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2008年10月06日

楽待で物件取得しました

楽待
という希望条件を登録しておくと業者が条件に合いそうな相手をピックアップして物件情報を送ってくる不動産情報サイトがあります。

この楽待
ですが、だいぶ昔に登録はしたのですが、条件を厳しくしていることもあり、ずっとろくな物件情報がきませんでした。
というか、希望条件を登録しているのですが、その条件に当てはまらない物件ばかり送ってくるのです。
それなので、希望条件に少し厳しいくらいの文言で、表面利回り10%以下は送ってこないようにというメッセージを書きました。
その後、だいぶくだらない情報は来なくなりました。

そんなこともあり、楽待
にはほとんど期待せず、登録だけしておいてたまに来る情報に目を通すくらいでした。

ところが、5、6月ごろだったか、割と条件のよい物件が来まして、7月末に決済しました。
上場企業の処分案件でしたので、割安に購入できました。

楽待
のいいところは、業者が条件にあう投資家に密かに数名とか1人だけに情報を流すことができるということです。
たとえば、今回の購入した物件も上場企業が資金繰りが厳しいので早期に換金売りしたいが表に出すと風評被害で会社がつぶれるなどの恐れもあり、あまり情報を広く出したくないという特徴があったため非常に業者にとって使い勝手の良いサイトということになります。

まだ、楽待
に登録していないという方は、あまり期待はせずに登録だけしておくといいかと思います。

2008年10月03日

宅建業者でなくても法人化した大家で代理店になれる保証会社

リプラスの破綻で、大家さんの保証会社に対する見方が厳しくなっていると思います。
一部の保証会社については、大家さんが法人化していれば代理店になれる会社もあります。(宅建業者だけが代理店になれる会社もあります。リプラスは宅建業者しか代理店になれませんでした。)

わたしの知る範囲で、法人であれば(もしかしたら個人でもOKの会社もあるかもしれません。)代理店になれる保証会社を列挙します。

ほかの保証会社についても情報をお持ちの方はぜひコメントでお知らせください。

・日本セーフティー
・全保連
・MAGねっと

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リプラスの代位弁済は支払われず

リプラスの集金代行分は、回収できたのですが、代位弁済分についてはやはり10月1日時点の振り込みはされませんでした。

未確認情報ですが、10月の初旬あたりでうまく行けばスポンサー企業が決まる可能性があります。
その段階で

1、9月分の代位弁済分は破産手続きに従い、大家には将来も払われない(大家も法的に破産なので、損害賠償請求などもできない)

2、スポンサー企業が、契約の引き継ぎをして、信用を重視して代位弁済分も肩代わりして大家に支払う

の2つの選択肢になるのではと思っています。
そして、個人的にはもちろん2のシナリオで、未払い分を支払っていただきたいのと、引き続き保証業務を行っていただきたいと思っております。

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2008年09月28日

26日 vittoさんと恵比寿のIさんとホームセンター巡り

昼過ぎに、vittoさんと蒲田駅で待ち合わせしまして、私のホームグラウンドである、ホームセンターコーナン本羽田萩中店に行きました。

こちらのホームセンターは、広いので品揃えも豊富です。
慣れているのでどこにどの商品があるというのもよくわかっていますので、うちで使用している商品をご紹介しました。
2Fを案内し終えた段階で、休憩で目の前のサイゼリアへ。
食事とドリンクバーを利用して、物件の話などで盛り上がりました。

その後、1Fのご案内へ。
コーナンは、PB商品も安いものもありますし、他社商品でも安い物もあります。特に安くて、家でよく利用している商品を紹介すると値段の安さにびっくりされていました。

今回は、サーモスタット付シャワー水洗が、特価が出ておりました。
9980円で28日まで購入可能です。(オールメッキタイプ)

なぜか、ホームセンターの2フロアを案内したのとサイゼリアで1時間〜2時間程度?いただけなのですが、コーナンを出るとすでに18時30分くらいでした。

その後、恵比寿のIさんをピックアップして、今度は、豊洲のスーパービバホームへ。スーパービバホームに到着したのが、20時ちょっと前で、1時間程度店内を物色。

そして、2Fの焼き肉屋で食事しながら情報交換。

vittoさんに焼き肉をごちそうしていただきました。

帰り際に、vittoさんと恵比寿のIさんと一緒に1物件見学。
vittoさんと別れた後、恵比寿のIさんともさらに1件物件見学。
23時を過ぎてから2棟を見学しました。
夜間の物件見学は、まるで名古屋の大シマ様風です(笑)

今日は、ストーカーのヒロシさんが、シジミ町に居たようで来ませんでしたのでヒロシさん抜きで秘密の情報交換ができてよかったです。

vittoさん、恵比寿のIさん、ありがとうございました。

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2008年09月26日

想像以上に深いかもしれない谷、バーゲンセールは始まったばかり?

最近、書いたいくつかの記事

年末から来年あたりは資産家にとっては物件取得のチャンス
http://realblog.seesaa.net/article/106082841.html


リーマン破綻で、大バーゲンセールの開始か?
http://realblog.seesaa.net/article/106677394.html

銀行融資氷河期到来!
http://realblog.seesaa.net/article/106997288.html


とか、ほかの方のブログ

http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/diary/200809250000/

http://plaza.rakuten.co.jp/terry0423/diary/200809250001/

http://curios.cocolog-nifty.com/syonaninvestmentclub/2008/09/post-b1a3.html

http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10143706591.html

などいろいろ参考にしながら、今後の不動産市況について考えている。
その中で、ちょっと前、リーマン破綻の少し前には、この不況は来年の前半くらいにはひどい状況は収まって少し回復するかなと思っていました。(つまり、底は来年前半までには来る)

しかしながら、リーマンが破綻したこと、アメリカ5大証券会社がどれも倒れたり、危機的状況にあること。また、これからも欧州でもきっと金融機関がつぶれていく、米国の地銀のようなところもどんどんつぶれていく。
比較的体力があるといわれている日本の金融機関も新生銀行など大きな損失をだしたところもあり、今後もさらなる焦げ付きがでてまたつぶれるところが出てくるかも知れない。

それと、SMBCのとんでもなく厳しい融資規制が、ほかの地銀、信金などにも影響を与えて、不動産への融資がほとんどでなくなる恐れがでてきた。

ちょっと前までの個人的な予想は、1000万円にも満たない自己資金しか持たないような人にはもちろん融資はしないが、十分な資産背景のある人には融資をする、つまり5年位前の「不動産」には一切融資をしないというようなくらい不動産に対して融資をしない姿勢にはならないと思っていた。
しかし、どうも同じような状況にまで来ているようです。
そうとうな資産背景のある人にも自己資金をそれなりに入れさせるというのは、市場で動く(売買の成立する)不動産取引に相当なリミッターを掛けているということです。

どういうことかというと、簡単に書けば、
1億円現金のある資産家1000人が居ました。
つまり、自己資金の合計は1000億円。
ちょっと前までのようにフルローンで諸費用のみ負担で全員が物件を購入したと仮定すると(諸費用を10%とする)1兆円分の不動産が動きました。

いま、自己資金3割(物件価格に対して)といわれていますが、資産家なので2割でいいと仮定すると、2割(物件価格)+1割(諸費用)ですので、物件価格の3割の自己資金がないと不動産を購入できない。

すると3333億円分の不動産しか購入できないわけです。
つまり、これまでの33%しか不動産を購入できない。

それと、もう一つ、大きな問題があります。
いまの事例は、エンドユーザーを想定しています。
しかし、業者間売買というのが実際にはあります。
その業者間売買がほぼストップしているのがいまの状況です。
つまり、エンドの取引ももちろん大幅減少ですが、業者間売買がほぼストップですので、不動産の市場は、相当に大きく一気に縮小していると思っていいでしょう。

そのほかに、REITや私募ファンド、転売業者、建築業者などの借り入れしている期間限定の(主に1年〜3年程度のプロジェクト融資)融資については、借り換えがほぼできない状況。
また、新規の貸し出しもほぼストップ。
特に厳しいのが、終了が決まっているファンドの案件。
すべての保有物件を期日までに売り切って精算する必要があります。
しかし、大きな額の融資を受けられる人が極端に少なく、売り手はたくさんという状況。不動産の値が下がるのは当たり前です。

また、大きなシェアを占めていたと思われるSMBCの融資がストップしたことも貸し手の金融機関が少ないので、値下げ圧力になります。
地銀なども、どこまで不動産の値が下がるか予想が難しいという状況になるでしょうから、いまは貸してくれる地銀もSMBCの真似をして融資をさらに厳しくするでしょう。
それらの判断は、遅れてやってきます。

また、アーバンコーポレーション、スルガコーポレーション、リプラスなど上場企業がつぶれてきましたが、まだまだ止まらないと思います。
これからも、いくつも不動産、建設業などがつぶれ、その影響で、銀行も再編があるかもしれません。底がなかなか見えませんね。


来年の3月は、とんでもなく下がるかもしれません。
そして、それを見て、4月以降は、各銀行がさらに不動産への掛け目を厳しくするかもしれません。
底が本当に見えない状況になってきたかも知れません。

最近、23区とかで平成築、RCで10%台という物件が、いくつも情報として入ってきます。ただ、このくらいではとても手は出せません。もっと下がりそうだし、いまのマーケットとしては、普通よりちょっといいくらいの物件だと思います。

自己資金が乏しい方、担保余力が乏しい方などは、地銀がまだ貸してくれるうちに早めにこのくらいの利回りでも購入していた方がいいかもしれない。なぜなら、地銀が融資をしぼっていい物件がでてきても貸してくれないかも知れないので。
借りてしまえば、アパートローンで返済に困らなければ、よほどのことがなければ貸しはがしに会わないで済む利回りは確保できるだろう。
でも、半年1年まつと数%よい利回りで物件がいろいろでてくるかもしれない。そのときには、自己資金を使ってしまって買えないかもしれない。
でも買っていなくても、融資基準が厳しくなり、いまなら買えた物件価格の半分とか3分の1くらいの物件しか買えないかも知れない。

悩むところだと思う。
個人的には、いま思うのは、バーゲンセールは始まったばかりで、2年くらいはバーゲンが続くかも知れないと思い始めている。もしかしたらもっと長いかも。

早く買った方がいいのか、待った方がいいのかも人それぞれだと思う。



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2008年09月25日

ヒロシさんの後援会選挙対策会議

本日は、夜、ヒロシさんの選挙について、T社長と対策会議。
本人は、仕事中なので、メールで参加してもらうことに。

選挙の打ち合わせなので、行列のできる法律相談所より2名の政治家を輩出している島田紳助さんの西麻布のお店、寿司のはせ川にて実施。

http://www.sushi-hasegawa.com/nishiazabu/index.html

ヒロシさんの出馬についてT社長と激論。

世田谷区議会がいいか、シジミ町議会がいいか、都知事選がいいか、愛知7区がいいか。

いろいろと激論を交わした末、とりあえず、東京の後援会としては、愛知7区で推薦することを決定。

10月4日に名古屋より、名古屋後援会の事務局、名古屋大家塾塾長がいらっしゃるのでそのときに名古屋後援会とすりあわせ予定。

さて、はせ川の料理ですが、懐石コースと一品料理で秋刀魚の南蛮漬けを頼みました。
仕事中で打ち合わせに参加できないヒロシさんにもきちんと写真を送信して内容を確認してもらいました。

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それから、ヒロシさん出馬について、名古屋の大御所、大シマ様からのご提案についてもT社長と検討。


http://plaza.rakuten.co.jp/shuuwa/diary/200809160001/

大シマ様の後提言にしたがい、ヒロシさんの擁立は断念して、ヒロシ嫁さんの擁立する方向で、東京の後援会としては方針を決定しました。

ただ、出馬の時期については、状況を見極めながら2020年ごろまでのできるだけ早期での擁立を検討するつもりです。


Image040.jpg

選挙打ち合わせ終了後、アマンドで引き続き会談。
0時ごろ六本木を後にしました。



P.S.
ヒロシさん

選挙打ち合わせのための飲食代ですので、立替えておきましたので23400円早急にお支払いをお願いします。

ヒロシ領収書.jpg


あ、もちろん
カ)ヒロシセンキョジムショ


(株)ヒロシ選挙事務所

の意味ではなく

(仮)ヒロシ選挙事務所

の略です。
正式には
ヒロシ嫁選挙事務所
になりそうなので(笑)


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2008年09月24日

火災保険、マンションオーナーズ保険

大家さんの間で、必ず話題になるのが火災保険どうしていますか?
地震保険はどうしていますか?

という話。

うちの場合は、以前は、銀行が勧めたり、そういうのがなければ、以前からお付き合いのあった会社に頼んでいました。

しかし、2年くらい前に銀行の紹介で、日本興和損保のマンションオーナーズ保険というのに出会いました。

マンションオーナーズ保険.pdf

この保険、通常の総合保険に比べ、共同住宅にあるエレベーターなどの電気的、機械的設備などの補償とか、建物敷地内にある倉庫や掲示板、駐車場などの部分まで標準で補償対象となっております。

そのほかオプションで

・家賃補償
・建物の所有・管理に伴う賠償責任の補償
・家主への賠償責任・修理費用(通常は入居者が入る保険で補償される部分だが、入居者が入ってなかった場合にカバーする)
・日常生活中の賠償責任(個人賠償責任)

などもプラスできる。



また、割引項目は
・住宅用防災機器割引 (火災報知器が全部屋設置されているか)
・オール電化住宅割引(建物内の空調、給湯、調理などすべての設備が電気でまかなう場合)
・高機能コンロ割引(IHクッキングヒーターなど高機能コンロと認定されるものを使用している場合)
・耐火性能割引(所定のハウスメーカーのものの場合)
・省令順耐火構造(ツーバーフォーとかプレハブなどで住宅金融支援機構が定める順耐火構造)
・(一般物件)空地割引(建物の4方に空地がある場合で6m以上離れている場合)
・(一般物件)消火設備割引(自動火災報知器、屋内消火栓設備、スプリンクラーなどがあり所定の条件を満たしている場合)

などに割引が適用される。

今回、きちんとパンフレットの内容を確認して、割引内容も確認したら当初適用されていなかった割引がひとつ適用になった。
保険会社の人も、代理店の人もすぐにわからなかったりする。
詳しく自分で確認して加入する必要性を感じた。

それから、地震保険でよくあるのが、保険会社の人でも1棟で5000万円以上の地震保険には入れないと思い込んでいる人がいるということ。
以前、ある保険会社に電話したら1棟5000万円しか入れないと言われた。

正確には、1戸あたり最大で火災保険1億円に対して半額の5000万円までしか地震保険に入れないのが正解。
1億円を超えるような億ションで、保険会社の保険価額も1億円を(1部屋で)超えなければこの地震保険の制限の対象にはならない。

うちの保険会社の人もはじめは1棟で5000万円までしか地震保険に入れないと言っていました。数回確認してもらって問題なく数億でも地震保険に入れるとわかった。

最近他社でも似たような保険があることがわかった。

三井住友海上
ホームピカイチ
http://www.ms-ins.com/product/kasai/homepika/index.html


うちは、たぶんこのままマンションオーナーズ保険ですべて加入していく可能性が高いと思います。(管理が面倒なので、保険はこれにまとめようと思っています)

マンションオーナーズ保険に興味がある方は、日本興和損保に問い合わせして代理店を紹介してもらってください。

神奈川方面の大家さんならうちの代理店を紹介することもできますが、面識のある方に限り紹介することにします。
面識のある方で紹介希望の方がいましたらお知らせください。

2008年09月23日

銀行融資氷河期到来!

あちらこちらから、いろいろな金融機関が不動産への融資を絞っているという情報が入ってくる。

自己資金を数割入れるとか、不動産に対しては融資はしませんとか、かなり絞ってきている。
ノンバンクのオリックスでさえかなり厳しいようです。
もちろん、それほど影響のないところもありますが。

一番の影響は、収益還元法での融資やフルローンで自己資金のほとんどないようなサラリーマンにも融資をしていたSMBCが3割の自己資金を要求するという極端な引き締めに入りました。
3000万円のアパートを買うのでさえ、1000万円を超える(諸費用分も含めて)自己資金がなければ融資が厳しいということです。

収益不動産市場でのSMBCのシェアは相当ありますし、物件の価格決定の物差しにもなっていたと思います。
ほとんど不動産へは融資をしないという方針を出したということです。

これは、もしかしたら、一段と不動産の値下がりするきっかけではと思います。
もう一段の値下がりがあると現金さえもっていれば相当有利になりそうです。

自己資金を使い切ってしまった方は、しばらく冬眠するしかなさそうです。

一気に不動産業界は、氷河期を迎えたのかもしれません。

2008年09月21日

悪の根源、ストーカーのMR.ヒロシさん

周りの人が、みんな邪悪になっていく、有名ブロガーのMR.ヒロシさん。

私のことを「悪の枢軸」よばわりするのですが、先日ご自身でもようやく認識したのですが、

ヒロシさんの周りの人々がみな邪悪になっていく

という事実がある。


九州の左門さんも、T社長も、kamochanさんも、そして今週はじめてあったトゥイークさんもである。
トゥイークさんは、はじめてあって1時間もしないのにすでに邪悪な部分を出してしまった。
さすが、ヒロシさん。


実は、私が「悪の枢軸」なのではなく、ヒロシさんが「悪の根源」だったのである。


Zガンダム、ZZガンダムでいえば、
パプテマス・シロッコやハマーン・カーンのようなものだ。

先日、kamochanさんのだめ出し会では、同年代のみなさんの前でこの話をしたが、みなさん???でした。
我々の年代で4,5人男が集まってこの話でだれも話に付いて来れないことにびっくりしました。
みんな、Z、ZZガンダムを見ていない。すごい確率だ。
サエひでおさんや大シマ様ならよくわかっていただけるのであるが。

さて、本日は、キュリアスさんのサロンでした。
ヒロシさんに、僕はキュリアスさんのサロンに行きますが、ヒロシさんは来ないでくださいとメールしたところ、暇なので行くという。
そして、迎えに来いとまで言われて仕方なく迎えに行った。

予定外のところに行かなくてはいけなかったので2時からのサロンに遅刻してしまった。すべてはヒロシさんがいけない。

ファンドの話や信託受益権の話、金融機関の話ととても有意義な話が聞けた。

終了後は、ヒロシさんや満室しんちゃんさん、Kさんと4人でファミレスで情報交換。

最後に、またヒロシさんに自宅まで送らされてしまった。
人使いが荒い人である。

今週だけでもいったい何日、ヒロシさんに会ったことか。
今後は、私の参加するセミナーには、絶対に来ないようにしてください。
ヒロシさん、ストーカー行為は困ります。

2008年09月18日

リプラスからの手紙

大家への支払い遅延を起こして、いろいろなところで破綻が懸念されているリプラスから手紙が来ました。

その手紙には、リプラスからの手紙とリプラスとハウスコム(関連会社ジューシィ情報センター)からの手紙もありました。

リプラスのホームページには情報がありません。
ですので、ほかの大家さんにも情報共有のためブログにPDF化したものをつけておきます。
2枚目の上部に手書きの数字部分がありますが、親がなにかをメモ書きしてしまった物です。気にしないでください。

ハウスコムは、保証契約と集金代行でリプラスを利用していました。
ハウスコムは大手なのでかなりの多くの家主が今回の影響を受けています。
ハウスコムは、リプラスを切る方向で動いているのですが、全社で方針が決まったのか、支店レベルなのかわかりませんが、1店舗より、1契約について、リプラスの補償を切って、保証人を差し入れてもらうということについての大家の承諾書のようなものを送付してきました。
どう対処しようか検討中です。
リプラスが倒産すると困りものですね。
どうにか生き延びて欲しいものです。


ハウスコム以外の不動産屋でリプラスを利用している方で、不動産屋からなにか動きがあったという方がいましたらコメントなどで情報をお寄せください。
情報共有しましょう。

リプラス遅延.pdf

17日 地元の大家さんとの秘密の会合

今日は、夜、地元の大家さんとの秘密の会合があった。
本当は3人だけだったのだが、地元ではないのになぜか飛び入りでまたもやヒロシさんが現れた。
さすが、T社長に「ヒロシさんは余計ですね」と言わせただけはあります(笑)

選挙のための事前の宣伝活動のようだ。
さすがに、フットワークが軽い。
中央政界への陳情などもばっちりだ。
地元の有権者からの陳情を受けてすぐ動いてくれる候補者だろう。
応援します。

今日は、kamochanさんの紹介をうけてはじめてトゥイークさんとはじめてお会いさせていただいた。
セミナーなどにもこれからは出たいと言うことなので会う機会も増えそうです。
今後ともよろしくお願いします。
本日はありがとうございました。

2008年09月17日

AIGの破綻の影響

リーマンの次は、AIGではと言われている。

日本では、AIGグループは、損害保険ではAIU保険とアメリカンホーム保険の2社、生命保険ではアリコジャパン、AIGスター生命、AIGエジソン生命の3社の計5社で展開しているそうです。

個人的に、一番気になるのは、TVCMでバンバン流れているアリコの保険です。
5080よろこんでで高齢の方に保険を相当販売していると思うし、すこしであんしん終身医療保険とかは、一生涯続くと思って加入したが、保険会社の方が先にお亡くなりになったなんてことになるかもしれない。

うちは、AIGグループの保険は入っているかなあ?よくわかりません。
入ってないといいけど(爆)


TVのニュースでも言っていたけど、リーマンの破綻よりもAIGが破綻したらその方が、影響が大きそうです。

リーマン破綻で、大バーゲンセールの開始か?

リーマンの破綻で、リーマンが融資に絡んでいた、REITや私募ファンド、不動産会社の物件売却が加速するのではと思っています。
新生銀行やそのほかのいくつかの日本の金融機関もリーマン向けで焦げ付きがでましたので、これまでよりもさらに大型売り物件が増えて、融資はしぼんでくると思われます。

こうなってくると、ファンドなどの扱っていた数億円から上の大型物件については、大バーゲンセールの開始ではと思います。
また、バーゲンの期間も短いかなと思っていましたが、AIGなど続きもあるようですから、以外と長いかもしれません。

数年前の「不動産」であれば、どれであろうと融資をしないというような状況に近くなってくるかもしれません。
世界的な不動産バブルの崩壊が始まるのでしょうか?

ここ2年程度の間に東京の山手線内あたりで、フルローンで購入した不動産投資家などはかなり危険性が上がったのではと思っています。
これから、しばらくのうちにファンド物件が、力のある個人に売却されて、家賃を見直して値下げしてこられると元々、ぎりぎりだったので家賃を下げなければ埋まりにくく、下げれば返済できないということで数年内にお手上げになってくるかもしれません。
売却しようと思っても、残債が残り売却できずということになりそうです。

うちは、地方ばかり購入していたので、値下がりの影響は少ないので、このバーゲンセールにできれば都心部のいい物件を仕入れさせてもらいたいと思っています。

ヒロシさん、愛知7区で出馬か?なんとヒロシ嫁さんが実は出馬との噂も!?

選挙と言えば、世間では、自民党の総裁選が話題になっていたり、アメリカの大統領選が話題になっているが、大家業界では、隠れた噂が流れている。

ヒロシ夫妻のヒロシさんが、出馬するのではとの怪情報!

シジミ町の小覇王、孫策、ではなくヒロシ氏。
まずは、シジミ町での出馬なのか、あるいは愛知ナナ区なのか?
いろいろな怪情報が、流れている。

ヒロシ氏は、出馬を否定し、三顧の礼がなければ出馬しないとの噂も。さすが、将来の宰相、諸葛孔明。

本日流れてきた情報によると、なんとヒロシさんが出馬すると思われていたが、隠し球のヒロシ嫁さんが出馬するらしい。
大家業界の小池ゆり子か?

秘密のネタ元をみなさんにこっそりお知らせする(笑)
愛知の大御所、大シマ様がバックについているのであるから当選は確実だろう。

http://plaza.rakuten.co.jp/shuuwa/diary/200809160001/

2008年09月11日

ハッピー&リッチアパート経営フェスタ締め切り間近だそうです

10月4日(土)ハッピー&リッチアパート経営フェスタが開催されます。

コテツ、投資家けーちゃん、NSX松田の3人を中心に運営するハートブレイン主催で、なんと300人を集める大イベントが開催されます。

300人も集めるから、まだ1ヶ月近くあるし、間際に申し込めばいいやなんて思っている方、急いで申し込んだ方がいいです。

なんとすでに残り90名近くで、すでにプラチナ席は完売とのこと。
驚異的な速度で申し込みが入っているようです。
1日20人くらいということで、タイムリミットは来週でしょう。

今回のイベントは、講演による収益の全額(費用を差し引いた額)をNPO法人アジアチャイルドサポート(家の無い子供達ストリートチルドレンを支援しています)に寄付するチャリティーイベントということです。


内容は、豪華4組の対談


対談T 光速フルローン対談「今田信宏&投資家けーちゃん」


対談U 満室経営対談「西山雄一&浅輪裕彦」


対談V 自分でリフォーム対談「進藤強&NSX松田」


対談W アパート経営大御所対談「沢孝史&赤井誠」

とても聞くのが楽しみな組み合わせですね。

お時間のある方は、ぜひ参加してください。
私もスタッフとしてお手伝いをする予定です。

詳しくは下記を参照ください。
http://www.nyu-mon.net/festa.html

左門さん来訪、ヒロシさん赤プリ、議員出馬

昨日は、九州より左門満室さんが来訪されました。

白プリでヒロシさんが家まで来てくれてピックアップしてもらい、羽田空港へ向かいましたが、どう考えても1時間くらいロスがあるので、蒲田駅近郊にある

池田工業IDK事業部

の過去に建設した物件を2つ見学して回ってから羽田空港へ。

羽田空港で、左門満室さんをピックアップして、ホームセンターコーナンへ。
こちらで、左門さんにうちで購入しているアイテムをいくつか教えた。本当は、200室を超えている方にしか教えられないので、3室のヒロシさんには教えられないので離れていてくださいと言ったのですが、言うことを聞かず、すべてのノウハウを盗まれてしまった。さすが、資産に見合わない人脈をお持ち(小場さんの名言)のヒロシさんである。

前日、RIGに来るようにメールしたらXXXで行きますと言ったので来てくださいと返事したが来なかったので、罰として白プリを赤く塗って(これにはプラスあるアイテムも必要だがあまりネタバレするとまずい事情があるので伏せます)あげますと言って、赤いペンキを買おうと思ったが、結局阻止されてしまった。

次回、左門さん来訪時にでも塗装に興味のある皆さんを集めて塗装の実習でもしましょうかねぇ→ヒロシさんどうですか?

その後、もう1棟、池田工業の物件を見学。
これは、いまホームページをみたら売り物件になっているようです。

池田工業の売り物件一覧


見に行った物件は、インベスト蒲田5です。

その後、恵比寿のIさんをピックアップして、途中加藤ひろゆきさんに電話して、みんなで話したりして、都内某所へ。

ここからは、秘密。

秘密の会合の中で出た話題で、書ける内容を一つ。

ヒロシさんが、どうやら選挙に立候補するらしい。
後援会として応援することにする。
ヒロシさんは、大家新党?として大家の固定資産税を無税にしたりするような活動でもしてほしい。

ヒロシさんは、区議会、市議会、あるいは、県議会や都議会、衆議院、参議院などどちらから出馬するのでしょう。
楽しみです。
個人的には、大シマさんのところの縁起のよい事務所を借りて立候補してほしい。

応援します。頑張ってください。

2008年09月10日

リプラス経営危機説

リプラスが経営危機であるというような噂を9月1日ごろよりいくつかのブログ、メーリングリストその他の情報源から聞いている。
9月1日ごろに噂になったのは下記の文書のためかもしれない。
http://www.re-plus.co.jp/ja/news/080901/080901-1.pdf


もっとさかのぼると、誰でも知っているような保証会社が危ないらしいというレベルで会社名は伏せられていたが、4月頃に噂が流れていた。
その伏せられた会社がリプラスだったのかなといまは思っている。

うちには、連絡がなかったが、いつもリプラスで代位弁済で翌月の平日の初日に入金があるのですが、今月の入金分は1日が月曜日にも関わらず、3日の入金であった。

そして、今日は、ハウスコムから連絡があり、本来本日振り込まれるはずの家賃の自動引き落とし分が入金できないと連絡があった。

先日の賃貸住宅新聞にも支払い遅延の件で、全面広告や取材記事が載っていたが、信用はがた落ちである。
倒産した場合は、ハウスコムがリプラスと契約しているのだが、未収家賃は、ハウスコムが立替えてくれたりするのだろうか?
法的には、そのような義務はないのではと思うが、家主との信頼関係を考えると立て替え払いしてでも家主への支払いをしてくれるかなとちょっと期待。うちは管理をしてもらっているわけではないが、管理なり、一般媒介での仲介などで物件を出してもらえなくなったらハウスコムもきついだろう。家主との信頼関係を維持するためには(自社が代理店契約して進めてリプラスとけいやくさせたのであるから)どうにか対処するのではと思う。ただ、金額も大きいので無理かも知れないが。

ハウスコムに限らず、多くの不動産屋が上場企業という安心感でリプラスと契約していただろうが、たとえ、倒産しなくても、リプラスとの契約はかなり多くの会社が今後はやめるのでは無かろうか?

次の安心感のある会社はどこだろうか?

・ジャックス
・オリコ
などの信販系は、補償が弱い感じを受けるが信頼感は少しありそう。

・日本セーフティー
・トリオ
などは、過去の実績で安心感はありそう。

・全保連
・MAGネット
などは、最近伸びてきているが、業歴が浅い、保証料が少ないので財務体質的には弱いかもしれない。

その他、多数の保証会社がうじゃうじゃあるが、今後淘汰が進むと思われる。


さて、今回のリプラスの騒動で、ローンの支払いに困る大家も出てくるだろう。
リプラスからの入金を当てに、ぎりぎりで経営している大家もいる。
リプラスという上場企業が支払いなので安心だと思っていて、とか、管理会社がすべてリプラスを通しているなどで家賃がすべてリプラス経由だと下手すると今月の家賃が入金0で引き落としできないなんてこともありえる。
怖いですね。
うちは一部がリプラスですが、すべてがリプラスというような物件がないので助かっています。
保証会社も分散しているので、いくつかつぶれても全体で大きな影響を受けることはないのでよかったと思いました。

2008年09月06日

年末から来年あたりは資産家にとっては物件取得のチャンス

最近、デベロッパーの倒産が相次いでいる。
これから、建設会社の連鎖倒産も続くだろう。
また、自社で開発を行わない、転売で利益を狙っていた業者も体力を消耗するか下手したら倒産する。
リートなども市況の悪化により、保有資産の棚卸しで、評価替えして大幅評価ダウンの場合は、物件を売却するなどの対応を迫られるだろう。
ただ、大型物件の購入できる体力のある業者や資産家は限られている。もちろん、大幅に落ちてくれば拾う外資や資産家がいるが、下がるのが目に見えているのでじっくり待っているところも多いだろう。

最近、入ってくる情報の中に、大型案件で大幅値下げというのがかなりある。
まだしばらく続くが、利回りが13〜15%くらい(都内、または都内に近い千葉、埼玉、神奈川あたり)5億円超くらいの物件で利回りがでれば保有を続ければほとんど破綻することはすくないと思われる。(不動産業者で1年ごとのプロジェクト融資などは除く)

アパートローンでこのあたりの物件を取得できれば、融資環境が回復したときに確実に高値で売却できる。
買える体力があれば、全力買いをしてもいいような市況かも知れない。

現在、これまで融資をしてもらっていない金融機関数行へ資産査定をお願いしている。
年末から、来年にかけて頑張れば総額10億円超くらいの買い物ができるかもしれない。(フルローンを極力狙って)

1億円超くらいの現金を持っている資産家は勝負をしてもいいようなおいしい不動産市況だと思う。
現金が3000万円以下くらいであると勝負は厳しいかもしれない。銀行は貸出先を相当絞っているので。
また、2億円以下くらいの物件は、まだまだ買える方もそれなりにいるので物件価格も下がりにくいというのもある。

2008年09月05日

31日 名古屋大家塾合宿

朝、栄のカプセルホテルで8時すぎに起床。
最近連日忙しく寝不足なので、若干2度寝。
携帯のスヌーズ機能で5分おきくらいに起こされる。
最初の目覚ましから10分か15分程度して起床。

急いで、着替えたり身支度をして栄駅へ。
名古屋駅へ移動してカフェで朝食。

その後、集合場所の岐阜駅へ向かう。
集合時間は10時30分だが、駅に着いたのは10時ごろ。
電車の中でも寝たのだが、まだ眠いのでホームの待合室にて10時25分ごろまで仮眠。

30分には、8割方メンバー集結しているようでした。
今回は、20名を超す大人数。途中合流で30人近くに。

何名かの車でいらした方にそれぞれ乗せていただき、見学させていただく物件へ移動。

1棟目と2棟目は、100mくらいしか離れていないという物件。
片方は、最近取得したばかりでこれからどのようにリフォームをするかなどみなさんでいろいろと意見を出していました。

もう1棟は以前にも外観、共用部はみせていただきましたが、満室のため中はみれなかった物件です。ちょうど1部屋空いたということで中も見学させていただきました。

敷居滑りとクロスで参考になるものがありました。
まだまだ勉強するところはありますね。

その後、昼食を食べて、3棟目へ。
前回、解体までの段階で見学させていただきましたが、1部屋ほぼリフォームが完成間際というところまでなっていてそこを見学させていただきました。
変貌ぶりがすごいです。
さすが大シマさんです。
キッチンパネルをコストダウンの意味もあるが、違う柄を組み合わせてデザインにしてしまうというのはいい案です。
今後の参考にします。

その後、夕食の会場へ移動して、賃貸フェアの報告会などセミナーっぽい内容。
そして、肉料理で宴会でした。
おいしかったです。

ここで、解散でしたが、遠方からのメンバーは、Sさんのご厚意で物件に泊まらせていただきました。
Sさんありがとうございました。

学生の合宿のような感じでした。
いろいろなテーマで話をしました。
終わったのは、3時すぎです。
とても楽しかったです。

翌日は、朝から解体作業がはじまったり、外壁塗装の足場の組み立てが始まったり。
それと、前日みていないほかの空いている部屋もすべて見せていただきました。
感想としては、大部分はすこしの改修作業で十分に貸せる状態にできるという雰囲気でした。

岐阜には、名古屋に近い割に高利回りで積算もとれる物件の出物が多いようです。中部で物件を探している方は検討する価値のある地域です。(地元の人は悲観的なようですがそれがいいのだと思います)

30日 満室経営実践会セミナー参加

午前中、うちの物件を管理してもらっている不動産屋へ訪問して募集状況などについて打ち合わせ。

その後、Sさんと一緒に栄駅へ移動して地下街のお店で昼食。みそとんかつ定食を食べた。名古屋へ来るようになってから、何度かもうみそとんかつなど食べているが、おいしいですね。

ナディアパークへ移動して、小林さんの満室経営実践会のセミナーに参加。内容は、省略させていただきます。

懇親会は、2次会までHCSのメンバーも参加していたが、いつもなら2時3時ごろまで続くのだが、講師が寝不足ということで珍しく2次会で終了。
残っていたメンバーで3次会に行きました。
4人で不動産談義。
日付が変わったころまでお店にいて、お店が閉店でおひらきに。
それぞれの宿泊先へ移動。
私は、最近定宿のようになってきているカプセルホテルのウェルビー栄へ。
一緒にいた、Hさんもホテルを取っていなかったので一緒にウェルビーに泊まりました。
ウェルビーのお風呂で、Hさんと引き続き不動産談義。
2時ごろまで話をしていて、解散しました。
その後、私は、60分のマッサージを受けました。
寝たのは4時近かったように思います。

2008年08月29日

24日 仙台大家の会、物件見学会開催

24日は、私の主催している仙台大家の会のメンバー7人で物件見学会を開催しました。

仙台大家の会の会員7名で、会員の4人の物件合計6棟を見学して回りました。

いろいろ会員同士で、アドバイスややっている工夫を学んだりと勉強になりました。

夜は、仙台駅前の飲み屋さんで懇親会を行いました。

仙台大家の会に参加希望の方は、下記を参照の上、必要事項を記入の上、メールで申し込みしてください。
http://sendai08kai.seesaa.net/

名古屋遠征

30日より1日まで名古屋遠征です。

30日が小林さんのセミナー、31日が岐阜で名古屋大家塾、それも泊まり込み合宿です。
朝まで生テレビのように、不動産談義が続きそうです。

28日 DIY SHOWへ恵比寿のIさんと行きました

DIY SHOWへ恵比寿のIさんと行ってきました。
http://www.diy-show.jp/

朝、車で恵比寿へ行き、恵比寿のIさんをピックアップして幕張メッセへ。9時30分すぎに到着して、会場のはじから順番にチェック。
賃貸フェア同様に地図をみながらチェックしてつぶしていきます。

会場の半分を見終わった時点で13時を回っていました。

昼食をごちそうになって、残り半分を攻略へ。

17時終了でしたが、ぎりぎりでほぼ全ブースのチェックが終わりました。

その後、船橋のIKEAへ。
IKEAでいろいろと見て、夕食はIKEAの食事にしました。
おなかいっぱいになりました。

21時ごろから目黒のジョナサンでヒロシさんとオフ会と思いましたが、ヒロシさんに拒否されました(涙)

2008年08月09日

新築物件の家賃相場の変化

以前参加したあるセミナーの資料で下記の平成13年頃新築物件資料を入手。
いまの募集家賃などと比較してみた。


平成12年12月(シミュレーションベースの日付か竣工時ベースか不明)どちらにしても平成13年ごろの相場の数字

所在 山手線北側の某駅徒歩7分
RC5階建て
1Kタイプ(約23平米)
建築坪単価50万円くらい
家賃設定 86000円
平米単価 86000/23=約3740円


現在のその駅での似ている条件でピックアップした物件との比較

ピックアップ共通条件
・マンション
・1R〜1DK
・駅徒歩10分以内
・築8年以内
・エレベータあり
・20平米以上

新築の相場を比較
20年の新築物件

・家賃9.45 徒歩10分 広さ25.66平米 平米単価3682円

・家賃8.5 徒歩5分 広さ20.0平米 平米単価4250円

・家賃9.9 徒歩5分 広さ24.08平米 平米単価4111円

新築の現在募集中の物件で3件ピックアップした。2008年6月以前の築年です。つまり、入居可になってから1ヶ月以上経っている。3月築もある。どれも宅配ボックス、システムキッチン、オートロック物件だった。
上記は、ファンド物件である可能性が高いかと思う。

つぎに、築年の古い物件(当該資料の物件に近いもの)の募集例
築年が2000年9月〜2003年10月までの物件

・家賃7.6 徒歩8分 広さ25.65平米 平米単価2962円

・家賃8.0 徒歩10分 広さ24.22平米 平米単価3303円

・家賃8.7 徒歩10分 広さ26.21平米 平米単価3319円

・家賃8.2 徒歩10分 広さ22.95平米 平米単価3572円

・家賃8.4 徒歩8分 広さ25.26平米 平米単価3325円



これをどのように判断すればいいかは各自で考えてみてください。

9日 埼玉物件リフォーム状況確認、エアコン立ち会い、川越資産形成倶楽部参加

連日の疲れもあり、10時ごろまで寝ていて、11時くらいに家をでて埼玉の物件へ向かった。
首都高がタンクローリー火災で、埼玉方面へいけないので、環八で移動。
混んでいるので、桜区の物件は、帰りにみることに。
関越自動車道で、鶴ヶ島まで移動。

物件でリフォームの進展具合を確認。
来週で完了とのこと。
エアコンの取り付けの立ち会いをした。

その後、川越へ移動して川越資産形成倶楽部に参加。
今回は、珍しくサラリーマン大家さん向けの内容。


昔の話で、バブル期の重加算税逃れの方法の話が勉強になった。

1000万円の土地を買って、2000万円で2年以内に売却すると1000万円の利益に対して900万円以上の税金を取られる。
それを避けるために

1000万円の更地購入

アパート、家など建物を建築する。
たとえば、建築費3000万円。
売却額、6000万円、内訳は、1000万円(土地)、5000万円(建物)。

こうすることで、土地に対する重加算税を逃れられる。
法律ができるとそれをいかにさけてうまくやるかという人間の知恵がでてくると思いました。

2008年08月08日

懇親会参加いただいた皆様へ

賃貸住宅フェア懇親会に参加いただいた皆様、ありがとうございました。

3日間、のべ約100名近い方に参加いただきました。
各日ともに約4時間という長時間でしたが、ほとんどの方が最後まで参加してくださいました。
いろいろと情報交換できたことと思います。
また来年、日数は減らすかもしれませんが、企画したいと思います。

10月の大阪の賃貸住宅フェアも参加しますので、大阪のみなさまよろしくお願いします。

2008年08月04日

賃貸住宅フェア懇親会会場のご案内

2008年賃貸住宅フェア
三代目大家マサ主催懇親会

当日は、お店に17時50分ごろにいらしてください。
お店で、「予約名 マサ」と伝えていただければわかるようになっています。
受付の場所を用意しておりますので、そこでお名前をお知らせください。

遅れてきた方は、お店で「マサ」を探してください。
面識の無い方は、お店の人にテーブルを案内してもらった後に、参加者の何人かに聞いていただければ、わかると思います。

昨年は、会場で集合してから移動でしたが、今年は、直接お店へいらしてください。
お手数ですが、事前に下記のお店のHPなどで地図をご用意いただきいらしてください。


会場のご案内

*******************************************************

5日
チムニー
東京ビッグサイト前店

http://r.gnavi.co.jp/g192837/

03-3570-7135

住所
〒135-0063 東京都江東区有明3-1-25 有明フロンティアビル2F-203

アクセス
ゆりかもめ国際展示場正門駅 徒歩2分 
東京臨海高速鉄道国際展示場正門駅 徒歩1分 


*******************************************************

6日
有明ワシントンホテル マダムシェンロン

http://gourmet.yahoo.co.jp/0006717059/

03-3599-7717

住所 東京都江東区有明3-1-28 東京ベイ有明ワシントンホテル20F

*******************************************************

7日
グラスドメール
Grace de Mer

http://r.gnavi.co.jp/p775600/

03-5564-3301

住所
〒135-0063 東京都江東区有明3-1 TFTビル2F

アクセス
ゆりかもめ国際展示場正門駅 徒歩1分 
りんかい線国際展示場駅 徒歩3分 




2008年07月31日

31日 物件決済&水戸大家さんの第3回茨城版図面舞踏会へ

9時より某地銀にて物件の決済。
いつも時間が掛るのですが、本日はびっくりの1時間掛らず終了!

これで、新しく山梨県にも物件が増えました。
1都7県です。

中華街で昼食を取り、帰宅。
これから、水戸へ出発です。

水戸では19時より水戸大家さん主催の第3回茨城版図面舞踏会へ参加。
楽しみです。

2008年07月29日

融資打ち止め

今月末に決済の物件の金消契約に行ってきました。
今回は、この銀行で、家族3名義で、合わせて4棟目の融資案件。

これまでは、融資総額が5億円以下だったので、本部審査ではなく、いくつかの支店での合同の審査部?での審査だったらしい。支店決済と本部審査の間をになう審査をする部署があるとのこと。
今回の審査で担当者から初めてそういう仕組みがあることを知りました。

ところが、今回、融資総額5億円を超えるので、本部審査になり、とても厳しい、いままでにない条件を要求され、どうにか融資OKになりました。

単独で、融資総額の1.2倍近い担保評価がでているにも関わらず、共同担保まで要求されました。
しかたないので、ほかの金融機関から融資をしてもらっている物件の2番抵当で話がつきました。

金消契約は、無事終わったのですが、最後に担当者から思いがけないことを言われました。

「審査部から厳しい話がまたあるのですが」
「まだなにかあるのですか?」
「実は、今回の取引で総融資額が5億円を超えたので、これ以上の融資はメガバンクと違って地銀なので1家族への融資額が大きすぎるので難しいです。」
「既存借り入れの借り換えはどうなのですか?」
「それもできません。」

ということで、残念ながら今後の融資は、よほど返済が進まない限り難しいとのこと。

新しい金融機関を開拓しなくてはいけません。

いまから融資を受けられるかどうかが、大きな差になります

この銀行融資が絞られている時期に、買い続けられるのか、銀行から次の融資を断られるか。
ここが、不動産投資家にとっての大きな分かれ目のように感じます。

融資を断られたデベ、ファンドなどはつぶれて、体力のあるデベ、ファンドは、じっくりと投げ売りを待つという感じ。
個人投資家も、昨年までにフルローンで購入した方々のうち、このあとも融資を受けられるか受けられないかで、大きな差がでます。

これから買いたいという方は、頑張っていろいろな銀行に物件を持ち込んでみるといいでしょう。
頑張って探せばおいしい物件が、転がっていそうです。

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