人気シリーズ記事 資産なしでぎりぎりの投資をする危険性シリーズ第1回 応援クリックお願いします! にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
CASHFLOW101式 CD「激安アパート経営」でマサの対談CD販売中



2008年07月29日

最大の物件へチャレンジ

今年になって、昨年とは全然違ういい物件がでてきています。
自己資金がそれなりの規模、たとえば、2000万円以上あり、さらに属性や資産のある人には、絶好の機会です。

4月を過ぎてから、ときどきいい物件が、でてきます。去年までにくらべて、利回りで数%いい感じですね。
今月決済の物件も、平成物で、RC、15%以上。

億の物件です。

また、いま情報が来ているのも、過去最大級の売買金額。
利回りも高く、売買額が以前の希望額よりX割引。

2億円以上の物件の値下がり感を感じます。
特に、昨年だったら5億円以上の売値がついたような物件が、
・個人は手が出ない
・ファンドは、融資がでない


という状況です。
今年の下期は、かなりのチャンスがありそうです。
ただし、自己資金、属性、資産背景は必要ですが。
そういうひとだと、IZUMI塾に行ってノウハウを取得して、数億の物件を取得すれば、年間のキャッシュフロー1000万円越えも楽勝という感じですね。

ドラマでやっているロトシックスで3億2000万円当てた男とかが、IZUMI塾にでもでて物件取得したら面白いのですが。

億の借金をする覚悟ならIZUMI塾で書いたように早期に満席になるので、自己資金がある人は、早めに申し込んでこの下期から来年あたりのチャンスを逃さないようにしたほうがいいですね。

いまチャレンジしようとしている物件、かなり無理はありますが、やるだけやってみようと思っています。

2008年07月28日

いろいろ忙しい

先日、旅行から帰ってきて、たまっていた仕事をこなしたり、月末決済の物件の関係などで忙しい。
月末、決済して終わってから水戸へ行って水戸大家さんの主催の会に参加予定。
東横インを予約済み。
28日は、RIGに参加したかったところだが、昼間は決済に必要な公的書類をとりにいろいろなところへ回ったり、そのほかの仕事もあるので断念。

来週は、賃貸フェアもあり、その懇親会の準備もある。
忙しすぎる。
浦田さんのセミナー、当初は、懇親会だけの参加NGだったので7日も懇親会を開催したが、あとになって懇親会だけの参加がOKになった。
それならそちらに参加したかった。
主催して募集してしまったのでしかたがない。
それにしても3日間やるのは大変でした。
あとから考えれば2日程度にすればよかった。
来年は、1日減らすなり、事前募集せず、当日集まった人だけでいくようにしようかな?
そろそろ寝ます。

2008年07月16日

億の借金をする覚悟ならIZUMI塾2

億の借金をする覚悟ならIZUMI塾

という記事を先日書いた。
その後、質問を受けたので、同じように受講しようか迷っている方もいるかと思うので、個人的な見解を書くことにします。

IZUMI塾に参加しないと、億の物件が買えないのかというともちろんそういう訳ではありません。
金森さんの本を読んで、それに従って購入を試みて、不動産屋さんが知識とSMBCの力のある融資担当者とつながりがあったというだけで簡単に買えたという人も多いと思います。

昨年までは、比較的簡単に億の物件を買えたと思います。(ある程度の属性があって、物件が評価が出れば)

しかし、いまは自己資金は1割はたいていのところで要求されてフルローンは、昨年と比べればかなり厳しい状況だと思います。
もちろん、絶対フルローンが出ないということではないので、チャレンジする価値はあります。

ただ、1割自己資金を入れる前提で、諸費用も1割で計算するとざっくり物件購入に物件価格の2割は必要です。
つまり、1億円の物件を購入するのに2000万円。
普通に考えれば、2000万円前後の自己資金を用意して1億円の物件が買えるというのが、最近の状況だと思います。

ですので、IZUMI塾に参加するなら、参加してすぐに物件を購入したいなら自己資金2000万円くらいあると億の物件は買いやすいと思われます。
また、もしかしたらIZUMI塾で出会う投資仲間からいい銀行担当者の情報を得られたり、物件情報や物件情報源を教えてもらったりで近道になるかもしれません。

また、1割自己資金を入れてくださいというのではなく、いまだにフルローンでも出しやすい担当者の情報などがもしも得られれば(IZUMI塾のセミナー内容としてはそういうものはないと思います。参加者同士の話や懇親会のなかでとかかな?)1000万円しかなくても1億円の物件が買えるかも知れません。

500万円以下の自己資金しかないような方であれば、IZUMI塾で自己資金を減らすよりも自己資金の充実を図り、まずは、高利回りの手頃な物件を取得して、キャッシュフローを高める方が現実的かもしれない。

個人的には、500万円以下とかしか自己資金が無い人が億の物件にチャレンジするのは危険性が高すぎると思う。
なにかで運良く買えても、急に多数の退去があったり、大きな修繕費用が掛るトラブルなどが発生したら対応できない。
それと、チャレンジをしてもちろんなにかの理由で買えてしまうことがあるかもしれないが、たいがい、融資審査で落ちて調査などに使った費用が無駄になるだけだと思う。


また、すでに億の物件を購入できているような人は、IZUMI塾に参加しなくても普通にやれば億の物件が追加で買える状況になっていると思う。
もちろん、参加して、知らない知識もあるだろうから少しはレベルアップするだろうし、同じような土俵にいる投資家仲間が増えるのはモチベーションの維持に役立つかとは思う。

ちなみに、自分は、IZUMI塾には参加したことがないです。

しかし、属性、自己資金などはクリアしていて、物件の見極めや不動産投資の知識が不足していることで、自信を持って億の物件に買い付けを入れられないで居るというような方は是非参加した方がいいと思います。

いつも早期に満席になるので、申し込むなら早めに申し込んだ方がいいかと思います。

日本ファイナンシャルアカデミー主催
IZUMI塾

2008年07月15日

太陽光発電のひとつのリスク

13日放送のTBS、噂の東京マガジンでの内容について。

太陽光発電を導入した家庭に起きた悲劇?ですが、商業地などで特に起こりやすいと思われますが、近隣で新しく建築された建物が自分の建物よりも高さが高く、その建物によってソーラーパネルが日陰になることで発電量が減るという事例でした。

事例としては、5、6百万くらいの導入費用で補助金が150万円くらいだったと思う。
月々の売電での利益は1万円くらい。300〜400ヶ月くらいでようやく費用が回収できるという。

ところが、建物が建つとほとんど発電が期待できなくなったり、20%程度発電量が減るなどというのが事例として放送された。
第一種専用住宅地域などなら問題になりにくいかもしれませんが、高さ制限の少ない地域では、東側に建物が建つ可能性がある地域では、そういった将来の建物が経つことで発電量が減ることも考えて太陽光発電を導入した方がいいと思われます。
いまのところ、建築基準法に則った建物であれば、損害賠償なども請求しても勝つ見込みは低く、金銭的な補償がいくらかでもされればラッキーというような事情のようです。


ドイツでは、3倍の価格で売電できて、10年程度で投資額を回収できるとのこと。
日本は、基本的に元を取ることはできない仕組みで、エコとかに興味があるとか新しい物好きだったり、回収などという考えの無いひととかが設置することしか期待できないですね。
ドイツの方式を見習えば、利回り計算のしっかりできる人は、かなり導入すると思うのでぜひ導入して欲しいですね。
いまのままでは、とてもではないですが、アパマンに太陽光発電を導入するつもりにはなれません。

個人的に思うのは、
・設備の故障や入れ替えの費用負担
・パネルの一部の故障による発電効率の減少
などもあり、当初の発電量のまま年数を掛けて計算するのは危険で、アパマンのシミュレーションと同様に、経年で発電量をいくらか減らして計算しなければいけないと思う。
また、今回のTVのように近隣で高い建物が建てば、将来の回収計画が大きく崩れてしまう。

太陽光発電を計画している人は気をつけましょう。
また、太陽光発電を導入すると設備が増えるので、固定資産税評価額もその分上がるとのことです。

2008年07月13日

ホテルライクなリフォーム

先日のオープンルームのお知らせを掲載した、銀座のマンションのホテルライクなリフォームの件です。

たまこさんの3点ユニットバスリフォーム研究会のサイトで、2ページの特集記事になっています。

http://www.3-unit.com/report5/1.html

リフォームの特徴、ポイント、リフォーム見積もりなども掲載されていますし、写真もいろいろ掲載されています。
参考になります。

見学に行ったときの写真もあるし、時間があれば、ブログで掲載しようかなとか思っていましたが、時間もないですし、たまこさんがすばらしいサイトで内容をまとめてくれたので必要ないですね。
助かりました。

リフォームを考えている方は参考にされてはいかがでしょうか?

2008年07月05日

5日 物件チラシ配布など

神奈川県の物件にIHクッキングヒーターを設置したり、ゴミ置き場用の網をホームセンターで購入して設置、ごみに関するチラシを各戸へ配布などしてきた。

帰ってきてメールを見たら、よさげな物件情報が入っていた。
業者に電話したところまだ担当者がいたので、メールで詳しい資料を送ってもらった。
これから現地を軽く見てくる。

明日は、マザーズオークションの北野さんのセミナーに参加予定だったが、もしかしたらこの物件のために転進するかもしれない。

これから、現地を見てきて、物件資料なども詳しく見て明日詳しい現地調査などに予定変更するかも。

4日 電子錠と火災報知器取り付け

相模原市の物件の空室へ電子錠と火災報知器の取り付けに行った。

不動産屋に鍵を取りに行ったり、ホームセンターに部材を買いに行ったりもした。
当初、2時間程度あれば済むかなあと思っていたが、なんだかんだで時間が掛った。
暑くてのどが渇いて飲み物を買いに行ったりもした。

結局19時過ぎまで物件にいたように思う。
半日仕事だった。

これから夏になると現場で作業するのは嫌だなあと思った。

3点バスユニットリフォーム研究会

3点バスユニットリフォーム研究会というサイトがあります。

http://www.3-unit.com/index.html

たまこさんのサイトです。
夫婦の妄想プチリタイア生活
http://petitretire.blog75.fc2.com/

先日、私のブログで案内しました銀座のリフォーム見学会ですが、こんなすばらしいサイトにして案内を作ってくれました。
見学会の参加者が増えそうですね。

http://www.3-unit.com/report5/1.html

2008年07月02日

破綻!

私、破綻しております。































なにが、というと、
・メールの処理
・ブログの書かないといけないと思いつつも書けてないことが多い
・そのほか、いろいろな事務処理
・いろんなひとのブログを見ること
・録りだめしたTVを見ること
・ブログのコメント返信
などなど。
いろいろ忙しく時間が無く、いろいろと処理が遅れています。
メールの返事が出せていない方々、そのほか対応できていないことなど。

すみません。

2008年06月28日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性10


金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性8
http://realblog.seesaa.net/article/99495465.html

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性9
http://realblog.seesaa.net/article/99773550.html

シリーズ10回目です。
今日は、明日の仙台大家の会オフ会参加のため仙台に来ております。

東横イン
にてブログを書いております。

ここまで、資産がないひとがフルローンなどでぎりぎりの投資をする危険性をいろいろと書いてきました。
しかしながら、虎穴に入らずんば虎児を得ずということわざもあります。
資産なしですが、リスクを取ってフルローンで物件を購入した場合どうなるか?
モデルケースで考えてみます。


前回は、利回り13%で試算しました。
今回は、利回り17%で試算してみます。


埼玉県のとある場所に所在する昭和63年築のRC40戸の物件
入居率90%(2005年2月時点)
売買価格30000円
土地300坪 路線価で計算すると坪10万円 路線価評価3000万円(保有期間中 路線価は変化しないと仮定する)
建物評価 30000円(残存年数30年なので1年につき1000万円評価が減額)
表面利回り17%
保有期間中、空室や家賃の現状維持に必要な修繕費などを差し引いて年平均14%の家賃収入があるとする。年間4200万円(保有期間中、家賃の減少はないと仮定)
SMBCフルローン30000円(仮想的に30年返済 元金均等返済  金利3%10年固定)
年間返済額 3億円の3%=900万円(本来は1年ごとに返済金利は減りますがここでは固定します。)


建物評価は30000円と同じにしたが、部屋数は40部屋に増えている。
前回は、ファミリータイプで広さの割りに家賃が低かったと思ってほしい。
今回は、1Kタイプで、同じ床面積だが部屋数が多くなり、そのため利回りが高くなったと思ってほしい。


諸費用8% 2400万円
購入当時2500万円の現金を保有していた上場企業サラリーマンが2005年3月に購入。

実質家賃収入の2.5割を税金で取られると仮定(前回2割だったが、利回りが上がったことで、税引き前利益が大きくなったと思ってほしい)
3000万円×2.5割=750万円

購入直後の資産状況2005年3月

資産
  100万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
30000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
33100万円 資産合計

負債
30000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
30000万円 負債合計

純資産
33100万円−30000万円=3100万円

当初現金2500万円しか持っていなかったが、
物件評価33000万円>売買価格30000万円
であり、諸費用は、2400万円だったため、資産が差額の600万円分増えた。


2006年3月時点では
現金の動き
家賃収入 4200万円
金利返済 −900万円
元金返済−1000万円
税金支払 −750万円
−−−−−−−−−−−
     1550万円



資産評価
土地評価変化なし 建物評価−1000万円

よって
資産
 1650万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
29000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
33650万円 資産合計

負債
29000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
29000万円 負債合計

純資産
33650万円−29000万円=4650万円

2007年3月時点
資産
 3200万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
28000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
34200万円 資産合計

負債
28000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
28000万円 負債合計

純資産
34200万円−28000万円=6200万円

2008年3月時点
資産
 4750万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
27000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
34750万円 資産合計

負債
27000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
27000万円 負債合計

純資産
34750万円−27000万円=7750万円

このような結果となる。
つまり、資産が減価償却で減るが、負債も減るので年間1550万円ずつ純資産が増える。
そして、現金が購入前に2500万円だったが、購入に伴い100万円まで激減したが、その後1年に1550万円ずつ増えて2008年3月時点で4750万円まで回復した。

この人が、いまこのサブプライムなどで金融引き締めになっていてなかなか融資が引っ張れないときに過去の大家業の実績と現金4750万円を武器に

利回り20%
物件価格  5000万円
融資50% 2500万円
諸費用8%  400万円
自己資金 2500+400=2900万円

などという取引をしたとしたらどうだろうか?
あるいは、

利回り20%
物件価格  20000万円
フルローン 20000万円
諸費用8%  1600万円
自己資金   1600万円

前回、100万円まで現金を減らしてもリスクを取った方なので、現金が無くなっても(実際は、サラリーマンの収入があるので別途預金もできている可能性がある)購入するかも知れません。

SMBCはフルローンを出さなくなったと言われているが、ほかの金融機関でフルローンやオーバーローンを出すところもある。


リスクを取ってやることで、さらに次へと進めるし、買わなければ2棟目、3棟目と進んでいくことはできない。
1棟目を実際に運用してみることで、書籍で書いてあることや書いていないことをたくさん実体験できるだろう。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。


2008年06月26日

仙台大家の会オフ会参加

仙台大家の会のオフ会が28日に開催されます。
http://sendai08kai.seesaa.net/

当初は不参加の予定でしたが、参加することにしました。

先ほど、仙台でよく使う東横インで予約しようとしたら、空室なしだったので、仕方ないので楽天トラベルでほかのホテルを探そうとしました。

ところが、なぜか、楽天トラベルでは、満室のはずの東横インで予約が取れました。


★東横イン★

2008年06月18日

入居者プレゼント用Wii購入

入居者プレゼント用のWiiを下記の楽天ショップで注文。

ポイントもたまるのでお得ですね。


★任天堂 Wii 本体 (Wiiリモコンジャケット同梱) ★

左門満室さん来訪緊急オフ会開催!

前日に、Tさんから電話があり、左門さんが来ているので明日会えませんかとのこと。

てっきり、業者の会合で、夜はもともと私に予定があり、熊本に行ったときに誘われていたが、残念ながらご一緒できないと話していたので予定があわないと思っていた。

業者の会合は電話の当日で、17日は昼間は予定が空いていたとのこと。
それならば、東京の大家仲間に声を掛けて緊急オフをしようということになりました。

前日16日の23時過ぎにメールで皆さんにお知らせ。
翌日の予定で、朝にメールを見たという方も多いと思われる。
それと、一部の方に電話で声を掛けた。

急なお誘いにも関わらず10名以上の方が集まりました。
そして、なんと小場さんもまだ東京にいて、ヒロシさんが電話したところ新宿にいたので合流されました。

夕方から、私とほか2名で船井財産の16会へ参加するので先に退席させていただきました。その後もきっとみなさん盛り上がったことと思います。

集まっていただいた皆さんありがとうございました。

2008年06月16日

フィットエル潮見が江東区バラバラ殺人の現場、ジョイントコーポレーション関連の建物だそうです

SPAを立ち読みしまして、例の江東区潮見のマンションがジョイントコーポレーションがらみの物件だとわかりました。

ヤフーの株価掲示板でジョイントコーポレーションのところを見ていって

フィットエル潮見が例の物件

ジョイントコーポレーションのHPから消えた

REITのジョイント・リート投資法人の所有ではないらしい


・賃貸物件情報
http://search.e-life.co.jp/bk/ct/4000234099/

などということが(掲示板などの内容が正しければ)判明。
株やREIT投資の判断材料になるだろう。

エミ夫さん幹事の小場さんを囲む会?に参加

本日は、18時よりエミ夫さん(旧ヒロシさん)幹事で主催は実は下克上に成功したエミさん(旧ヒロシ嫁)か?の九州の小場さんを囲む会?が開催されました。

18時よりということで、昼間に参加できる人もいるだろうということで、14時より私が幹事になってティータイムの集いを18時まで開催しました。

豪華メンバー参加の会でした。
主催のエミさん(旧ヒロシ嫁)、幹事のエミ夫(旧ヒロシ)とても楽しい会をありがとうございました。


手抜きで申し訳ないですが、詳しくは下記を参照ください。

http://nimbles.cocolog-nifty.com/diary/2008/06/post_86e9.html

http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/diary/200806150000/

http://ebisunoi.seesaa.net/article/100656114.html

http://plaza.rakuten.co.jp/oya2nd/diary/200806160000/

http://toushika-keichan.com/2008/06/post_363.html

http://baby.6.dtiblog.com/blog-entry-730.html

2008年06月13日

九州遠征行ってきました

時間があまりないので、手短に。
後日時間があれば少し詳しく書きたいと思いますが・・・

9日JALで熊本へ
左門さん、Iさん、とよぞーさんが迎えに来てくれていて、左門さんやIさんの物件見学へ。左門さんの1物件以外をすべてみせていただきました。(1物件は車の中から見学)

途中、おいしいうどんやで食事も。

夜は、いろいろな人が食べに行っている塩で食べるお寿司やさんへ。
これがまたとてもおいしい。
どちらもまた食べに行きたいです。

10日福岡へ移動して、福岡賃貸住宅フェア参加。
セミナー、ブースを見て回って、夜は、九州の投資家を中心とした大宴会でした。44人参加ということで、昨年末の東京賃貸フェアでの集まりよりも多かったです。
3次会まで参加して深夜2時ごろお開きに。

11日連日の賃貸フェア
前日同様セミナー、ブースを見て回りましたが、ここ最近連日いろいろと忙しかったので、セミナーの途中で寝てしまいました。
2コマくらいだったかな?寝たので一応復活。
賃貸フェア終了後、車で移動中に空腹から、この日は昼食を食べ忘れたことに気がついた。セミナー、ブースの移動と眠さのために食事を忘れていました。
終わってから、アントニオ猪木酒場なるところで懇親会。
飛行機の時間があり、19時30分ごろお店を出ました。

3日間お世話になった左門さんはじめ、お会いしたみなさまありがとうございました。

2008年06月08日

熊本福岡遠征へ

明日から熊本福岡遠征へ出かけてくる。

たぶん、人生発の九州上陸です。

九州の大家仲間との出会いが楽しみです。

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性9

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性8
http://realblog.seesaa.net/article/99495465.html

シリーズも9回目になってきました。
ここまで、資産がないひとがフルローンなどでぎりぎりの投資をする危険性をいろいろと書いてきました。
しかしながら、虎穴に入らずんば虎児を得ずということわざもあります。
資産なしですが、リスクを取ってフルローンで物件を購入した場合どうなるか?
モデルケースで考えてみます。

通販大家さんのかなり昔の物件情報です。

2005年2月6日のメルマガです。
メルマガ内で掲載されていた4物件の3番目
*********
3.蓮田駅徒歩13分 13.04%
蓮田市桜台2-1-1
RC6F 昭和63年築 25戸
土地 286.15坪
延べ床 670.57坪

2億7000万円 家賃 3522万円
これもフルローン可能な物件です
*********
という物件がありました。

当時の積算評価がRC19万円だったとして建物の積算を計算すると

2005年ですと築17年(あっているかな?)

670.57×3.3(坪から平米へ変換)×19(RCの平米単価)÷47(税務上の耐用年数)×(47−17)(残存年数)=26837万円


この物件は、
土地建物の積算評価>売買価格
の物件だったのでしょうね。

ここで、この当時に似たような物件を購入した人が、どうなるかを検証してみたいと思いますので、検証しやすいように上記の物件に似た仮想的な物件を設定してみたいと思います。

埼玉県のとある場所に所在する昭和63年築のRC28戸の物件
入居率90%(2005年2月時点)
売買価格30000円
土地300坪 路線価で計算すると坪10万円 路線価評価3000万円(保有期間中 路線価は変化しないと仮定する)
建物評価 30000円(残存年数30年なので1年につき1000万円評価が減額)
表面利回り13%
保有期間中、空室や家賃の現状維持に必要な修繕費などを差し引いて年平均10%の家賃収入があるとする。年間3000万円(保有期間中、家賃の減少はないと仮定)
SMBCフルローン30000円(仮想的に30年返済 元金均等返済  金利3%10年固定)
年間返済額 3億円の3%=900万円(本来は1年ごとに返済金利は減りますがここでは固定します。)

諸費用8% 2400万円
購入当時2500万円の現金を保有していた上場企業サラリーマンが2005年3月に購入。

実質家賃収入の2割を税金で取られると仮定
3000万円×2割=600万円

購入直後の資産状況2005年3月

資産
  100万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
30000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
33100万円 資産合計

負債
30000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
30000万円 負債合計

純資産
33100万円−30000万円=3100万円

当初現金2500万円しか持っていなかったが、
物件評価33000万円>売買価格30000万円
であり、諸費用は、2400万円だったため、資産が差額の600万円分増えた。


2006年3月時点では
現金の動き
家賃収入 3000万円
金利返済 −900万円
元金返済−1000万円
税金支払 −600万円
−−−−−−−−−−−
      500万円



資産評価
土地評価変化なし 建物評価−1000万円

よって
資産
  600万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
29000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
32600万円 資産合計

負債
29000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
29000万円 負債合計

純資産
32600万円−29000万円=3600万円

2007年3月時点
資産
 1100万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
28000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
32100万円 資産合計

負債
28000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
28000万円 負債合計

純資産
32100万円−28000万円=4100万円

2008年3月時点
資産
 1600万円 現金
 3000万円 土地(路線価評価)
27000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−
31600万円 資産合計

負債
27000万円 ローン残高
−−−−−−−−−−−−−
27000万円 負債合計

純資産
31600万円−27000万円=4600万円

このような結果となる。
つまり、資産が減価償却で減るが、負債も減るので年間500万円ずつ純資産が増える。
そして、現金が購入前に2500万円だったが、購入に伴い100万円まで激減したが、その後1年に500万円ずつ増えて2008年3月時点で1600万円まで回復した。

この人が、いまこのサブプライムなどで金融引き締めになっていてなかなか融資が引っ張れないときに過去の大家業の実績と現金1600万円を武器に

利回り20%
物件価格  5000万円
融資90% 4500万円
諸費用8%  400万円
自己資金 500+400=900万円

などという取引をしたとしたらどうだろうか?
あるいは、

利回り20%
物件価格  20000万円
フルローン 20000万円
諸費用8%  1600万円
自己資金   1600万円

前回、100万円まで現金を減らしてもリスクを取った方なので、現金が無くなっても(実際は、サラリーマンの収入があるので別途預金もできている可能性がある)購入するかも知れません。

SMBCはフルローンを出さなくなったと言われているが、ほかの金融機関でフルローンやオーバーローンを出すところもある。


リスクを取ってやることで、さらに次へと進めるし、買わなければ2棟目、3棟目と進んでいくことはできない。
1棟目を実際に運用してみることで、書籍で書いてあることや書いていないことをたくさん実体験できるだろう。
上記の例では、3億の借金をしながら年間のキャッシュフローはわずか500万円。表面13%だが、空室や修繕などで3%(約20%ロス)をロスしているというシミュレーションです。十分あり得る数字だが、運用をうまくすることでこの3%のうち1、2%くらいは収入を増やすこともまた可能だろう。そうすると1年に300〜600万円程度もキャッシュを増やすことができる。3年なら2%なら1800万円も増やせる。そうしたら次の物件ももっと大きな物件を買うか自己資金を投入して安全性を高められるだろう。

今回は、利回りの低い物件で仮定した。
次は、もう少し利回りの高い物件での事例を考えてみる。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

倒産情報とか市況についてのブログ

最近、ファンドや業者がつぶれたという情報をブログでよく読む。
また、市況について書いた記事なども。

RSSリーダーで自分は書かれてすぐに読んでいるが、ちょっとさかのぼってリストアップしてみた。

参考まで。

近藤産業株式会社倒産
http://realestatemania.seesaa.net/article/99466300.html

株式会社フレックス倒産
http://blog.livedoor.jp/saito9449/archives/51150468.html


近藤産業株式会社倒産
http://blog.livedoor.jp/saito9449/archives/51150467.html


横浜の建売業者の倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10102695230.html

株式会社フレックス倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10102464132.html


近藤産業株式会社倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10102091655.html

ジェイオー建設が民事再生、ミキシングに連鎖
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51392135.html

不動産会社の破綻!
http://freepapa.enjyuku-blog.com/archives/2008_06_post_474.html


近藤産業の破産でゼファーの株がストップ安
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51390059.html

近藤産業梶iゼファー子会社)が破産申立!!負債総額322億円
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51389348.html



グローバンス株式会社倒産
http://realestatemania.seesaa.net/article/98188301.html


グローバンスも民事再生を申し立て
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51386676.html

グローバンス株式会社倒産
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10100479778.html

倒産
http://heartandhand.blog40.fc2.com/blog-entry-45.html


週刊東洋経済2008年5月31日特大号「不動産『大淘汰』逃避連鎖が始まった!」
http://condo.seesaa.net/article/98084875.html


WEDGE 08年6月号「『バブル崩壊』と恐れるな 日本の不動産市場は底堅い」
http://condo.seesaa.net/article/97816558.html


株式会社興大倒産!?
http://realestatemania.seesaa.net/article/97564244.html


株式会社興大 倒産!?
http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10099033978.html


ミキシングが民事再生申請
http://fudousan.livedoor.biz/archives/51379737.html




2008年06月05日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性8

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


前回は、地域の差でも同じ物件で評価が変わるということを説明しました。
よくある話として、住所が東京だと有利という話があります。
これも前回の話に似たところがあるので説明します。

都内に自宅を戸建てで持っているとします。

土地評価5000万円(路線価)

建物評価2000万円(建設費4000万円)

住宅ローン残高 3000万円

と仮定します。

現金は1000万円持っているとします。

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地評価
 2000万円 建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
 8000万円 資産合計

負債
 3000万円 住宅ローン
−−−−−−−−−−−−−−
 3000万円 負債合計

純資産
8000万円−3000万円=5000万円

この人をいろいろな銀行が評価するときにどのように見るかですが、東京に所在していますので、都市銀行はもちろん、地方銀行などでも評価を減額される可能性は比較的低いと思われます。


さて、おなじ資産評価額の土地建物を茨城県に持っている人を仮定してみます。


茨城県所在の土地建物
土地評価5000万円(路線価) 土地は、自宅の土地と親から相続した更地の合計5000万円(路線価評価)という設定にします。地価が低いので、同じ土地値で自宅をと仮定すると土地が自宅にしては広くなります。

建物評価2000万円(建設費4000万円)

住宅ローン残高 3000万円

と仮定します。

現金は1000万円持っているとします。


資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地評価
 2000万円 建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
 8000万円 資産合計

負債
 3000万円 住宅ローン
−−−−−−−−−−−−−−
 3000万円 負債合計

純資産
8000万円−3000万円=5000万円

この人をたとえば茨城県の地銀が評価する場合は、そのまま5000万円だと思われます。
しかし、極端な例ですが、福岡県の地銀が評価すると仮定します。
もちろん支店は茨城県内にありません。
一番近い東京の支店から調査にいくことになると思います。

すると、この人が、福岡の収益物件を購入したいというときに、福岡の地銀に融資をお願いすると共同担保に自宅を欲しいといったときに評価額5000万円満額の共同担保とはしてくれないと思います。

掛け目として70%で評価するとすると
土地建物の評価額は7000万円なので
7000万円×70%=4900万円

これに第一順位の3000万円の住宅ローン残高があるので
4900万円−3000万円=1900万円

第2順位の抵当権を設定するので、リスクが上がるのでさらに掛け目60%を掛けると(はじめの70%は地域が範囲外であることによる掛け目)1900万円×60%=1140万円

1100万円前後の担保として見てくれるのではないでしょうか?

第2順位ですと、なにかあったときに先に第一順位の住宅ローンを設定している金融機関に先にお金が渡り、残りだけしか回収できませんので、掛け目が厳しく設定されます。

もしも住宅ローン残高がなければ、4900万円分の担保として見てくれたと思います。


上記の例でわかることは、同じ評価額の不動産を持っている人でも東京都内に保有している人とそうでない地域の人が保有しているときに特に地方銀行から融資を引っ張ろうとするときに融資が厳しい理由がわかると思います。

上記の都内に土地を持っている人と茨城県に土地を持っている人が、仙台、札幌、福岡などで物件を取得したいと思ったときに地銀に相談したとします。地銀は、住所地と購入物件所在地ともに支店が近くにあることを要求したりすることが多いです。
このとき、仙台銀行や七十七銀行(仙台の銀行)や札幌銀行、北洋銀行、北海道銀行、福岡銀行、西日本シティ銀行などに融資申し込みをしたとします。
多くの銀行が東京都内には支店があると思います。
すると都内の人は、住所地、物件所在地の両方に支店があるという基準をクリアします。

それに対して茨城県の方は、物件所在地には支店があっても住所地に支店は(たぶん)ありません。まずは、融資の要件がそろっていないということではねられることも多いでしょう。
さらに担保にも掛け目を掛けられるでしょう。

つまり、地方で不動産投資をするならば、東京に住んでいるというのは非常にメリットが大きいです。

茨城県(別にどの都道府県に置き換えてもらってもいいです)に住んでいる人が茨城県のアパート、マンションを購入したいので茨城県の地銀や信金に相談するというのであれば、なにも問題はありません。
つまり、それだけ選択肢が少なくなり不利だということは確かです。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


名古屋遠征などもあり、しばらく間が空きましたがシリーズの続き。

今回は、地域の違いでの評価の差です。


RCのある物件が、SMBCの積算評価で仮に2億円の評価が出ており、売買価格18000万円、諸費用2000万円含め2億円のオーバーローンを組んだとします。

なお、サラリーマンに満額あるいはオーバーローンも場合によっては出やすかった昨年までに購入したという仮定です。

土地評価5000万円、建物評価15000万円の合計2億円の評価と仮定します。

現預金として資産1000万円を持っていたと仮定すると

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
15000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
21000万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計


資産と負債を合わせると1000万円のプラス資産を持っているということになります。


ここで、仮にこの物件の所在地が神奈川県に所在すると仮定します。

SMBCで融資を受けて上記の物件を買っていたとしましょう。

神奈川のある銀行Aでは、同じ物件を建物の積算評価17万円で評価するとします。
SMBCの評価方法と同じ計算式を使用して、RCの平米単価SMBCは19万円、神奈川のある銀行Aでは17万円で計算するとします。

するとSMBCの評価額の19分の17に建物評価がなるので

15000万円÷19×17=約13500万円

神奈川のある銀行Aの評価
資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
13500万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
19500万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

純資産
19500−20000=−500万円


ここで、この物件を千葉の地方銀行や信用金庫などがどのように評価するかを考えてみます。
千葉の地方銀行や信用金庫は、千葉県内にはもちろん支店があります。また、信用金庫はないかも知れませんが、地方銀行は、東京都内にはもしかしたら金融庁などとやりとりしやすい、あるいは、千葉県内の大きな企業は東京に支店があったりするので、そういったところのニーズのために都内に支店がある銀行もあります。

具体的には、千葉銀行は、都内に支店や営業所が複数あります。
千葉興業銀行は支店が1カ所あります。
これは、ほかの銀行にも言えます。
福岡銀行も東京に支店があります。

さて、千葉のある銀行Bは、神奈川には支店がありません。
神奈川に所在する今回の事例の物件をどのように評価するか。
千葉のある銀行Bの場合は(実際のどこかの銀行の数字を知っていて書いているわけではありません。適当に書いています。)計算上は通常通り査定して、場所が支店が存在しない地域であるため土地、建物ともに80%の評価をすると仮定します。
ここでは、神奈川の銀行Aと同じく平米単価17万円で計算したものをしようするとします。

建物評価は約13500万円×80%=10800万円
土地評価は5000万円×80%=4000万円

千葉県のある銀行Bの評価
資産
 1000万円 現金
 4000万円 土地(評価)
10800万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
15800万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

純資産
15800−20000=−4200万円

A銀行、B銀行ともに債務超過であるが、所在している近くに支店がないB銀行は大幅に債務超過である。

物件そのものの評価よりも、評価をする銀行の立場に立つと自分たちのテリトリー内に無い物件は、いざ返済が滞ったとか、競売に掛けたりする場合に調査するにも面倒です。
つまりそれだけリスクを抱えるわけです。
ですので、掛け目を掛けて、最悪の事態になってもある程度回収の見込みが高くなるようにするわけです。


つまりどのようなことかというと

B銀行は、この物件を14800万円と見ている。
今回の事例では、SMBCがすでに2億円融資しているのだが、これを買うときにB銀行が融資をすると仮定して考える。

評価は14800万円です。
融資の限度を14800万円とすると、この物件の購入には2億円が必要なわけですから、自己資金として5200万円以上ある人に対しては、14800万円まで融資しましょうという話です。(ただ、多くの場合は、「地域外ですので融資できません」となる可能性も大きい)

14800万円の融資にとどめておけば、この人が万が一返済を滞らせたとして、ある程度年数が経過していれば元本の返済も進んでいる。そして、任意売却などで話を進めれば掛け目をはじめに80%掛けているので、市場価値が少々下がっていても最悪元本はほとんど回収できるというように考えるわけです。



にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

2008年05月31日

名古屋のカプセルホテル連泊

30日より名古屋に来ています。
名古屋大家塾メンバーとの飲み会に参加して、塾長ら4人で本日はカプセルホテルに宿泊しました。
結局寝たのは、4時か5時ごろだったと思います。
眠いです。

このブログもカプセルホテルのPCから書いています。

本日は、小林さんのセミナーです。
名古屋大家塾塾長も一緒に参加です。

私は、本日夜も同じカプセルホテルで連泊。
本日もたぶん、深夜遅くまで懇親会です。
明日は、名古屋大家塾です。

2008年05月29日

CASHFLOW101改 新ブログURLのお知らせ

CASHFLOW101さんのブログが、昨日、楽天に削除されたらしい。
警告なしの突然のことのようです。

理由も不明。

3年間近くにわたって毎日のように書いていたブログを消されるというのはショックだと思う。

さっそく、新しいブログで復活したとのこと。

CASHFLOW101改「激安アパート経営」。高利回。激安アパート&貸家経営。リフォーム。労働力投入
http://plaza.rakuten.co.jp/cashflow101r/

2008年05月28日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


これまでのシリーズで、資産なしでいろいろと投資する場合に、銀行の客観的評価が悪化して、純資産という意味で、投資前と投資後を比較すると資産の減少、ひどいときには、債務超過と見られる可能性について書いてきました。

私の結論として

「危険だから投資をやめた方がいいですよ」
















ではありません。

あくまで、投資した案件次第だったり、また一時的には極端なことを言えば、債務超過と見られる可能性もありますが、時間の経過で改善されることがあります。

今回は、下記のシリーズ3回目の新築物件での話を少しふくらませて説明をしたいと思います。

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html

基本は、シリーズ3回目を元にしていくつか条件を追加設定します。

SMBCなどで、資産なしだが収益性の高い新築アパマンを購入すると仮定しての事例。
重量鉄骨造の建物を建築したと仮定。
法定耐用年数は34年。



 7500万円  土地(売買価格)
12500万円  建物(建築費)
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円  合計金額

収益性
家賃年収2000万円 利回り10%

現金2000万円(物件購入前)

諸費用など1000万円現金を使用。

融資 20000万円(フルローン)

購入後の銀行からみた評価

資産
 1000万円  現金
 6000万円  土地(路線価)評価
 9000万円  建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
16000万円  資産合計



負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

建築直後の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=−4000万円


これが、3年、5年、10年経年するとどう評価されるかを計算を簡便にするために下記のような条件にしたいと思う。

・ローンは、元金返済なしで金利のみ返済する形にする。金利は3%で固定する。金利返済額600万円(年間)

・家賃収入は、10年間下落しないと仮定する。利回り10%なので年収2000万円

・管理費、修繕費などすべての経費を合わせて年間10%、200万円とする。

・銀行の建物評価額が9000万円で、法定耐用年数34年だと減価償却は1年あたり約264万円だが、計算を簡単にするため年間250万円の減価償却とする。

・税金は、家賃収入の20%とする。(実際には、節税テクニックを使ったり使わなかったりでいろいろだと思うが、簡易計算する)年間400万円に固定。

・土地の路線価は、当初の6000万円のまま変化しないとする。


3年目の資産の変動

現金の変動をまず計算する

当初1000万円+2000万円(家賃収入)×3年−600万円(年間の金利)×3年−200万円(管理費など)×3年−400万円(税金)×3年=1000+6000−1800−600−1200=3400万円

土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと5000万円のまま。


建物の評価額
9000万円−250万円(1年あたりの減価償却)×3年=8250万円


これで、3年目の銀行からみた評価額は

資産
 3400万円 現金
 6000万円  土地(路線価)評価
 8250万円 建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
17650万円 資産合計

負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

建築後3年目の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=−2350万円
 

同様に5年目を計算すると

現金の変動をまず計算する

当初1000万円+2000万円(家賃収入)×5年−600万円(年間の金利)×5年−200万円(管理費など)×5年−400万円(税金)×5年

ここで数学に強い方は下記の式に変更してみると1年あたりの変化がすぐわかります。

当初1000万円+(2000万円(家賃収入)−600万円(年間の金利)−200万円(管理費など)−400万円(税金))×5年=1000+800万円×5年=5000万円

土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと5000万円のまま。


建物の評価額
9000万円−250万円(1年あたりの減価償却)×5年=7750万円


これで、5年目の銀行からみた評価額は

資産
 5000万円 現金
 6000万円 土地(路線価)評価
 7750万円 建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
18750万円 資産合計

負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

建築後5年目の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=−1250万円
 

同様に10年目を計算すると

現金の変動をまず計算する

当初1000万円+2000万円(家賃収入)×10年−600万円(年間の金利)×10年−200万円(管理費など)×10年−400万円(税金)×10年

ここで数学に強い方は下記の式に変更してみると1年あたりの変化がすぐわかります。

当初1000万円+(2000万円(家賃収入)−600万円(年間の金利)−200万円(管理費など)−400万円(税金))×10年=1000+800万円×10年=9000万円

土地の評価額は路線価が変化しないのでずっと5000万円のまま。


建物の評価額
9000万円−250万円(1年あたりの減価償却)×10年=6500万円


これで、10年目の銀行からみた評価額は

資産
 9000万円 現金
 6000万円 土地(路線価)評価
 6500万円 建物評価額
−−−−−−−−−−−−−−
21500万円 資産合計

負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

建築後10年目の銀行からみた資産評価
純資産 資産−負債=1500万円


というように年数が経過するごとに資産が増えていく。
今回の事例は、簡単に計算するため元金返済をなしにした。

実際には、30年の元金均等返済ならば元金が年間約666万円返済が進む。また、年間の金利返済が当初600万円から徐々に元本が減るにつれて減額されていく。

上記の例では、年間のキャッシュフローが800万円あり、元金返済が進まないという例ですが、上記の元金均等返済なら

年間のキャッシュフロー 800万円−666万円=134万円
負債の減少が年間 666万円となります。

ですので、銀行からみた債務者の純資産としては、元金返済がすすむことによる、金利の減少分だけ資産が若干UPするだけです。

元金均等ではなく、元利均等ならば、金利と元金の返済のバランスがまた若干異なるだけで、徐々に、債務者の純資産が増えていき10年弱のところで債務超過の評価からプラスへ変わるという大まかな部分はかわりありません。


一時的に、銀行からみた評価が悪くなっても、キャッシュフローがきちんと回っていれば、そのうち、状況は改善します。

金利が大幅に上昇した、空室率が上がった、家賃が下がった、経費が増大したなどがあれば、改善しないこともあります。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

2008年05月27日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html

今回は、区分所有を購入した場合を例にしてみます。

事例は、現金を頑張って貯めてきた人が、借金が怖いので現金買いをした例


現金は2000万円、購入した区分は、800万円の利回り10%、500万円の利回り12%の物件とします。
諸費用は、物件価格の10%とします。

現金は
2000−(800+80諸費用)−(500+50諸費用)=570万円

資産
 570万円 現金
 800万円 区分物件1(売買価格評価)
 500万円 区分物件2(売買価格評価)
−−−−−−−−−−−−−−
1870万円 資産合計

負債なし

純資産
1870万円−0万円=1870万円

諸費用分130万円だけ資産が減った形です。

この人を銀行がみたらどう映るのか?

X銀行
区分所有の評価方法、売買価格の60%、または、同じ物件の直近の売買事例の60%の低い方

資産
 570万円 現金
 480万円 区分物件1(銀行評価)
 300万円 区分物件2(銀行評価)
−−−−−−−−−−−−−−
1350万円 資産合計

元々の現金は2000万円だったので、区分を購入したことによる信用の毀損は、諸費用も含めてですが、650万円。

Y銀行
区分所有の評価方法、原則評価0(億ションなどは別途)

資産
 570万円 現金
−−−−−−−−−−−−−−
 570万円 資産合計

元々の現金は2000万円だったので、区分を購入したことによる信用の毀損は、諸費用も含めてですが、1430万円。


別に、ローンもないですし、銀行の評価が悪くなっても、物件からのインカムは、経費、税金などを除けばまるまる手のこりなので、このまま将来的にもローンを使わないならノープロブレム。

ただし、なにかで融資をしてほしいと思ったときに、2000万円の現金があるひとと、評価してだいぶ目減りしてしまっている人とどちらに次に融資をしたいと銀行が思うかというのは、たぶん2000万円持っている人です。
ただ、アパマン経営を区分で始めていて、きっちり確定申告をしているという人とまったくしていなくて2000万円ある人とという比較もある。
投資額を抑えて区分からとりあえず、始めて見るという選択肢もなくはない。

ただし、未経験で2000万円ある人に、いきなり数千万から億レベルのローンを出してくれる金融機関もあることは確かである。

三井住友の新しい基準である、物件価格の10%は自己資金を投入することという条件と諸費用をざっくり10%としたときに2000万円あれば、

物件価格10000万円、自己資金1000万円、諸費用1000万円、(合計2000万円)、ローン9000万円という買い方が可能である可能性がある。

区分を購入して、自己資金が1000万円なら購入限度が5000万円です。

(ただし、上記の例だと本当に自己資金が0に近くなってしまう。空室になったときのリフォーム代や急に設備が壊れたりしたらアウトになるので、三井住友もこのようなぎりぎりには融資をしないだろう。)


さて、ここまでは、現金買いの事例を挙げてみたが、区分所有でも融資をする金融機関ももちろんある。

さきほどの、現金2000万円あるひとが、800万円の区分所有3室まとめて2400万円を購入してA銀行から2000万円の融資をしてもらったと仮定してみる。

これもまた諸費用は10%なので240万円掛っているとする。

資産
1360万円 現金
2400万円 区分3室合計(売買価格)
−−−−−−−−−−−−−−
3760万円 資産合計

負債
2000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
2000万円 負債

純資産
3760万円−2000万円=1760万円

A銀行は、物件価格の80%で区分を評価すると仮定する。

A銀行の評価
資産
1360万円 現金
1920万円 区分3室合計
−−−−−−−−−−−−−−
3280万円 資産合計

負債
2000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
2000万円 負債

純資産
3280万円−2000万円=1280万円

1920万円の評価の物件に2000万円のローンを付けているがサラリーマンとしての属性などもあるし、評価不足も少額なので、融資を実行した。

X銀行の評価
X銀行
区分所有の評価方法、売買価格の60%、または、同じ物件の直近の売買事例の60%の低い方

資産
1360万円 現金
1440万円 区分3室合計
−−−−−−−−−−−−−−
2800万円 資産合計

負債
2000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
2000万円 負債

純資産
2800万円−2000万円=800万円



Y銀行の評価
区分所有の評価方法、原則評価0(億ションなどは別途)

資産
1360万円 現金
   0万円 区分3室合計
−−−−−−−−−−−−−−
1360万円 資産合計

負債
2000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
2000万円 負債

純資産
1360万円−2000万円=−640万円
640万円の債務超過


これが、通販大家さんのメルマガでよく書いてある、区分を買って与信を毀損しているなどといういい例だろうと思う。

区分を現金で購入して、コツコツ資産を形成するのが自分に合っているならそれはそれでいいが、将来的に、アパートマンションを1棟購入してそのときはローンを使いたいという場合は、区分を購入するのはほどほどにしたほうがいいだろう。

区分を評価してくれる金融機関は非常に少ない。Y銀行の例のように0評価というのは極端としても半分程度とかそれ以下という金融機関は多いかも知れません。
すると、それらの金融機関から次の1棟物のローンを引っ張るときに大きく不利になる。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

2008年05月26日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


シリーズ化してきました(笑)

さて、先日の借地セミナーに参加してきましたので、借地物件を買った場合はどうなるか?を書いてみようと思います。

タイトルは「資産なし」とついているが、今回は特別に現金資産1億円あるという仮定です。(しかしながら、評価の厳しい銀行が見ると債務超過になってしまう。)

借地物件のメリットは、
・物件価格に占める土地の割合が少なくて済む
・同じ地域の同等物件に比べて安いため利回りがいい
・底地が将来安く買えたらラッキー
などいろいろあります。

でもデメリットもいろいろあります。
・いろいろな行動に対して地主の承諾や承諾料の支払いなど面倒なことがある。
・銀行が融資をなかなかしてくれない
・処分性がよくない
などいろいろあります。


さて、今回は、借地物件を買うという事例なので、自己資金が多めにいります。

当初の仮定をすこし現金多めに設定して、さらに所有権の物件を買った場合と借地の物件を買った場合どちらがいいか、事例を挙げてみます。
この事例では、建物の積算評価は、A、X、Y銀行すべてで一律と仮定します。

スタート時
資産
10000万円 現金

負債
なし

純資産
10000万円のプラス

借地の例

購入物件は、20000万円の利回り13%の借地物件、ただし融資は売買価格の7割なので、3割自己資金、さらに諸費用10%を支払い
土地は、路線価評価で15000万円、建物評価8000万円とする。借地権割合は、6割とする。



資産
 2000万円 現金
20000万円 借地物件(売買価格)
−−−−−−−−−−−−−−
22000万円 資産合計

負債
14000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
14000万円 負債

純資産(物件は売買価格ベース)
22000万円−14000万円=8000万円

資産の減少は諸費用で2000万円出費のため

ここで、融資をした銀行、(仮にA銀行とする)の評価は、
15000万円×6割(借地権割合)=9000万円
これに掛け目80%を掛ける
9000万円×80%=7200万円
建物評価8000万円
土地建物評価合計 15200万円
融資額14000万円なので、この融資銀行としては担保をしっかりと取っていることになる。

融資したA銀行の評価
資産
 2000万円 現金
15200万円 借地物件(担保評価)
−−−−−−−−−−−−−−
17200万円 資産合計

負債
14000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
14000万円 負債

純資産
17200−14000=3200万円

なんと、借地を購入する前は、現金10000万円だったので、誰がどう評価しても資産10000万円だったのだが、3200万円の評価に激減。

さて、このように借地を評価してくれる銀行はどのくらいあるのか?
先日の借地セミナー講師の方も言っていたが、多くの銀行は、借地に対してかなり厳しく見る。
上記の例は、いい方だと思う。

他行の例を書いてみると

X銀行の場合
借地は、借地権割合のさらに半分。建物評価も80%に減額。

15000万円×6割(借地権割合)×50%=4500万円
建物評価8000万円×80%=6400万円
土地建物評価合計 10900万円

X銀行の評価
資産
 2000万円 現金
10900万円 借地物件(担保評価)
−−−−−−−−−−−−−−
12900万円 資産合計

負債
14000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
14000万円 負債

純資産
12900−14000=−1100万円
債務超過状態


Y銀行の場合
借地物件は、融資の対象外(0評価)

X銀行の評価
資産
 2000万円 現金
    0万円 借地物件(担保評価)
−−−−−−−−−−−−−−
 2000万円 資産合計

負債
14000万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
14000万円 負債

純資産
2000−14000=−12000万円
債務超過状態

ちょっと極端な例だが、このくらい厳しく思った方がいいと思う。
大方の銀行が借地に対してはかなり厳しい見方をして融資は、よほどの資産家でなければ(地主など大幅に資産が上回っていれば、共同担保などで貸してくれる可能性はある)融資を検討すらしてくれないことも多い。

さて、今回の物件が、所有権で25000万円で売りに出ていたと仮定して考えると利回りが約10.4%。
土地は、路線価評価で15000万円、建物評価8000万円
1割の自己資金負担、諸費用10%と仮定すると

資産
 5000万円 現金
25000万円 土地建物(売買額評価)
−−−−−−−−−−−−−−
30000万円 資産合計

負債
22500万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
22500万円 負債

純資産
30000−22500=7500万円


銀行の積算評価
資産
 5000万円 現金
15000万円 土地(路線価評価)
 8000万円 建物(積算評価)
−−−−−−−−−−−−−−
28000万円 資産合計

負債
22500万円 借入金
−−−−−−−−−−−−−−
22500万円 負債

純資産
28000−22500=5500万円

所有権での売買なので、利回りは低下しているが、純資産評価は、借地で購入したよりもよい。(ただし、銀行の評価方法、また実際に同じ物件が所有権でも借地でも売りに出ていることはないので、正確には比較できないことは注意してください。)

借地を買うのであれば、一般的な銀行が評価する方法よりも大幅に安く指値をしたり、売り主がとても売り急いでいて安く買えるなどでなければ、普通に市場に出ている借地については、購入しない方がいいのではと個人的には思う。

また、昔から保有している物件は借地に2棟建っているのであるが、建て替えるとかしようとしたら地主と交渉したりしなければならないとか承諾料のこととか考えるとめんどうなので、建て替える気にはなかなかならない。
借地も所有権もどちらもあるが、よほどの好条件でないかぎり、新たに借地物件を購入する気にはまったくならない。

たとえば、1億円の路線価評価の土地に古家ありで、借地なので2000万円で急いで売却したいなどという話があれば検討するかも知れない。(借地権割合6割で6000万円の借地評価とする)


金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html



にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html


資産なしでぎりぎりの投資シリーズの3回目

SMBCなどで、資産なしだが収益性の高い新築アパマンを購入すると仮定しての事例。


 7500万円  土地(売買価格)
12500万円  建物(建築費)
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円  合計金額

収益性
家賃年収2000万円 利回り10%

現金2000万円(物件購入前)

諸費用など1000万円現金を使用。

融資 20000万円(フルローン)

購入後の積算評価

資産
 1000万円  現金
 6000万円  土地(路線価)評価
 9000万円  建物評価
−−−−−−−−−−−−−−
16000万円  資産合計

ここで、12500万円で建築した新築の建物の評価額は、あとに陳べる理由で数割減価される。今回は9000万円と評価額を設定したが、建築した延べ床面積によって9000万円は、7000万円かもしれないし、10000万円かもしれない。でも12500万円で評価されることはまずあり得ない。



負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

純資産 資産−負債=−4000万円

新築の場合は、特に建物評価の減額が大きい。建築費には、建物の積算(部材費の合計に近いもの)以外に大工さん達職人の人工代、建築会社の利益、間接費、設計代などが含まれている。
大手の建築会社などが元請けなら、下請け、孫請けなどを使うのでさらに余分に費用が掛る。大手ならTVCMなどの経費まで間接的に払わされることになる。

よく、地場の建築会社なら木造坪30万円〜40万円、大手なら70〜80万円などと言われる。その差額は、品質がいいとかではなく主には余分な費用である。

銀行の建物評価は、たとえば、SMBCならRCなら平米単価19万円に耐用年数と経過年数で減価する。
RCの耐用年数は、47年なので、築10年なら19万円×37(残年数)/47年(法定耐用年数)である。

この評価額に、建設会社が地場の業者であるか大手であるかで(原則的には)違いはない。

新築物件に対しては、どういう理論なのかはっきりはわからないが、銀行は、融資しやすい。
個人的に考えるのは、新築なので当初10年くらいは、ほぼ銀行の想定に近い収益性はあるだろう。
上記の例で言えば、家賃2000万円×10年×入居率80%=16000万円の家賃は収入として入る。
10年間で、返済が進んだ分+キャッシュフローで現預金などとして貯まる分−10年間で減価する建物価値の合計が、純資産評価のマイナス分を埋めてくれるので、銀行としてのリスクが低いということではと思っています。

ちなみに、土地建物の新築をすると必ず評価がマイナスになるかというと、例外もある。
うちで、購入した木造新築アパートは、土地建物の購入金額よりも銀行の評価額が高かった。
業者の土地の取得費が安かったこと、建物の建築コストが安かったこと、家賃が高く取れたことなどで、評価額が高かった。(ただし、この銀行は、建物評価の際に、収益還元法も合わせて使うので、積算がどうだったかは確認できていないので、積算は割れている可能性もなくはない。)

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html



にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

2008年05月25日

資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html

で取り上げた話の続き。

前回は、SMBCが過去に融資したときの基準でぎりぎりだったときに、基準が変更されると場合によっては債務超過に転落する可能性があるというのを取り上げた。

今回は、SMBCでの評価がぎりぎりプラスだったときに他行がどのように評価するかでそのリスクを説明する。



例 前回同様、昨年までの基準で購入した時点の評価

物件は、地方都市で、昭和60年築のRC物件だったと仮定します。
土地評価5000万円、建物評価15000万円の合計2億円の評価と仮定します。

現預金として資産1000万円を持っていたと仮定すると

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
15000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
21000万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計


資産と負債を合わせると1000万円のプラス資産を持っているということになります。


このSMBCの建物の評価の計算方法は確か

建物の延べ床面積 A(平米)×19(万円/平米)×23年(税法上の残存年数)÷47年(RCの法定耐用年数)=15000万円

ですので、Aの延べ床面積は約1600平米


さて、この約1600平米のRCの築24年経過したものを他行が評価する場合はどうなるか考えると

X銀行の基準

SMBCと計算方法は同じだが、RCの平米あたりの評価金額(SMBCの場合は19万円の部分)を16万円で計算する

建物の延べ床面積 1600(平米)×16(万円/平米)×23年(税法上の残存年数)÷47年(RCの法定耐用年数)=約12500万円

Y銀行の基準

RCの平米あたりの評価金額はSMBCに近い18万円だが、築年数が10年以上経っている場合は、掛け目に80%を掛ける

建物の延べ床面積 1600(平米)×18(万円/平米)×23年(税法上の残存年数)÷47年(RCの法定耐用年数)×80%(掛け目)=約11300万円

などという結果になる。

すると、X銀行からみた、この人の資産評価は

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
12500万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
18500万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

トータルで1500万円の債務超過


Y銀行からみた、この人の資産評価は

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
11300万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
17300万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

トータルで2700万円の債務超過


つまり、評価がユルユルな銀行に評価額満額で借りると、ほかの評価の厳しい銀行から見ると債務超過の危険な人に見える訳です。

SMBCの事例を出しましたが、同じようなことは、たとえば、高利回り物件だと他行が融資しないような物件でも融資するスルガ銀行やノンバンクからぎりぎりで借りている人も同じことが言えます。

収益性がいいので、収益還元法で評価したら

収益還元評価>積算評価

なわけです。そして、金利を4.5%など高く取ることでリスクを取って貸し出しする仕組みです。

この場合は、ほかの積算方でしかみない銀行からみたら、債務超過とかと見られる可能性があるわけです。


金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html



にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

2008年05月22日

もしかしたら、解体費の常識が変わるかも

これまでの大家さんの常識として

木造は、簡単に壊せて解体費が掛らないからいいけど、鉄骨造、RCは解体費が高いから・・・

なんてことをよく聞きますよね。

ところが、こんなブログ記事を発見!

★笑いが止まらない解体会社。 鉄の値上がりで大儲け★
http://plaza.rakuten.co.jp/392766/diary/200805200005/

このまま、資源の値上がりが続くと、RCや鉄骨造の建物解体費は無料、木造は有料ですなんてこともあるかもしれません。

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。


×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。