人気シリーズ記事 資産なしでぎりぎりの投資をする危険性シリーズ第1回 応援クリックお願いします! にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
CASHFLOW101式 CD「激安アパート経営」でマサの対談CD販売中



2008年05月22日

銀行の評価替えはいろいろ考えられる

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性

http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html

という記事で、今年の4月ごろよりSMBCで変更したらしい実際の評価替えを例に評価替えでの債務者の評価がどう変わるかを書いてみました。


ほかにも考えればいろいろと想定できます。
下記の例は、別にSMBCに限ったことではなく、いろいろな銀行が各行の独自ルールを定めています。それが変更されたという想定で読んでください。(具体的にどこの銀行でというはなしではありません。どの銀行でもありえることです)

たとえばですが、
最近のニュースで大阪のUB社が違法増築で階数を増やしていたという事件がありました。また中国の地震の問題も大きく取り上げられています。
それらからこんなこともあるかもしれません。

・既存物件で、検査済み証の取得をしていない物件については積算評価を75%に減額する(75の数字は別の数字でもいい。適当に今回は75にしてみただけです。)

・新耐震以前の建物は、積算評価を75%にする(75の数字は別の数字でもいい。適当に今回は75にしてみただけです。)


それから、家賃下落が過去の数十年とここ数年で大きく違うなどの参考資料がでたりしたと仮定して

・これまでは家賃下落を年平均1%で計算していたが、それを3%へ変更する。ただし、取得後10年の間だけ、それ以降は横ばいとする。(こうしないと、20年経ったら家賃が40%、30年経ったら家賃が10%となり融資なんてまったくできませんから。)(ここも数字はすべて適当に書いています。)


今後の金利の上昇を見越して、また、入居率の減少を見越して

・これまで融資査定で、金利4%、入居率80%でシミュレーションしていたが、金利6%、入居率75%でシミュレーションする。

保有物件の収益性査定で、これまでは、法定耐用年数を過ぎていても家賃収入があれば収益性の評価に組み入れしていた。しかしながら、耐用年数を過ぎるといつ入居率ががくっと落ちてもおかしくないし建て替えが必要になるかも知れない。

・耐用年数切れの物件ならびに直近2年以内に耐用年数が切れる物件の収入は50%だけ収入に組み入れる

札幌など、広告費が2ヶ月が当たり前の地域では、東京などのように広告費が1ヶ月の地域と比べて同じ利回りでもその分、収支は厳しい。また、敷金礼金0、フリーレントまで付けるという事例も多い地域も同様

・上記のような地域では、満室時家賃を90%掛けた数字で融資査定する


ちょっと考えてもこんなことがあってもおかしくないと思います。
みなさんの物件で上記のようなことが起きても生き残れますか?


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になりましたら不動産投資ランキングクリックお願いします。

2008年05月21日

不動産取得税、固定資産税支払い2000万円超 吐きそうにナル。(CASHFLOW101様 商標登録申請予定)。

銀行へ行き、2000万円超(正確な数字は伏せる)を引き出した。
普段持ち歩くカバンから荷物を減らしてきたのでそのなかに紙袋で入れた。

銀行から郵便局までカバンを持って輸送。
おろした銀行は、物件の自治体の支払い代行?の金融機関ではないので、郵便局まで行って支払いです。
SPがいないので、襲われないようにカバンを普段しない、たすき掛けにして、さらに持ち手もしっかりと握って移動。

昨年末取得した大型物件の不動産取得税と固定資産税を一気に支払った。
総額2000万円超である。

CASHFLOW101さんの言葉を借りれば

吐きそうにナル

年収300万円の社員を7人雇ってもまだ余る金額を郵便局に支払った。

有意義に、この税金を国民のために使って欲しいです。

多額の税金を納めたので、なにか特典でもいただきたいが、そういった物はない。
固定資産税も、この自治体では、全期全納の報償金?の値引きもない。2期目以降は、自動振替にしようかとも思ったが、一気にしはらってしまった。

束の札だけ記念撮影した。


Image009.jpg


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑札束写真いいと思ったら不動産投資ランキングクリックお願いします。

金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性

金森さんの1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法などを参考に資産の無い人が、フルローンでぎりぎりの投資をしている危険性について書きたいと思います。


SMBCの積算評価で仮に2億円の評価が出ており、売買価格18000万円、諸費用2000万円含め2億円のオーバーローンを組んだとします。

なお、サラリーマンに満額あるいはオーバーローンも場合によっては出やすかった昨年までに購入したという仮定です。

物件は、地方都市で、昭和60年築のRC物件だったと仮定します。
土地評価5000万円、建物評価15000万円の合計2億円の評価と仮定します。

現預金として資産1000万円を持っていたと仮定すると

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
15000万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
21000万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計


資産と負債を合わせると1000万円のプラス資産を持っているということになります。


しかしながら、今年になって平成築以前の建物でアスベストの利用していないことが証明されていない物件については、評価額を75%の掛け目で計算することになったらしい。(詳しくはわかりません。土地建物合わせてかもしれませんし、たぶん建物部分のみ75%だと思いますが確認しておりません。)


上記の物件がアスベストがない証明がないと仮定すると

資産
 1000万円 現金
 5000万円 土地(評価)
11250万円 建物(評価)
−−−−−−−−−−−−−−
17250万円 資産合計


負債
20000万円 借り入れ金
−−−−−−−−−−−−−−
20000万円 負債合計

となるので、先ほど資産1000万円のプラスだと思っていた方が一転、2750万円の債務超過に転落です。
銀行評価は、絶対の基準ではなく、ころころ変わるので十分に余裕がなければとても危険です。

収益還元法についても同様です。
たとえば、あるときは、収益還元評価をするのに利回り8%で計算して評価を出していた銀行が利回り10%で計算して評価をすることになったらどうなるか考えてみると

家賃収入1000万円の物件の場合は

1000万円÷0.08=12500万円

1000万円÷0.1 =10000万円

というようにあっというまに評価額が2500万円も目減りしてしまいます。

うちも同じようにオーバーローンやフルローンを使っていろいろと物件を購入していますが、うちの場合は、既存の無借金の資産がありますので、上記のような例があっても、全体として債務超過になるということは、相当に評価方法が悪くならなければありえません。

また、銀行評価額に余裕があって購入している物件も多いです。
たとえば、銀行によって評価額もブレがありますが、
約1億円で購入した物件が、銀行評価1億6千万円などという物件もあります。
つまり、この物件なら約6割まで減額されなければフルローンで買っていてもマイナス評価になりません。さらにこの物件は2000万円以上現金を入れて購入していたりしますので、半分以下に評価が下がらなければ大丈夫だったりします。

ほかにも2割程度売買価格より銀行評価が高い物件(億以上の物件で)も複数あります。
つまり、買った時点で余裕がある物件を買っているわけです。
ですので、私がフルローンでバンバン買っているから危ないと思っている方もいると思いますが、SMBC評価額と売買価格が同じという物件をフルローンで買っている方とかとは相当に中身が違います。
さらに、利回りももちろん高めの物件です。

フルローンで買うことの危険性を十分に認識して、特に注意して欲しいのが、銀行評価がXXX円で同じXXX円のフルローンで購入するということがとても危険だということです。
評価方法は、変更されます。プラスに変更されることもありますが、マイナスにそれも今回のアスベストのように25%も切り下げされてしまうこともあるのです。

安易に、銀行融資が付くから買おうというのはやめた方がいいですよ。


金森さんの本などを参考に資産なしでぎりぎりの投資をする危険性
http://realblog.seesaa.net/article/97412584.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性2
http://realblog.seesaa.net/article/97852123.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性3
http://realblog.seesaa.net/article/97970289.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性4
http://realblog.seesaa.net/article/97977338.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性5
http://realblog.seesaa.net/article/98101423.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性6
http://realblog.seesaa.net/article/98221446.html


資産なしでぎりぎりの投資をする危険性7
http://realblog.seesaa.net/article/99414698.html





にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑アスベストの評価で債務超過になる話、初めて聞いた、参考になったと思った方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。

2008年05月20日

一部の大家さんにある不動産屋への過度な期待

いろいろなセミナーなどにでて、終わった後に懇親会などで大家さんと話すのですが、その中でよく聞く話があります。

不動産屋さんで購入した後、フォローがなくてほったらかしにされたとかいうような話です。

特に、なぜか「通販大家さん」を名指しでこの話を聞くことが多い。
いかに本の影響力があるのかということでしょうか?

購入した物件に、購入時の条件で直す予定になっていたものが直っていないとか、瑕疵担保期間中に瑕疵担保責任を問うような問題が発生したというならフォローがあって当然。それをしてくれないのですという話ならわかります。

しかし、たいていは、買った後にその後の状況を聞いてくれる電話とかもないとか、買ってすぐに退去が発生して・・・
とか。

不動産の売買の仲介は、売買の前後で必要な資料を集めたり、法的な情報などを調べて契約書に反映させたり、どこまで修繕した状態で受け渡してほしいとか、建物割合を変更して欲しい、など売り主側、買い主側の条件の調整をして、その条件通りに売買が成立するように動くのが仕事です。

それなのに、一部の大家さんは、仲介したらその物件の経営が将来的にもずっとうまく行くように見守り続けてくれるのが「当たり前の仕事」のように思っている方がいます。


たしかに、売買の3%+6万円の手数料は高額です。
でもだからといって、その後の売買に絡まない部分のアフターフォローまで当たり前と思うのはいかがな物かと思います。

売買対象物件をスムーズに引き渡しを完了することが仲介業者さんの仕事であり、その後のアパマン経営のアフターフォローまでしてほしいなら別途手数料を払ってコンサルティングをしてもらうのが本来の形だと思います。

入居付けがうまく行かなくてもそれはだまされて買ってしまったというよりも、買った人の経営の力が不足していたり、そのときは運悪く地域の賃貸需要が低かったりということもあるでしょう。

うちの物件でも、決まりやすかったはずの物件がしばらく埋まらなかったり、逆になかなか前回埋まらなかった物件がすぐに埋まったりといろいろです。

不動産屋さんに過度な仕事を期待するのは酷だと思います。
仲介してなんぼなので、仲介が終わったらその先のフォローがなくても文句は言わないようにしましょう。

ただし、一部の良心的な不動産屋さんがいることも確かです。
売買が終了してからもしばらくの間、その後募集はどうですか?とか状況を確認してくれたり、募集の協力を地域の不動産屋にお願いしてくれたりするようなとてもいい方もいます。(もちろん、その行動には次の物件も買ってくださいという下心があるかもしれませんが、それはあってもいいと思います。)

一番始めに、そういういい不動産屋さんとつきあいがあると、ほかの普通の業者さんは、「悪い営業マン」と映るかも知れません。
でも、そのいい不動産屋さんが例外だと思った方がいいですよ。


購入するしないは大家さんの自由なのですから、買ってから思ったように空室が埋まらないとかで「不動産屋がだました」とかいうように他人に責任をなすりつけることはやめましょう。
「不動産投資、不動産購入は自己責任」であることをもっと投資家は認識する必要があります。

不動産屋は「買ってもらう、売ってもらう」ことが商売ですから、売らせようとする、買わせようとするのも当たり前です。

ヤマダ電機とかで、このデジカメはXXXが機能がよくていいですよとかスーパーで、この魚は今朝とれた新鮮な魚ですよといいことだけ言って売ろうとしますよね。(ごく一部ネガティブなこともいうところもありますが、ほとんどはいいことしかいいません。)
それらの言葉、商品を実際に見て判断するのは消費者です。

もちろん、営業マンの説明に嘘があったとかならそれは別ですが。

2008年05月13日

名古屋賃貸フェア行ってきます

これから、愛知県の保有物件の巡回に行ってきます。
そして、今夜は名古屋のホテルに泊まって明日、明後日と名古屋賃貸住宅フェアに行ってきます。

ブースとセミナーをたくさん回ってきます。

2008年05月11日

11日 茂原、東金物件巡回、ヒロシ夫妻検討物件見学

保有物件の茂原の物件で、退去があったので、その部屋の退去確認とリフォーム部材を置きに行ってきた。

電子錠は、自分で30分程度で取り付けしてきました。

リフォームは、後日、業者さんに指示して工事してもらいます。

管理を依頼している不動産屋さんと話をしたのですが、隣の駅から徒歩10分超くらいだったかな?の新築物件の募集の話をしました。

地元の大家さんで、何棟か持っている方のようですが、3部屋の平屋アパートをこの3月くらいに新築しました。
募集が当初、3万5千円だったのですが、2週間くらいで申し込みがないとのことでなんと3万円に値下げしたとか。
それで、1部屋仲介したそうです。

1部屋と1台駐車場込みでこの価格です。
かなり安めですね。
ただ、外観は、ちょっとあり得ないなあと言うクラシックというか、いかにも安物という作りのようです。
どうやら1000万円くらいで建てたみたい。

東金へ移動して、リフォームの進行状況のチェックをして、ファミレスで、塗装見積もりの回答を質疑応答。


そのあと、もう1棟のリフォーム状況確認しました。

ここで、時間があったので、ヒロシ夫妻検討中の物件の住所を聞いて物件見学。
悪くはないです。あとは価格だけかな。いまの値段では買うべきではないですね。


そのあと、もう1棟の保有物件を車に乗ったまま確認して問題なしなので、夕食を食べに行きました。

九十九里浜のいつもの魚料理のお店へ。

帰ってきてから、ヒロシ夫妻へ、工作活動の写真報告。

ヒロシ夫妻の不動産投資日記 〜めざせ!ラットレース脱出〜
http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/

2008年05月09日

新宿紀伊国屋書店での工作員募集

加藤ひろゆき氏の著書第2弾

ISBN

978−4−8272−0412−4

「借金ナシではじめる 激安アパート経営」(ぱる出版)
5月15日発売

随筆
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/

CD販売サイト
http://cf101.chu.jp/



北の工作員のブログ

不動産投資 フルローン FX 不労所得 株 不労所得 セミリタイア成功術 成功法則 書籍 本 358
http://plaza.rakuten.co.jp/wakuwakubooks/diary/200805080000/

北の大地発〜大家さんと不動産投資家のネットワークを作り、経済的自由を獲得する!
http://plaza.rakuten.co.jp/ooyanet/diary/200805080000/

経済的自由への道 「不動産で不労所得を手に入れる」
http://plaza.rakuten.co.jp/president9/diary/200805070000/



「CASHFLOW101」様

暗号電文解読成功しました。
(笑)
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200805080000/

関東工作員の方々

16日(金)
12時30分 新宿アルタ地下2F 築地銀だこ近くの地下通路入り口付近にて集合
http://www.altastyle.com/shinjuku/shopnews/tako/index.html

新宿紀伊国屋本店へ工作活動を行います。
作戦目標30冊配本予定(うちマサ予約分5冊あり)
全国からの予約分で、当日工作員へ行き渡る分が0という可能性もありますが、集合後、ジェットストリームアタックを掛ける予定。

工作活動終了後、近くの店にて、工作員会議(不動産談義)を行う。

13時前後より17時ごろまでを予定。
お店の予約などもあるので、工作員は、9名までと限定する。
参加希望の方は、下記のメールアドレスまで
mailaddress.jpg
名前:
当日の連絡先(携帯):
メールアドレス:
を記入の上、送信ください。

当日は、マサは下記セミナー参加のため17時にて解散する。
http://shisanka.funai-zc.co.jp/article/13267634.html

7日 タマゴフタガワ(仮名)にて関東工作員秘密会議

昼に、突然CASHFLOW101さんの東京宿舎管理人(仮)のエミ夫(あかちゃんさん命名)(仮)より

CASHFLOW101さんより、CDの配給あり、送付先を知らせて欲しいとの入電。

本日、エミ夫(仮)氏が休日ということで、家も近いのでタマゴフタガワ(仮名)にて宴をと提案。
さっそく、関東の工作員へ飛脚が飛び、なんと30分くらいで5人集まることが決定。

私のほうでも、あかちゃん、I氏へ飛脚を飛ばし、参加してもらうことになった。

6時ごろにタマゴフタガワ(仮名)の秘密基地Mにて早くに集まれたメンバーで集結。100円Mで7時の集合時間まで事前打ち合わせ。

7時すぎに工作員がすべて集まり、別の秘密基地へ移動。

23時30分近くまで、工作活動を行い、メンバーへCDを配給。

詳しくは各工作員のブログを参照ください。

ヒロシ夫妻の不動産投資日記 〜めざせ!ラットレース脱出〜
http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/diary/200805070000/

経済的自由人になるためには
http://plaza.rakuten.co.jp/shindy3110/diary/200805070000/

不動産投資 カフェネット by 恵比寿のI
http://ebisunoi.seesaa.net/article/96008322.html

不動産投資 初心者日記
http://plaza.rakuten.co.jp/noranekokuu/diary/200805080000/

目指せ!! 3年 資産3億 月収300万 −ゼロからの不動産投資 サラリーマン大家の記録−
http://baby.6.dtiblog.com/blog-entry-695.html


2008年05月07日

道路の値段 テレビ東京トコトンハテナより

http://www.tv-tokyo.co.jp/tokoton/backnum/backnumber_168.html


道路特定財源の話が話題になっている。
多くの国民は、民主党の主張のように暫定税率なしにしたほうが、というが、個人的には、暫定税率復活を指示している。

確かに無駄なお金を使っている部分はあるが、いろいろな道路や道路関連設備、公共的な施設など実際に恩恵を被っているものは多い。
暫定税率復活に反対している人は、反対するが、暫定税率などで建設されている道路や施設が、仮に工事中止で自分が使う道路のメンテナンスがされないとか、田舎で、予定されている新道が来なくなると言われるとそれにはみなさん反対するだろう。
無駄はもちろん省く必要があるが、首都圏で言えば、たとえば圏央道などが完成しなかったら?どれだけ経済損失があるだろうか?
もちろん、ガソリン価格が上がり、生活が苦しくなるのは確かだが、いろいろ恩恵を受けていることが、実感できるテレビ番組を見たので、その内容を紹介したい。

テレビ東京、トコトンハテナ
平成20年5月4日放送分
道路の値段ってどうなってるの?


・東京の1つの信号機の価格 取材したある交差点の1台の価格
約361万5000円 信号機本体、柱、コンピュータ制御(電気工事含む)施工費(人件費含む)
実際には、機能などの差により価格はまちまち

・東京に約10万基あると仮定して約3615億円

・横断歩道の白い舗装 1本の幅45cm×1mあたり780円、横幅1本が4mと決まっているので780円×4m×本数が価格。
ラインが21本あると約65520円プラス施工費

・アスファルト舗装(最近の雨の浸透するタイプ)1平米あたり約22000円、以前の古いタイプは平米18000円だったそうです。

・3色のブロック舗装の歩道1平米5500円、1色にして安い部材だと1平米5000円

・盲人用、誘導ブロック(黄色いやつ)1枚4000円

・センターラインびょう1個 16000円 センターラインシート 1枚 4000円

・夜になると電気の付く内照式道路標識(50キロ制限などと表示していてコンピュータ制御で暗くなると電気が付く)1本 約234万円(柱工賃込み)

・電気の付かない方持式の道路標識 約50万円


・住宅街などでもある1本の棒の上にキロ数制限など書いた標識など 工事費込み22000円

・ラバーポール(ゴム製で車がぶつかっても倒れるタイプのもの)工事費込み 28000円


・東京都のイチョウマークのガードレール 幅2mあたり約24000円 (なぜイチョウマークがつくかというとその道路が都道であることを示している)

・歩道橋 1本 約4000万円(維持費はこれとは別に年間1000万円かかるという。)

・片側2車線の合計4車線約760mの道路アスファルト舗装の値段約3億円(白線、ガードレール、信号、標識など含まず)


・新宿区の工事現場、630mの道路を片側1車線から2車線へ拡幅工事 4車線×630mをアスファルト舗装すると約16000万円(白線、ガードレール、信号、標識など含まず)

上記の工事は、平成10年から工事開始していて、約10年掛っているとのこと。用地買収の遅れなどにより当初7年予定だったが10年たったいまでも完成していない。現在まで諸経費含め11億円の工事費を使っている。

一般的に道路工事が延びると
交通整理の人、バリケード、看板、コーンなどのレンタル料

トラック、ショベルカー、ブルドーザーなどの機材に掛る費用

現場事務所、倉庫などの費用

これらが、期間が延びれば延びるほど余分に税金がかかる。


・ロンドンのM25環状高速道(6〜8車線)は約180kmを約2800億円でできている。

・日本の圏央道(4車線)は、約280kmを約4兆円くらいで作っている。しかし、完成時には約10兆円近くになるのではないか?

・イギリスでは、工期が3年の契約でも2年6ヶ月で完成するとボーナスを与える。逆に工期が遅れるとペナルティーを与える。
つぎから入札させないなど。

・日本の会計法では、単年度主義なので、3年分の発注とかはできない。

・日本の補助金をもらう道路では、規格が決まっている。必要以上の道路ができている田舎があるがそれらは補助金がでているからかも。



以上、番組内容より抜粋

日本は、法律で個人財産を守っているので、圏央道などの建設でも反対派がいると用地買収は全然進まない。そのために多額の税金が無駄になっている。そのため4兆円計画の圏央道が10兆円になるかもしれません。いかに無駄をしているかがわかります。
成田空港をみても明らかです。
いまだに完成していません。

新幹線、高速道路、重要な国道、空港などの国のインフラとして重要な施設に限ってでも、簡単に土地所有者に決まった保証金などで短期間に移転してもらえる法律なども必要だと思います。
みなさんの地域のちょっとした道路でも用地買収が数十年掛っているところをよく見ますよね。
それらで、多額の無駄金が使われているのです。
個人財産を守るのももちろん重要ですが、一部の特に重要な施設だけでも国民全体の利益を優先する用地買収を認める法律が必要ではと個人的には思っています。

2008年05月01日

保証会社の倒産

札幌や大阪を中心に活動していた保証会社が去年とか今年に入って倒産した。

以前は、日本セーフティーとか日本賃貸保証、リプラスとかくらいが知られていた程度で数も少なかったが、最近はバンバンと知らない会社が出てきている。
新しく出てきた会社ほど、保証に必要な条件が緩く、入居者負担が少ないため多くの不動産屋で保証料の少ない会社を導入している。
しかしながら、保証に必要な条件が緩いということは、それだけ他社では落ちてしまう属性の低い入居者が集まる可能性が高い。
つまり、実際に保証期間中に代位弁済をしなければいけないことになる。

大阪で倒産した会社は、FAXで審査用紙を送ると2、3分で審査OKとなっていたそうです。
つまり、実質審査は何もしていないということです。
ですから、代位弁済が増えて、収入よりも支出が多い状況になるか収入はあっても経費や場合によっては幹部が使い込みをして倒産となる。
賃貸住宅新聞記事によると、大阪の例では、社長とかがつかまらず、倒産とかではなく、事実上の営業停止という状況らしい。
倒産していれば、保証契約自体が無効になるため、大家が督促できるが、営業停止ですので、契約自体は有効らしいです。また、取り立てやみたいな人たちに、契約が譲渡されているかなにかで入居者はそれらの取り立て屋に家賃を払うが、そのお金は大家に渡らないという最悪の状況になっているらしいです。


あるところで、大手の保証会社がつぶれるかもという噂を聞いております。真偽のほどはわかりませんし、その噂されている会社がどの会社かもさっぱりわかっておりません。
保証会社も、FXなどの信託保全のような感じで、第三者が関わって保証契約をきちんと守ってもらえるようにしてほしいものですね。

建売業者の倒産

下記のブログで知りましたが、株式会社大和建設と株式会社大和住販が4月30日で倒産したそうです。

http://ameblo.jp/realestateinvestment/entry-10092813280.html


この会社も3月末は耐えたのでしょうが、4月で力尽きました。
同じように、5月以降も建設業者と関連会社の倒産は続くと思われます。
原材料の値上がり、ガソリンの値上がり、土地の過去の仕入れ分の含み損、販売不振による値引き販売など建売業者には厳しい状況が続きます。
特に、土地の含み損、販売不振による値引き販売は、都内を中心として近年値上がりの大きかったところを仕入れていてまだ多数抱えている業者が苦しいでしょう。

また、暫定税率引き上げと原油値上がりにより高くなったガソリンの価格も地方の1家に2台以上の車を持つ家庭などでは、家計を直撃して、生活も相当苦しくなるところも増えそうです。

企業が生き残るために、賃金カットという選択肢を選ぶ可能性も高くなりますね。雇用を維持するためには、従業員にも泣いてもらうということです。
暫定税率再可決で、ガソリン代が高くなる運送業者の社長の賃金カットを考えなければみたいなTV放送を見ました。

サラリーマンの賃金カット、ガソリン代UP、食品その他の製品価格UPなどは今後も増え続けることを考えると、家賃の安い物件に引っ越して節約する選択肢も増えると思います。

家賃の安い賃貸物件に人気が出る可能性も。
地方の物件をもっているオーナーは、敷金礼金0にしてフリーレントを付けることで、上記のような節約のため、少し高い家賃の物件から引っ越してくる人の受け皿になるという戦略もあるかもしれません。

ただし、滞納される可能性も高いので、保証人や保証会社などをしっかりと付けなければリスクが大きいです。

2008年04月27日

東京オフィスビル市場を襲う“2012年ショック”

週刊ダイヤモンドの記事
東京オフィスビル市場を襲う“2012年ショック”
http://diamond.jp/series/inside/04_19_006/


都心部のオフィス需要は、いまは旺盛だが、この記事にもあるように大量に供給される2012年ごろには、団塊の世代の大量退職がある。

団塊の世代の退職にともない、人員の補充ももちろんあるが、10人退職して補充が10人とは考えられないだろう。
人減らしをしたい企業はまだまだ多いので、10人退職して5人補充とかもっと少ないかも知れない。
また、床面積を考えてみると、団塊の世代には、課長、部長、取締役などの役職者がそれなりの割合でいるだろう。
それらの人が退職して部署を統合したり、することも考えられる。
そうすると、役職者は平社員より、オフィスの専有面積が広いことが多いので、補充が10人退職に対して5人としたときに、1つのポストが減ったりすると(たとえば、営業第1部と営業第2部とあったのだが、人員が減ったので、営業部に統合など)人数が減った以上の床面積が不要になる。
上記の例でいうと、いままで営業第1部長、第2部長といたのが、営業部長1人になるとか。部長職1人分の広い面積が不要になり、さらに平社員数人分の机も不要になるなど。

前回の2003年問題のときもオフィスの空室が相当増えてオフィス不況みたいになるのではと騒がれていたが、結局はそうはならなかった。
景気回復や地方都市から都心部への本社移転、事務所移転などがあったためだ。

前回は115万平米の増加した床面積を吸収できたが、今回はそれ以上の130万平米であり、退職でオフィスワーカーの絶対数がかなり減ることが見込まれる。もちろん、2003年のときと同様にまた地方などから都心部への進出もあるだろうが、2003年のような大きな需要はなさそうに思えます。

すると、2012年前後には、オフィスビル不況になったりして、築古ビルは、賃貸住宅への建て替えが起きるように思います。
すると、これまでよりもさらに都心部の賃貸物件や分譲物件の供給が増えて住居系の市況にも影響があると思います。(これは、建て替えの期間が必要なので、2013年以降とかに顕著になりそうです。)

最近、ネガティブな要素の記事を多く書くが、非常に怖いと思い始めている。一応、勝手ながらうちは、その危機をどうにか乗り越えることができるだろうと楽観視はしているが、最近フルローンなどでアパマン経営をはじめた方やこれからはじめるという方には、注意喚起をしたほうがいいと思い書いている。

返済比率が低い人(たとえば40%以下)とか、現預金などに余裕がある人、無借金の更地があるなど余裕がある人は、あまり気にしなくていいと思う。
余裕がない投資をしようとしている人は、十分に気をつけていただきたいと思う。

固定資産税安いですね

一部内容UPDATE2008/04/27

昨年取得した3000万円程度のアパートですが、固定資産税の納付書が来ました。
20部屋あるのですが、約4部屋分の月額家賃で年間の固定資産税が払えます。
木造、築古の物件ってランニングコストも低いですね。
満室時年間家賃の約60分の1が固定資産税です。


この物件を例に、地方の築古アパートを使って贈与税を節税できるのではと仮定して書いてみます。
間違っている部分があれば、指摘ください。

土地の固定資産税評価額が約50万円
建物の固定資産税評価額が約800万円

贈与税上の土地建物の評価は

この土地は、倍率地域で、宅地の評価は1.1倍なので土地の評価額は約55万円

建物の評価は

固定資産税評価額 − (固定資産税評価額×借家権割合30%×賃貸割合100%)=固定資産税評価額×0.7倍
ですので、約800万円×0.7倍=約560万円

よって、この土地建物の贈与税上の評価額は
55万円+560万円=615万円

この物件の土地建物の贈与税上の評価額は615万円以下なので、現金で購入して子供に贈与すると615万円に対する贈与税だけでいいのかな?

贈与税の速算表
http://www10.ocn.ne.jp/~shonanfp/page021.html

贈与税の速算表から計算すると
615万円の場合は、税率40%、控除額125万円なので

615−110(基礎控除)=505万円
505万円×40%−125万円=77万円

3000万円の現金をアパートへ替えて、それを77万円の贈与税を払って贈与する。
もらった方は、満室時家賃800万円近くの家賃収入も付いてくる。

贈与税は、贈与された方が払うのだが、贈与のタイミングをうまくやれば、家賃収入が入るので十分に納税資金は作れる。


さらに節税すると

まず建物だけを贈与する。

贈与税の速算表から計算すると
400万円超 600万円以下 税率30%、控除額65万円
建物のみ 560万円の場合は、


560−110(基礎控除)=450万円
450万円×30%−65万円=70万円

初年度は、70万円納税する。
翌年以降に、土地のみ55万円分贈与する。110万円以内なので無税で贈与可能。

7万円節税できた。

どこかあやまりがありますでしょうか?

消費税還付で還付加算金10万円くらいいただきました

昨年購入した物件で、消費税還付を1000万円超受けました。
(正確な数字は伏せさせていただきます。)

それで、還付加算金がついたのですが、約10万円でした。

還付加算金とは?(下記を参照ください。)
http://www.geocities.jp/zeikinkaikei/a6.html


わずかな期間で還付いただいたのですが、もっとゆっくり返金してくれて良かったんですけどね。あと1ヶ月くらい経ってからでも(笑)

ここで、消費税還付について一言。

消費税還付は、よく還付金が振り込まれたら成功だと思っているような方もいるようですが、そうとは限らないそうです。
税金は、申告納税ですから、還付の申請があれば、書類上の間違いとかなければ、申告書通りに還付を実行します。(怪しくても)
すぐに還付を行わないと、会計監査局より税務署が監査、指導されます。ゆっくり返金すると、還付加算金で余分にお金を払わなければならないからです。

もしも申告に誤りがあったり、見解の相違が会ったりした場合は、後日税務署が調べて修正申告させたりするわけです。悪質だったりすると追徴課税もされるので注意が必要です。

2008年04月21日

賃貸住宅新聞3月10日号記事を読んで

賃貸新聞 3月10日号の1面記事を読んでの感想。

青森の事例で6、7年前5万円だった1K物件が今年の繁忙期で35000円から40000円程度。3点ユニットとか駐車場なしなど不利な物件は25000円程度とのこと。


これを見て青森だから東京は関係ないとか首都圏は関係ないとか言ってられない話しだと思います。
まったく同じようになるとも思わないですが、似たような動きがあると考えていいと思います。少なくてもそうなったという悲観的なシナリオのときに対処できるかとかは考える必要があると思います。


7年で5万円が4万円になったという仮定だと7年で2割引なので年換算だと約3%下落です。

これは青森の今回の記事記載事例で1番いい条件です。
最悪の条件だと6年で半額ですので約8%下落です。

さすがに首都圏で年換算8%下がるとは思いませんが3%程度下がること位は想定した方がいいと思います。
今から7年後は世帯数が頭打ちとなると言われている年です。
首都圏では土地がないと言われていますが、江副さんの本でも書かれていたように建て替えで容積をいっぱいに建てたり、容積率の緩和や国有地の払い下げ、埋め立て地などでも供給は増えます。
ファンドなどで外国から不動産へのお金の流入も増えて過去数十年よりも供給は相当に増えているはずです。
人口は減るので例えば20年ローンとかなら楽観的に考えて世帯数の増える2015年までは想定の家賃が取れてもその後の13年は相当に厳しいと思った方がいいでしょう。

少なくても、甘く考えてこれから2015年までの家賃下落は1%くらいと見ても、その後は年3%下がるとかのシミュレーションもしたうえで投資判断をしたほうがいいように感じました。
ただし、2015年以降13年間3%下がり続けると2015年をベースに考えても39%値下がりなので、さすがにそこまでずっとは下がらないかと思います。たとえば、2015年から10年間3%値下がりで3割家賃下落とか。あるいは、7年くらいで21%前後下がってそこで頭打ちという考えで十分かな。
ある程度の家賃下落があれば、その下はさすがに経年してもあまり変化はなくなってくると思います。

2008年04月19日

取得税の通知書が来た

昨年末に取得した大型物件の取得税の通知書が来ました。
1000万円を超える取得税です。
事前の計算通りではありますが、巨額なので嫌になりますが仕方ないですね。
来月納付書が届く予定です。

2008年04月12日

11日 久しぶりの物件見学

久しぶりに物件見学をしてきました。
リフォーム業者さんにも来てもらって物件全体のフルリフォームの見積もりを出してもらうためです。
外装は、すぐにやらないとだめな状態。
内装は、もちろんうちのスタイルでフルリフォーム。
いまの売り出し価格でも家賃がどのくらい見込めるかによっては面白そうな物件なので行きました。
家賃設定はそこそこ行けそうですが、駐車場に問題あり。
部屋数確保できず、近隣も駐車場は少なめ。

リフォーム見積もりの回答を待って、駐車場のリスクなども含めトータルでどうするか検討する。
幸い、物件の条件としては、うちくらいの体力がないとなかなか融資も引っ張れなさそうなので、焦らず検討します。
何人かの買い付けが融資で流れるのをじっくり待つのもいいかもしれません。

2008年04月11日

珍しい間取り

健美家を見ていて珍しい間取りを見つけた。

http://www.kenbiya.com/realestate/126267774


玄関、トイレ、押し入れ、ユニットバスが一直線に固まっている。
そして、居室は、キッチンと一体で一応、洋室6帖、キッチン3帖となっているが仕切りはなさそうだ。

2008年04月10日

忍び寄る変化

うちの場合は、関東を中心に各地に物件があります。
ファミリー向け物件、シングル向け物件もいろいろ。
20棟もあり、いろいろな地域に分散していますから、場所や物件により募集状況もいろいろ。

今年の春の入居は、そこそこ頑張れたかなという感じ。
ハードルは低いですけどね。9割にも達していませんから。

いろいろな地域の不動産屋と話をしたりしますが、去年に比べて入居者が減ったというようなこととか供給が多くて昨年までは埋まっていた物件も空いているとかよく聞きます。
まだ、そういった状況にまで来ていない地域もあるのですが、(聞いていないだけで実はそうであるところもあるかも)近い将来(2、3年のうちとか)厳しくなる地域も多いはず。

今年入居を決められなかった厳しい地域(地域Aとします)の大家さんはどのように考えるかを想定すれば、家賃を下げるかリフォームなどで価値を上げるしかないわけです。
家賃を下げる大家さんがその地域で増えるとそこと競合していた地域(地域Bとします)の物件は(その地域は今年は影響がなかったとします)地域Aの大家さんの値下げで、今までと比べれば地域Bは比較すると割高に映ります。どのくらいの値下げであるかにもよりますが、その影響で来年は地域Aはそこそこ埋まって、地域Bは苦戦となるかもしれません。
するとその次の年は・・・地域Bが値下げして、さらに別地域の地域Cが厳しくなり・・・・
負の連鎖ですね。
家賃相場の下落は一気に来る物ではないので徐々に下がってきます。
ただ、これから先の数年は過去の10年分の変化が5年とか短いスパンで来そうな予感がします。(物件の供給過剰と人口の減少などで)

それと広告費が、3ヶ月という札幌、福岡の事情。これが本州に上陸してくるのではと思っています。まあ、まだ関東では広告費1ヶ月が相場なところが多いのではと思うので、まずは2ヶ月がくる訳ですが、いつそれが3ヶ月になるか怖いですね。



ここ数日のニュースで

デニーズ“不振払食”…不採算店舗を大量閉鎖へ
http://netallica.yahoo.co.jp/news/30828


イオン GMS100店閉鎖 売却や食品スーパーに転換
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080408-00000013-fsi-ind

などとこれまで拡大路線だった大手が縮小する方向へ舵を切り始めました。
アパート業界では、大東建託が創業者一族が株をファンドに売却するような話しもでています。

また、今、レオパレス21が4月入居、物件限定ではありますが、2ヶ月家賃無料のキャンペーンを行っています。TVCMもやっていますよね。このレオパレスのチラシなどを持って不動産屋に行く入居希望者もこれから増えるのではと思います。そうなるとどうなるでしょうか?不動産屋によっては、2ヶ月無料なら入居を決めるそうですがと大家さんに問い合わせる業者もいそうです。
来年とか数年のうちには、レオパレスでは、期間、物件限定が相当に増えて、実質2ヶ月無料が当たり前になるかも。


人口減やすでに十分に賃貸住宅のストックがあるにも関わらず、建築業者は建て続けなければならない宿命がありますので、今後もどんdん供給されるでしょう。

今年肌で感じたのは、利回り10%ではとても物件は買えないなあという感覚。うちの場合は、幸いなことにもっと高い利回りで購入しているのでどうにか耐えられると思っておりますが、10%で購入している人もいまだに多いですよね。
もちろん、自己資金を3割くらい入れていればそれほど怖くないかも知れませんが、余裕がなくて10%くらいでフルローンに近い条件で買っていると生き残るのは難しいのではと心配になります。



徐々に賃貸状況の変化が忍び寄ってきています。
みなさんの今年の感覚はいかがだったでしょうか?

インフレが起きて家賃も上昇するという形にならない限り、20年とか30年の長期ローンでなおかつフルローンに近い条件の方は生き残っていくのが相当大変になると思います。
近い将来、ここ数年のフルローンサラリーマン大家さんの大量破綻が起きる可能性があります。
うちもそれに巻き込まれないように十分に注意していかないとと思い始めています。

2008年03月26日

わかっていても買いたい病発症!

最近もブログに書いたばかりで、物件買うのはしばらくやめた方が・・・
なんて感じで頭では買わない方がとも思っています。

しかしながら、よさそうな物件が出てきちゃいました。
ちょいと欲しい病が発症!
業者さんに軽く状況など問い合わせしました。

まあ、普通の人が簡単に融資を引っ張れる物件ではないのであまり競合もしなさそうですし、焦って買い付けを入れるほどでもないかな。
単純に買い付けはいくつか入るかも知れませんが、融資でNGになる可能性大です。
うちは、共同担保あるいは、全体の実績を評価してもらえば融資はある程度受けられるかもと楽観視しています。
ただし、まだあと数週間はできれば入居付けに力を注ぎたいところなので、しばらく放置して様子見するかもしれません。
果たして買いたい病と買いをセーブしようという冷静な気持ちとどちらが勝つのか?

2008年03月24日

だいぶ入居率が改善したみたい

今年の春は、昨年と違って新築案件も年初の取得物件のリフォームもないので(というかそういうことをすると募集に集中できず入居率が悪化するので新規取得をセーブしています)募集に力を入れてきました。
といいながら、結構、セミナーに参加したりしているのですごく力を入れているとかでもなかったりするのですが・・・

昨年取得した7棟で入居状況が悪かった物件などもあったのですが、欲張って高く設定した家賃設定を下げたりしたので、結構入居率が改善して来ました。

とは言っても、昨年末取得した物件を除いた物件の中でのこと。
昨年末取得した大型物件で、まとまった退去(予定含む)があるので、そのほかの物件での入居率UPを半減させてしまっているような(汗)

まあ、年末取得した物件はミニミニ任せで放任なので、そのほかをまずは入居率改善を狙っていたのでよしとしよう。

4月中旬あたりまでは、入居募集に力を入れようと思う。

2008年03月16日

値下がりは想像以上?

前回不動産市境について考えてみる
http://realblog.seesaa.net/article/89546547.html

というのを書きました。
その日に参加した船井財産のセミナーでも同様な話を聞きました。
その中で、
住居用の物件の動きが鈍い。日本株が値下がりしているので、株を売ってマイホームの自己資金に回すということができないためとのこと。
多くの方は、諸費用や自己資金はある程度入れなければならないですが、株をやっている人なんかだといままで株で運用していた一部を換金してそれに充てたりします。
しかし、日本株がサブプライムの影響で相当に下げていますので、損をしたり、買値より下がってしまっている株を売却して自己資金に充てたりする人は減ってしまっているとのこと。
こういう面でも不動産の需要にマイナス影響を与えていますね。

さて、タイトルの値下がりは想像以上?の本論です。
ちょっと前から、ファンド物件で2割3割の指値ができそうなんて売り物件があるとか耳にしておりました。
それが、昨日なんと4割下がるかもって物件の話が出てきました。
とんでもないですよね。

これから、ファンドの売り、デベロッパーなどの破綻懸念企業の売り急ぎ、破産物件の管財人などの処分売りなどかなりの想像以上の売り圧力がでてきそうです。
ここ数年の不動産ファンド、SMBCをはじめとする銀行の不動産への融資をバンバンつけたことなどで急激に上がっていた不動産価格なので(長期でゆっくり上げていればこんなでもなかったかもしれません)下落のスピードも早いようですね。
年末から来年の3月あたりは相当いい物件が出てきそうです。(つまり、いま以上に相当に下げると思います。

2008年03月14日

不動産市況について考えてみる

ハート財産パートナーズの林流ゼミと林流で聞いた話などを元に自分の考えも入れて収益物件市場について書いてみる。

前回バブルのときは、下がりはじめても買値が気になりなかなか値下げできずにいた。

市場が2割下がってから2割値下げする→すでに周りは3割引などになっていて2割引では売れない→3割引にする→市場はさらに下がっている

そんな、流れがあり、多くの人が大損したり、倒産、自己破産などしたようだ。

この気持ちは、株なんかでもありますね。下がっても買値がきになりなかなか損切りできない、下がったから反発したら売ろう→反発せずさらに値下がり→塩漬け

塩漬けで終わればラッキーだが、不動産では、債権者に任意売却を迫られたり、競売に掛ったりもある。

いま、業者の方で、前回バブルを経験しているような人が(林先生も含め)知り合いの方々などに物件をとにかく投げ売りして在庫をなくせといっている人が何人かいる。
在庫をなくせば、どうにか生き残れるということだ。
目先、そう簡単に反発するとは思えない市況なのだろう。
林先生もすでにほぼ在庫0とのこと。

3月末での決算売りは、そこそこあったと思うが、表の値付けは変えずに「指値可能」とか「いくらまでなら指値可能」みたいな実質的な値下げが結構あるというのを周りでよく聞いた。

そういう売り方だと市場では表に出ている値段しかわからないのでそれほど値下がりしていないと感じている方が多いと思う。
ただ、実際は、ファンド売りなどの物件で2割3割値引きで売買成立している事例なども出てきているようです。

ちょっと前までは、抱えて置いて、時間が経てば値上がりするからと指値も受け付けない強気の売り主が多かったことを思えば、かなりの変化です。

業者間で前回バブル経験者などの意見を素直に聞いて在庫処分している業者が増えれば、実質値引きで売買成立してその情報が徐々に市場に浸透してくるだろう。するとそれをみて一歩、二歩遅い業者が追随して値下げしてくる。
すると市場の表の価格も値下がりが目立ってきて値下げ競争になるだろう。

林流かゼミで聞いたが、だいぶ売り物件の情報が増えてきてだぶついて来ているとのこと。

収益物件では、SMBCの融資規制で買える人がかなり減って(買いたい人はかなりまだまだいるが融資がつく力のある買い手が減った)融資流れが相当に増えているようです。

実需の戸建てなどでは、開発業者の仕入れがかなり値上がりしていることと原材料の高騰などで物件価格は値上がりしているが、買い手にとってみるとかなり割高感があること、目先の金利上昇の可能性が減ったこと、今買わなくても不動産は値下がりしそうなどという考えがあるのか、需要はかなり弱い。

つまり、いまは収益物件にしても実需にしても
需要<供給
となっているので、体力のない業者は、破産したりしていくだろう。
破産が増えればそこの在庫は競売などで売却されて市場より少し安いところで消えていくと思われる。そうするとそれが成約価格として認知されてきて回りも下がる。

よく言われる収益物件は、利回りが高くなれば買う人がでてくるから値下がりしないなどという話もあるが、長期的に見ればそうかもしれないが、いま日本株で配当利回りが4%とかある株がたくさんあるようですね。でも買う人が少ないから値上がりしないですよね。
収益不動産も同じで、買う人(買える人)がいないのでしばらくは値下がり傾向が続くと見ています。

それから、物件の値下がりにより、家賃が下落するリスクが考えられます。
それは、高値売却を考えていて強気の家賃設定をしていたファンド物件が、一般の個人投資家に買われて、新しいオーナーが入居付けが楽な普通の家賃設定に変更することで値下がりするということ。

たとえば、ファンドが持っていた

・敷金礼金0
・フリーレント1ヶ月
・広告費3ヶ月
・相場家賃より1.5割割高
入居付けはこの条件でも苦戦中

で表面利回り10%で売りに出ている物件があったとします。
仮に家賃年額1150万円(相場家賃設定なら1000万円)としましょうか。
希望小売価格が利回り10%ですから1億1500万円でした。

ファンドが約2割引きの9500万円の指値を受け入れて売却。
すると新しいオーナーが
・敷金1ヶ月礼金1ヶ月
・フリーレントなし
・広告費1ヶ月
・相場通りの家賃設定
(年額家賃1000万円設定)
と変更して、大手業者に管理を任せたとします。
いままでは、相場より1.5割高かったので広告費やフリーレントなどで強力に客寄せしないと入居付けができずいましたが、普通の設定家賃に直したので出てもすぐに入居が決まるというサラリーマン大家さんにとって気楽な物件になります。

上記の例は極端にしても、値引きして購入できれば家賃値下げをしても当初の表面利回り程度は確保できるとか、空室率が改善されるためということでオーナーチェンジのタイミングで値下げすることは十分に考えられるだろう。

こういう物件が増えるとどうなるか。
各地域の相場家賃にとって下落圧力になります。
学生向け物件の地域などでは、このためということではありませんが、1、2年くらいの短いスパンで値下げが顕著になっている地域を知っています。
ほかの地域でも同じようなことは今後起きてくると私は考えています。
最近は、家賃のシミュレーションで1年に1、2%くらい家賃が下落するというシミュレーションで購入している方がいますが、それよりも大きな家賃下落が各地で起きているような実感を受けています。

いままだそういった家賃の下落を感じていない地域もこれからの数年に同じような現象が現れてくるのではと思っています。
たとえば、今年周りの少し離れた地域で家賃下落が起きたときに、入居者がいろいろと相場を調べると通勤時間で20分先だと家賃が5000円、10000円違うというときに入居者の流れが20分先の方へ流れていまの家賃では入居付けに苦戦するということが起きてきたりというのはあると思います。
家賃の値下げは、少し不便なところから始まって、それにつられて利便性のいいところでも家賃を下げざるを得ないとなるかなと。
ここ数年のREITなどでの不動産供給増は確実に全体的な空室率の上昇を招いているので、値下げ余地があるあるいは、とにかく満室をという大家が値下げ競争を始めれば値下げしたくない人も巻き込まれてしまいます。

さて、売買の話から少し家賃の話にそれましたが、この家賃の下落はなにを招くかというと、相場が下がることで売り物件の年間家賃収入の計算上の数字も下がるわけです。
つまり、売りそびれて入退去が進むと家賃が下がりますから同じ利回り設定なら売値を下げていかなければならないかそのままなら利回りが低下するわけです。
利回りが下がれば、購入意欲も下がりますので、売りたいなら早く処分した方が有利ですね。

ファンドの物件で、広告費3ヶ月とかひどいと5ヶ月などを積んでやっとの思いで入居させた入居者が物件を値下げせずに強気で行ったために1年経って退去してしまったとなると、次はまた広告費を払うか家賃を下げないと入居が厳しいという事態になります。

最近周りから聞くこととかだと9月や年末に向け一段と物件の値下がりが来るだろうという意見。
大量の普通なら融資を受けられないサラリーマン大家さんに融資を大盤振る舞いしてきたSMBCが、これまでは大量に買い手(融資を受けて決済できる人)を供給してきて不動産の価格決定力もありました。
(SMBCの評価方法を勉強した不動産屋がフルローンの評価額を売買価格に設定すること)

SMBCが市場で一番高く評価をしていたので、その高値は他行はなかなかださない(出すこともあるけど稀)ので次の価格決定力はほかの銀行がする評価額に近づきます。
これも値下げ圧力ですね。

いろいろとだらだら書いてきましたが、今年は物件購入は焦らないのが正解だと思います。
以前ブログで6月までは物件を買わないとか6月以降に買おうと思うというようなことを書きましたが、いまはさらに遅く9月以降とかでもいいくらいではと感じてきています。
しばらくお休みしてじっくりといい物件を待った方が正解かなと。

林先生も不動産の下落は3年くらいは続くのではという意見でした。
今年は、値下がりはじめですので、体力のない方は、あと3年くらいじっくり待ってから購入というのもいいかと思いますよ。

2008年03月01日

コーナン新店舗特価情報など

コーナンのセンター南店のプレオープンに行ってきました。
チラシをもらおうと思って店員さんに聞いたら、5日のグランドオープンまでチラシはなしとのこと。
ただし、プレオープンでも特価品はすでに出ていて、チラシ配布では、日替わり特価品が加わるくらいだそうです。

早速ですが、特価品情報。

100_5066.JPG

壁付きシングルレバー水栓(取り付けが楽なタイプ)
5890円
3月9日まで。

100_5067.JPG

サーモスタット付きシングルレバーシャワー オールメッキタイプ
9800円
3月9日まで。

これは買い推奨!本日、棚にあった12個すべて大人買いしてきました(笑)
なお、数量限定ではありませんので、3月9日までは店頭在庫がなくても注文できます。9日までにもしかしたら再度出撃して、捕獲(注文)するかもしれません。
ちなみに、この商品、最近のコーナン通常価格は14800円ですので、5000円もお得です。


100_5063.JPG

シーリングライト(ひもタイプ)
2980円
一人2個限定
この値段は激安です。
でも買いませんでした。
最近は、このタイプの普通のシーリングライトは基本的に採用していないからです。


100_5068.JPG

レースのカーテン
598円

これも安いです。空室にあらかじめ設置しておいてプレゼントというのに最適ですね。


100_5069.JPG

パロマのガステーブル (都市ガス用、LPガス用ともに)
7980円



それから、同じ建物内のエディオンではチラシでアイホンのKD−22が1人1個で60個限定で9800円でした。

1人分身の術を使って8個ゲット。
1万円購入につきスピードくじがひけて合計9枚くらい引きました。
すべて300円券でした。全部使い切って来ました。
エディオンのクレジットカードでKD−22を1個購入すれば900ポイントくらいついたのですが、エディオンのカードで支払いまたは現金払いしなければいけないとのこと。他社カードを使ったのでポイントたまらないそうです。

2008年02月29日

WBSで賃料値下げの話

今日のWBS(ワールドビジネスサテライト テレビ東京)でマンションの賃料値下げが話題になっていた。
UR賃貸住宅で、千葉県のマンションが家賃1割弱値下げという話とか最近目立つ敷金礼金0物件の話、高齢者専用賃貸住宅の話などでした。

ここ数年の新築物件の供給などで需給関係が崩れているので、物件のグレードもしっかりとしているUR賃貸住宅でも家賃を周辺の成約賃料を参考に決めているので家賃改定したとか。
前回がいつ改訂したのか、どのくらいの頻度で家賃査定のやり直しをしているのかなども情報としてほしいですね。

この件で気をつけなければならないのは、物件のグレードがしっかりしていても家賃相場の下落には逆らえないということです。
家賃下落の要因は、周辺の供給過剰により、値下げ余地のある物件が値下げ競争になり、成約賃料を下落させたことだと思います。
そして、URが値下げしたらそれを知った周りの物件オーナーはまた下げますよね。

都心部だから家賃が下がらないと思っている方々にも近い将来予想外の家賃下落が来るように感じています。
サブプライムローンの影響、SMBCなどの融資引き締めなどにより、不動産価格は下落して、私募ファンドのようなところが高めの家賃設定で入居率が低くても保有していた物件が、個人投資家に売却されると高めの家賃設定だったものを入居が決まりやすい家賃設定に変えると思われます。
すると、ファンドが高値売却を狙って新築プレミアムをつけていた(世間相場よりも1、2割高く設定して、4ヶ月くらいの広告費を上乗せして売却時の表面利回りを高く見せるなど)ような物件が世間相場やオーナーの考え次第では相場より安めで賃貸に出されます。

これは別に新築に限らず、中古でも同じように、
・フリーレント期間を増やす
・広告費を上乗せする
・敷金礼金0にする
などをして、その代わり設定家賃を高めにするという手法もあります。(ファンドは売却時の表面利回りが気になりますのでこういう手法をとる会社もあるようです。)

こういうファンドから個人投資家にオーナーが変わる物件が増えてくると、想像以上に早く家賃相場が下落することが考えられます。

3月決算は乗り切れる会社もまだまだ多いようですが、年末までには高値づかみした建設業者、不動産屋、ファンドなどからの売り物が今以上に増えるかなと思っています。

新築7%とかのRCを買ってしまった個人オーナーなども売却を考える必要がでてくるかも。


それから、敷金礼金0が増えているというのは、うちもその増やしている中に入っています。
WBSの放送では、築年数が古くて周辺の物件に見劣りする物件が・・・という話でしたが、うちは表面上利回りが良さそうに見えることも狙って新築ですが、敷金礼金0もやっています。
もちろん、新築でない物件でもやっていますが。

表面利回りで同じでも、敷金2ヶ月礼金2ヶ月の物件と敷金礼金0物件では結構違いますし、さらに広告費が0の物件から1ヶ月、2ヶ月とかでもまただいぶ違います。

利回りにはマジックがありますので気をつけましょう。

2008年02月22日

はじめて聞いた死に番

昨年購入した物件で
402号室が存在していないということに、本日管理会社から聞いてはじめて知りました。
あまりに戸数が多いので、4階の2号室のみ存在しないことに気がついていませんでした。

この物件、よくある4号室と9号室、14号室などがないのです。
4号室は死を連想させ9は苦しむを連想させるとかですよね。
104号室や109号室、114号室、204、209、214号室が存在しないのです。

ところが、それ以外になんと402号室が欠番になっていたのです。

理由は、「死に」番ということでこれも縁起が悪いからとのこと。
これまで402号室がないというのは初体験でしたので、びっくりです。
つまり、4階だけ、302号室の上が403号室、303号室の上が、405号室という感じになっているのです。
面白いのですが、本来18号室までなのですが、402号室が欠番のため4階だけ419号室があるのです。
104号室もないし、109号室もないし、114号室もないのに、なんで419号室と9を使うのかなと考えました。
もう一つずらすと、420号室となり、見事に「死に」番復活です。
その後、429号室まで「死に」番が続くことになり、それを避けると430号室となってあまりにも変なので419号室にしたのかな。
そんなにも402号室は嫌なのだろうか?
不思議です。

浜松のキッチン業者訪問(マルシン企画販売)

先日、豊橋の物件を見るついでに浜松のキッチン業者を訪問した。

この業者さんは、昨年賃貸住宅新聞の広告で見ていて、見に行きたいと思っていた業者さんでした。
昨年の後半に、新宿にショールームがあるとのことだったので、行こうと思って電話したら、なんとショールームはすでに閉鎖したとのこと。
そんなこともあり、浜松の本社に行かないと商品が見れないので物件の見回りのついでに寄ってきました。

マルシン企画販売

http://www.m-ps.jp/


かなり特徴的なオリジナル商品の開発を手がけている会社です。
自社開発商品で、関連会社に中国、韓国にも会社がありますし、国内に工場もあります。
部材も中国や韓国などで直に仕入れていてコストダウンを工夫されているようです。
また、関連会社で収益物件のコンサルなどもやっているようです。
なかなか面白い会社です。
3時間近く話を伺ったり、商品を見させていただきました。

2008年01月31日

スイッチプレートの提案が通った

うちの物件で採用しているメロディーさんのデザインスイッチプレート。
メロディー
http://www.1000.co.jp/

うちの物件では、現在下記のキイチゴシリーズをまとめ買いして全物件でリフォームの都度導入している。

http://www.1000.co.jp/P4.html

使用していて、問題になるのが、TVアンテナの対応である。
TVアンテナとコンセントが一緒になっていて3+3を使うことがあるのですが、物件によっては現況が3+1や1+3になっていることがある。そのときは、ブランクチップを入れて3+3にしている。
そうすることで、キイチゴの3+3のスイッチカバーが使えるのです。
しかしながら、TVアンテナの端子によっては、ブランクチップを入れることができず、TVアンテナの端子を新しい物に交換する必要がある場合がある。
その場合は、スイッチプレート代金のほかに1000〜1500円程度余分に費用が掛ってしまっていた。

そのため、メロディーさんに電話して
・3+1と3+2の商品も追加して欲しい
・また左右どちらが3になるかわからないので、絵柄を上下逆にしてもおかしくないものにしてほしい
という要望を出した。
本日電話が掛ってきて、3月頃をめどに新商品として販売する予定にしたとのこと。
非常にありがたいことです。
この交渉でも、多くの大家さんの知り合いがいることやメロディーさんの商品を紹介して、同じように採用したほかの大家さんがいることを話しましたが、それも効果があったのかもしれません。
メロディーさんのスイッチプレートを導入してくれた大家仲間のみなさまありがとうございました。

2008年01月27日

今年の目標

1、既存物件入居率85%

2、新物件取得
2億円超の物件3棟取得
(ただ、融資の関係もあるので、総額6億円でもOKとしようと思います。)

今年は、単純にこれだけにしておきます。

2008年01月03日

12月31日 TVドアホンをまとめ買い

年越しは伊豆で過ごすので、車で午前中から移動です。

移動の途中で、今年の新築物件で12月に退去があったのでその部屋の確認に行きました。
電子錠を開けて中を確認、とりあえず、クリーニングで済みそうです。年明け早々にクリーニングの手配をします。

そして、物件近くのカインズホームへ行きました。
目当ては、TVドアホンです。
先日、名古屋の新店舗では同じ物が新規オープン特価の9800円で売っていました。購入したいところだったのですが、新幹線で行きましたし、在庫もなかったのと家に夏ごろにヨドバシでまとめ買いした在庫がまだたくさんあったかなと思ったのですが、出発前に調べたところ、1桁しか在庫がありませんでした。
そして、ネットでカインズホームのチラシを見たところ神奈川の店舗でも9980円で特売(台数限定なし)しておりました。
そんなわけで、

KD−22 40台まとめ買い(もちろん店頭在庫そんなにないので、注文です。)

クレジットカードで決済しようとしたのですが、メインで使用しているカードが1回で通らず、限度額オーバーかなと思い、2枚のカードで20台ずつに別けて会計しました。

しばらくして、クレジットカード会社からTELが入り、40万円近い買い物をしようとしたかと確認でした。買おうとしたが、通らなかったので2枚のカードに分割して購入したといいましたが、限度額オーバーではなく、カード紛失などによる不正利用を防ぐシステムが作動したとのこと。
このカード会社は売り上げ20万円損しましたね。

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。


×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。