人気シリーズ記事 資産なしでぎりぎりの投資をする危険性シリーズ第1回 応援クリックお願いします! にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
CASHFLOW101式 CD「激安アパート経営」でマサの対談CD販売中



2008年09月21日

人口動態の数値は信用できるのか?

新しく、

不動産よもやま話

としてシリーズ記事を書いてみようと思う。
そういえば、資産なしでぎりぎりの投資をする危険性シリーズも実は、完結していない。
そのうち書こうとは思っている。

このシリーズを書こうと思ったなかに、ちまたでよく言われていることが正しいとは言えないのではないか。裏を考えた方がいいのではないかということを考えていただくひとつのきっかけになってもらえればと思って書こうと思っている記事の案がいくつかある。
本やセミナーなどで言われていることを疑いもせず信じてしまっている人を多く見かける。しかしながら、自分が思うのはそれは違うのではというのも多い。
このことは、よく言われていることを否定するということが目的ではない。たしかにそういうこともあると思うが、見方によっては違うのではとか、ある条件がことなれば違うのではということも考える必要があるということをいいたい。
今回は、その系統の話である。

国立社会保障・人口問題研究所などの人口動態の調査の数字で、XX県が20XX年に人口がX%増加なので、XX県の物件は買いだなどという話がよくある。

この話の問題点ですが、

・ある基準年のその県の人口に比べてのX年後の人口の増減の予測なだけである。
極端な例を上げてみる。
2000年比のY県の10年後の人口増減率は 3%プラス
2000年比のZ県の10年後の人口増減率は +−0%
だと仮定する。

これでY県の物件は買いだと普通の人は言う。

しかし、
2000年時点でのY県全体の賃貸物件入居率は、80%
2000年時点でのZ県全体の賃貸物件入居率は、90%
だったとしたらどうだろうか?

単純に人口が増えて物件数が、変化なしであったと仮定すると
2010年時点でのY県の入居率は、3%人口が増えて仮定として全員が賃貸物件に入居したと仮定したら83%の入居率
2010年時点でのZ県の入居率は、+−0%なので90%

どちらが、賃貸物件の入居率としてはいいだろうか?

また、ほかにも問題がある。
人口動態調査がY県は増加傾向なので、賃貸物件を建設するといいですよ、将来も安心ですなどと営業する建設業者は多いだろう。
人口が3%増加するが、賃貸物件が、その10年間に世帯数の3%以上増えたらどうなるのか?平均入居率は減ることになる。
また、人口増加が見込めないZ県では、新築物件を営業されても人口が増えないので心配だから建てないという人もいるかもしれない。少なくてもY県よりも新築する地主は少ないと思われる。

比較の元になる時点での賃貸物件の平均入居率と人口増加を見込んでいる期間中にどのくらいの新規物件供給があるかなど複合した数字がわからなければ、人口が増えるからこの県のアパマンを買うというのは短絡的すぎると思う。

それから、こういった人口調査は、あくまで都道府県や自治体レベルの話である。
自分の会社の同僚の住所を考えて欲しい。
同じ会社に勤めているにも関わらず、同じ都道府県でないところに住んでいる人もかなりいるだろう。
あるいは、すでに物件を持っている人は、10部屋以上とかある物件なら勤め先を調べてみてはどうだろうか?
全員が同じ都道府県に勤めているとは限らないはずです。
市町村レベルで言えば相当違うはず。

アパートマンションの購入を決めるのに、都道府県単位とか市町村単位の人口動態調査が、本当の意味で影響を与えることはほとんどないと思う。
そんなことよりも、家賃設定を1割上下するだけで入居率は大きく変動するし、設備投資をしっかりした方が、よほど入居率に影響する。



にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。




↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、健美家不動産投資ランキングクリックお願いします。
posted by 三代目大家マサ at 02:52| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産よもやま話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

音の問題、木造はNGでRCが必ずいいのか?

新しく、

不動産よもやま話

としてシリーズ記事を書いてみようと思う。
そういえば、資産なしでぎりぎりの投資をする危険性シリーズも実は、完結していない。
そのうち書こうとは思っている。

このシリーズを書こうと思ったなかに、ちまたでよく言われていることが正しいとは言えないのではないか。裏を考えた方がいいのではないかということを考えていただくひとつのきっかけになってもらえればと思って書こうと思っている記事の案がいくつかある。
本やセミナーなどで言われていることを疑いもせず信じてしまっている人を多く見かける。しかしながら、自分が思うのはそれは違うのではというのも多い。
このことは、よく言われていることを否定するということが目的ではない。たしかにそういうこともあると思うが、見方によっては違うのではとか、ある条件がことなれば違うのではということも考える必要があるということをいいたい。
今回は、その系統の話である。

よく言われる音の問題。
音が響くので、木造物件はNGでRCでなければ、入居者に悪い。
レオパレスなどでは、隣のトイレのペーパーの音も聞こえるからあんな物件は・・・。
など、よく木造物件を否定して、RCなら音の問題がないのでRCを建てるべきだとかRCじゃなかったらだめだというような雰囲気の話がよくある。

もちろん、前提として、たとえばどちらの物件に住みたいですか?
という質問をすれば、ほとんどの人はRCがいいというだろう。

ただ、音の問題というのは、非常に個人差もあるし、慣れてしまえば線路の横でも問題なく住めるという人も多いのが事実です。線路脇のアパート、マンションに人が全然住んでいないなんてことは、(家賃が高すぎるとか設備がひどすぎる、建て替え予定などなければ)ないだろう。

また、うちは木造物件、軽量鉄骨、重量鉄骨、RCなどまんべんなく物件がある。
そして、意外なことに私の個人的な経験からいうと、音の問題のクレームはRCの物件や重量鉄骨の方が多い。

これは、自分の考察では
・音に敏感な入居者は、お金に余裕があればRCや重量鉄骨のマンションに住む
・RCや重量鉄骨のマンションでは静かで当たり前なので、相対的にそれほどうるさくない(木造物件ではクレームにならないレベル)としてもクレームを大家やうるさくしている入居者にいいたいと思う人が多い
・木造や軽量鉄骨に住んでいる人は、構造上、音がしても仕方がないと認識している人や音についてそれほど気にならない方が多いので、少しの音の問題ではクレームを言わない

のだと思う。
つまり、たとえば、木造アパートに住んでいてとなりの部屋の人が、普通の音でテレビを見ていても音が聞こえるのが当たり前で、逆にいえば自分のテレビの音なども聞こえるので、クレームは言いにくい。

この音量レベルを1〜10段階で5段階の音と仮定する。このレベルでは木造物件ではクレームにならない。(10がうるさいと仮定)

しかし、たとえば、同じ木造物件で隣でレベル7の音で、テレビを見ている人がいたとして、この同じ音量レベルでRCの物件で隣の人がテレビを見ていたとする。
RCなので、音は木造に比べ抑えられるので、音源ではうるさいが、レベル4くらいまで音量が落ちてRCの物件では音が聞こえるとする。

すると、この入居者は音に敏感なので、木造物件ではクレームにならないレベルの音だが、RCで静かなのが当たり前という気持ちで入居しているので、隣の人のテレビがうるさいと大家や管理会社などにクレームを言う。

こんな感じのイメージのことが、ときどき起きていると思います。
音の問題というのは、それを聞く人の感じ方の問題であり、またシチュエーションでも対応はことなります。

昼間にテレビをみてクレームにならない音量でも深夜の3時に同じ音でテレビを見ればもちろんクレームになりやすいです。
また、同じ音量などでも自分が好きな音楽なら気にならなくても、嫌いな音楽だったら気分を害してクレームを言いたくなるだろう。
たとえば、クラシックが好きで、ロックが嫌いな人の隣の人がロックを毎日聴いていたら嫌だろう。

また、RCや重量鉄骨の場合ですが、壁で仕切られた部分では、もちろん音は遮蔽効果がありますが、窓ガラスなどを経由して、窓ガラスから入ってくる音については、木造とたいして変わりません。
うちの重量鉄骨のマンションで、夏の夜にベランダで学生が騒いでいて、数部屋から苦情が来たことがありました。
こういう場合は、構造が木造でなくてもクレームになってしまいます。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、不動産投資ランキングクリックお願いします。




↑参考になったと思った方、シリーズの続きを書いて欲しいと思う方は、健美家不動産投資ランキングクリックお願いします。
posted by 三代目大家マサ at 02:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産よもやま話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。


×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。