今年の経済情勢、とても悲観的に見ています。
昨年の１１月くらいは、まだまだイケイケで、ある程度高めの利回りなら
融資が付けば買っていきたいという過去数年の状況と同じ考えでした。
しかし、１２月以降、経済
ニュースや経済誌などいろいろな情報をみると不動産にもかなり悪影響があると思います。
これまで普通の不動産投資の考え方では、３月末あたりで企業などが決算対策で保有不動産を売却するなどでおいしい物件があり、ねらい目というところでした。
また、通常不動産は短期間に大幅に価格は下がらないので、平均的な物件より１割とか割安感があれば購入してもあまりそんすることはありません。
しかしながら、一つ前で書いたように、半年で３割売値が下がったりしています。
３月以降も、１、２割など大幅に価格が下がっていく可能性がないとは言えません。
昨年末、までは派遣切りが多く報道され、正社員のリストラはそれほどめだちませんでした。
１月に入り、正社員のリストラや工場稼働日の削減と給料の減額の合意などの報道も増えてきました。
生活費もきつくなってきて
貯金を取り崩したり、貯金も底をつくと家賃の滞納なども増えるでしょう。
昨年は、リプラスが破綻しましたが、賃貸保証業務は黒字でした。
しかし、今年はたぶん、滞納が増えたことによる保証業務の赤字で
倒産する保証会社もでてくるのではと予想しています。
もしも大手がそのようなことになれば、大変なことになります。
正社員のリストラや企業の倒産が増えて、家賃滞納は確実に増えてくると思います。家賃滞納は、法的に処理しようとすると１００万円以上かかることもよくあります。
キャッシュフローがぎりぎりで物件を購入している
サラリーマン大家さんのなかには、滞納と追い出しで返済に困る方も出てくると思います。
空室よりも悲惨なことになります。
リストラや倒産などになれば、
１、家賃の安いところへ引っ越す
２、親元や親戚、友達などのところへ居候する
３、貯金や親の支援など余裕がある人なら、たたき売り状態の
マンションや戸建てを買って引っ越す
などで、賃貸物件の入居者数が減る可能性があります。
アメリカでは、ビック３が、たぶんどこかつぶれるでしょう。（法的にはつぶれなくても、政府管理でほぼ同じような状況へ）
そうすると失業者がとんでもなく増えます。その人たちが給料でもらって消費していたものが売れなくなります。
日本製品が、相当売れなくなります。
製造業で、相当な倒産やリストラが年の後半には現実化すると思います。
あと、円高もさらなる７０円台などもなる可能性はかなりありそうです。
輸出産業が、壊滅的なダメージを受けそうです。
戸建てやマンションは、すでにかなり
ディスカウントされて来ていますが、これからリストラや倒産で、
住宅ローンが払えない人が増えることで差し押さえなども増えると思います。
そのときに、すでに不動産価格が下がっているので、銀行またはローンを借りていた人の損失が膨らむことになります。
差し押さえや売却でローンをなくしたい人などにより、さらに売り物件が増えます。しかし、物件を買おうという人はとても少ないので、さらに物件価格はさがるでしょう。
家賃も、値下げ競争が増えてくると思います。１割くらい家賃が下がる物件も増えると思います。
店舗事務所物件などでは、都内とかでも１５％くらいの売り物件が増えてきているそうです。表面１０％で購入した物件が、１５％で売りにでるということは、家賃が下がらなければ、購入額の６６％が売値ということです。
家賃が、購入時より１割、２割下がっていたとしたらもっと値下がりしているということです。
７月１日には、路線価が発表されます。
都心部は、大幅に路線価が下がると思われますし、今年もどんどん不動産が下がっていくと思うので、来年の路線価は相当ひどくなりそうです。すると、去年の路線価で評価している物件は、来年になると相当に評価がさがります。９月以降あたりでは、銀行が借り手を再評価したときにかなりの評価損を抱えて、売り圧力を受ける借り手も増えてさらに売り物件は増えるのではないでしょうか？
考えれば考えるほど、今年は暗い１年になりそうだなあと思っています。
うちの場合は、今年は、レバレッジを掛けないかあまり掛けないで、自己資金を多めに高利回り物件を購入するという方向になるかもと感じています。
として、
が開催されます。
という希望条件を登録しておくと業者が条件に合いそうな相手を
