内容は、オーストラリアドルが、史上最高値圏なので、８０万ドルの物件が、以前は８０００万円近かったが、いまなら４０００万円台ですとのこと。
オーストラリアドルのここ１年のチャート
この数年で、オーストラリアの不動産を買った人は、地獄ですね。
確か、オーストラリアの不動産は去年あたりに聞いた話だと利回り５％くらいだったと思います。
オーストラリアと環境の似ているニュージーランドの不動産投資のセミナーを聞いたときのブログはこちら。
http://realblog.seesaa.net/article/25780962.html
オーストラリアとニュージーランドの融資条件などが同じと仮定して、下記は書いております。（正しいかどうかわかりません）
８０万ドルで５％ということは、年間家賃４万ドル。
１オーストラリアドル約１００円であれば、４００万円の家賃収入。
７０％日本円建てローンと仮定。
当時８０００万円×７０％＝５６００万円のローン。
これを２５年ローンと仮定。ざっくり、元本だけで２００万円強の返済、金利を含めれば年間３００万円くらいです。
さて、４００万円の家賃があれば、どうにかこうにか、年間３００万円は返済できるかと思います。
しかしながら、オーストラリアドルのレートはいま６０円くらい。
４万ドルの家賃は、２４０万円程度になってしまいます。
つまり、毎年６０万円の赤字。
ここで、物件を売却します。
運良く購入した８０万ドルで売却できたと仮定します。
４８００万円で売れたことになります。
ローンは、５６００万円で組みました。１年経っていないので、元金２００万円を返したと仮定して（本当は、元利均等なら、金利部分しかほとんど返していないので元金はあまり変わっていないですが）５４００万円だとすると６００万円穴埋めが必要です。
購入時に、自己資金として３割、２４００万円近くつぎ込んでいるので、合わせて３０００万円を飛ばしたことになります。
怖いですね。
さて、購入していたら怖かったのですが、逆にいま購入するならどうでしょうか？
８０万ドル×６０円＝４８００万円
７０％ローンで、３３６０万円分を円建てローン。
２５年、金利２．５％で、月々の返済は１５０万円くらい。
家賃は、４万ドル×６０円＝２４０万円。
為替レートが、１オーストラリアドル４０円になったら１６０万円ですから、それでも経費を引く前でどうにか返済できるかという水準。
経費を考えれば、４０円が損益分岐点かな？
いまの水準よりもう少し円高になることもあると思います。
５０円とかにでもなれば、８０万ドル×５０円＝４０００万円。
家賃収入が、４万ドル×５０円＝２００万円
将来的に、円安方向に行くと予想するなら、かなりのキャピタルゲインも期待できそう。
これからは海外不動産投資も面白いかもしれませんね。
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