が例の物件

・ジョイントコーポレーションのHPから消えた

・REITのジョイント・リート投資法人の所有ではないらしい


・賃貸物件情報
http://search.e-life.co.jp/bk/ct/4000234099/

などということが（掲示板などの内容が正しければ）判明。
株やREIT投資の判断材料になるだろう。

エミ夫さん幹事の小場さんを囲む会？に参加

本日は、１８時よりエミ夫さん（旧ヒロシさん）幹事で主催は実は下克上に成功したエミさん（旧ヒロシ嫁）か？の九州の小場さんを囲む会？が開催されました。

１８時よりということで、昼間に参加できる人もいるだろうということで、１４時より私が幹事になってティータイムの集いを１８時まで開催しました。

豪華メンバー参加の会でした。
主催のエミさん（旧ヒロシ嫁）、幹事のエミ夫（旧ヒロシ）とても楽しい会をありがとうございました。


手抜きで申し訳ないですが、詳しくは下記を参照ください。

http://nimbles.cocolog-nifty.com/diary/2008/06/post_86e9.html

http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/diary/200806150000/

http://ebisunoi.seesaa.net/article/100656114.html

http://plaza.rakuten.co.jp/oya2nd/diary/200806160000/

http://toushika-keichan.com/2008/06/post_363.html

http://baby.6.dtiblog.com/blog-entry-730.html

九州遠征行ってきました

時間があまりないので、手短に。
後日時間があれば少し詳しく書きたいと思いますが・・・

９日JALで熊本へ
左門さん、Iさん、とよぞーさんが迎えに来てくれていて、左門さんやIさんの物件見学へ。左門さんの１物件以外をすべてみせていただきました。（１物件は車の中から見学）

途中、おいしいうどんやで食事も。

夜は、いろいろな人が食べに行っている塩で食べるお寿司やさんへ。
これがまたとてもおいしい。
どちらもまた食べに行きたいです。

１０日福岡へ移動して、福岡賃貸住宅フェア参加。
セミナー、ブースを見て回って、夜は、九州の投資家を中心とした大宴会でした。４４人参加ということで、昨年末の東京賃貸フェアでの集まりよりも多かったです。
３次会まで参加して深夜２時ごろお開きに。

１１日連日の賃貸フェア
前日同様セミナー、ブースを見て回りましたが、ここ最近連日いろいろと忙しかったので、セミナーの途中で寝てしまいました。
２コマくらいだったかな？寝たので一応復活。
賃貸フェア終了後、車で移動中に空腹から、この日は昼食を食べ忘れたことに気がついた。セミナー、ブースの移動と眠さのために食事を忘れていました。
終わってから、アントニオ猪木酒場なるところで懇親会。
飛行機の時間があり、１９時３０分ごろお店を出ました。

３日間お世話になった左門さんはじめ、お会いしたみなさまありがとうございました。

熊本福岡遠征へ

明日から熊本福岡遠征へ出かけてくる。

たぶん、人生発の九州上陸です。

九州の大家仲間との出会いが楽しみです。

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性９

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性２
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性３
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性４
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性５
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性６
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性７
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性８
http://realblog.seesaa.net/article/99495465.html

シリーズも９回目になってきました。
ここまで、資産がないひとがフルローンなどでぎりぎりの投資をする危険性をいろいろと書いてきました。
しかしながら、虎穴に入らずんば虎児を得ずということわざもあります。
資産なしですが、リスクを取ってフルローンで物件を購入した場合どうなるか？
モデルケースで考えてみます。

通販大家さんのかなり昔の物件情報です。

２００５年２月６日のメルマガです。
メルマガ内で掲載されていた４物件の３番目
*********
3.蓮田駅徒歩13分　13.04％
蓮田市桜台2-1-1
RC6F　昭和63年築　25戸
土地　286.15坪
延べ床　670.57坪

2億7000万円　家賃　3522万円
これもフルローン可能な物件です
*********
という物件がありました。

当時の積算評価がRC１９万円だったとして建物の積算を計算すると

２００５年ですと築１７年（あっているかな？）

６７０．５７×３．３（坪から平米へ変換）×１９（RCの平米単価）÷４７（税務上の耐用年数）×（４７−１７）（残存年数）＝２６８３７万円


この物件は、
土地建物の積算評価＞売買価格
の物件だったのでしょうね。

ここで、この当時に似たような物件を購入した人が、どうなるかを検証してみたいと思いますので、検証しやすいように上記の物件に似た仮想的な物件を設定してみたいと思います。

埼玉県のとある場所に所在する昭和６３年築のRC２８戸の物件
入居率９０％（２００５年２月時点）
売買価格３００００円
土地３００坪　路線価で計算すると坪１０万円　路線価評価３０００万円（保有期間中　路線価は変化しないと仮定する）
建物評価　３００００円（残存年数３０年なので１年につき１０００万円評価が減額）
表面利回り１３％
保有期間中、空室や家賃の現状維持に必要な修繕費などを差し引いて年平均１０％の家賃収入があるとする。年間３０００万円（保有期間中、家賃の減少はないと仮定）
SMBCフルローン３００００円（仮想的に３０年返済　元金均等返済　　金利３％１０年固定）
年間返済額　３億円の３％＝９００万円（本来は１年ごとに返済金利は減りますがここでは固定します。）

諸費用８％　２４００万円
購入当時２５００万円の現金を保有していた上場企業サラリーマンが２００５年３月に購入。

実質家賃収入の２割を税金で取られると仮定
３０００万円×２割＝６００万円

購入直後の資産状況２００５年３月

資産
　　１００万円　現金
　３０００万円　土地（路線価評価）
３００００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−
３３１００万円　資産合計

負債
３００００万円　ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
３００００万円　負債合計

純資産
３３１００万円−３００００万円＝３１００万円

当初現金２５００万円しか持っていなかったが、
物件評価３３０００万円＞売買価格３００００万円
であり、諸費用は、２４００万円だったため、資産が差額の６００万円分増えた。


２００６年３月時点では
現金の動き
家賃収入　３０００万円
金利返済　−９００万円
元金返済−１０００万円
税金支払　−６００万円
−−−−−−−−−−−
　　　　　　５００万円



資産評価
土地評価変化なし　建物評価−１０００万円

よって
資産
　　６００万円　現金
　３０００万円　土地（路線価評価）
２９０００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−
３２６００万円　資産合計

負債
２９０００万円　ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
２９０００万円　負債合計

純資産
３２６００万円−２９０００万円＝３６００万円

２００７年３月時点
資産
　１１００万円　現金
　３０００万円　土地（路線価評価）
２８０００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−
３２１００万円　資産合計

負債
２８０００万円　ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
２８０００万円　負債合計

純資産
３２１００万円−２８０００万円＝４１００万円

２００８年３月時点
資産
　１６００万円　現金
　３０００万円　土地（路線価評価）
２７０００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−
３１６００万円　資産合計

負債
２７０００万円　ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
２７０００万円　負債合計

純資産
３１６００万円−２７０００万円＝４６００万円

このような結果となる。
つまり、資産が減価償却で減るが、負債も減るので年間５００万円ずつ純資産が増える。
そして、現金が購入前に２５００万円だったが、購入に伴い１００万円まで激減したが、その後１年に５００万円ずつ増えて２００８年３月時点で１６００万円まで回復した。

この人が、いまこのサブプライムなどで金融引き締めになっていてなかなか融資が引っ張れないときに過去の大家業の実績と現金１６００万円を武器に

利回り２０％
物件価格　　５０００万円
融資９０％　４５００万円
諸費用８％　　４００万円
自己資金　５００＋４００＝９００万円

などという取引をしたとしたらどうだろうか？
あるいは、

利回り２０％
物件価格　　２００００万円
フルローン　２００００万円
諸費用８％　　１６００万円
自己資金　　　１６００万円

前回、１００万円まで現金を減らしてもリスクを取った方なので、現金が無くなっても（実際は、サラリーマンの収入があるので別途預金もできている可能性がある）購入するかも知れません。

SMBCはフルローンを出さなくなったと言われているが、ほかの金融機関でフルローンやオーバーローンを出すところもある。


リスクを取ってやることで、さらに次へと進めるし、買わなければ２棟目、３棟目と進んでいくことはできない。
１棟目を実際に運用してみることで、書籍で書いてあることや書いていないことをたくさん実体験できるだろう。
上記の例では、３億の借金をしながら年間のキャッシュフローはわずか５００万円。表面１３％だが、空室や修繕などで３％（約２０％ロス）をロスしているというシミュレーションです。十分あり得る数字だが、運用をうまくすることでこの３％のうち１、２％くらいは収入を増やすこともまた可能だろう。そうすると１年に３００〜６００万円程度もキャッシュを増やすことができる。３年なら２％なら１８００万円も増やせる。そうしたら次の物件ももっと大きな物件を買うか自己資金を投入して安全性を高められるだろう。

今回は、利回りの低い物件で仮定した。
次は、もう少し利回りの高い物件での事例を考えてみる。



↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

エアコン無料引き取り業者

エアコンの無料引き取り業者など


http://yusen.gosyuugi.com/eakon.htm

http://ecokeepers.jp/risaikurudo/air-conducter.html

http://www.ohata.org/aircon.html

http://www.web21.jp/index31.html

http://www.first-recycle.net/

倒産情報とか市況についてのブログ

最近、ファンドや業者がつぶれたという情報をブログでよく読む。
また、市況について書いた記事なども。

RSSリーダーで自分は書かれてすぐに読んでいるが、ちょっとさかのぼってリストアップしてみた。

参考まで。

近藤産業株式会社倒産
http://realestatemania.seesaa.net/article/99466300.html

株式会社フレックス倒産
http://blog.livedoor.jp/saito9449/archives/51150468.html


近藤産業株式会社倒産
http://blog.livedoor.jp/saito9449/archives/51150467.html


横浜の建売業者の倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10102695230.html

株式会社フレックス倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10102464132.html


近藤産業株式会社倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10102091655.html

ジェイオー建設が民事再生、ミキシングに連鎖
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51392135.html

不動産会社の破綻！
http://freepapa.enjyuku-blog.com/archives/2008_06_post_474.html


近藤産業の破産でゼファーの株がストップ安
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51390059.html

近藤産業�梶iゼファー子会社）が破産申立！！負債総額３２２億円
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51389348.html



グローバンス株式会社倒産
http://realestatemania.seesaa.net/article/98188301.html


グローバンスも民事再生を申し立て
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51386676.html

グローバンス株式会社倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10100479778.html

倒産
http://heartandhand.blog40.fc2.com/blog-entry-45.html


週刊東洋経済2008年5月31日特大号「不動産『大淘汰』逃避連鎖が始まった！」
http://condo.seesaa.net/article/98084875.html


WEDGE 08年6月号「『バブル崩壊』と恐れるな　日本の不動産市場は底堅い」
http://condo.seesaa.net/article/97816558.html


株式会社興大倒産！？
http://realestatemania.seesaa.net/article/97564244.html


株式会社興大　倒産！？
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10099033978.html


ミキシングが民事再生申請
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51379737.html

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性８

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性２
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性３
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性４
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性５
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性６
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性７
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


前回は、地域の差でも同じ物件で評価が変わるということを説明しました。
よくある話として、住所が東京だと有利という話があります。
これも前回の話に似たところがあるので説明します。

都内に自宅を戸建てで持っているとします。

土地評価５０００万円（路線価）

建物評価２０００万円（建設費４０００万円）

住宅ローン残高　３０００万円

と仮定します。

現金は１０００万円持っているとします。

資産
　１０００万円　現金
　５０００万円　土地評価
　２０００万円　建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
　８０００万円　資産合計

負債
　３０００万円　住宅ローン
−−−−−−−−−−−−−−
　３０００万円　負債合計

純資産
８０００万円−３０００万円＝５０００万円

この人をいろいろな銀行が評価するときにどのように見るかですが、東京に所在していますので、都市銀行はもちろん、地方銀行などでも評価を減額される可能性は比較的低いと思われます。


さて、おなじ資産評価額の土地建物を茨城県に持っている人を仮定してみます。


茨城県所在の土地建物
土地評価５０００万円（路線価）　土地は、自宅の土地と親から相続した更地の合計５０００万円（路線価評価）という設定にします。地価が低いので、同じ土地値で自宅をと仮定すると土地が自宅にしては広くなります。

建物評価２０００万円（建設費４０００万円）

住宅ローン残高　３０００万円

と仮定します。

現金は１０００万円持っているとします。


資産
　１０００万円　現金
　５０００万円　土地評価
　２０００万円　建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
　８０００万円　資産合計

負債
　３０００万円　住宅ローン
−−−−−−−−−−−−−−
　３０００万円　負債合計

純資産
８０００万円−３０００万円＝５０００万円

この人をたとえば茨城県の地銀が評価する場合は、そのまま５０００万円だと思われます。
しかし、極端な例ですが、福岡県の地銀が評価すると仮定します。
もちろん支店は茨城県内にありません。
一番近い東京の支店から調査にいくことになると思います。

すると、この人が、福岡の収益物件を購入したいというときに、福岡の地銀に融資をお願いすると共同担保に自宅を欲しいといったときに評価額５０００万円満額の共同担保とはしてくれないと思います。

掛け目として７０％で評価するとすると
土地建物の評価額は７０００万円なので
７０００万円×７０％＝４９００万円

これに第一順位の３０００万円の住宅ローン残高があるので
４９００万円−３０００万円＝１９００万円

第２順位の抵当権を設定するので、リスクが上がるのでさらに掛け目６０％を掛けると（はじめの７０％は地域が範囲外であることによる掛け目）１９００万円×６０％＝１１４０万円

１１００万円前後の担保として見てくれるのではないでしょうか？

第２順位ですと、なにかあったときに先に第一順位の住宅ローンを設定している金融機関に先にお金が渡り、残りだけしか回収できませんので、掛け目が厳しく設定されます。

もしも住宅ローン残高がなければ、４９００万円分の担保として見てくれたと思います。


上記の例でわかることは、同じ評価額の不動産を持っている人でも東京都内に保有している人とそうでない地域の人が保有しているときに特に地方銀行から融資を引っ張ろうとするときに融資が厳しい理由がわかると思います。

上記の都内に土地を持っている人と茨城県に土地を持っている人が、仙台、札幌、福岡などで物件を取得したいと思ったときに地銀に相談したとします。地銀は、住所地と購入物件所在地ともに支店が近くにあることを要求したりすることが多いです。
このとき、仙台銀行や七十七銀行（仙台の銀行）や札幌銀行、北洋銀行、北海道銀行、福岡銀行、西日本シティ銀行などに融資申し込みをしたとします。
多くの銀行が東京都内には支店があると思います。
すると都内の人は、住所地、物件所在地の両方に支店があるという基準をクリアします。

それに対して茨城県の方は、物件所在地には支店があっても住所地に支店は（たぶん）ありません。まずは、融資の要件がそろっていないということではねられることも多いでしょう。
さらに担保にも掛け目を掛けられるでしょう。

つまり、地方で不動産投資をするならば、東京に住んでいるというのは非常にメリットが大きいです。

茨城県（別にどの都道府県に置き換えてもらってもいいです）に住んでいる人が茨城県のアパート、マンションを購入したいので茨城県の地銀や信金に相談するというのであれば、なにも問題はありません。
つまり、それだけ選択肢が少なくなり不利だということは確かです。




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資産なしでぎりぎりの投資をする危険性７

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性２
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性３
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性４
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性５
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性６
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


名古屋遠征などもあり、しばらく間が空きましたがシリーズの続き。

今回は、地域の違いでの評価の差です。


RCのある物件が、SMBCの積算評価で仮に２億円の評価が出ており、売買価格１８０００万円、諸費用２０００万円含め２億円のオーバーローンを組んだとします。

なお、サラリーマンに満額あるいはオーバーローンも場合によっては出やすかった昨年までに購入したという仮定です。

土地評価５０００万円、建物評価１５０００万円の合計２億円の評価と仮定します。

現預金として資産１０００万円を持っていたと仮定すると

資産
　１０００万円　現金
　５０００万円　土地（評価）
１５０００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−−
２１０００万円　資産合計


負債
２００００万円　借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円　負債合計


資産と負債を合わせると１０００万円のプラス資産を持っているということになります。


ここで、仮にこの物件の所在地が神奈川県に所在すると仮定します。

SMBCで融資を受けて上記の物件を買っていたとしましょう。

神奈川のある銀行Aでは、同じ物件を建物の積算評価１７万円で評価するとします。
SMBCの評価方法と同じ計算式を使用して、RCの平米単価SMBCは１９万円、神奈川のある銀行Aでは１７万円で計算するとします。

するとSMBCの評価額の１９分の１７に建物評価がなるので

１５０００万円÷１９×１７＝約１３５００万円

神奈川のある銀行Aの評価
資産
　１０００万円　現金
　５０００万円　土地（評価）
１３５００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−−
１９５００万円　資産合計


負債
２００００万円　借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円　負債合計

純資産
１９５００−２００００＝−５００万円


ここで、この物件を千葉の地方銀行や信用金庫などがどのように評価するかを考えてみます。
千葉の地方銀行や信用金庫は、千葉県内にはもちろん支店があります。また、信用金庫はないかも知れませんが、地方銀行は、東京都内にはもしかしたら金融庁などとやりとりしやすい、あるいは、千葉県内の大きな企業は東京に支店があったりするので、そういったところのニーズのために都内に支店がある銀行もあります。

具体的には、千葉銀行は、都内に支店や営業所が複数あります。
千葉興業銀行は支店が１カ所あります。
これは、ほかの銀行にも言えます。
福岡銀行も東京に支店があります。

さて、千葉のある銀行Bは、神奈川には支店がありません。
神奈川に所在する今回の事例の物件をどのように評価するか。
千葉のある銀行Bの場合は（実際のどこかの銀行の数字を知っていて書いているわけではありません。適当に書いています。）計算上は通常通り査定して、場所が支店が存在しない地域であるため土地、建物ともに８０％の評価をすると仮定します。
ここでは、神奈川の銀行Aと同じく平米単価１７万円で計算したものをしようするとします。

建物評価は約１３５００万円×８０％＝１０８００万円
土地評価は５０００万円×８０％＝４０００万円

千葉県のある銀行Bの評価
資産
　１０００万円　現金
　４０００万円　土地（評価）
１０８００万円　建物（評価）
−−−−−−−−−−−−−−
１５８００万円　資産合計


負債
２００００万円　借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円　負債合計

純資産
１５８００−２００００＝−４２００万円

A銀行、B銀行ともに債務超過であるが、所在している近くに支店がないB銀行は大幅に債務超過である。

物件そのものの評価よりも、評価をする銀行の立場に立つと自分たちのテリトリー内に無い物件は、いざ返済が滞ったとか、競売に掛けたりする場合に調査するにも面倒です。
つまりそれだけリスクを抱えるわけです。
ですので、掛け目を掛けて、最悪の事態になってもある程度回収の見込みが高くなるようにするわけです。


つまりどのようなことかというと

B銀行は、この物件を１４８００万円と見ている。
今回の事例では、SMBCがすでに２億円融資しているのだが、これを買うときにB銀行が融資をすると仮定して考える。

評価は１４８００万円です。
融資の限度を１４８００万円とすると、この物件の購入には２億円が必要なわけですから、自己資金として５２００万円以上ある人に対しては、１４８００万円まで融資しましょうという話です。（ただ、多くの場合は、「地域外ですので融資できません」となる可能性も大きい）

１４８００万円の融資にとどめておけば、この人が万が一返済を滞らせたとして、ある程度年数が経過していれば元本の返済も進んでいる。そして、任意売却などで話を進めれば掛け目をはじめに８０％掛けているので、市場価値が少々下がっていても最悪元本はほとんど回収できるというように考えるわけです。





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名古屋のカプセルホテル連泊

３０日より名古屋に来ています。
名古屋大家塾メンバーとの飲み会に参加して、塾長ら４人で本日はカプセルホテルに宿泊しました。
結局寝たのは、４時か５時ごろだったと思います。
眠いです。

このブログもカプセルホテルのＰＣから書いています。

本日は、小林さんのセミナーです。
名古屋大家塾塾長も一緒に参加です。

私は、本日夜も同じカプセルホテルで連泊。
本日もたぶん、深夜遅くまで懇親会です。
明日は、名古屋大家塾です。

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１改 新ブログURLのお知らせ

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんのブログが、昨日、楽天に削除されたらしい。
警告なしの突然のことのようです。

理由も不明。

３年間近くにわたって毎日のように書いていたブログを消されるというのはショックだと思う。

さっそく、新しいブログで復活したとのこと。

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１改「激安アパート経営」。高利回。激安アパート＆貸家経営。リフォーム。労働力投入
http://plaza.rakuten.co.jp/cashflow101r/

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性６

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性２
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性３
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性４
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性５
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


これまでのシリーズで、資産なしでいろいろと投資する場合に、銀行の客観的評価が悪化して、純資産という意味で、投資前と投資後を比較すると資産の減少、ひどいときには、債務超過と見られる可能性について書いてきました。

私の結論として

「危険だから投資をやめた方がいいですよ」
















ではありません。

あくまで、投資した案件次第だったり、また一時的には極端なことを言えば、債務超過と見られる可能性もありますが、時間の経過で改善されることがあります。

今回は、下記のシリーズ３回目の新築物件での話を少しふくらませて説明をしたいと思います。

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性３
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html

基本は、シリーズ３回目を元にしていくつか条件を追加設定します。

SMBCなどで、資産なしだが収益性の高い新築アパマンを購入すると仮定しての事例。
重量鉄骨造の建物を建築したと仮定。
法定耐用年数は３４年。


例
　７５００万円　　土地（売買価格）
１２５００万円　　建物（建築費）
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円　　合計金額

収益性
家賃年収２０００万円　利回り１０％

現金２０００万円（物件購入前）

諸費用など１０００万円現金を使用。

融資　２００００万円（フルローン）

購入後の銀行からみた評価

資産
　１０００万円　　現金
　６０００万円　　土地（路線価）評価
　９０００万円　　建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
１６０００万円　　資産合計



負債
２００００万円　借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円　負債合計

建築直後の銀行からみた資産評価
純資産　資産−負債＝−４０００万円


これが、３年、５年、１０年経年するとどう評価されるかを計算を簡便にするために下記のような条件にしたいと思う。

・ローンは、元金返済なしで金利のみ返済する形にする。金利は３％で固定する。金利返済額６００万円（年間）

・家賃収入は、１０年間下落しないと仮定する。利回り１０％なので年収２０００万円

・管理費、修繕費などすべての経費を合わせて年間１０％、２００万円とする。

・銀行の建物評価額が９０００万円で、法定耐用年数３４年だと減価償却は１年あたり約２６４万円だが、計算を簡単にするため年間２５０万円の減価償却とする。

・税金は、家賃収入の２０％とする。（実際には、節税テクニックを使ったり使わなかったりでいろいろだと思うが、簡易計算する）年間４００万円に固定。

・土地の路線価は、当初の６０００万円のまま変化しないとする。


３年目の資産の変動

現金の変動をまず計算する

当初１０００万円＋２０００万円（家賃収入）×３年−６００万円（年間の金利）×３年−２００万円（管理費など）×３年−４００万円（税金）×３年＝１０００＋６０００−１８００−６００−１２００＝３４００万円

土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと５０００万円のまま。


建物の評価額
９０００万円−２５０万円（１年あたりの減価償却）×３年＝８２５０万円


これで、３年目の銀行からみた評価額は

資産
　３４００万円　現金
　６０００万円　　土地（路線価）評価
　８２５０万円　建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
１７６５０万円　資産合計

負債
２００００万円　借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円　負債合計

建築後３年目の銀行からみた資産評価
純資産　資産−負債＝−２３５０万円
　

同様に５年目を計算すると

現金の変動をまず計算する

当初１０００万円＋２０００万円（家賃収入）×５年−６００万円（年間の金利）×５年−２００万円（管理費など）×５年−４００万円（税金）×５年

ここで数学に強い方は下記の式に変更してみると１年あたりの変化がすぐわかります。

当初１０００万円＋（２０００万円（家賃収入）−６００万円（年間の金利）−２００万円（管理費など）−４００万円（税金））×５年＝１０００＋８００万円×５年＝５０００万円

土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと５０００万円のまま。


建物の評価額
９０００万円−２５０万円（１年あたりの減価償却）×５年＝７７５０万円


これで、５年目の銀行からみた評価額は

資産
　５０００万円　現金
　６０００万円　土地（路線価）評価
　７７５０万円　建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
１８７５０万円　資産合計

負債
２００００万円　借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円　負債合計

建築後５年目の銀行からみた資産評価
純資産　資産−負債＝−１２５０万円
　

同様に１０年目を計算すると

現金の変動をまず計算する

当初１０００万円＋２０００万円（家賃収入）×１０年−６００万円（年間の金利）×１０年−２００万円（管理費など）×１０年−４００万円（税金）×１０年

ここで数学に強い方は下記の式に変更してみると１年あたりの変化がすぐわかります。

当初１０００万円＋（２０００万円（家賃収入）−６００万円（年間の金利）−２００万円（管理費など）−４００万円（税金））×１０年＝１０００＋８００万円×１０年＝９０００万円

土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと５０００万円のまま。


建物の評価額
９０００万円−２５０万円（１年あたりの減価償却）×１０年＝６５００万円


これで、１０年目の銀行からみた評価額は

資産
　９０００万円　現金
　６０００万円　土地（路線価）評価
　６５００万円　建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
２１５００万円　資産合計

負債
２００００万円　借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
２００００万円　負債合計

建築後１０年目の銀行からみた資産評価
純資産　資産−負債＝１５００万円


というように年数が経過するごとに資産が増えていく。
今回の事例は、簡単に計算するため元金返済をなしにした。

実際には、３０年の元金均等返済ならば元金が年間約６６６万円返済が進む。また、年間の金利返済が当初６００万円から徐々に元本が減るにつれて減額されていく。

上記の例では、年間のキャッシュフローが８００万円あり、元金返済が進まないという例ですが、上記の元金均等返済なら

年間のキャッシュフロー　８００万円−６６６万円＝１３４万円
負債の減少が年間　６６６万円となります。

ですので、銀行からみた債務者の純資産としては、元金返済がすすむことによる、金利の減少分だけ資産が若干UPするだけです。

元金均等ではなく、元利均等ならば、金利と元金の返済のバランスがまた若干異なるだけで、徐々に、債務者の純資産が増えていき１０年弱のところで債務超過の評価からプラスへ変わるという大まかな部分はかわりありません。


一時的に、銀行からみた評価が悪くなっても、キャッシュフローがきちんと回っていれば、そのうち、状況は改善します。

金利が大幅に上昇した、空室率が上がった、家賃が下がった、経費が増大したなどがあれば、改善しないこともあります。




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資産なしでぎりぎりの投資をする危険性５

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性２
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性３
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性４
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html

今回は、区分所有を購入した場合を例にしてみます。

事例は、現金を頑張って貯めてきた人が、借金が怖いので現金買いをした例


現金は２０００万円、購入した区分は、８００万円の利回り１０％、５００万円の利回り１２％の物件とします。
諸費用は、物件価格の１０％とします。

現金は
２０００−（８００＋８０諸費用）−（５００＋５０諸費用）＝５７０万円

資産
　５７０万円　現金
　８００万円　区分物件１（売買価格評価）
　５００万円　区分物件２（売買価格評価）
−−−−−−−−−−−−−−
１８７０万円　資産合計

負債なし

純資産
１８７０万円−０万円＝１８７０万円

諸費用分１３０万円だけ資産が減った形です。

この人を銀行がみたらどう映るのか？

X銀行
区分所有の評価方法、売買価格の６０％、または、同じ物件の直近の売買事例の６０％の低い方

資産
　５７０万円　現金
　４８０万円　区分物件１（銀行評価）
　３００万円　区分物件２（銀行評価）
−−−−−−−−−−−−−−
１３５０万円　資産合計

元々の現金は２０００万円だったので、区分を購入したことによる信用の毀損は、諸費用も含めてですが、６５０万円。

Y銀行
区分所有の評価方法、原則評価０（億ションなどは別途）

資産
　５７０万円　現金
−−−−−−−−−−−−−−
　５７０万円　資産合計

元々の現金は２０００万円だったので、区分を購入したことによる信用の毀損は、諸費用も含めてですが、１４３０万円。


別に、ローンもないですし、銀行の評価が悪くなっても、物件からのインカムは、経費、税金などを除けばまるまる手のこりなので、このまま将来的にもローンを使わないならノープロブレム。

ただし、なにかで融資をしてほしいと思ったときに、２０００万円の現金があるひとと、評価してだいぶ目減りしてしまっている人とどちらに次に融資をしたいと銀行が思うかというのは、たぶん２０００万円持っている人です。
ただ、アパマン経営を区分で始めていて、きっちり確定申告をしているという人とまったくしていなくて２０００万円ある人とという比較もある。
投資額を抑えて区分からとりあえず、始めて見るという選択肢もなくはない。

ただし、未経験で２０００万円ある人に、いきなり数千万から億レベルのローンを出してくれる金融機関もあることは確かである。

三井住友の新しい基準である、物件価格の１０％は自己資金を投入することという条件と諸費用をざっくり１０％としたときに２０００万円あれば、

物件価格１００００万円、自己資金１０００万円、諸費用１０００万円、（合計２０００万円）、ローン９０００万円という買い方が可能である可能性がある。

区分を購入して、自己資金が１０００万円なら購入限度が５０００万円です。

（ただし、上記の例だと本当に自己資金が０に近くなってしまう。空室になったときのリフォーム代や急に設備が壊れたりしたらアウトになるので、三井住友もこのようなぎりぎりには融資をしないだろう。）


さて、ここまでは、現金買いの事例を挙げてみたが、区分所有でも融資をする金融機関ももちろんある。

さきほどの、現金２０００万円あるひとが、８００万円の区分所有３室まとめて２４００万円を購入してA銀行から２０００万円の融資をしてもらったと仮定してみる。

これもまた諸費用は１０％なので２４０万円掛っているとする。

資産
１３６０万円　現金
２４００万円　区分３室合計（売買価格）
−−−−−−−−−−−−−−
３７６０万円　資産合計

負債
２０００万円　借入金
−−−−−−−−−−−−−−
２０００万円　負債

純資産
３７６０万円−２０００万円＝１７６０万円

A銀行は、物件価格の８０％で区分を評価すると仮定する。

A銀行の評価
資産
１３６０万円　現金
１９２０万円　区分３室合計
−−−−−−−−−−−−−−
３２８０万円　資産合計

負債
２０００万円　借入金
−−−−−−−−−−−−−−
２０００万円　負債

純資産
３２８０万円−２０００万円＝１２８０万円

１９２０万円の評価の物件に２０００万円のローンを付けているがサラリーマンとしての属性などもあるし、評価不足も少額なので、融資を実行した。

X銀行の評価
X銀行
区分所有の評価方法、売買価格の６０％、または、同じ物件の直近の売買事例の６０％の低い方

資産
１３６０万円　現金
１４４０万円　区分３室合計
−−−−−−−−−−−−−−
２８００万円　資産合計

負債
２０００万円　借入金
−−−−−−−−−−−−−−
２０００万円　負債

純資産
２８００万円−２０００万円＝８００万円



Y銀行の評価
区分所有の評価方法、原則評価０（億ションなどは別途）

資産
１３６０万円　現金
　　　０万円　区分３室合計
−−−−−−−−−−−−−−
１３６０万円　資産合計

負債
２０００万円　借入金
−−−−−−−−−−−−−−
２０００万円　負債

純資産
１３６０万円−２０００万円＝−６４０万円
６４０万円の債務超過


これが、通販大家さんのメルマガでよく書いてある、区分を買って与信を毀損しているなどといういい例だろうと思う。

区分を現金で購入して、コツコツ資産を形成するのが自分に合っているならそれはそれでいいが、将来的に、アパートマンションを１棟購入してそのときはローンを使いたいという場合は、区分を購入するのはほどほどにしたほうがいいだろう。

区分を評価してくれる金融機関は非常に少ない。Y銀行の例のように０評価というのは極端としても半分程度とかそれ以下という金融機関は多いかも知れません。
すると、それらの金融機関から次の１棟物のローンを引っ張るときに大きく不利になる。




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資産なしでぎりぎりの投資をする危険性４

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性２
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性３
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性４
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性５
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性６
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性７
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


シリーズ化してきました（笑）

さて、先日の借地セミナーに参加してきましたので、借地物件を買った場合はどうなるか？を書いてみようと思います。

タイトルは「資産なし」とついているが、今回は特別に現金資産１億円あるという仮定です。（しかしながら、評価の厳しい銀行が見ると債務超過になってしまう。）

借地物件のメリットは、
・物件価格に占める土地の割合が少なくて済む
・同じ地域の同等物件に比べて安いため利回りがいい
・底地が将来安く買えたらラッキー
などいろいろあります。

でもデメリットもいろいろあります。
・いろいろな行動に対して地主の承諾や承諾料の支払いなど面倒なことがある。
・銀行が融資をなかなかしてくれない
・処分性がよくない
などいろいろあります。


さて、今回は、借地物件を買うという事例なので、自己資金が多めにいります。

当初の仮定をすこし現金多めに設定して、さらに所有権の物件を買った場合と借地の物件を買った場合どちらがいいか、事例を挙げてみます。
この事例では、建物の積算評価は、A、X、Y銀行すべてで一律と仮定します。

スタート時
資産
１００００万円　現金

負債
なし

純資産
１００００万円のプラス

借地の例

購入物件は、２００００万円の利回り１３％の借地物件、ただし融資は売買価格の７割なので、３割自己資金、さらに諸費用１０％を支払い
土地は、路線価評価で１５０００万円、建物評価８０００万円とする。借地権割合は、６割とする。



資産
　２０００万円　現金
２００００万円　借地物件（売買価格）
−−−−−−−−−−−−−−
２２０００万円　資産合計

負債
１４０００万円　借入金
−−−−−−−−−−−−−−
１４０００万円　負債

純資産（物件は売買価格ベース）
２２０００万円−１４０００万円＝８０００万円

資産の減少は諸費用で２０００万円出費のため

ここで、融資をした銀行、（仮にA銀行とする）の評価は、
１５０００万円×６割（借地権割合）＝９０００万円
これに掛け目８０％を掛ける
９０００万円×８０％＝７２００万円
建物評価８０００万円
土地建物評価合計　１５２００万円
融資額１４０００万円なので、この融資銀行としては担保をしっかりと取っていることになる。

融資したA銀行の評価
資産
　２０００万円　現金
１５２００万円　借地物件（担保評価）
−−−−−−−−−−−−−−
１７２００万円　資産合計

負債
１４０００万円　借入金
−−−−−−−−−−−−−−
１４０００万円　負債

純資産
１７２００−１４０００＝３２００万円

なんと、借地を購入する前は、現金１００００万円だったので、誰がどう評価しても資産１００００万円だったのだが、３２００万円の評価に激減。

さて、このように借地を評価してくれる銀行はどのくらいあるのか？
先日の借地セミナー講師の方も言っていたが、多くの銀行は、借地に対してかなり厳しく見る。
上記の例は、いい方だと思う。

他行の例を書いてみると

X銀行の場合
借地は、借地権割合のさらに半分。建物評価も８０％に減額。

１５０００万円×６割（借地権割合）×５０％＝４５００万円
建物評価８０００万円×８０％＝６４００万円
土地建物評価合計　１０９００万円

X銀行の評価
資産
　２０００万円　現金
１０９００万円　借地物件（担保評価）
−−−−−−−−−−−−−−
１２９００万円　資産合計

負債
１４０００万円　借入金
−−−−−−−−−−−−−−
１４０００万円　負債

純資産
１２９００−１４０００＝−１１００万円
債務超過状態


Y銀行の場合
借地物件は、融資の対象外（０評価）

X銀行の評価
資産
　２０００万円　現金
　　　　０万円　借地物件（担保評価）
−−−−−−−−−−−−−−
　２０００万円　資産合計

負債
１４０００万円　借入金
−−−−−−−−−−−−−−
１４０００万円　負債

純資産
２０００−１４０００＝−１２０００万円
債務超過状態

ちょっと極端な例だが、このくらい厳しく思った方がいいと思う。
大方の銀行が借地に対してはかなり厳しい見方をして融資は、よほどの資産家でなければ（地主など大幅に資産が上回っていれば、共同担保などで貸してくれる可能性はある）融資を検討すらしてくれないことも多い。

さて、今回の物件が、所有権で２５０００万円で売りに出ていたと仮定して考えると利回りが約１０．４％。
土地は、路線価評価で１５０００万円、建物評価８０００万円
１割の自己資金負担、諸費用１０％と仮定すると

資産
　５０００万円　現金
２５０００万円　土地建物（売買額評価）
−−−−−−−−−−−−−−
３００００万円　資産合計

負債
２２５００万円　借入金
−−−−−−−−−−−−−−
２２５００万円　負債

純資産
３００００−２２５００＝７５００万円


銀行の積算評価
資産
　５０００万円　現金
１５０００万円　土地（路線価評価）
　８０００万円　建物（積算評価）
−−−−−−−−−−−−−−
２８０００万円　資産合計

負債
２２５００万円　借入金
−−−−−−−−−−−−−−
２２５００万円　負債

純資産
２８０００−２２５００＝５５００万円

所有権での売買なので、利回りは低下しているが、純資産評価は、借地で購入したよりもよい。（ただし、銀行の評価方法、また実際に同じ物件が所有権でも借地でも売りに出ていることはないので、正確には比較できないことは注意してください。）

借地を買うのであれば、一般的な銀行が評価する方法よりも大幅に安く指値をしたり、売り主がとても売り急いでいて安く買えるなどでなければ、普通に市場に出ている借地については、購入しない方がいいのではと個人的には思う。

また、昔から保有している物件は借地に２棟建っているのであるが、建て替えるとかしようとしたら地主と交渉したりしなければならないとか承諾料のこととか考えるとめんどうなので、建て替える気にはなかなかならない。
借地も所有権もどちらもあるが、よほどの好条件でないかぎり、新たに借地物件を購入する気にはまったくならない。

たとえば、1億円の路線価評価の土地に古家ありで、借地なので２０００万円で�