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2009年07月23日

賃貸フェア懇親会について

昨年、東京の賃貸フェアにて私が主催で、懇親会を開催しましたが、今年は開催しません。
フェア自体もたぶん1日の参加だけになるかと思っています。
参加予定日も未定ですが、いつものことですが、いろいろとブースを回っているので、お会いしてもあまり話せないかと思いますが、よろしくお願いします。




posted by 三代目大家マサ at 01:03| アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月31日

NHKスペシャル 沸騰都市のその後

昨年放送された沸騰都市の4都市のその後が先日放送されました。
どの都市も金融危機で大きく影響を受けていました。
比較的バングラディッシュのダッカが影響が少なそうでしたが、縫製工場の受注量は減っていましたね。

ドバイの不動産は4割値下がりしたということですが、7億だった物件が4億円でも売れないというような状況ということでした。
ただ、売り出し時は1億円だったようですから、相当前から保有していればまだ含み益もありそうですが。

70物件を保有していたイラン人の投資家は、塩漬けしているということでした。今後、ドバイの不動産はどうなるのかな?さらにどんどん下がるのかそれとも反発するのか。

日本も、今後どのくらいまで下げるのかどこで反転の兆しが出てくるのか・・・
posted by 三代目大家マサ at 15:59| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月29日

沸騰都市ドバイとその後

昨年放送されたNHKスペシャルの沸騰都市ドバイ。
昨年は、みなかったのですが、先日の再放送を見ました。
行ってきたので、でてきたところもあのあたりだとわかり、ブルジュドバイも放送当時よりも建設が進んだ後を見たので前後がわかりました。

本日29日21時より沸騰都市のその後を放送します。
ドバイの昨年の放送当時と現在の違いがわかるかと思います。
楽しみです。





posted by 三代目大家マサ at 00:45| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月25日

いったい世界経済はどうなる???

いままでは、GM、クライスラーは、破綻させずにソフトランディングさせる形のニュースが多かったですが、ついに、チャプター11を前提に破綻処理を考えるという報道が出始めました。

また、CDSの大元のような役割を果たしているAIGはつぶしたらとんでもないことが起きるということで、つぶさずにきたのですが、赤字がとんでもない金額になり、こちらも果たして、政府がどうこうできるのか不安です。いま出てきている赤字が終わりではなく、この先、追加でまた赤字が出てきて援助がいくらあっても足りない状況になると思います。

シティ、バンカメも同じく、援助がなければ、破綻しかないというか、市場は、国有化をせざるを得ないというような判断をしている株価水準ですし・・・

日本では、SFCGが破綻しました。金利が高かったり、貸しはがしがひどかったりで悪い部分もありますが、それでもSFCGに融資をしてもらって助かっていた中小企業も多いことは確かです。
次は、オリックスあたりが危険なのかな?

http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8591.T

PBRが0.13倍とひどい状況。
まあほかのその他金融の各社もひどい会社が多いですけど。

オリックスは、かんぽ問題でも企業イメージが落ちていますし、不動産融資もかなり積極的にしていましたので、いまの不動産の下落で相当な損失があるかもしれませんね。

オリックスが万が一つぶれたら、オリックスから借りている不動産業者も相当あるでしょうから、連鎖倒産も増えそうです。
そうすると、さらに不動産価格が下がるという悪循環になりますね。
オリックスの不動産融資残高がどのくらいあるのか。その前に、すでにつぶれたSFCGの不動産融資残高も気になります。
暗いニュースばかりですね。
posted by 三代目大家マサ at 02:47| Comment(8) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月24日

MAGねっとのIR情報がでました

MAGねっとからIR情報がでております。

MAGねっとホームページhttp://www.hd.tzone.co.jp/

親会社の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ
http://www.hd.tzone.co.jp/news08/ir003_090224_001.pdf

親会社の異動に関するお知らせ
http://www.hd.tzone.co.jp/news08/ir003_090224_002.pdf



SFCGの大島会長ら、大島一族で、SFCGに見切りをつけて、MAGねっとなどに資産を移して自分たちは、生き残ろうとしているように感じますね。
さすが、一代でSFCGを築いただけありますね。
SFCGの株主、債権者には気の毒ではありますが、多くのMAGねっとで保証業務を受けている大家さんにとっては、どんな形であれ、MAGねっとが生き残って保証をし続けてもらえるようにしてほしいものです。
続きを読む
posted by 三代目大家マサ at 12:53| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

来年からエアコン高くなりそうです

2010年から、省エネ基準100%以上達成しているエアコンでなければ製造できなくなるらしいです。

http://www.eccj.or.jp/labeling/01_02.html

2010年度目標と書いてあるラベルで100%以上でない製品が、製造できなくなるものです。

現在、量販店で販売されているエアコンで、賃貸業でよく使われている6帖用エアコンで、標準取り付け工事費込みで5〜6万円前後で販売されていることが多い製品などは、80%くらいで2010年度からは販売されなくなります。

100%を達成している製品は、すでに販売されているものにもあるのですが、一つ上のクラスで、安くても標準取り付け工事費込みで7万円くらいから販売されている製品になります。

つまり、2010年の4月以降くらいからは、エアコンが壊れたら、7万円以上の出費を覚悟しなくてはいけません。
現在購入できる省エネ基準を100%達成していない低価格品と比べれば2万円前後高くなるということです。

古い物件をお持ちで、15〜20年くらいエアコンの交換をしていないという場合は、今年中に入居している部屋についても先回りで交換した方が、コスト面でいいかもしれません。
ただし、まとまればそれなりの金額ですから、割り切って壊れたら交換というのでもいいと思います。
資金的に余裕がある方には、今年中に交換するといいでしょう。
入居者にエアコン交換を提案して、いくらか入居者が負担してくれるなら新品に交換しますよという提案をするとさらにいいかもしれません。
壊れたら大家全額負担、壊れる前に希望者を募って、1万円とか負担をしてもらって先回りで交換すれば、
入居者負担額+値上がり分
がコストダウンできます。
posted by 三代目大家マサ at 03:58| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

賃貸保証のMAGネットは大丈夫か?

昨年、うちの法人では賃貸保証のMAGねっとと代理店契約をした。
しかしながら、契約時の営業マンとの話のなかで危険性を感じたので(そのほかにも別の情報源で怪しい感じもあった)代理店契約をしたが、実際に自社で保証を依頼したことはありませんでした。

また、SFCGの貸しはがしの報道などもあり、ほかの大家さんとかにもMAGねっとを使うのは危険かもしれないと話をしたことがありました。

昨日、MAGねっとより、代理店になっているためだと思いますが、こちらのブログで書かれているのと同じ書類をいただきました。

http://kanri.no-blog.jp/blog/2009/02/post_f3d4.html

この書類が届いた日に、旧親会社のSFCGが破綻。
タイミングよすぎですね。
というか、計画的に送付したのか?

よくわかりませんが、MAGねっとは、SFCGグループから独立するようなので、今回のTOBが無事終了すれば、当面、倒産の可能性はなくなるかもしれません。
賃貸保証の会社で、一番あぶないのがMAGねっとだと思っていましたが、どうなるでしょうか?
ただ、株式市場の反応を見る限り、まだ株価は下がるかもしれません。
posted by 三代目大家マサ at 03:42| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月16日

日本不動産を外貨建てでみてみると

日本の不動産価格を外貨建てで見た場合のシミュレーションです。

この例では、日本円で5000万円の不動産が、物件価格が2割下落して、家賃が1割下落したと仮定した場合に、外貨3種類、米ドル、ユーロ、豪ドルで比較してみました。

日本の不動産価格が2割下がったという仮定でみた場合でも、円高効果が大きいので、なんと今回の例では、すべて外貨建ての価格は値上がりしています。

これを見て感じるのは、たとえば

・自国での不動産投資で損失が出ているので、日本に投資した物件を利食いして、利益で、自国内のローンの繰り上げ返済に充てよう

・まだまだ自国通貨がより弱くなるだろうから、日本の不動産の自国通貨ベースの値上がりが続くだろうから、追加で購入しよう

というような外人の考えがあるかもしれません。
みなさんで、パラメータを修正して考えてみてください。

日本不動産価格外貨換算表.xls
posted by 三代目大家マサ at 22:54| Comment(1) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

海外不動産価格変動を日本円換算で見てみると

いろいろなニュースや先日参加した最新米国事情のセミナーなどで、海外の不動産価格の変動が大きいことがわかってきている。
また、ここ最近は、日本円に対する海外通貨の下落も激しい。

日本円からみた海外不動産価格の変動は、あまり感覚としてないが、それをエクセルで簡単に見れるようにしてみました。

エクセルシートで、シートごとに、米ドル、ユーロ、豪ドルでの価格変化がわかるように作って見ました。
シートの水色の部分のパラメータだけ変化させるとほかの値は自動入力されます。

利回りが3行あるのですが、これは、価格を1カ所入れると3種類の利回りの物件の家賃収入や新しく物件価格が下がったり、家賃が下がった後の変化率を見れるようにしてあります。

海外でも日本のように、同じ売買価格でも、立地やその他理由で利回りに幅があると仮定してのことですが、海外事情はあまりわかりませんので不要かもしれませんが。

表の見方ですが、イメージとして

表の上部 各種設定パラメーター

表の中段 2008年前半などの旧価格

表の下段 2009年の新価格

という感じ。

米ドルのシートで説明すると、2008年に80万ドルで販売されていた物件が、2009年に価格が4割下落して、家賃も2割下がったという前提。その間に為替は1ドル 120円から90円に変わったというものです。

1行目で利回り10%であった物件が、家賃が当初8万ドル(年間)だったが、家賃が1割下落して7万2000ドルに変化したという想定。物件価格と家賃の下落で、昨年10%だった利回りは、15%に変化している。
日本円で考えると、昨年9600万円だった物件が、いまでは4320万円まで下落したということです。日本円換算で、55%も値下がりしたことになります。

この表をみて考えることは、たとえば

・昨年、日本人投資家が円ベースのローンで物件を購入していたら、相当な損失を抱えているだろう

・いま購入すれば、たった4320万円で購入できるなら利回りも15%だし、日本の不動産を買うよりも将来の円安時に大きなキャピタルゲインが期待できるから買いだ

などが考えられます。


海外不動産価格日本円換算表.xls
posted by 三代目大家マサ at 22:14| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月10日

ある金融機関の状況

今、来月で固定期間満了の借り入れについて、いくつかの金融機関に借り換えの打診をしている。

今回の条件は、SMBCや横浜銀行などで評価額が、残債の2.5〜3倍近くある。つまり、貸し手にとってはリスクが非常に少ないわけです。

いくつかの金融機関に打診して、各銀行とも提案を出していただいたり、提案待ちだったりします。

しかしながら、1行、驚きの返事をいただきました。

なんと、借り換えも含め、いまは新規の融資は、原則やっていないという。やっているのは、自社の貸し出し案件で不良債権化した案件を買ってくれるという案件のみとのこと。
つまり、貸し倒れ引き当てをつまなくていい優良顧客に、焦げ付いている案件を肩代わりしてもらって、不良債権から、正常債権へ付け替えだけやっているということ。
普通なら、借り換え案件はほとんどの銀行が欲しい案件です。
実績のある安全な貸し出しでなおかつ、ライバル銀行の案件を自社の貸し出しに奪うことができるのですからやりたくて仕方がないというのが普通。
特に、今回のうちの案件は、購入当初2割近く自己資金を入れて、10年という短期で借り入れしたものを5年経過しての借り換えです。
積算評価の金額の3分の1くらいの残債です。ノーリスクの案件。

それすら扱えないというのは、どういうことかというと、自己資本比率を悪化させる新規貸し出しは、不動産融資については一切やらないという方針ということです。
これが、この銀行だけの話で終わるのか、来年や再来年になって、ほかの銀行でも同じような状況になるのか。
ほかの銀行でも同じような状況になれば、いまよりも数割、不動産価格が下がってもおかしくないだろう。
この銀行だけの例外であってほしい。
posted by 三代目大家マサ at 01:16| Comment(6) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月22日

物件情報

お付き合いのある、不動産業者さんより物件情報をいただきました。

私と面識のある方で、興味がある方がいましたらメールください。
いまの情勢だとどちらも2、3千万くらいは自己資金がないと厳しいかと思いますので、そのくらいの自己資金がある方でお願いします。

なお、紹介はしますが、キックバックがあったりとかではありません。
投資判断は自己責任でお願いします。

物件を特定しにくいように数字は一部丸めてあります。

物件1
茨城県取手市
区分所有店舗
RC、一部鉄骨造
昭和61年築
床面積 約1000平米

預託金2500万円位
賃料月額 100万円位
共益費 12万円位

表面約21%
NET 約18%

売買価格6500万円

預託金があるので、テナントが退去しなければという条件がつきますが、4000万円+諸費用くらいで取得してと考えるとかなり利回りはいいです。

4000万円は、3年ちょっとで回収できる計算ですね。
リスクは、テナントの退去だけかと思います。

物件2

立川駅近テナントビル徒歩1〜3分くらい?


土地100平米位
路線価1000千円位
S造6F
93年築
のべ床300平米位

現況家賃180万円位/月
満室想定2700万円位/年

売買価格15000万円

約18%

水商売系(居酒屋、スナックなど)
風俗扱いにはならないかと思いますが、微妙なライン。


以上
posted by 三代目大家マサ at 17:42| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月21日

これからの先行き

今年の経済情勢、とても悲観的に見ています。
昨年の11月くらいは、まだまだイケイケで、ある程度高めの利回りなら融資が付けば買っていきたいという過去数年の状況と同じ考えでした。

しかし、12月以降、経済ニュースや経済誌などいろいろな情報をみると不動産にもかなり悪影響があると思います。

これまで普通の不動産投資の考え方では、3月末あたりで企業などが決算対策で保有不動産を売却するなどでおいしい物件があり、ねらい目というところでした。
また、通常不動産は短期間に大幅に価格は下がらないので、平均的な物件より1割とか割安感があれば購入してもあまりそんすることはありません。
しかしながら、一つ前で書いたように、半年で3割売値が下がったりしています。
3月以降も、1、2割など大幅に価格が下がっていく可能性がないとは言えません。


昨年末、までは派遣切りが多く報道され、正社員のリストラはそれほどめだちませんでした。
1月に入り、正社員のリストラや工場稼働日の削減と給料の減額の合意などの報道も増えてきました。
生活費もきつくなってきて貯金を取り崩したり、貯金も底をつくと家賃の滞納なども増えるでしょう。
昨年は、リプラスが破綻しましたが、賃貸保証業務は黒字でした。
しかし、今年はたぶん、滞納が増えたことによる保証業務の赤字で倒産する保証会社もでてくるのではと予想しています。
もしも大手がそのようなことになれば、大変なことになります。

正社員のリストラや企業の倒産が増えて、家賃滞納は確実に増えてくると思います。家賃滞納は、法的に処理しようとすると100万円以上かかることもよくあります。
キャッシュフローがぎりぎりで物件を購入しているサラリーマン大家さんのなかには、滞納と追い出しで返済に困る方も出てくると思います。
空室よりも悲惨なことになります。

リストラや倒産などになれば、
1、家賃の安いところへ引っ越す
2、親元や親戚、友達などのところへ居候する
3、貯金や親の支援など余裕がある人なら、たたき売り状態のマンションや戸建てを買って引っ越す
などで、賃貸物件の入居者数が減る可能性があります。


アメリカでは、ビック3が、たぶんどこかつぶれるでしょう。(法的にはつぶれなくても、政府管理でほぼ同じような状況へ)
そうすると失業者がとんでもなく増えます。その人たちが給料でもらって消費していたものが売れなくなります。
日本製品が、相当売れなくなります。製造業で、相当な倒産やリストラが年の後半には現実化すると思います。

あと、円高もさらなる70円台などもなる可能性はかなりありそうです。
輸出産業が、壊滅的なダメージを受けそうです。

戸建てやマンションは、すでにかなりディスカウントされて来ていますが、これからリストラや倒産で、住宅ローンが払えない人が増えることで差し押さえなども増えると思います。
そのときに、すでに不動産価格が下がっているので、銀行またはローンを借りていた人の損失が膨らむことになります。
差し押さえや売却でローンをなくしたい人などにより、さらに売り物件が増えます。しかし、物件を買おうという人はとても少ないので、さらに物件価格はさがるでしょう。

家賃も、値下げ競争が増えてくると思います。1割くらい家賃が下がる物件も増えると思います。

店舗事務所物件などでは、都内とかでも15%くらいの売り物件が増えてきているそうです。表面10%で購入した物件が、15%で売りにでるということは、家賃が下がらなければ、購入額の66%が売値ということです。
家賃が、購入時より1割、2割下がっていたとしたらもっと値下がりしているということです。

7月1日には、路線価が発表されます。
都心部は、大幅に路線価が下がると思われますし、今年もどんどん不動産が下がっていくと思うので、来年の路線価は相当ひどくなりそうです。すると、去年の路線価で評価している物件は、来年になると相当に評価がさがります。9月以降あたりでは、銀行が借り手を再評価したときにかなりの評価損を抱えて、売り圧力を受ける借り手も増えてさらに売り物件は増えるのではないでしょうか?

考えれば考えるほど、今年は暗い1年になりそうだなあと思っています。
うちの場合は、今年は、レバレッジを掛けないかあまり掛けないで、自己資金を多めに高利回り物件を購入するという方向になるかもと感じています。

約3割引の物件

昨年の7月ごろに売り物件として情報をもらった物件がありました。
積算不足なので流しました。
その同じ物件が、とっくに売れたのだと思っていましたが、数日前に売り物件として業者さんから情報が流れてきました。
価格は、ほぼ3割引でした。
ようやく積算くらいかなという感じです。
半年前に2割くらい下げれば売れていたかもしれませんが、市況が悪化したので、この3割引でも売れないのではないでしょうか?

物件を売りたい方は、1、2割値下げしたり指し値をのんで早く売らないとだめでしょう。
今年は、これからもっと市況が悪くなると思います。

2009年01月02日

新年あけましておめでとうございます

みなさま、新年あけましておめでとうございます。

昨年は、金融危機でとんでもない1年でした。
今年も、まだまだ余波があって大変な1年になりそうです。

昨年は、結局1棟しか購入できず、残念でした。
今年は、どうなるかわかりませんが、いい物件があれば購入しつつ、どちらかというと、既存物件の入居率の向上に力を入れたいと思っています。

それと、昨年まではかなりのセミナーや勉強会などに参加していて実務よりも勉強などに時間を掛けすぎていたので、今年は少しセミナーなどへの参加を減らして実務をもっとやることにしようかと思っています。

今年もみなさまにとっていい1年になりますように。
今年もお会いしましたらよろしくお願いします。

2008年12月10日

12月5日 札幌遠征1日目

朝7時発の飛行機で、赤井さんと一緒に札幌へ。

新千歳空港で、chobbyさん、ミットさん夫妻、ヒデさん、そして東京へ向かうゴックさんと待ち合わせでした。
ゴックさんと別れてみなさんと一緒に札幌の6物件を見て回りました。

競争の厳しい札幌でみなさんそれぞれ努力されています。
普通の大家さんだと厳しいでしょうね。
比較論として、北海道以外に在住の大家さんが、対して利回り的にほかの地域と差がないのであれば札幌には手を出さない方がいいというのを実感しました。
利回りが20%を超えたくらいからであれば(利回り15以下の物件をほかの地域で購入している人の場合)、検討してもいいかもしれませんが、自分なら25%くらいないと厳しいのかなと思っています。

・広告費が2、3ヶ月がいまでも当たり前(今後もっと増えるかも)
・物件を見に来るのに飛行機に乗らなければ行けないので、交通費が高い、すぐに行きにくい
・利回り15〜20%くらいの物件は、関東圏でもある
・雪の問題で建物の傷みが早い
・空室率が平均で70%くらいあるらしい

などかなり厳しい。コストがかかりすぎる。

ただ、北海道に住んでいれば、札幌での投資は第一に考えることだと思います。いろいろ努力すれば厳しい市況の札幌でも勝ち抜くことはできるでしょう。

夜は、かにのお店で加藤ひろゆきさんを交えて図面舞踏会でした。
2次会は、近くの喫茶店でした。
とても楽しく過ごせました。

2008年12月06日

ベンディアム札幌セミナーで講師をします

12月6日(土)に札幌でベンディアムさん主催でセミナーが開催されます。
そちらで、仙台、金沢につづいて講師をさせていただきます。

http://www.vendium.net/recruit/index.html


開催日 】
平成 20 年 12 月06(土)13:00-17:30  (開場・受付開始は 12:45より)

【 場 所 】
TKP札幌ビジネスセンター 5階会議室
北海道札幌市中央区北三条西3丁目1-44札幌富士ビル
アクセス:札幌駅南口地下街9番出口直結

【参加費用】
セミナー参加  3,000円
懇親会 参加 5,000円

【セミナー内容】
◆1部 セミナー 13:00-17:30 (先着80名様)
  ●あかちゃんこと赤井 誠 氏
  ●三代目大家マサ 氏
  ●加藤 ひろゆき 氏

◆2 部 懇親会 18:00-20:00 (先着40名様)
  セミナー会場近くのお店にて開催となります。



北海道のみなさまとお会いするのを楽しみにしております。

なお、5日の午前中にあかちゃんと一緒に札幌入りする予定にしております。
5日にお時間のあるオーナーさんで、札幌の物件を見学させていただいたりできる方がいましたらぜひお願いしたいと思います。
5日の夜は、図面舞踏会を札幌で開催してもらうようになっていると思います。


また、11月29日は、私は参加しませんが、ベンディアムさんのセミナーが、名古屋で開催されます。
こちらもまだ参加者募集中です。

http://www.vendium.net/recruit/post_2.html

【 開催日 】
平成 20 年 11 月29(土)13:00-18:00(開場・受付開始は 12:45より)

【 場 所 】
TKP名古屋会議室
愛知県名古屋市中村区椿町1-16 井門名古屋ビル7階
JR名古屋駅、近鉄名古屋駅、名鉄新名古屋駅  太閤通口 徒歩1分

【参加費用】
セミナー参加  3,000円
懇親会 参加 5,000円

【セミナー内容】
◆1部 セミナー 13:00-18:00 (先着90名様)
  ※講師に『投資家けいちゃん氏』が、お話していただける事になりました。
 ●和合 実 氏
 ●あかちゃんこと赤井 誠 氏
 ●ひろ@大家塾塾長 氏
 ●投資家けいちゃん 氏

◆2 部 懇親会 18:30-20:00 (先着60名様)
 セミナー会場近くのお店にて開催となります。


両セミナーとも参加希望の方は、ベンディアムさんのホームページより申し込みをしてください。

2008年11月04日

電力一括契約、電気代の節約、利益がとれる方法

遅くなったが、大阪賃貸住宅フェアにて見つけた面白い仕組みを紹介します。

電気代を安くする方法としては、
・パワーブレーカー
・中央電力

などの業者があります。
それとまた少し違う仕組み(どちらかと言えば、中央電力に近いかな?)で、大家が電力会社から一括で電力を購入して、入居者に大家から(実際は、外注)電気代を請求。
その金額差を大家の利益にできるという仕組みです。

ファミリータイプで、30部屋程度以上の規模の物件では、メリットが出てくるようです。
いま1棟を見積もりしてもらっているところです。
見積もりの結果次第では、導入も検討してみようと思っております。



続きを読む

2008年10月28日

24日 ドラゴンシャイさん来訪歓迎会

ドラゴンシャイさんが東京にいらっしゃるということで、さらりさんが幹事になってくれて歓迎会でした。

武蔵小山のうなぎやさんにて開催されました。

ドラゴンシャイさん歓迎会でしたが、隠れた会合としてヒロシさんの神奈川11区からの出馬検討会でもありました。

愛知7区または愛知6区からの出馬が、ちょっと前まで濃厚でしたが、小泉さんの引退にともない、次男が出馬する神奈川11区での出馬が、当選は難しいが、メディアに取り上げられやすいということで、今回は、供託金300万円はどぶに捨てても知名度UPのために出馬するのがいいのではということになりました。

その300万円を金利(月利)10%で用立てましょうかと提案したが、「株のショートでボロもうけなので不要です」という力強い答えでした。ヒロシさん、さすがですね。

神奈川11区からの出馬なら、さらりさんがポスター貼りは協力してくれるということですので、神奈川11区からの出馬が可能性濃厚になってきました。

さて、話が脱線しましたが、うなぎがとてもおいしかったです。
また話もいろいろと盛り上がりました。

2次会は、カラオケで、歌わずに不動産談義。
かなりディープな内容になりました。
内容は書けません。
ヒロシさんは、先に帰りましたので秘密の内容は知りません。
ドラゴンシャイさん、ディープな内容ありがとうございました。

すでに投資をしてしまった海外勢にとって、日本不動産は売りたい状態かも

不動産の価格について、メディアで取り上げられるときによく言われたのが、日本の不動産は、海外に比べて割安なのでまだまだ買えるというような論調がありました。

たしかに、金利は低く、物件の利回りは金利に比べて高いので投資対象としては魅力的です。

しかし、一つ前の記事で書いたように為替レート変動が激しいので、すでに1年くらい前に購入してしまった人にとっては価格変動がなければドル建てでは値上がりしているので売りたいという状態。

たとえば、昨年

・1億円
 110円時約91万ドル、90円時約111万ドル、80円時約125万ドル、70円時約143万ドル
・利回り8%(家賃収入800万円、ドルベース110円時約7300ドル、90円時89000ドル、80円時約100000ドル、70円時約114000ドル)

で購入した物件は、ドル建てローンで購入しているとドルベースでの物件価格が値上がりしているので、売却して本国に資金を持ち帰りたいという状況でしょう。
なんせ、91万ドルで購入した物件が、111万ドル近くなのですから、売ればキャピタルゲインが大きいです。


上記のような1億円くらいの物件ならそれほど売買の価格も変わっていませんのでこの理屈が通ります。

しかしながら、ファンドが扱っていた5億円以上の市況はどうでしょうか?

ちょっと前まで利回り4〜6%なんて言っていた物件が、いま10%とかでたたき売りされています。

スケールを10倍にして10億の物件と仮定してみます。

・10億円
 110円時約910万ドル、90円時約1110万ドル、80円時約1250万ドル、70円時約1430万ドル
・利回り5%(家賃収入5000万円、ドルベース110円時約455000ドル、90円時約555000ドル、80円時約625000ドル、70円時約714000ドル)

上記で取得した物件が、いま売ろうとしたら利回り10%とすると5億円です。90円で換算すると約555万ドルくらい。購入したのが910万ドルくらいなので、為替では得しても市況の影響で大幅損失です。

これでは、日本の不動産にドルベースのローンで投資してきた多くの投資ファンドは、大幅に損失を抱えていると想像できます。

いまから海外から新規の参入で購入に来ても、将来、円安になると仮定するとなかなか投資しにくいでしょう。
円安になると損失がでますので。
まあ、売りたたかれている5億円以上の物件を購入して、市況が回復してまた利回り5%くらいで売れるのを待つという戦略なら為替リスクを考えても投資する価値はありそうですが。

上記を考えても日本の不動産は、海外勢は当分、売り圧力が優勢でしょう。

オーストラリアの不動産屋からメール

オーストラリアの不動産屋からメールが来ました。

内容は、オーストラリアドルが、史上最高値圏なので、80万ドルの物件が、以前は8000万円近かったが、いまなら4000万円台ですとのこと。

オーストラリアドルのここ1年のチャート
この数年で、オーストラリアの不動産を買った人は、地獄ですね。

確か、オーストラリアの不動産は去年あたりに聞いた話だと利回り5%くらいだったと思います。

オーストラリアと環境の似ているニュージーランドの不動産投資のセミナーを聞いたときのブログはこちら
http://realblog.seesaa.net/article/25780962.html

オーストラリアとニュージーランドの融資条件などが同じと仮定して、下記は書いております。(正しいかどうかわかりません)

80万ドルで5%ということは、年間家賃4万ドル。
1オーストラリアドル約100円であれば、400万円の家賃収入。

70%日本円建てローンと仮定。
当時8000万円×70%=5600万円のローン。

これを25年ローンと仮定。ざっくり、元本だけで200万円強の返済、金利を含めれば年間300万円くらいです。

さて、400万円の家賃があれば、どうにかこうにか、年間300万円は返済できるかと思います。

しかしながら、オーストラリアドルのレートはいま60円くらい。
4万ドルの家賃は、240万円程度になってしまいます。
つまり、毎年60万円の赤字。


ここで、物件を売却します。
運良く購入した80万ドルで売却できたと仮定します。

4800万円で売れたことになります。
ローンは、5600万円で組みました。1年経っていないので、元金200万円を返したと仮定して(本当は、元利均等なら、金利部分しかほとんど返していないので元金はあまり変わっていないですが)5400万円だとすると600万円穴埋めが必要です。

購入時に、自己資金として3割、2400万円近くつぎ込んでいるので、合わせて3000万円を飛ばしたことになります。
怖いですね。


さて、購入していたら怖かったのですが、逆にいま購入するならどうでしょうか?

80万ドル×60円=4800万円

70%ローンで、3360万円分を円建てローン。
25年、金利2.5%で、月々の返済は150万円くらい。

家賃は、4万ドル×60円=240万円。
為替レートが、1オーストラリアドル40円になったら160万円ですから、それでも経費を引く前でどうにか返済できるかという水準。
経費を考えれば、40円が損益分岐点かな?

いまの水準よりもう少し円高になることもあると思います。
50円とかにでもなれば、80万ドル×50円=4000万円。
家賃収入が、4万ドル×50円=200万円

将来的に、円安方向に行くと予想するなら、かなりのキャピタルゲインも期待できそう。
これからは海外不動産投資も面白いかもしれませんね。

2008年10月24日

19日 ヒロシさんから呼び出し

ちょっと用事があり、横浜にいたのですが、夕方にヒロシさんから電話がありました。

いま用賀にいるのですぐ来てください。
とのこと。
仕方ないので、用賀へ向かった。
なんでも、あかちゃん、DOMBEさん、Q太郎さんと飲んでいるとのこと。

用賀駅について電話したらヒロシさんが迎えに来ました。
すしやですでに2次会?を17時ごろだったと思ったが行っていた。

すでにあかちゃんとDOMBEさんはできあがっていました。
特にあかちゃんは、北○さんに迷惑電話を掛けて大変だったとか。

あかちゃんが、不動産の投資単位として新しく「ヒロシ」を採用したらどうかとの話がありました。

詳しくは下記のあかちゃんさんのブログを参照ください。

http://baby.6.dtiblog.com/blog-entry-825.html

ぜひ、ブログをごらんのブロガーも通貨単位として「ヒロシ」を採用してブログを書いて欲しいものです。
物件の売買価格単位は
1ヒロシ=19万円になります。

また、キャッシュフローを計算する際には、
1ヒロシCF=約2000円(19万円の戸建ての1ヶ月のキャッシュフロー)

となります。

さて、この日ですが、ヒロシさんが電話で呼びつけたにもかかわらず、ウルトラマンのようにわずか3分で先に撤収してしまいました。
ひどい人です。

2008年10月21日

17日 大阪遠征2日目、賃貸住宅フェアin大阪

賃貸住宅フェアin大阪に参加しました。

ブースやセミナーを見て回りました。
詳しくは、後日時間があれば書きたいと思いますが、書けるかどうか忙しいのでわかりません。

17時でフェアは終了しましたが、18時30分からの予定でエクセルイブの懇親会がありそれに参加する予定でした。

どこか会場近くで時間をつぶして行くのかと思いましたが、左門さんたちが0次会に行くと言うことで連絡を受けました。
鈴木ゆり子さんと一緒にいたので、鈴木さんと一緒に熊本のIさんと合流して、先に行った左門さんたちのところへ向かいました。

1次会の会場の1階上のフロアのお店で0次会でした。
1次会も早めがいいという参加者が多かったということで18時スタートに変更されました。
0次会は1時間未満という短時間。お店には悪いなあという感じでした。

1次会は、20〜30人くらいだったでしょうか?
投資家けーちゃんや鈴木ゆり子さん、左門さんなどブロガーも参加しての懇親会です。
また、がんばる家主の会の松浦会長さんをはじめ、がんばる家主の会のメンバーも多数参加してました。

2次会は、梅田に移動して、7人で開催されました。
なぜかそのうち4人が九州勢でした。
23時半すぎくらいでお開きになりました。

懇親会を主催いただきましたエクセルイブの尾浦社長ありがとうございました。

週末はお宝不動産セミナー

いよいよ今週末は、沢さんのお宝不動産公式セミナー第20回
として、お宝不動産うっちゃんリノベ、佐藤さん防犯セミナー
が開催されます。

四国でリノベ−ションのノウハウで、買い取りリノベ転売で大成功をしていて、いまはアパート投資の王道の白岩さんたちとチームを組んで首都圏でもリノベーションを行っています。


佐藤さんは、元警察官の大家さんで、泥棒がどのような物件を狙うのか、どんな犯罪事例があるのかなどを熟知しているので、それをうまくアパート、マンションの防犯に生かしています。
過去、増山塾や沢さんのセミナー、賃貸住宅フェアのセミナーなどでもお話されていて、非常に好評です。

そのあと、沢さんとファーストロジックの坂口社長も交えてパネルディスカッションがあります。


それから、沢さんの新刊、「借金パワーで金持ちになる!」をamazonで購入した方は、amazonの領収書を印刷して持って行くと1000円引きとのことです。
amazonで購入してセミナーに参加しましょう。

私も参加予定にしております。
みなさん、一緒に参加しましょう。

詳しくは下記を参照ください。
お宝不動産公式セミナー第20回

ヒロシさんメジャーデビュー

最近、僕のブログでときどき出てくるヒロシさんが、メジャーデビューをする。
http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai


こちらの財布の中身レポートの執筆者になるという。
http://ooyasan.fc2web.com/manabi.html



僕のブログで
・赤プリ
・選挙出馬
などでプロデュースをしたのが実を結んだようだ。
最近では、ブログをアウトソーシングした

16日 大阪遠征1日目

でもヒロシさんが出ている。
大阪遠征2、3日目でも何人かにこのブログを読んで面白かったとか、ヒロシさんがどんな人か会ってみたいなどと言われたりする。

フェスタのときにも、「ヒロシさんは本当に出馬するのですか?」と聞かれたりもした。
その答えは、もちろん「本当に出馬しますよ。」
である。早く愛知7区で事務所を構えて欲しい。
ヒロシさんいつ引っ越ししますか?

所有物件規模の割には、相当有名になっていると思う。

野ブタ。をプロデュース
http://www.ntv.co.jp/nobuta/

ならぬ、
「ヒロシ。をプロデュース」
をしている。
これで、第一段階のメジャーデビューが成功した。

次は、もちろん、「選挙出馬」である。
その前に、左門満室さんの東京来訪に会わせて赤プリ塗装大会があるかもしれない。

これからも
「ヒロシ。をプロデュース」
を頑張ってみようと思う。

リプラス事業譲渡正式決定、ニュースリリース発表

リプラスの破産管財人より、事業譲渡に関するニュースリリースが発表されました。

http://www.re-plus.co.jp/ja/news/081020/081020-1.pdf

近いうちに、リプラスと代理店契約している不動産屋などにデジタルチェック側から接触があるのではと思います。
既存契約をどのように扱うのか、注視していきたいと思います。

個人的に思うのは、リプラスの契約を引き継ぐというデジタルチェックではない会社の信頼性です。
1万円で契約を引き継ぎますという会社が何社かあったようですが、その会社は大丈夫なのか?と心配してしまいます。
今回の事業譲渡を受けたデジタルチェックの方が安全性が高いのではないかと個人的には思っています。

2008年10月17日

16日 大阪遠征1日目

明日から大阪の賃貸住宅フェアで、ちょうどいーかねっとのホルモンオフ会があったので昼くらいに品川を出る新幹線で大阪へ。

途中についてはヒロシさんにブログの書くのをアウトソーシングしました。

詳しくは下記を参照ください。
http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/diary/200810160000/

18時に東急インの喫茶店で0次会でした。
メンバーは
Toshiさん
hattiさん
つかさしんやさん
ばきゅこさん
まさ
の5人でした。

1次会はホルモンのお店やまちゃんでした。
おいしいホルモンを食べながら投資談義。
途中でヒロシさんに電話で参加してもらいました。

Toshiさんにずっと焼いていただき食べるだけですみませんでした。
とても美味しくまた楽しく過ごせました。

2次会まででしたが、いつものように終電近くまでいました。

ホテルはアパホテルの淀屋橋です。
温泉があるのでここにしました。

2008年10月16日

11月1日発売のニンテンドーDSiのゲットを計画中

11月1日にニンテンドーDSiが発売される。
いま、これを予約していくつかゲットしようと思っています。
なんのためにゲットするのかというと、入居促進のため。
たぶん、品薄になると思われる。
学生ターゲットの物件で、空室がいくつかあるので、この部屋の入居特典にDSiをプレゼントしようと思う。

新型DS予約!「ニンテンドーDSi」【振り込み限定】 確実発送!

上記は、定価以上のプレミア価格をつけている。
確実に買えるが、高い。
入居促進なので、広告費を上積みすることを考えればここで買ってもいいが、焦ることはないだろうと思うのでまだ買っていない。

11月1日発売 【新品】  ニンテンドーDSi White(ホワイト)

上記は、売り切れ

新品 ニンテンドーDSi Black(ブラック) 【 予約販売 】

上記は、売り切れ



楽天で探す
楽天市場



こちらをクリックしてときどき新しく予約受付していないかをチェックしている。
数台は確保したいと思っています。

2008年10月15日

北陸遠征、ベンディアムセミナー参加いただきありがとうございました

10日朝4時30分に起きて、羽田空港へ。
ANA富山行きの1便で富山空港へ。

富山空港へけーちゃんがレンタカーで迎えに来てくれました。

そのあと、富山のけーちゃんの物件を数棟見学させていただきました。

けーちゃんは、前日から北陸入りしていて2日目でした。
その日のブログはこちら

http://toushika-keichan.com/2008/10/post_483.html

大規模リフォームをしている物件があったのですが、階段の床のCFと和室のクロスを決める必要がありました。
なぜか、流れでCFとクロスの柄を私が選定しているところが、ブログに掲載されています。

そのあと、名物のゴーゴーカレーで昼食を食べて、金沢へ。
金沢で売り物件を1棟見学して、レンタカーを返却しホテルへ。
18時30分にホテルのロビーで集合してメルマガ飲み会へ参加しました。

2次会は、ホテルの地下にある、居酒屋へ。
0時ちょっと前まで続きました。

翌日は、ベンディアムのセミナーでした。

大勢の参加者の皆様、わざわざいらしていただきありがとうございました。

私は、仙台で行ったセミナーとほとんど同じ内容でしたが、当日急遽アドリブで追加した部分もあり、ちょっと緊張してしまってあがっていましたね。
聞きづらい部分があったかと思います。
すみませんでした。

情報提供はできたかと思います。
参加いただいたみなさまにもぜひ情報とリフォームに投資をしていただいて大家業を成功させていただきたいと思います。

終了後、飲み屋さんで1次会、そのあと2次会と続きました。
一部の方々は3次会まで行かれたようでしたが、今回は2次会で失礼させていただきました。

3日目の12日は、niinoさんに金沢と富山の物件を案内していただきました。
niinoさんのほか、吉川先生とばふさんと私の4人でした。
金沢ではファンドの高級物件の見学とかアパマンショップグループで販売している煉瓦の家を見学させていただきました。高級物件でなかなか真似できない内容でした。

昼食は、これも名物らしい、第7餃子という店に行きました。
ところが、お客さんの数が半端じゃなく、1時間以上待つ必要があるということで、回転寿司の海天寿司という店にいきました。
北陸は、魚がおいしいですね。

そのあと、富山へ移動して、吉川先生のポイントスクエアなどを見学させてもらいました。2階にお風呂があって、お風呂からグレーチングバルコニーに出られるという物件でした。こういう物件ははじめて見ました。
内装もカラーコーディネートがうまくされているという印象でした。

ばふさんの物件も1カ所見学させていただきましたが、これは以前購入前に相談を受けた物件でした。いい物件を購入されましたね。

時間いっぱいで、吉川先生とばふさんとは、富山でお別れでした。

そのあとniinoさんに、小松空港まで送っていただきました。

3日間の北陸遠征、とても楽しかったです。

2008年10月09日

高額物件情報募集

相当に、厳しい条件ですが、下記に当てはまるような情報をお持ちの不動産業者さんがいましたら

mailaddress.jpg

まで情報をお寄せください。
購入を検討させてもらいます。

価格 3億円以上10億円以下
場所 東京23区内
利回り 表面13%以上で指値が可能である可能性が事前にある程度判明している物件
築年数 平成元年以降
構造 SまたはRC造

ファンドや上場企業、倒産しそうな自転車操業状態の不動産会社、建設会社などの投げ売り物件だけが上記に当てはまると思いますので、それらの情報をお待ちしております。


2008年10月07日

デジタルチェックにリプラススポンサー決定

リプラスですが、本日、破産管財人よりニュースリリースでスポンサー企業決定の発表がありました。

http://www.re-plus.co.jp/ja/news/081007/081007-1.pdf

デジタルチェックという会社です。

http://www.digitalcheck.co.jp/

多数の大手企業が取引先になっていますし、資本金も24億円を超えています。
スポンサー企業は、同業他社かと個人的には思っていましたが、違いましたね。
集金代行の業務を円滑にできる信頼できる企業ということでこの会社になったのかと思います。

保証業務がどの範囲まで引き継ぎされるのか、早急に決まって欲しい物です。

そのほか、ニュースリリースでよくある質問と回答が掲載されています。

http://www.re-plus.co.jp/ja/news/081003/081003-1.pdf

24日までに支払われた代位弁済処理になっている賃料の振り込み分は破産債権となり返還される可能性は低いようです。

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