参加予定およびお勧めのセミナーなどです。
すべてには参加しませんが、参加したセミナーなどで当日お会いした方は、よろしくお願いします。

不動産投資の収益物件 不動産投資の健美家

3月14日 NSX松田さんのお宝セミナー

2009年02月16日

エコ配 280円の宅配便

エコ配
http://www.ecohai.co.jp/

280円で、東京、名古屋、大阪を中心とした大都市圏だけを配達範囲にしぼって、その代わりに価格を抑えた宅配業者です。
集配業務は、狭い地域、配達可能範囲は、それよりもやや広い地域となっています。

うちの場合は、配達地域が東京都と神奈川県が全域なので、その地域の不動産屋さんとの文書のやりとりでこれまで郵便局のエクスパックを利用していた部分について、一部エコ配に切り替えをするつもりです。
なお、法人利用を前提としているようで、40部まとめての注文しかできません。リスクとして、この業者が40部の在庫を使い切っていないうちにもしも倒産とかしてしまうと損失が大きいです。

おためしでサンプルの取り寄せもできます。
1部が無料で使えますので、使ってみてから注文したらいいと思います。
なお、集荷業務で来た方にききましたところ、値上げをする可能性が出てきているということでした。
値上げ前に、発注して伝票を買えば、値上げ後もそのまま使えるそうです。
posted by 三代目大家マサ at 02:07| Comment(4) | 役立ち知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

米国最新事情

ハート財産パートナーズ主催

http://www.hap.co.jp/

●緊急開催!米国最新事情
リーマンショック、GM/クライスラーの経営危機。
未曾有の世界恐慌に突入か?経済・不動産はどうなっていくのか? 米国実務家 サム奥田氏をお招きして最新の米国事情と日本経済への 影響 お話しいただきます。
先着順受付、定員なり次第締め切りますのですぐにお申込みを!
平成21年2月12日(木)18:00〜 20:00


上記、セミナーに参加してきました。
講師のサム奥田氏にブログでの記載を許可いただいたので、メモや資料の中から書かせていただきます。

・アメリカでは16戸以上の集合住宅では、管理人をおかなくてはいけない。実際には、管理人をおかない、違法物件もある。

・現在、市場に出ているうち、平均して55〜60%の物件が銀行差し押さえ物件です。ある町は、80%近くが銀行差し押さえ物件になっている。(サブプライム層が多い地域だと思います。)

・奥田氏が、13年前に購入した自宅は、平均的な戸建てだが、購入時33万ドル、最高値で約100万ドル、現在は、85万ドル。いい地域は、値下がり率も低い。

・ローンは、昨年までは0〜10%の頭金で通っていた。アメリカ人には、自己資金を多く入れて不動産を購入する感覚があまりない。
現在は、評価額の5割前後のローンしか通らない。FF金利は下がったが、住宅ローン金利はいまだに、6.5%くらい

・金融界にもBIG3がある(ウエルファーゴをいれて4の場合も)
シティー
バンクオブアメリカ
モルガンスタンレー

・昨年1年で、地銀が25行破綻。今年は、2月12日現在11行破綻。(書いているいまは、確か13行破綻しました)

・ガソリン価格、1ガロン 33年前 35セント、今 4$25セント

・離婚、弁護士の顧問契約、ゴミが減った。


いただいた資料からのメモ
・住宅ローン抵当差し押さえ物件が急増(2009年後半まで続く)
2006年あたり 延滞率 2%前後  差し押さえ率 0.25%くらい

直近  延滞率 7%くらい  差し押さえ率 4%くらい



・一戸建て住宅の中央取引価格
ピークは597640$ 07年4月

カリフォルニア州
2008年12月末 281100$
前年同月比 41.5%下落

この数字の凄いところは、ある個別物件が4割下落したということではない。州の平均の数字が4割下落ということ。
つまり、いい立地は下がっていないところももちろんあるので、5割以上下落している地域も多いということでしょう。



感想としては、まだまだ米国の悪いニュースはどんどんと出てきそうです。
米国でも4割不動産価格が下落、スペインでは、6割下落して、1戸買うともう1戸ついてきますっていう売り方をしているとニュースで読みました。

欧州も、もっと悪くなるでしょう。

日本の不動産価格の下落は、それほど感じられません。これから、年の後半あるいは、来年、再来年とどんどんと下がると個人的には見ています。
1年後、1割値下がりするとしたら、利回り10%でも待った方が、得と考えられます。よほどいい物件でなければ、今年は買うのを待った方がいいと思っていましたが、それを再確認する内容でした。

ただし、誰もが待った方がいいわけではないと思います。
仮に自己資金1000万円で、いまなら4000万円の利回り12%の物件が買える人がいたとします。
その人が、買わずに1年待ったら、市場には4000万円で利回り15%の物件が出てきました。
でも銀行に持ち込むと自己資金5割必要と言われたら、諸費用を考えなくても2000万円の物件しか買えません。
あるいは、5割自己資金があっても融資をしないと言われるかもしれません。
そうしたら、1000万円の物件しか買えません。
posted by 三代目大家マサ at 01:53| Comment(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月10日

ある金融機関の状況

今、来月で固定期間満了の借り入れについて、いくつかの金融機関に借り換えの打診をしている。

今回の条件は、SMBCや横浜銀行などで評価額が、残債の2.5〜3倍近くある。つまり、貸し手にとってはリスクが非常に少ないわけです。

いくつかの金融機関に打診して、各銀行とも提案を出していただいたり、提案待ちだったりします。

しかしながら、1行、驚きの返事をいただきました。

なんと、借り換えも含め、いまは新規の融資は、原則やっていないという。やっているのは、自社の貸し出し案件で不良債権化した案件を買ってくれるという案件のみとのこと。
つまり、貸し倒れ引き当てをつまなくていい優良顧客に、焦げ付いている案件を肩代わりしてもらって、不良債権から、正常債権へ付け替えだけやっているということ。
普通なら、借り換え案件はほとんどの銀行が欲しい案件です。
実績のある安全な貸し出しでなおかつ、ライバル銀行の案件を自社の貸し出しに奪うことができるのですからやりたくて仕方がないというのが普通。
特に、今回のうちの案件は、購入当初2割近く自己資金を入れて、10年という短期で借り入れしたものを5年経過しての借り換えです。
積算評価の金額の3分の1くらいの残債です。ノーリスクの案件。

それすら扱えないというのは、どういうことかというと、自己資本比率を悪化させる新規貸し出しは、不動産融資については一切やらないという方針ということです。
これが、この銀行だけの話で終わるのか、来年や再来年になって、ほかの銀行でも同じような状況になるのか。
ほかの銀行でも同じような状況になれば、いまよりも数割、不動産価格が下がってもおかしくないだろう。
この銀行だけの例外であってほしい。
posted by 三代目大家マサ at 01:16| Comment(6) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月22日

物件情報

お付き合いのある、不動産業者さんより物件情報をいただきました。

私と面識のある方で、興味がある方がいましたらメールください。
いまの情勢だとどちらも2、3千万くらいは自己資金がないと厳しいかと思いますので、そのくらいの自己資金がある方でお願いします。

なお、紹介はしますが、キックバックがあったりとかではありません。
投資判断は自己責任でお願いします。

物件を特定しにくいように数字は一部丸めてあります。

物件1
茨城県取手市
区分所有店舗
RC、一部鉄骨造
昭和61年築
床面積 約1000平米

預託金2500万円位
賃料月額 100万円位
共益費 12万円位

表面約21%
NET 約18%

売買価格6500万円

預託金があるので、テナントが退去しなければという条件がつきますが、4000万円+諸費用くらいで取得してと考えるとかなり利回りはいいです。

4000万円は、3年ちょっとで回収できる計算ですね。
リスクは、テナントの退去だけかと思います。

物件2

立川駅近テナントビル徒歩1〜3分くらい?


土地100平米位
路線価1000千円位
S造6F
93年築
のべ床300平米位

現況家賃180万円位/月
満室想定2700万円位/年

売買価格15000万円

約18%

水商売系(居酒屋、スナックなど)
風俗扱いにはならないかと思いますが、微妙なライン。


以上
posted by 三代目大家マサ at 17:42| Comment(0) | アパート経営、マンション経営、大家さん業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月21日

これからの先行き

今年の経済情勢、とても悲観的に見ています。
昨年の11月くらいは、まだまだイケイケで、ある程度高めの利回りなら融資が付けば買っていきたいという過去数年の状況と同じ考えでした。

しかし、12月以降、経済ニュースや経済誌などいろいろな情報をみると不動産にもかなり悪影響があると思います。

これまで普通の不動産投資の考え方では、3月末あたりで企業などが決算対策で保有不動産を売却するなどでおいしい物件があり、ねらい目というところでした。
また、通常不動産は短期間に大幅に価格は下がらないので、平均的な物件より1割とか割安感があれば購入してもあまりそんすることはありません。
しかしながら、一つ前で書いたように、半年で3割売値が下がったりしています。
3月以降も、1、2割など大幅に価格が下がっていく可能性がないとは言えません。


昨年末、までは派遣切りが多く報道され、正社員のリストラはそれほどめだちませんでした。
1月に入り、正社員のリストラや工場稼働日の削減と給料の減額の合意などの報道も増えてきました。
生活費もきつくなってきて貯金を取り崩したり、貯金も底をつくと家賃の滞納なども増えるでしょう。
昨年は、リプラスが破綻しましたが、賃貸保証業務は黒字でした。
しかし、今年はたぶん、滞納が増えたことによる保証業務の赤字で倒産する保証会社もでてくるのではと予想しています。
もしも大手がそのようなことになれば、大変なことになります。

正社員のリストラや企業の倒産が増えて、家賃滞納は確実に増えてくると思います。家賃滞納は、法的に処理しようとすると100万円以上かかることもよくあります。
キャッシュフローがぎりぎりで物件を購入しているサラリーマン大家さんのなかには、滞納と追い出しで返済に困る方も出てくると思います。
空室よりも悲惨なことになります。

リストラや倒産などになれば、
1、家賃の安いところへ引っ越す
2、親元や親戚、友達などのところへ居候する
3、貯金や親の支援など余裕がある人なら、たたき売り状態のマンションや戸建てを買って引っ越す
などで、賃貸物件の入居者数が減る可能性があります。


アメリカでは、ビック3が、たぶんどこかつぶれるでしょう。(法的にはつぶれなくても、政府管理でほぼ同じような状況へ)
そうすると失業者がとんでもなく増えます。その人たちが給料でもらって消費していたものが売れなくなります。
日本製品が、相当売れなくなります。製造業で、相当な倒産やリストラが年の後半には現実化すると思います。

あと、円高もさらなる70円台などもなる可能性はかなりありそうです。
輸出産業が、壊滅的なダメージを受けそうです。

戸建てやマンションは、すでにかなりディスカウントされて来ていますが、これからリストラや倒産で、住宅ローンが払えない人が増えることで差し押さえなども増えると思います。
そのときに、すでに不動産価格が下がっているので、銀行またはローンを借りていた人の損失が膨らむことになります。
差し押さえや売却でローンをなくしたい人などにより、さらに売り物件が増えます。しかし、物件を買おうという人はとても少ないので、さらに物件価格はさがるでしょう。

家賃も、値下げ競争が増えてくると思います。1割くらい家賃が下がる物件も増えると思います。

店舗事務所物件などでは、都内とかでも15%くらいの売り物件が増えてきているそうです。表面10%で購入した物件が、15%で売りにでるということは、家賃が下がらなければ、購入額の66%が売値ということです。
家賃が、購入時より1割、2割下がっていたとしたらもっと値下がりしているということです。

7月1日には、路線価が発表されます。
都心部は、大幅に路線価が下がると思われますし、今年もどんどん不動産が下がっていくと思うので、来年の路線価は相当ひどくなりそうです。すると、去年の路線価で評価している物件は、来年になると相当に評価がさがります。9月以降あたりでは、銀行が借り手を再評価したときにかなりの評価損を抱えて、売り圧力を受ける借り手も増えてさらに売り物件は増えるのではないでしょうか?

考えれば考えるほど、今年は暗い1年になりそうだなあと思っています。
うちの場合は、今年は、レバレッジを掛けないかあまり掛けないで、自己資金を多めに高利回り物件を購入するという方向になるかもと感じています。

約3割引の物件

昨年の7月ごろに売り物件として情報をもらった物件がありました。
積算不足なので流しました。
その同じ物件が、とっくに売れたのだと思っていましたが、数日前に売り物件として業者さんから情報が流れてきました。
価格は、ほぼ3割引でした。
ようやく積算くらいかなという感じです。
半年前に2割くらい下げれば売れていたかもしれませんが、市況が悪化したので、この3割引でも売れないのではないでしょうか?

物件を売りたい方は、1、2割値下げしたり指し値をのんで早く売らないとだめでしょう。
今年は、これからもっと市況が悪くなると思います。

2009年01月13日

ドバイへ行ってきました

今年の正月は、ドバイへ旅行へ行ってきました。

昨年末に、報道ステーションで、ドバイのバブルが崩壊したというニュースもありました。
現地に行ってみて感じたのは、まだまだそこら中で工事をしているということ。
もちろん、人がいなくて工事がストップしているのか工事が休みなのかわからないようなところもありましたが、一気にすべてがストップするようなことはもちろんありません。

世界一の高さを誇るブルジュ・ドバイの近くの昨年オープンしたドバイモールも行きました。
ドバイモールの横から撮影したブルジュ・ドバイの写真です。
手前では、工事を大勢の外国人労働者がしています。

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エミレーツモールには、室内スキー場が。

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隣の首長国、アブダビでは巨大なモスクをみました。

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豪華な、エミレーツパレスホテルも見ました。
VIP専用の入り口が正面にあります。

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アブダビのヒルトンで昼食を取り、屋上から町中を写真とりました。

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また別の首長国、シャルジャ、アジマンにもタクシーで行きました。
シャルジャも予想以上に発展していました。
アジマンはそれに比べるとたいしたことはありませんが、それでもかなり高層のビルも数棟は見かけました。

あちらは地震がないので、高い建物を建てやすいのでしょうね。

ドバイでは6泊したのですが、5泊は安いホテルにしましたが、1泊はちょっと贅沢に、人工島のパームの先頭に建つ、アトランティス・ザ・パームに泊まりました。

http://www.spmc.jp/atlantis.html

アクアベンチャーも行きましたが、ウォータースライダーも楽しみました。

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ロストチェンバーという水族館もすごい規模でした。

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館内にあった案内によると、部屋の窓のところが水族館になっている部屋もあるようです。

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ドバイの空港で1000人に一人、車が当たるくじ。

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治安も想像以上にいい感じで夜遅くに外を歩いていても危険な感じはありませんでした。
日本人は、まだあまりドバイへ観光に行かないようです。
いいところですので、ぜひ一度行ってみてください。
posted by 三代目大家マサ at 22:16| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月02日

新年あけましておめでとうございます

みなさま、新年あけましておめでとうございます。

昨年は、金融危機でとんでもない1年でした。
今年も、まだまだ余波があって大変な1年になりそうです。

昨年は、結局1棟しか購入できず、残念でした。
今年は、どうなるかわかりませんが、いい物件があれば購入しつつ、どちらかというと、既存物件の入居率の向上に力を入れたいと思っています。

それと、昨年まではかなりのセミナーや勉強会などに参加していて実務よりも勉強などに時間を掛けすぎていたので、今年は少しセミナーなどへの参加を減らして実務をもっとやることにしようかと思っています。

今年もみなさまにとっていい1年になりますように。
今年もお会いしましたらよろしくお願いします。

2008年12月13日

全国どこでもアパート経営

けーしゃんの書籍
「全国どこでもアパート経営」
が発売されました。

北陸を中心に平均利回り19%という驚異的な利回りでアパートマンション経営をしているけーちゃんのノウハウが詰め込まれた書籍です。

ぜひ読まれることをおすすめします。

詳しくは、こちらのサイトを参照ください。

http://manshitsu-team.com/
posted by 三代目大家マサ at 16:12| Comment(2) | TrackBack(0) | 本、CD、DVDなど | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月10日

12月5日 札幌遠征1日目

朝7時発の飛行機で、赤井さんと一緒に札幌へ。

新千歳空港で、chobbyさん、ミットさん夫妻、ヒデさん、そして東京へ向かうゴックさんと待ち合わせでした。
ゴックさんと別れてみなさんと一緒に札幌の6物件を見て回りました。

競争の厳しい札幌でみなさんそれぞれ努力されています。
普通の大家さんだと厳しいでしょうね。
比較論として、北海道以外に在住の大家さんが、対して利回り的にほかの地域と差がないのであれば札幌には手を出さない方がいいというのを実感しました。
利回りが20%を超えたくらいからであれば(利回り15以下の物件をほかの地域で購入している人の場合)、検討してもいいかもしれませんが、自分なら25%くらいないと厳しいのかなと思っています。

・広告費が2、3ヶ月がいまでも当たり前(今後もっと増えるかも)
・物件を見に来るのに飛行機に乗らなければ行けないので、交通費が高い、すぐに行きにくい
・利回り15〜20%くらいの物件は、関東圏でもある
・雪の問題で建物の傷みが早い
・空室率が平均で70%くらいあるらしい

などかなり厳しい。コストがかかりすぎる。

ただ、北海道に住んでいれば、札幌での投資は第一に考えることだと思います。いろいろ努力すれば厳しい市況の札幌でも勝ち抜くことはできるでしょう。

夜は、かにのお店で加藤ひろゆきさんを交えて図面舞踏会でした。
2次会は、近くの喫茶店でした。
とても楽しく過ごせました。

2008年12月06日

ベンディアム札幌セミナーで講師をします

12月6日(土)に札幌でベンディアムさん主催でセミナーが開催されます。
そちらで、仙台、金沢につづいて講師をさせていただきます。

http://www.vendium.net/recruit/index.html


開催日 】
平成 20 年 12 月06(土)13:00-17:30  (開場・受付開始は 12:45より)

【 場 所 】
TKP札幌ビジネスセンター 5階会議室
北海道札幌市中央区北三条西3丁目1-44札幌富士ビル
アクセス:札幌駅南口地下街9番出口直結

【参加費用】
セミナー参加  3,000円
懇親会 参加 5,000円

【セミナー内容】
◆1部 セミナー 13:00-17:30 (先着80名様)
  ●あかちゃんこと赤井 誠 氏
  ●三代目大家マサ 氏
  ●加藤 ひろゆき 氏

◆2 部 懇親会 18:00-20:00 (先着40名様)
  セミナー会場近くのお店にて開催となります。



北海道のみなさまとお会いするのを楽しみにしております。

なお、5日の午前中にあかちゃんと一緒に札幌入りする予定にしております。
5日にお時間のあるオーナーさんで、札幌の物件を見学させていただいたりできる方がいましたらぜひお願いしたいと思います。
5日の夜は、図面舞踏会を札幌で開催してもらうようになっていると思います。


また、11月29日は、私は参加しませんが、ベンディアムさんのセミナーが、名古屋で開催されます。
こちらもまだ参加者募集中です。

http://www.vendium.net/recruit/post_2.html

【 開催日 】
平成 20 年 11 月29(土)13:00-18:00(開場・受付開始は 12:45より)

【 場 所 】
TKP名古屋会議室
愛知県名古屋市中村区椿町1-16 井門名古屋ビル7階
JR名古屋駅、近鉄名古屋駅、名鉄新名古屋駅  太閤通口 徒歩1分

【参加費用】
セミナー参加  3,000円
懇親会 参加 5,000円

【セミナー内容】
◆1部 セミナー 13:00-18:00 (先着90名様)
  ※講師に『投資家けいちゃん氏』が、お話していただける事になりました。
 ●和合 実 氏
 ●あかちゃんこと赤井 誠 氏
 ●ひろ@大家塾塾長 氏
 ●投資家けいちゃん 氏

◆2 部 懇親会 18:30-20:00 (先着60名様)
 セミナー会場近くのお店にて開催となります。


両セミナーとも参加希望の方は、ベンディアムさんのホームページより申し込みをしてください。

2008年12月04日

12月14日 北野さん&けーちゃん 出版記念特別セミナー、お得な特典つきだそうです

北野さん&けーちゃん 出版記念特別セミナー
が12月14日に開催されます。


今回は、年末開催セミナーということで、とってもお得な特典をつけてくれたそうです。
その特典の内容は、セミナー参加者だけ、お宝セミナーDVDやソフトの購入申し込みをするとなんと

3割引

で購入できるそうです。
3割引とは太っ腹です。
年末年始の休み中に、じっくり勉強するのはいかがでしょうか?



<第一部> 講演者:北野 琴奈(13:05〜14:05)

「FP北野琴奈流、逆算で考える、資産運用術と不動産投資」

・目標への近道は逆算思考 〜不動産、今年の私の目標と結果〜
・金融資産1億円を目指すには 〜金融商品 vs 不動産〜
・金融商品と不動産の割合、どうする?
・金融商品、リスクとリターンを数値化する
・不動産、リスクとリターンを数値化する

休憩 14:05〜14:15

<第二部> 講演者:投資家けーちゃん(14:15〜15:15)

「投資家けーちゃん流 満室チーム運営術」

・投資家としてのスタンス
・メンバーはこうして選ぶ
・メンバー別のコミュニケーション術
・コストを掛けるところ掛けないところ
・一目置かれるための自己演出
・空室率50%物件の再生可能判定チェックリスト

休憩 15:15〜15:30

<第三部> 北野、けーちゃん、沢のスペシャル対談(15:30〜16:45)

私だったらこうする、世代・職種別、最適不動産投資!
プロ投資家として活躍する3者が、様々なシチュエーションについて本音で意見を語り合います。


という3部構成。
書籍の補足や書けない秘密などを話してくれるのではと期待しております。
みなさん、書籍を購入してセミナーへ参加されてはいかがでしょうか?
私も参加予定にしております。



セミナーの詳細、申し込みは下記をクリック!
北野さん&けーちゃん 出版記念特別セミナー
posted by 三代目大家マサ at 03:18| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月23日

北関東大家の会発足

新しく、北関東大家の会を発足させました。

北関東大家の会
http://kitakanto08kai.seesaa.net/

初期メンバー10人前後以上が集まったら稼働を開始したいと思っています。


相模原大家の会
http://sagamihara08kai.seesaa.net/

仙台大家の会
http://sendai08kai.seesaa.net/

上記2つは、10人以上メンバーが集まっています。
特に仙台大家の会は、30名以上の会員がおり、物件見学会やオフ会も数回実施されています。
仙台大家の会は、忘年会の計画も進んでおります。


下記の4つは、まだ参加メンバーが3人以下です。
地域を限定しすぎた感がありますが、長期的視野でメンバーが増えるのを待っております。


東金大家の会
http://togane08kai.seesaa.net/

横浜市金沢区大家の会
http://kanazawaku08kai.seesaa.net/

さいたま市桜区大家の会
http://sakuraku08kai.seesaa.net/

坂戸大家の会
http://sakado08kai.seesaa.net/

posted by 三代目大家マサ at 01:29| Comment(2) | TrackBack(0) | 全国各地の大家の会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月22日

12月7日 楽待コミュニティ開催

不動産投資の総合相談会『楽待コミュニティ』
が12月7日に開催されます。

不動産業者さんと元・普通のサラリーマン、松村裕一氏(総投資額12億円)、「お宝不動産」 沢孝史氏、サラリーマン大家さん 芦沢晃氏、司法書士の渡邉太一さんら豪華メンバーとの交流の場です。
前回、参加しましたが、とても楽しいイベントでした。

お時間のある方は、ぜひ参加してみてはいかがでしょうか?
私は、今回は残念ながら札幌にいるので参加できません。
次回は、ぜひ参加したいと思っています。
posted by 三代目大家マサ at 00:41| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

12月14日 北野さん&けーちゃん 出版記念特別セミナー

北野さん&けーちゃん 出版記念特別セミナー
が12月14日に開催されます。

<第一部> 講演者:北野 琴奈(13:05〜14:05)

「FP北野琴奈流、逆算で考える、資産運用術と不動産投資」

・目標への近道は逆算思考 〜不動産、今年の私の目標と結果〜
・金融資産1億円を目指すには 〜金融商品 vs 不動産〜
・金融商品と不動産の割合、どうする?
・金融商品、リスクとリターンを数値化する
・不動産、リスクとリターンを数値化する

休憩 14:05〜14:15

<第二部> 講演者:投資家けーちゃん(14:15〜15:15)

「投資家けーちゃん流 満室チーム運営術」

・投資家としてのスタンス
・メンバーはこうして選ぶ
・メンバー別のコミュニケーション術
・コストを掛けるところ掛けないところ
・一目置かれるための自己演出
・空室率50%物件の再生可能判定チェックリスト

休憩 15:15〜15:30

<第三部> 北野、けーちゃん、沢のスペシャル対談(15:30〜16:45)

私だったらこうする、世代・職種別、最適不動産投資!
プロ投資家として活躍する3者が、様々なシチュエーションについて本音で意見を語り合います。


という3部構成。
書籍の補足や書けない秘密などを話してくれるのではと期待しております。
みなさん、書籍を購入してセミナーへ参加されてはいかがでしょうか?
私も参加予定にしております。

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2008年11月10日

レントゴー賃貸保証

リプラスが破産して、事業譲渡されてデジタルチェックがスポ
ンサーになり、レントゴー保証株式会社になりました。

http://www.rentgo.jp/

レントゴー保証の方と話をして今後の方針が少しわかりました


・ハウスコムの集金代行では社会的な多大なる影響を与えたこ
とにより、引き続き保証を続ける方針でハウスコム側と交渉中
。11月中に方向性が出せる予定。
集金代行は、やめていままでの滞納保証のみを提供予定。

・既存契約については、原則、リプラスの破産で契約は消滅し
ているので引き継がない。

・ただし、各代理店の不動産屋が、今後も引き続きレントゴー
保証と契約して新規契約が期待できる場合は、その代理店で契
約していた過去の契約も引き継ぐ可能性がある。

・既存契約数、代理店数も相当な数なので、順次代理店と交渉
して対応する。時間は相当かかる可能性があり、すべての代理
店との交渉にどのくらい時間がかかるかは見通しは立っていな
い。

・基本的には、既存の契約を引き継ぐ場合にも、原則新たに保
証料がかかる。

このような感じです。
つまり、一番のキーポイントは、既存の代理店が、今後もレン
トゴー保証を引き続き使う意思があるかどうかが一番のポイン
トです。
新しく他社と代理店契約を結んで、今後レントゴー保証を使う
可能性がないところとは既存契約の保証は一切行わない方針で
す。
もしも既存契約で滞納があったり、今後もレントゴー保証を継
続して利用したい大家さんは、リプラスと代理店契約していた
不動産屋に「レントゴー保証を引き続き利用したいので代理店
契約をしてください。」とお願いする必要があると思われます



--------------------------------------
Power up the Internet with Yahoo! Toolbar.
http://pr.mail.yahoo.co.jp/toolbar/
posted by 三代目大家マサ at 20:17| Comment(0) | TrackBack(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月09日

うっちゃんの出版記念パーティー

11月16日にうっちゃんの出版記念パーティーが開催されます。

http://www.hidamari.bz/dot_r/party1116/party.html

場所は、表参道のカフェです。
リノベーションに興味のある方、お時間のある方は、まだ申し込みできそうなので申し込んではいかがでしょうか?
posted by 三代目大家マサ at 22:36| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月04日

電力一括契約、電気代の節約、利益がとれる方法

遅くなったが、大阪賃貸住宅フェアにて見つけた面白い仕組みを紹介します。

電気代を安くする方法としては、
・パワーブレーカー
・中央電力

などの業者があります。
それとまた少し違う仕組み(どちらかと言えば、中央電力に近いかな?)で、大家が電力会社から一括で電力を購入して、入居者に大家から(実際は、外注)電気代を請求。
その金額差を大家の利益にできるという仕組みです。

ファミリータイプで、30部屋程度以上の規模の物件では、メリットが出てくるようです。
いま1棟を見積もりしてもらっているところです。
見積もりの結果次第では、導入も検討してみようと思っております。



続きを読む

2008年11月01日

11月26日(水) 大家さん勉強会開催します

UPDATE 2008/11/21
おかげさまで定員に達しましたので、申し込みは打ち切りました。
またの機会にご参加ください。



大家さん勉強会(オフ会)

主催:マサ
日時:2008年11月26日(水) 13時00分から17時00分まで
場所:嶺町文化センター 


地図

*注意 最寄駅、東急池上線雪が谷大塚駅 当日雪が谷大塚駅で12時45分に待ち合わ
せして向います。
待ち合わせ場所(雪が谷大塚駅改札口)ドトール前


会費:500円
内容:参加者の不動産投資、アパートマンション経営について
の情報交換。
   購入検討・予定物件やすでに所有されている物件などに
ついて具体的に話をしたい方は、各自資料をお持ちください。
定員:14名
約1時間の案件を用意いただき話しをしていただける方を募集。
案件のある方は、どんな内容であるかを概略をメールください


夕食会:終了後、希望者で夕食会(懇親会)を行います。


なお、公開と書いている項目は、参加予定メンバーにはメール
で公開予定(ブログではなく、あくまで参加予定者へメールで
事前にお知らせします。当日、お互いの名前やプロフィールを
把握しやすくするため。)
公開・非公開という場合は、ご自身で選択してください。
過去に参加した方も、申し込みの際は、以前と同じものでもか
まいませんので下記の内容をすべて記入ください。
記入がない場合は、人数にカウントしません。

名前(ハンドルネーム可・参加予定メンバーに公開):
メールアドレス(公開):
携帯電話(非公開):
夕食会:参加・不参加
ご自身の不動産投資経験、所有物件など(公開):
具体的な意見を聞きたい案件の有無(有の場合は当日資料をお
持ちください)(公開):
オフ会に期待すること、その他なにかあれば(公開):
ご自身のブログ、HPなど(あれば)タイトル(公開):
ブログ、HPなどのURL(公開):

申し込み先メールアドレス
mailaddress.jpg

携帯電話は、ほかの参加者には非公開とします。
当日の連絡などのため、申し込み時は携帯番号を必ず記入してください。
メールでの申し込みを有効な申し込みとします。
ブログへのコメントでの参加表明は申し込みに含まれません。

posted by 三代目大家マサ at 18:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 大家さん勉強会(オフ会) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月28日

24日 ドラゴンシャイさん来訪歓迎会

ドラゴンシャイさんが東京にいらっしゃるということで、さらりさんが幹事になってくれて歓迎会でした。

武蔵小山のうなぎやさんにて開催されました。

ドラゴンシャイさん歓迎会でしたが、隠れた会合としてヒロシさんの神奈川11区からの出馬検討会でもありました。

愛知7区または愛知6区からの出馬が、ちょっと前まで濃厚でしたが、小泉さんの引退にともない、次男が出馬する神奈川11区での出馬が、当選は難しいが、メディアに取り上げられやすいということで、今回は、供託金300万円はどぶに捨てても知名度UPのために出馬するのがいいのではということになりました。

その300万円を金利(月利)10%で用立てましょうかと提案したが、「株のショートでボロもうけなので不要です」という力強い答えでした。ヒロシさん、さすがですね。

神奈川11区からの出馬なら、さらりさんがポスター貼りは協力してくれるということですので、神奈川11区からの出馬が可能性濃厚になってきました。

さて、話が脱線しましたが、うなぎがとてもおいしかったです。
また話もいろいろと盛り上がりました。

2次会は、カラオケで、歌わずに不動産談義。
かなりディープな内容になりました。
内容は書けません。
ヒロシさんは、先に帰りましたので秘密の内容は知りません。
ドラゴンシャイさん、ディープな内容ありがとうございました。
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