金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5http://realblog.seesaa.net/article/98101423.htmlこれまでのシリーズで、
資産なしでいろいろと
投資する場合に、
銀行の客観的評価が悪化して、純資産という意味で、投資前と投資後を比較すると資産の減少、ひどいときには、債務超過と見られる可能性について書いてきました。
私の結論として
「危険だから投資をやめた方がいいですよ」
ではありません。
あくまで、投資した案件次第だったり、また一時的には極端なことを言えば、債務超過と見られる可能性もありますが、時間の経過で改善されることがあります。
今回は、下記のシリーズ3回目の新築物件での話を少しふくらませて説明をしたいと思います。
資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html基本は、シリーズ3回目を元にしていくつか条件を追加設定します。
SMBCなどで、資産なしだが収益性の高い新築アパマンを購入すると仮定しての事例。
重量鉄骨造の建物を建築したと仮定。
法定耐用年数は34年。
例
7500万円
土地(売買価格)
12500万円 建物(建築費)
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 合計金額
収益性
家賃年収2000万円 利回り10%
現金2000万円(物件購入前)
諸費用など1000万円現金を使用。
融資 20000万円(フルローン)
購入後の銀行からみた評価
資産
1000万円 現金
6000万円 土地(路線価)評価
9000万円 建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
16000万円 資産合計
負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計
建築直後の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=−4000万円
これが、3年、5年、10年経年するとどう評価されるかを計算を簡便にするために下記のような条件にしたいと思う。
・ローンは、元金返済なしで
金利のみ返済する形にする。金利は3%で固定する。金利返済額600万円(年間)
・家賃収入は、10年間下落しないと仮定する。利回り10%なので年収2000万円
・管理費、修繕費などすべての経費を合わせて年間10%、200万円とする。
・銀行の建物評価額が9000万円で、法定耐用年数34年だと減価償却は1年あたり約264万円だが、計算を簡単にするため年間250万円の減価償却とする。
・税金は、家賃収入の20%とする。(実際には、節税
テクニックを使ったり使わなかったりでいろいろだと思うが、簡易計算する)年間400万円に固定。
・土地の路線価は、当初の6000万円のまま変化しないとする。
3年目の資産の変動
現金の変動をまず計算する
当初1000万円+2000万円(家賃収入)×3年−600万円(年間の金利)×3年−200万円(管理費など)×3年−400万円(税金)×3年=1000+6000−1800−600−1200=3400万円
土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと5000万円のまま。
建物の評価額
9000万円−250万円(1年あたりの減価償却)×3年=8250万円
これで、3年目の銀行からみた評価額は
資産
3400万円 現金
6000万円 土地(路線価)評価
8250万円 建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
17650万円 資産合計
負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計
建築後3年目の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=−2350万円
同様に5年目を計算すると
現金の変動をまず計算する
当初1000万円+2000万円(家賃収入)×5年−600万円(年間の金利)×5年−200万円(管理費など)×5年−400万円(税金)×5年
ここで数学に強い方は下記の式に変更してみると1年あたりの変化がすぐわかります。
当初1000万円+(2000万円(家賃収入)−600万円(年間の金利)−200万円(管理費など)−400万円(税金))×5年=1000+800万円×5年=5000万円
土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと5000万円のまま。
建物の評価額
9000万円−250万円(1年あたりの減価償却)×5年=7750万円
これで、5年目の銀行からみた評価額は
資産
5000万円 現金
6000万円 土地(路線価)評価
7750万円 建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
18750万円 資産合計
負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計
建築後5年目の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=−1250万円
同様に10年目を計算すると
現金の変動をまず計算する
当初1000万円+2000万円(家賃収入)×10年−600万円(年間の金利)×10年−200万円(管理費など)×10年−400万円(税金)×10年
ここで数学に強い方は下記の式に変更してみると1年あたりの変化がすぐわかります。
当初1000万円+(2000万円(家賃収入)−600万円(年間の金利)−200万円(管理費など)−400万円(税金))×10年=1000+800万円×10年=9000万円
土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと5000万円のまま。
建物の評価額
9000万円−250万円(1年あたりの減価償却)×10年=6500万円
これで、10年目の銀行からみた評価額は
資産
9000万円 現金
6000万円 土地(路線価)評価
6500万円 建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
21500万円 資産合計
負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計
建築後10年目の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=1500万円
というように年数が経過するごとに資産が増えていく。
今回の事例は、簡単に計算するため元金返済をなしにした。
実際には、30年の元金均等返済ならば元金が年間約666万円返済が進む。また、年間の金利返済が当初600万円から徐々に元本が減るにつれて減額されていく。
上記の例では、年間の
キャッシュフローが800万円あり、元金返済が進まないという例ですが、上記の元金均等返済なら
年間のキャッシュフロー 800万円−666万円=134万円
負債の減少が年間 666万円となります。
ですので、銀行からみた債務者の純資産としては、元金返済がすすむことによる、金利の減少分だけ資産が若干UPするだけです。
元金均等ではなく、元利均等ならば、金利と元金の返済のバランスがまた若干異なるだけで、徐々に、債務者の純資産が増えていき10年弱のところで債務超過の評価からプラスへ変わるという大まかな部分はかわりありません。
一時的に、銀行からみた評価が悪くなっても、キャッシュフローがきちんと回っていれば、そのうち、状況は改善します。
金利が大幅に上昇した、空室率が上がった、家賃が下がった、経費が増大したなどがあれば、改善しないこともあります。

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