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2008年01月03日

新年あけましておめでとうございます

読者のみなさま、大家仲間のみなさまへ

新年あけましておめでとうございます。

今年も大家業頑張っていくつもりです。
昨年はあまり書けませんでしたが、今年は昨年よりもブログを更新していきたいと思います。
よろしくお願いします。

2007年12月31日

今年の目標達成度合い

今年の目標は下記に書いた通り。

今年の目標と昨年の目標

今年の目標として書いた物を転載します。

1、戸数を70戸増(昨年は、73戸の大型物件があったので100戸としました。今年は少し減らしました。)
2、既存物件(204戸)の入居率(部屋数ベース)を年末時点で90%以上へ(ゆるい目標です。いまは75%前後か?)
3、経理を会計ソフト導入して税理士任せから脱却
4、FXを勉強して開始する
5、毎月開催の勉強会参加を一箇所増やす


結果です。
1、目標70戸増に対し、実際は202戸増ととんでもなく大きく拡大。
2、既存物件の入居率は、なんと69%くらいでした。結局75%くらいだった数字が5%後退。原因は、新規物件が増えすぎて既存物件に力を入れる時間がなかったことが大きい。
3、会計ソフト結局入れる暇なし。
4、FXを勉強は少ししましたが、口座開設もしていないし、開始しませんでした。
5、毎月必ずは参加しませんでしたが、途中から大友さんの勉強会に参加しました。しかし、昨年まで参加していた勉強会で参加しなかった回数が増えてこれも後退です。

達成は1のみ。1の成果が大きくそのほかが極端な話どうでもよかったかな?戸数倍増はすごかった。既存物件の入居率が5%くらい後退しても「そんなの関係ねえ」ってところですね。

ちなみに、純増202戸の現況入居率が80%を超えていますから、全然OKというところですね。

WBSとかオープニングベルとかでのコンビニとかFCチェーンのニュース風に書くと

・既存店売上高は、若干減少傾向であったが、新規出店の大幅な延びが売上高の減少を補い、増収であった。

そんな感じでしょうか?利益はというと、取得費や取得後のリフォーム費用などが大きいので、マイナスだったかもしれない。経理関係は、あまり詳しく把握していないので(超どんぶり勘定)実際のところどうなのかはわからない。ただ、絶対的な利回りは確保しているので、新規取得、リフォームを抑えれば確実に利益はでるので先行投資と思ってじゃんじゃんリフォームは実施している。

今年感じた問題点は、
・この規模で家族3人でやっていくのはちょっと無理がでている
・セミナーや勉強会にももっと行きたいが時間がない
・海外旅行などの前などは、入居募集の情報を流すのにためらいがある。旅行中に空室確認などあっても対応できないので。
そのため、入居募集にロスが発生している。
・できるだけ家賃を高くしたいので、リフォームした部屋などを中心に2、3ヶ月で入居が決まればいいというような強気の家賃設定にしている。空室の多さを考えれば、各部屋もう少し入居が決まりやすいように数千円家賃の値下げが必要か。

来年は、いままでと少しやり方を変える必要がある。

2007年12月30日

28日 7棟目決済、今年の融資総額10億円超に

朝9時より名古屋の銀行にて今年7棟目の物件の決済を行った。
融資額は6億円台で(正確な数字は伏せさせていただきます。)、オーバーローン。
これで今年1年で増えた融資総額は10億円を超えました。

新規法人への融資です。
新規法人は、私個人の100%出資会社です。
既存法人や家族の個人名義の不動産など全体としての総資産、収益性の良さを評価いただけた結果だと思っております。

決済は、いままでの物件同様淡々と手続きを進めました。
特に大きな問題もなく、2時間程度で無事終了しました。

これで、今年は、7棟202戸取得で、年初に204戸でしたので、この1年で戸数ベースでほぼ倍増。
自分でも驚きの増加数です。

決済終了後、名古屋駅にて帰りの新幹線の席を確保。
2時間後くらいの列車にしましたので、少しゆっくりできます。
まずは、ミッドランドスクエアへ。
トヨタのショールームで、レクサスやノア、ランドクルーザーなどを見ました。

そのあと、4Fの飲食店で焼き鳥丼を食べました。

食後は、名古屋駅の上のビルで51Fへ行ってみました。
喫茶店などお店に入らないと外は見えないようになっていて、天気も曇っていてよく見えないし、新幹線の時間も迫っていたので、すぐに駅へ向かいました。

帰宅後、イーカネットを見ると横浜泡会があるということで、参加しようかなと思いました。
疲れていたので、1時間くらいのつもりで仮眠しましたが、前日が夜中の3時まで起きていたのと移動などで疲れたのか、結局20時ごろまで寝続けてしまいました。
そのため、泡会参加はやめて食事してまた寝ました。

27日 決済前の現地確認、名古屋でホームセンター巡りなど

翌日決済の物件の現地最終確認を行った。
朝、8時ごろの新幹線で、豊橋駅へ。9時に到着。

不動産屋の担当者の方に迎えに来ていただき、車で現地へ移動。
共用部のゴミの処分などをお願いしていたので、その確認が主な作業。
いろいろいらない物があったが、それらは処分されていました。
1Fベランダの下にあったゴミもすべてきれいになっておりました。
1部屋空室の状況確認を行い、写真を撮影。

その後、豊橋駅に移動して、喫茶店でモーニング。
ちょっと価格が高いためか、それとも年末なためかお客は少なめ。
前回、来たときに珈琲1杯210円のお店は、結構客がいた。
今回は525円だった。

その後、昼食を食べて、13時から約束していた管理会社候補の不動産屋へ行った。

いろいろと管理条件その他を打ち合わせ。
予想より時間がかかり、3時間くらいかかったかな?

その後、名古屋へ移動。
東横インに予約をしていたので、チェックイン。
その後、ビックカメラへ移動。

移動の途中で、名古屋駅のイルミネーションを写真撮影。

100_4477.JPG

ビックカメラでは、小さいモバイルPCの購入を検討していたので、本体を見に行った。
当初の候補は、
・工人社 SH8KP12A
・SONY  VAIO typeU
・富士通 FMV LOOX U

だった。カタログを午前中の喫茶店で比較検討していたのだが、今回の目的は、海外旅行などの際にもネットでメールなどをチェックするためというのが大きい。
それを考えると工人社のやつはでかすぎる。少しでも小さい方がいい。
そのため、VAIOとLOOXを実機をさわってみた。
どちらも悪くはない。スペック的には、両者ほぼ互角だった。
ただ、液晶画面の点で、VAIOは常に表にある状況だ。
LOOXは、普通のノートPCのように蓋もできるので、保護の面ではいいし、液晶を反転させることでタブレットPCとしてキーボードなしでも操作もできる。

買うならLOOXというように思った。

ひろさんからTELが入って、20分程度で名古屋駅まで到着するとのことだった。
到着時間あたりに、ビックカメラ前で待つことに。
待っていると青地さんが来ました。

2人で、待っているとまもなくひろさんが車で到着。
そこから、最近開店したホームセンター カインズホームへ移動。

かなりの大型店です。
そして、新規オープン記念の特価商品に非常にうらやましく思いました。
車で来ていたなら間違いなくたくさん買い物していました。

・アイホン KD-22 9800円台数限定なし
・シングルレバー水栓 3980円
・レースのカーテン 580円
・レースのカーテンと普通のカーテンのセット 980円
・シーリングファン 3980円
・ガスコンロ 7980円
・温水洗浄便座 ナショナル 14800円
・IHクッキングヒータービルトインタイプ 59800円
などが特価品でした。

ほかにも良さそうな商品がありました。
一部写真で紹介。

100_4478.JPG

100_4479.JPG

100_4480.JPG

100_4481.JPG


閉店の20時まで見て回りました。
そのあと、近くの別のホームセンター カーマへ移動。
こちらは閉店が21時。閉店時間までまた見て回りました。

いままで知らなかった大家業で使えるかもという商品をいくつか発見。
また次回見に行きたいと思いました。

その後、おいしい焼鳥屋とおしゃれな個室の居酒屋?とデニーズをはしごして、不動産談義。
夜中の3時過ぎまでずっと話をしていました。
とても楽しかった。有意義な時間を過ごしました。
ひろさん、青地さんありがとうございました。

2007年12月25日

新築は評価的には不利

うちで2年近く前に土地建物ほぼフルローンで融資を受けた新築鉄骨物件があります。

この物件、新築ですが、表面利回りも11%くらいとれていたので、(正確にはいくら掛ったとかトータルの計算してませんのでわかりませんが)良い物件だと思っています。

しかしながら、最近銀行担当者と話をしたのですが、物件を買い続けているのに積算での評価が上がっているのはすごいことだと言われました。これは安い物件を買っているからなんですが。
その話の中で、新築は評価が厳しいという話がでました。
そこが融資したのですが、2年たった現在の建物評価額は建築費用の7掛けくらいです。
土地の評価額も7掛けよりは少しいいくらいでした。

この建物は、同じ鉄骨で建てているほかの大家さんに比べれば安めに建ててもらっていると思っているのですが、それでもこの評価です。
つまり、融資した銀行にとってみると単体では、債務超過という評価なのです。

ほかにも木造新築建て売りアパートも数棟持っていますが、その評価も同じような物ですね。
比較的中古の物件では、売買額と評価額の乖離が少なかったり、評価額の方が高いという物件もあります。

銀行の評価額と実売価格は必ずしもリンクしませんが、新築を何棟も建てると不動産の資産評価は大きく減少する可能性が高いです。

新築の建物価格には、建設してくれた各職人の給料や建設業者の利益などとしてお金が出て行っていますので、建設業者が赤で仕事をとるなどしない限りは
建設費用>>建物評価額
となります。
当然といえば当然です。
ですから、相続税の評価減ができるのですけどね。

高利回り物件続々

健美家を見ていますと高利回り物件が続々でてきています。
今年の10月以降くらいに顕著になってきましたね。

不動産の価格は、以前のように右肩上がりとかではなく、今後はあがったり下がったりのサイクルビジネスになるようです。
ハート財産パートナーズの林流の勉強会でも何度も聞きました。
アメリカの不動産がそのようです。日本もREIT、ノンリコースローンなど欧米流の手法が取り入れられグローバルスタンダードに近い市場になるので当然でしょうね。

さて、最近出てきた高利回り物件を見てみましょう。

http://www.kenbiya.com/realestate/107901a12

http://www.kenbiya.com/realestate/107864d33

http://www.kenbiya.com/realestate/107800e65

http://www.kenbiya.com/realestate/107463827

http://www.kenbiya.com/realestate/107397a42

http://www.kenbiya.com/realestate/107375b19

たくさんあります。
なお、上記の中には以前から掲載されていて最近再掲載されたようなものもあると思います。ご注意ください。

うちはというと、今年はすでに7棟取得しているのと来年の後半に出てくるいい物件までしばらくお休みしようかと思っています。
焦らなくても、しばらくは不動産価格は下落方向へ舵が切られたと判断しております。
不動産の価格は、下がりはじめて短気で切り返すことはないかと思っております。
2、3月あたりで決算売りで特別よい物件が出てきたら別ですがそうでなければ6月以降とかの方がいいものが出てきそうな予感がします。

なぜなら、不動産屋でもまだSMBCの融資基準が変わったことを知らない方も多いですし、融資の厳しい状況が市場参加者の多くが実感できるまでは時間が相当かかるからです。

相続税対策

年末に購入する物件ですが

1、新設法人設立(私の全額出資)
2、高額物件で、家賃収入も相当な額になる

ということで、10年もすると相当額が法人に貯まることになる。
それを給料として個人に移す。

既存法人は親の出資会社である。なにもしないと既存法人も収益性のよい不動産をたくさん保有しているので、相続時にはそれなりの評価額になるだろう。
物件取得で経費が掛ったり、大規模修繕で費用が掛ったりで株の評価額が下がったタイミングで、私が既存法人の株を購入すれば(購入しなければ相続時までに株価が上がると仮定した場合。)相続税は安く済むと思われる。

また、はじめは今回購入する物件も既存法人で購入するつもりだった。この物件の生み出す利益を考えても今回の新設法人での購入は相続税対策としては成功だと思っている。

家賃月収がサラリーマン時代の年収を超えた!

家賃収入が月収を超える!


という本があります。
この本では、家賃月収>サラリーマンの月収
というのが達成できるという話。
ですが、私の法人が年末に決済する1棟だけで

家賃月収>私のサラリーマン時代の年収

です。
今回の巨艦物件はすごいです。

よく聞く、不労所得でサラリーマンをリタイヤして気楽な生活をって思っている人ならこれで物件取得も終わりって感じでしょうね。
ただ、私の場合は大家業が楽しいのでたぶん来年以降も物件を増やしてはリフォームを楽しんでいると思います。

2007年12月23日

この記事本当かな?本当なら来年すごいことに。

ブログを見ていて下記の記事を見つけました。

届いた警告

どこの地域のことかわかりませんが、本当だとすると来年すごいことになりそうですね。
うちの近くの戸建て分譲ももうかなり完成してから経ちますが、7区画でたしか1つしか売れていません。
業者が体力があるうちは、強気の値付けで行けますが、資金繰りがきつくなれば、損切りしてくるでしょう。
そうすると不動産の価格が大きく値下がりしますね。
そして、噂されていますが不動産業者たち(建築、宅建業者、デベロッパー)がつぶれるところが多くなりそうです。

とりあえず、地方の土地は値上がりしていないのであまりすぐには影響は受けませんが、都心部の利回り7%とかの物件をフルローンで購入したような方々が、退去が重なったり、大規模修繕の必要に迫られたりで資金繰りが危なくなって破綻する人が出てくるかもしれません。いままでは、売却に出せばそれなりの価格で買ってくれる人がいましたが、来年は買値より下げないと売れない可能性があります。
もちろん、キャッシュフローが回っていて売却の必要性がでてこなければ評価が下がっただけではすぐに破綻はしません。

2007年12月22日

20日 6億を超える金消契約

この日は、年末決済の今年7棟目の金消契約でした。
詳しい数字は伏せますが6億円超の巨額融資です。
でももう2億円超の融資も数回してますので、緊張もなにもなかったです。
普段通り?にたくさんの書類に記入していき、判子を押す。
さすがに書く数が多かったりするので、何カ所か記入ミスで新しい用紙で書き直したり、一部は訂正印ですませたり。

大きなミスとして個人の実印を家に忘れてきました。
夕方再度実印を持って来て押しました。
無事に金消契約が済んでよかったです。

2007年11月21日

20日 不動産屋への営業電話

今年取得した2物件の入居者募集を依頼する電話営業を行った。
以前に訪問して募集チラシを配布してきたところに内見をしていただいたかどうか、インターネットにも情報を載せてくださいなどと話をした。

また、物件近隣の駅の賃貸物件の募集をネットに掲載している不動産屋に物件情報をFAXして、電話で募集依頼もした。
これでいくらかでも募集力が向上することを願っている。

18日 名古屋遠征3日目 大家塾物件見学会

名古屋遠征3日目(最終日です。)

9時すぎにホテルを出て、名古屋駅にまず向かいました。
名古屋駅で、前日購入したのぞみの指定席回数券で帰りの新幹線の予約をしました。21時台にしようかとも思いましたが、時間が余っても困りますし、20時台の新幹線を予約しました。

そして、JRで西岐阜駅に移動。
11時に待ち合わせだったのですが、早めについても駅の近くのお店を見たり時間つぶせばいいかと思ったのですが、駅の近くにほとんどお店がありません。
近くの交差点まで歩いて見ましたが、コンビニがあるくらいです。
不動産屋は1軒ありましたが、まだシャッターがしまっていました。
とりあえず、しょうがないので、駅に戻りました。
本を読んで時間をつぶしていました。

集合時間になり、ひろさんが車で迎えに来てくれて車でおそば屋さんへ移動しました。冷やし狸そばがうまいということで食べましたがとてもおいしかったです。もしまた西岐阜に来たら食べたいと思いました。

その後、大家塾のSさんの物件を見学。物件の概要など説明を受けてリフォームしている部屋を見せていただきました。
Sさんはご自身でいろいろと労働力投入されていてます。すごいですね。私は、最近は簡単なことだけで業者さんにほとんど丸投げです。

現地で、私ならこういうやり方でリフォームするという案を話させていただきました。なにか参考になれば幸いです。

その後、ひろさんの物件に移動してこちらでもいろいろと概要など説明を受けました。
ここでも、私なりの案などを話させていただきました。リフォームについてとか募集戦略など。名古屋大家塾の方のなかではあまりうちのようなやり方をしている方がいないようで、私の話は新鮮みがあったようでした。なにか参考になれば幸いです。

時間があれば、ホームセンターに行ってうちで使っているアイテムなどを紹介などできればとも思ったのですが、新幹線の時間もあり、タイムリミットでホームセンター行きはなしになりました。
近くで夕食を食べて、みなさんとお別れしました。

ひろさん、大家塾のみなさん本当にありがとうございました。
とても楽しく過ごすことができました。

17日 満室経営実践会セミナー参加

10時ごろホテルを出て、名古屋駅の反対側の口へ移動しました。
この日は、中日ドラゴンズの優勝パレードだったので、大勢人が集まっていました。
せっかくなので、パレードの見物をしました。
出発地あたりで陣取って待っていたのですが、スポーツ系タレント?の水野裕子さんがなにやらレポートしているところを目撃しました。
何を話しているかは聞き取れませんでしたけどね。

一応、割と近くで見れたのですが、もうここ何年もプロ野球をほとんど見ていないので選手がわかりません(爆)わかるのは落合監督くらいです。

見物を終えてから、名古屋の電気街?の大須を観光しに行きました。
大須観音駅を降りてどちらが目的の電気街かわからないまま適当に歩いていると商店街(アーケード)がありました。
とりあえず、そちらに歩いていくと地図があり、たぶん目的地であろう方角がわかったのでそちらに向けて歩いていきました。
アーケードは、浅草ににた雰囲気を醸し出していました。

電気街らしきところへつきましたが、秋葉のお店に似たパーツショップがいくつか並んでありました。
また、秋葉にあるパソコンショップもいくつか出店していました。
別に特に買いたい物もなかったのですが、どんなところか見学だけしてセミナー会場へ。

知り合いの大家さんと合流して、味噌煮込みうどんを食べました。
はじめて食べましたが、結構固めのうどんでした。煮込むとああなるのかな?
おいしかったです。

その後、セミナーです。
前回は、キッチン、洗面化粧台がメインでした。今回はユニットバスです。
前回は、キッチンでオリジナルキッチンのベルタという商品がでてきました。
価格とグレードからはじめはうちの物件では導入はできないかなと思っていましたが、結局3物件で導入しました。まだ募集ははじめたばかりで、どうなるかはこれからです。

今回もユニットバスでオリジナル商品がでてきました。ユニットバスはあまり入れ替えることはないのですが、今後検討していきたいと思います。

懇親会では、前回もお会いした方や東京のセミナーで会っている方、初めての方といろいろでしたが、不動産談義であっというまに時間が過ぎました。
そのあと、3次会まで参加して、ホテルを取っていなかったのですが1時頃だったと思いますが、空いているホテルがあり泊まりました。
朝、インターネットで探したらカプセルホテルしか空いていなかったので、カプセルホテルかインターネットカフェで泊まるつもりでしたがちゃんとしたビジネスホテルが空いていてよかったです。

2007年11月14日

最近、健美家で高利回り物件よくでてます

http://www.kenbiya.com/realestate/100193a5e

http://www.kenbiya.com/realestate/100137795

http://www.kenbiya.com/realestate/997705e2


サブプライムローンのおかげでしょうか。
来年は、とっても不動産投資家で資金力、融資を引っ張る力のある方にはおいしい年になりそうです。

逆に言えば、ここ数年で、低利回りで、無理して物件を買った方は手放そうと思っても融資残高以上で売却できずあるいは、自己資金分はあきらめて売却など悲惨な方もでてきそうです。

余裕がない買い方はやめたほうがいいでしょうね。
また、いまから買うなら半年くらい待つともしかしたらもっといい物件がごろごろ出てくるなんてことも。
ただ、融資が厳しい人は、半年後にはなにも買えないということもあるかも。

2007年11月09日

給料が4ヶ月出ていません

うちの法人ですが、ここ4ヶ月間ほど給料が出ておりません。
7、8、9月で4棟購入していろいろと現金が出ていったり、それ以上に大きいのがリフォーム費用です。
うちの場合、空室に対しては取得後一気にフルリフォームしてしまいますので、初年度は大幅赤字だったり、とんとんだったりすることが結構あります。
7月に購入した物件の例だと、満室想定家賃が288万円(売買時想定家賃)だったのですが、塗装で110万円くらい、室内リフォームでまだ追加リフォームの見積もりが来てませんが150万円以上、外構の土の部分をコンクリにするので80万円くらい、設備の施主支給が90〜110万円くらい?という感じです。
いまだに募集も開始しておりません。

そのほか、20部屋近く7、8、9月取得分だけで一気に同じようなリフォームを行っています。
完全にキャッシュフローはマイナスです。
そのため、家族へ払う給料は、支払いをストップしています。(業者さんに支払うお金とかは、社長の個人の預金から会社へ貸し付けする形で払いますから本当にお金がないわけではありません。社長個人からの借入金がどんどん増えるだけです。)
もちろん、社長借り入れしてそれで払ってもいいのですが、あまり意味がないので支払いを止めていて、物件のリフォームが終わって入居が始まればキャッシュフローで余裕ができますのでそれから支払いを再開する予定。

決算上は、利益が出ているのですが、新規物件取得とリフォームでどんどんお金が出ていくのでキャッシュフローは時期によってはマイナスのこともあります。
特に物件取得の際には、頭金が必要なこともありますし、今年は現金で購入した物もありますので、法人の財布は結構きつい状況。
というか、物件購入するとそのたびに社長個人からの借り入れが増えるという形です。社長からの借り入れが帳簿上は1億円以上ありますから会社はそのお金の返済をしようとするときついです。
ただ、我が家の資産管理会社ですから借金といってもたぶん半永久的に返済しないのですが。
相続のときにだけ問題が発生します。

大家業は、儲かるようで実際はそんなに儲かっていないですね。
ただ、物件取得を止めると結構利益はでてくると思います。

2007年11月04日

築10年で17%

http://www.kenbiya.com/realestate/9834749c

この物件、築10年で、17%はすごいですね。
1部屋あたり約400万円です。ハウスメーカー施工ですけどね。
でも地図で確認しましたが相当な山奥?っぽい田舎ですね。
入居者はいまは見つかるかもしれませんが、10年後はどうなっているでしょうか?
そうとう厳しい感じですね。
まあだからこそ築10年で17%なのでしょうね。
もしかしたらいまでも半分しか入っていないとかでしょうか?

2007年10月30日

ソフトバンク携帯へ変更

先日、携帯電話をソフトバンクへ変更しました。

機種は、912SHです。
ワンセグ、VGA、ワード、エクセルビューワーなどが決め手でした。
とくにVGAはすごいいいですね。1画面で表示できる文字数などが多いので非常に便利。視力が悪い方だと文字が小さすぎる可能性もあるのですが、幸いなことに私は視力はいいほうなので小さい文字でも1画面の文字数が多い方がうれしいです。
アクオス携帯なので、液晶が非常にきれいで満足してます。

変更してみての感想ですが、yahoo!携帯が非常に使い勝手がよいです。
ドコモでもヤフーメールにアクセスしたりしていましたが、画面がソフトバンク携帯は専用にカスタマイズされているのでニュースやメールを見るのも非常に楽です。
そのため、ドコモでは毎月のパケット代が1000円行かないことが多かったのですが、PCサイトブラウザを使ってPCサイトにアクセスしたことが大きいのですが、パケット代は10日くらいですでに3万円弱です。(ただし、パケット定額制に入っているので実際は5000円程度、さらに加入月と翌月は無料です。)

ソフトバンクに変更した理由としては、普段リフォーム業者さんや不動産屋と電話することが多いのですが、かなり多くのかたが最近ソフトバンクなんです。
小さい会社では、携帯代はかなりの負担なので、リフォーム業者さんや不動産屋は結構ソフトバンクへ変更しているみたいです。
ですので、自分の携帯代も結構ソフトバンクにすると安くなるかと思って変更しました。それから、Yahoo!携帯も理由のひとつです。(使い勝手がよさそうというのは、ソフトバンクの株主総会のときに実機をいじってしっていました。)

もしもソフトバンク携帯へ変更を考えている方で、CMでやっている紹介キャンペーンの用紙を持っていない方がいましたら、セミナー会場などでお会いしたときに限定(郵送はめんどくさいので手渡しオンリーとさせていただきます。)ですが、かばんのなかに入れておきますので声を掛けてください。
残っていれば差し上げます。

2007年10月17日

16日 6億円超の物件手付け契約しました

今年の4月1日にエイプリルフールネタで

1日 5億5000万円の物件を決済しました
http://realblog.seesaa.net/article/37493866.html

という当時、自分自身で絶対にあり得ないという金額と思って5億5000万円という数字を出していました。

ところが、本日、それを超えた6億円以上の物件の手付け契約を行いました。暫定、今年の7棟目です。(決済が12月予定なのでそれまでに別物件を購入すると繰り下がります。)
融資さえ通れば、エイプリルフールネタの中で書いた、400戸を超えることになります。つい先月300戸を超えたばかりなのですがね。
10月30日までに決済できれば、4年で400戸超と言えたのですが、残念ながら決済は12月の予定です。
ですので、5年で400戸は達成できそうですので、来年の目標は5年で500戸超を達成することになるかもしれません。

9月20日に書いた、20日 記念すべき300戸超達成物件決済しました

の中でも書いたのですが、
「ただ、この300戸というところまで到達したので、ここからは新しいステージかなという思いも少し出てきています。
なにが新しいステージかというと、できるだけ2億円以上くらいの大型物件に狙いを定めようかと言うことです。」
という通りに、2億を超えた、いや大幅に超えた物件を取得できることになりました。(まだ融資の壁があるのですが。)

今回の物件が購入できると我が家の月々の返済額がほぼ1000万円に到達です。年額じゃなく月額ですから我ながらすごいことだと思います。
きちんと返済していけるように今後も頑張って大家業に取り組まなくてはなりません。

2007年10月16日

15日 新規法人設立打ち合わせ

今年の7棟目の物件の購入で、消費税還付や将来の相続対策も含め、新法人設立の打ち合わせを行いました。
うちは兄妹2人なので、将来的に既存法人と新規法人をどちらかがどちらかを相続するというようなイメージで(正確には、出資は今回自分だけなので新規法人は相続税の対象外になると思いますが、相続でもらったと思って考えるつもりです)徐々に両法人のバランスをとっていくような(資産価値的に)戦略を考えています。

今回の法人の設立費用やしばらくのランニングコストは消費税還付がうまく行けば十分に回収可能な金額です。
物件取得まで1ヶ月程度なので、急いで設立しなければなりません。
税理士の先生に主導して動いていただくことになりました。

問題は、今後は個人3名義のほかに、2法人の決算となりいろいろと大変になるということです。
でもまあ仕方ないですね。

11日 今年の8棟目候補見学など

朝から、今年の8棟目候補を見学に行きました。
まあまあですが、きつい指し値をしました。

その後、既存物件の巡回と不動産業者巡り。
夜遅くに帰宅しました。

2007年10月11日

5日 ホームセンターでサーモ水栓購入

松島湾の周遊の観光船に乗りました。
たくさん小さな島があり、それに名前がついています。
船内放送で島についての説明がありました。
なかなかいいところですね。

その後、まずホームセンターへ行きました。
今回は、ウォシュレットを4カ所設置する予定があり、自分で設置工事するつもりだったのですが、木の伐採やらコンセントカバーの取り付けやらいろいろと時間を取られてそこまでの余裕がありませんでした。
また、風呂の水栓器具の確認不足で壁付けタイプだったので、簡単にサーモスタット付き水栓に交換できたのですが、部材を購入してくることができませんでした。写真で事前にチェックしておけばよかったのですが。
そんなわけで、同じ水回りの工事ということですから、ウォシュレット取り付け4カ所とサーモスタット付き水栓4カ所の施工を1人工と業者さんの利益込みで2万円(税別)で発注。水道工事1人工ですから15000円程度で実際は発注だと思われます。
これも個別の見積もりでは、量販店なんかだとウォシュレット取り付け工事8000円×4カ所、水栓交換5000円×4カ所などと見積もりが出てくるかも知れません。
どちらの工事も自分でできるので各作業が1時間程度あれば十分とわかっていますので1人工8時間であれば終わるはずです。
みなさんも水道工事の際は、このくらいのボリュームなら1人工で受けてくれますよ。

仙台駅近くの不動産屋へ移動して、入居募集を依頼しました。
その後、駅前のマッサージ店で50分の全身マッサージをしてもらいました。
前日にチェーンソーで木の伐採をしたりしたためかなり疲れがたまっていました。
マッサージの後、東北道に乗って東京へ向かいました。
たしか23時前後に家に帰ったと思います。
3日間の仙台滞在が終了しました。

4日 木の伐採の続きなど

朝からホームセンターへ行ってまず、不足のワイドスイッチなど購入。
それから現地へ行って、昨日チェーンが外れて作業が止まってしまった木の伐採作業へ。
前日は、2本目に取りかかったところで終わってしまいましたが、昼を挟んで敷地内の木をすべて伐採しました。全部で10〜14本程度あったのではと思いますが、正確な本数は覚えていません。

木の伐採のあと、ヘッジトリマーなどを使って細いツツジのような感じの木を伐採したり、草を切ったりしました。
最後には、除草剤を大量に敷地内にばらまきました。
これで、だいぶ雑草は減らすことができるかと思います。
次回賃貸住宅フェアの際に、どのくらい除草剤が効果があったか確認して、不足があれば再度ばらまいてこようと思っています。

この日は、松島の方に宿をとりました。
松島港のあたりの料理屋で夕食を食べました。
海鮮丼と焼き牡蠣とはぜの天ぷらを食べました。
おいしかったです。

宿は、この8月にオープンしたブリーズベイ シーサイドリゾート松島です。
この記事を書くまで、お風呂は温泉だと思っていたのですが、Webサイトを見るとお風呂と書いてありますが、温泉とは書いていませんね。
温泉だと信じていて、調べない方が気分的によかったか?

朝食つきのプランで1人6000円台で泊まれました。(楽天トラベル利用)安い割に新規オープンということもありますが、設備もとてもきれいで良かったです。
残念なのが、インターネットがロビーも含め館内でどこも使えないことです。
1日ならいいですが、連泊はきついかな。やっぱりインターネットは使える方がいいですね。

家賃3割アップで満室に

今年、1月に購入した物件ですが、当初入居していた部屋の家賃+残りの空室を家賃28000円、共益費2000円で満室想定25%という物件でした。

当初8部屋入居で12部屋空室だったのですが、今月でその当初の12部屋は入居になりました。そして、1部屋退去になっていたのですが、そちらもいまリフォーム中なのですが、11月入居で決まりました。
これで、初の満室です。

そして、最後に決まった部屋ですが、入居が決まった家賃はなんと37000円+共益費2000円。売買時の想定新家賃は共益費込みで30000円ですから家賃3割UPです。

購入後の当初の募集家賃は、1F33000円、2F34000円、角部屋はそれぞれ1000円UPでした。
最後に決まった1部屋だけ、2Fで37000円としました。
今後2Fが退去があったら新家賃は37000円で行こうかと思います。

なぜ家賃UPができたのかというのは、前オーナーがリフォームもせず(クロスも交換していない)貸そうとしていたので、家賃を下げても入居者が決まらない状況で28000円+2000円の設定があまりに安すぎたのだと思います。

そして、購入後のリフォームは、外壁塗装やベランダ防水で180万円くらい。内装工事で支給品もあったので、正確には金額がわかりませんが、1部屋あたり30万円〜40万円の間くらいだと思います。

今回の物件は、購入して大正解だったと思います。
やはり地方のボロ物件は、おとくですね。

2007年10月04日

3日 仙台の新規物件リフォームチェックなど

仙台で9月に購入した物件のリフォームが終わっていたのでチェックと敷地内の生垣?みたいなやつや木を切るためなどに仙台に来ました。
2日夕方に東京を車ででて0時ちょっと前に東横インに到着。
ネットが使えるので、ノートパソコンでネットをチェック。
3日は、朝食を食べてから物件へ向かいました。
リフォーム部材で不足だったものを持ってきたので部屋におきました。
その後、ヘッジトリマーを使って生垣みたいになっている細い木を伐採しました。
それと、チェーンソーで敷地内に木が10本前後あるので、伐採しようと思いました。
直径10〜15cmくらいの細い木なので、1本切るのに10分はかからなかったように思います。
ところが、2本目に取り掛かると、途中でチェーンが外れてしまいました。メンテに必要な六角レンチを紛失していたのと調整方法がわからなかったのでこの日の作業はこれで終了。
再度、ヘッジトリマーでの作業に移りました。

昼食後、リフォーム業者さんと不動産業者さんに来ていただきリフォームのチェックなどしました。
この日の夜は、メルパルクで宿泊。

両親をメルパルクに残して、ホームセンターへ向かいました。
チェーンソーを持ち込んで、調整に必要なサイズの六画レンチと予備のチェーンを購入しました。店員の方にチェーンの調整方法を教えてもらいました。これで、明日は、残りの木を伐採できそうです。

そのあと、再度物件へ移動して、もう暗いので外での作業はできませんので、室内のコンセントカバーの交換を行いました。

22時過ぎまで作業して、今度は、仙台のもう1棟へ移動。
空き部屋の問題箇所を確認しました。リフォーム業者さんにリフォームをしてもらう予定にしました。

2007年10月03日

ちょっと贅沢

先日、遠方の物件を購入検討中で見学に両親と行きました。
2泊したのですが、その近辺にはうちのよく使う東横インがありませんでした。
それなので、1泊目は、ビジネスホテルでツイン1部屋、シングル1部屋をとりました。2部屋で17000円くらいでした。
翌日は、ちょっと贅沢にホテル日航に泊まりました。
同じくツイン1部屋、シングル1部屋だったのですが、2部屋で3万弱。
ちょっともったいない気もしたのですが、300部屋まで物件も増やしたのそのくらいの贅沢はOKかなと思いました。

物件は、非常にいい物件だったので、ぜひ購入したいのですがどうなることやら。

2007年09月26日

7棟目の物件見学へ行ってきます

ちょっと遠方の物件ですが、今年の7棟目候補として物件見学へ行ってきます。
今晩も含め2泊して来る予定。
これが決済できればとてもいいなあ。
購入できるように頑張って来ます。

2007年09月20日

20日 記念すべき300戸超達成物件決済しました

本日、記念すべき4年で10倍超、300戸超の19棟目決済しました。今年の6棟目です。
2003年10月30日段階で3棟29戸でした。
それから4年たたずして、17棟購入、1棟売却で現在19棟所有300戸超です。
4年で10倍というのは一つの目標(といっても目標にしたのは今年の途中からです。)でした。

なぜ、これだけのペースで物件を増やし続けられたのかというのは、利回りのいい物件ばかりを購入してきたためだと思います。普通だとある程度購入すると融資を打ち止めされてしまうのですが、収益性がいい物件が多いので、銀行が貸してくれるのだと思っています。
また、セミナーなどで勉強をし続けて常に大家レベルをレベルアップしているということもあると思います。
ぜひ、みなさんもたくさん勉強されて同じようにいい物件を購入していってもらいたいと思っています。
24日は増山塾で、みなさんの大家業に役立つ話を少しでもできればと思っております。まだ間に合いますので、時間のある方は下記をご覧ください。

増山塾でガチンコトークショーに出ます2


今年の購入履歴ですが、
1月 20戸
2月 9戸
7月 4戸
8月 36戸
9月3日 6戸
9月20日 23戸

今年合計 6棟98戸取得しました。

つまり、この1年(といってもまだ9月なので12月までに何棟購入するかわかりませんが)で、過去3年間で増やした半分以上の戸数を取得したことになります。
特に、今年は7、8、9月の3ヶ月で4棟取得というハイペース。

年内には、あと何棟買えるでしょうか(笑)
すでに買い付け入れている物件もありますし(笑)

まあ、ちょっと忙しいので少しペースを落としてというのもありかとは思いますが・・・

ただ、この300戸というところまで到達したので、ここからは新しいステージかなという思いも少し出てきています。
なにが新しいステージかというと、できるだけ2億円以上くらいの大型物件に狙いを定めようかと言うことです。
今年の最安値で言えば、1280万円の物件とかも購入しています。
確かに、利回り20%を超えて買っていて、リフォーム代も取得費に換算しても15%くらいでは回るようにと計画してリフォームしているところですが、ちょっと今後はこういった小さい物件はあまり手を出さないようにしようかと思い始めたところです。

来年は、2億円超の物件を3棟とかでもいいかななんて。
え、まだ増やすのかって?
ええ、たぶん、増やすでしょうね。大家業が楽しいので。

15日 大家学さんの新築現場見学会

川崎で大家学さんの新築現場見学会がありました。
はじめに、川崎駅近くのホテル会議室で大家学さんと建築会社さんによるプレゼンがありました。
建築会社の方とのコミュニケーションがきちっととれていてすばらしい企画によるすばらしい新築物件ができたのがわかります。
会場の後ろでは、実際に使われた部材などのサンプルも置いていて、参加した方には非常に参考になったのではないでしょうか?

その後、現地へ移動して物件を見させていただきました。
カステラじゃなくて羊羹のコンクリート(ブログ読むだけだとわからないですね)というのを見たり、しゃれたカウンターキッチンタイプの居室、工夫したエアコンのドレン配管、スライディングバーの照明など特徴のある部屋でした。
特に奥の部屋は、広いベランダ付きなのでとても住む方にはいい部屋でした。
実際にこのタイプの部屋はすべて埋まってしまっているそうです。

残念だったのは、給湯器が居室内にあるという部分です。
これはほかの皆さんも指摘されていました。
それともうひとつは、自転車置き場がないということ。
いくら駅から近くてもほとんどの人が車がないなら自転車は使いますよね。
その点が、ちょっと募集でネックなのかなと思いました。

部屋の中に給湯器がある物件というのには、あまり出会ったことがないので、はじめは新品の給湯器だったので、こういうパターンもありなのかな?と思いましたがほかの方がこれは嫌だよねみたいな意見が多くそれを聞くと確かにそうかなと思いました。
いろいろな制約もあり、今回は室内にとなったのでしょうが、これから新築されるという方は、極力給湯器は室内にならないように企画した方がいいと思います。

見学会終了後、残っていたみなさんで近くの居酒屋へ行きました。
いつものようにみなさんと不動産談義をしていたのですが、今週区分所有マンションを購入するという方がいらっしゃいました。
概要をお聞きしたところ、ちょっとそれは失敗じゃないのという物件で、いつものように?遠慮なくだめだししたところ、手付け金が50万円とのこと。
まだ買ってないなら、50万を捨てても買わない方がいいんじゃないかと話をしたらなんとその場で、不動産屋にキャンセルの電話をされました!
びっくりですね。
かなり行動力がある方です。ただ、その行動力が失敗に繋がることもあるとアドバイスさせてもらいました。私の意見だけではなく、ほかの方からの意見もよく聞いて判断すべきということです。
ブログ読者のほかの方にも向けてですが、不動産屋なんかは仲介してとか売り主なら売って利益を得られるのが不動産屋なので、どうにかしていい物件だと思わせて買わせようとする方もいます。
ですので、知識が少なく自信を持って判断できないなら周りの知識のある方に相談してみるといいでしょう。特に不動産の購入というのは、購入段階で失敗するとほとんど取り返しがつきません。
ですので、慎重に購入判断をするようにしましょう。
ただ、本当にいい物件ならゆっくり判断する暇もあまりありませんが・・・

結局、本当にキャンセルされたようですが、一応手付け金がもしかしたら伽船ルしても返ってくるかも知れない策を授けましたのでうまく手付け金も返ってくることを願っています。

(一応、ご本人がブログに書いてくださいと言っていたので、あまりわからない程度に書かせてもらいました。問題あったら言ってくださいね。)

13日 デザイナーズリフォーム見学

知り合いの大家さんが、元3点ユニットバスの物件をバストイレ別にリフォームしたというので見学させてもらった。
今回のリフォームは、ただ分離したのではなく、デザイナーに参加してもらってのデザイナーズ物件になっていた。
とても素敵な物件に仕上がっていた。

デザイナーズリフォームなので、デザイン料や部材も高いものもあるのでどうしてもリフォーム金額は張ってしまう。
単純に費用を考えると利回り的な考えや回収にどのくらい期間が掛るかなどで考えるとうちではとてもこのようなリフォームはできないなあと思ってしまいます。

ただ、いろいろな考え方があるわけで、かなりの年数空きがほとんどでないというつもりでとか、家賃UP分を10年とかの長期で回収するつもりなどであればそれもありでしょう。

あとは、同じタイプの部屋が多数ある場合は、最初はデザイナーの費用がかかるがあとは同じ内容でリフォーム業者に安くやってもらうというのもいいだろう。

2007年09月07日

4年で10倍超、300戸超に到達できそうです

2003年10月30日までは、昔から保有していた3棟29戸でした。2003年10月31日に4棟目を取得してから、4年たたずにこの9月で300戸超を達成できそうな見込みになりました。
今年の6棟目の決済が出来れば300戸超を達成します。(万が一の売買不成立がなければです。)
いまの予定ではセミナーの前に決済完了予定!

これも多数のセミナーや勉強会で勉強したり、ブログやセミナーなどを通じてであった大家仲間の皆様とのつながりによるものだと思います。

9月24日の増山塾のときには、300戸まで増やせた秘訣の一部をお話できるのではと思っています。
お時間のある方は、こちらのセミナーにいらしてください。

9月24日増山塾について

ブログ読者の皆様とお会いできることを楽しみにしております。


P.S.
13日ごろまでメールやブログを見れない可能性が高いです。
メールなどの返事は遅くなりますのでご了承ください。

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