三代目大家の不労所得獲得日記（不動産投資）

最近、デベロッパーの倒産が相次いでいる。
これから、建設会社の連鎖倒産も続くだろう。
また、自社で開発を行わない、転売で利益を狙っていた業者も体力を消耗するか下手したら倒産する。
リートなども市況の悪化により、保有資産の棚卸しで、評価替えして大幅評価ダウンの場合は、物件を売却するなどの対応を迫られるだろう。
ただ、大型物件の購入できる体力のある業者や資産家は限られている。もちろん、大幅に落ちてくれば拾う外資や資産家がいるが、下がるのが目に見えているのでじっくり待っているところも多いだろう。

最近、入ってくる情報の中に、大型案件で大幅値下げというのがかなりある。
まだしばらく続くが、利回りが１３〜１５％くらい（都内、または都内に近い千葉、埼玉、神奈川あたり）５億円超くらいの物件で利回りがでれば保有を続ければほとんど破綻することはすくないと思われる。（不動産業者で１年ごとのプロジェクト融資などは除く）

アパートローンでこのあたりの物件を取得できれば、融資環境が回復したときに確実に高値で売却できる。
買える体力があれば、全力買いをしてもいいような市況かも知れない。

現在、これまで融資をしてもらっていない金融機関数行へ資産査定をお願いしている。
年末から、来年にかけて頑張れば総額１０億円超くらいの買い物ができるかもしれない。（フルローンを極力狙って）

１億円超くらいの現金を持っている資産家は勝負をしてもいいようなおいしい不動産市況だと思う。
現金が３０００万円以下くらいであると勝負は厳しいかもしれない。銀行は貸出先を相当絞っているので。
また、２億円以下くらいの物件は、まだまだ買える方もそれなりにいるので物件価格も下がりにくいというのもある。

朝、栄のカプセルホテルで８時すぎに起床。
最近連日忙しく寝不足なので、若干２度寝。
携帯のスヌーズ機能で５分おきくらいに起こされる。
最初の目覚ましから１０分か１５分程度して起床。

急いで、着替えたり身支度をして栄駅へ。
名古屋駅へ移動してカフェで朝食。

その後、集合場所の岐阜駅へ向かう。
集合時間は１０時３０分だが、駅に着いたのは１０時ごろ。
電車の中でも寝たのだが、まだ眠いのでホームの待合室にて１０時２５分ごろまで仮眠。

３０分には、８割方メンバー集結しているようでした。
今回は、２０名を超す大人数。途中合流で３０人近くに。

何名かの車でいらした方にそれぞれ乗せていただき、見学させていただく物件へ移動。

１棟目と２棟目は、１００ｍくらいしか離れていないという物件。
片方は、最近取得したばかりでこれからどのようにリフォームをするかなどみなさんでいろいろと意見を出していました。

もう１棟は以前にも外観、共用部はみせていただきましたが、満室のため中はみれなかった物件です。ちょうど１部屋空いたということで中も見学させていただきました。

敷居滑りとクロスで参考になるものがありました。
まだまだ勉強するところはありますね。

その後、昼食を食べて、３棟目へ。
前回、解体までの段階で見学させていただきましたが、１部屋ほぼリフォームが完成間際というところまでなっていてそこを見学させていただきました。
変貌ぶりがすごいです。
さすが大シマさんです。
キッチンパネルをコストダウンの意味もあるが、違う柄を組み合わせてデザインにしてしまうというのはいい案です。
今後の参考にします。

その後、夕食の会場へ移動して、賃貸フェアの報告会などセミナーっぽい内容。
そして、肉料理で宴会でした。
おいしかったです。

ここで、解散でしたが、遠方からのメンバーは、Sさんのご厚意で物件に泊まらせていただきました。
Sさんありがとうございました。

学生の合宿のような感じでした。
いろいろなテーマで話をしました。
終わったのは、３時すぎです。
とても楽しかったです。

翌日は、朝から解体作業がはじまったり、外壁塗装の足場の組み立てが始まったり。
それと、前日みていないほかの空いている部屋もすべて見せていただきました。
感想としては、大部分はすこしの改修作業で十分に貸せる状態にできるという雰囲気でした。

岐阜には、名古屋に近い割に高利回りで積算もとれる物件の出物が多いようです。中部で物件を探している方は検討する価値のある地域です。（地元の人は悲観的なようですがそれがいいのだと思います）

午前中、うちの物件を管理してもらっている不動産屋へ訪問して募集状況などについて打ち合わせ。

その後、Sさんと一緒に栄駅へ移動して地下街のお店で昼食。みそとんかつ定食を食べた。名古屋へ来るようになってから、何度かもうみそとんかつなど食べているが、おいしいですね。

ナディアパークへ移動して、小林さんの満室経営実践会のセミナーに参加。内容は、省略させていただきます。

懇親会は、２次会までHCSのメンバーも参加していたが、いつもなら２時３時ごろまで続くのだが、講師が寝不足ということで珍しく２次会で終了。
残っていたメンバーで３次会に行きました。
４人で不動産談義。
日付が変わったころまでお店にいて、お店が閉店でおひらきに。
それぞれの宿泊先へ移動。
私は、最近定宿のようになってきているカプセルホテルのウェルビー栄へ。
一緒にいた、Hさんもホテルを取っていなかったので一緒にウェルビーに泊まりました。
ウェルビーのお風呂で、Hさんと引き続き不動産談義。
２時ごろまで話をしていて、解散しました。
その後、私は、６０分のマッサージを受けました。
寝たのは４時近かったように思います。

２４日は、私の主催している仙台大家の会のメンバー７人で物件見学会を開催しました。

仙台大家の会の会員７名で、会員の４人の物件合計６棟を見学して回りました。

いろいろ会員同士で、アドバイスややっている工夫を学んだりと勉強になりました。

夜は、仙台駅前の飲み屋さんで懇親会を行いました。

仙台大家の会に参加希望の方は、下記を参照の上、必要事項を記入の上、メールで申し込みしてください。
http://sendai08kai.seesaa.net/

３０日より１日まで名古屋遠征です。

３０日が小林さんのセミナー、３１日が岐阜で名古屋大家塾、それも泊まり込み合宿です。
朝まで生テレビのように、不動産談義が続きそうです。

DIY SHOWへ恵比寿のIさんと行ってきました。
http://www.diy-show.jp/

朝、車で恵比寿へ行き、恵比寿のIさんをピックアップして幕張メッセへ。９時３０分すぎに到着して、会場のはじから順番にチェック。
賃貸フェア同様に地図をみながらチェックしてつぶしていきます。

会場の半分を見終わった時点で１３時を回っていました。

昼食をごちそうになって、残り半分を攻略へ。

１７時終了でしたが、ぎりぎりでほぼ全ブースのチェックが終わりました。

その後、船橋のIKEAへ。
IKEAでいろいろと見て、夕食はIKEAの食事にしました。
おなかいっぱいになりました。

２１時ごろから目黒のジョナサンでヒロシさんとオフ会と思いましたが、ヒロシさんに拒否されました（涙）

いま、仙台のコンフォートホテルにてブログを書いている。

ブログで告知をしたような気でいたのだが、セミナー前日に過去の記事をみてブログ上で告知していないことに気がついた。大失敗です。

仙台大家の会ともうひとつの別のメーリングリストで宣伝したので、ブログでも書いたつもりになっていた。

次回、１０月１１日、金沢にて同じベンディアムさんのセミナーで講師をすることが決まっている。
北陸方面の読者の方、ぜひご参加ください。
詳しくはベンディアムさんのHPを参照ください。

ベンディアムURL
http://www.vendium.net/index.php

８時４５分に東京駅で待ち合わせでした。
講師のあかちゃんさん、西山さんとともに新幹線で仙台へ。

１３時よりセミナー開始です。

１番で私がセミナーを行いました。
今回は、大家業に必要な情報投資とリフォーム投資をテーマに話をさせていただきました。

時間がなく、予行演習なしの一発勝負でしたが、ほぼ予定通りの時間で終了することができました。
聞いていただいたみなさんの大家業に役立てば幸いです。

西山さん、あかちゃんさんのセミナーも非常に参考になるないようでした。

ベンディアムさんのセミナーは今後、全国各地で実施が予定されています。
お時間のある方は、ぜひご参加ください。

終了後は、懇親会でした。１次会、２次会と参加して２３時ごろお開きとなりました。
参加者の方々といろいろとお話できました。
ありがとうございました。

１０月４日（土）ハッピー＆リッチアパート経営フェスタが開催されます。

コテツ、投資家けーちゃん、ＮＳＸ松田の３人を中心に運営するハートブレイン主催で、なんと３００人を集める大イベントが開催されます。

内容は、豪華４組の対談


対談�T 光速フルローン対談「今田信宏＆投資家けーちゃん」


対談�U　満室経営対談「西山雄一＆浅輪裕彦」


対談�V　自分でリフォーム対談「進藤強＆ＮＳＸ松田」


対談�W　アパート経営大御所対談「沢孝史＆赤井誠」

とても聞くのが楽しみな組み合わせですね。

お時間のある方は、ぜひ参加してください。
私もスタッフとしてお手伝いをする予定です。

詳しくは下記を参照ください。
http://www.nyu-mon.net/festa.html

４月１日に渋谷のセルリアンタワーで加藤ひろゆきさんと対談したCDがまもなく発売とのことです。

たしか、１７時から１８時の間くらいにホテルについて、録音をはじめて、終了したのは１時とか２時くらいだったように思う。
終了後に、焼き肉を食べに行って、ホテルをでたのが、３時前後だったように思う。

今回は、８０分のCDがなんと５枚組とのことです。

もう、４ヶ月も経ちましたね。あっという間です。
録音当時、２０棟４０６室でしたが、現在は２１棟４４８室になりました。

加藤さんにブログの読者とかには、割引をしてあげてほしいとお願いしておりました。

詳しくは加藤さんの随筆をごらんいただきたいですが

http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200808100000/

ＨＰでは、五枚セット￥33,000−で販売予定であるが、この随筆の読者にと、三代目大家マサさんのブログを見た人には、

後払い￥30,000−。

前払い￥28,000−でお譲りスル。


とのことです。


割引で購入したい人は、早めに申し込みしてください。

さらに

限定５０セットに、オマケで

ＣＤ「激安アパート経営」

をプレゼントする。


とのことです。


http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200808100000/

以前参加したあるセミナーの資料で下記の平成１３年頃新築物件資料を入手。
いまの募集家賃などと比較してみた。


平成１２年１２月（シミュレーションベースの日付か竣工時ベースか不明）どちらにしても平成１３年ごろの相場の数字

所在　山手線北側の某駅徒歩７分
RC５階建て
１Kタイプ（約２３平米）
建築坪単価５０万円くらい
家賃設定　８６０００円
平米単価　８６０００／２３＝約３７４０円


現在のその駅での似ている条件でピックアップした物件との比較

ピックアップ共通条件
・マンション
・１R〜１DK
・駅徒歩１０分以内
・築８年以内
・エレベータあり
・２０平米以上

新築の相場を比較
２０年の新築物件

・家賃９．４５　徒歩１０分　広さ２５．６６平米　平米単価３６８２円

・家賃８．５　徒歩５分　広さ２０．０平米　平米単価４２５０円

・家賃９．９　徒歩５分　広さ２４．０８平米　平米単価４１１１円

新築の現在募集中の物件で３件ピックアップした。２００８年６月以前の築年です。つまり、入居可になってから１ヶ月以上経っている。３月築もある。どれも宅配ボックス、システムキッチン、オートロック物件だった。
上記は、ファンド物件である可能性が高いかと思う。

つぎに、築年の古い物件（当該資料の物件に近いもの）の募集例
築年が２０００年９月〜２００３年１０月までの物件

・家賃７．６　徒歩８分　広さ２５．６５平米　平米単価２９６２円

・家賃８．０　徒歩１０分　広さ２４．２２平米　平米単価３３０３円

・家賃８．７　徒歩１０分　広さ２６．２１平米　平米単価３３１９円

・家賃８．２　徒歩１０分　広さ２２．９５平米　平米単価３５７２円

・家賃８．４　徒歩８分　広さ２５．２６平米　平米単価３３２５円



これをどのように判断すればいいかは各自で考えてみてください。

連日の疲れもあり、１０時ごろまで寝ていて、１１時くらいに家をでて埼玉の物件へ向かった。
首都高がタンクローリー火災で、埼玉方面へいけないので、環八で移動。
混んでいるので、桜区の物件は、帰りにみることに。
関越自動車道で、鶴ヶ島まで移動。

物件でリフォームの進展具合を確認。
来週で完了とのこと。
エアコンの取り付けの立ち会いをした。

その後、川越へ移動して川越資産形成倶楽部に参加。
今回は、珍しくサラリーマン大家さん向けの内容。


昔の話で、バブル期の重加算税逃れの方法の話が勉強になった。

１０００万円の土地を買って、２０００万円で２年以内に売却すると１０００万円の利益に対して９００万円以上の税金を取られる。
それを避けるために

１０００万円の更地購入

アパート、家など建物を建築する。
たとえば、建築費３０００万円。
売却額、６０００万円、内訳は、１０００万円（土地）、５０００万円（建物）。

こうすることで、土地に対する重加算税を逃れられる。
法律ができるとそれをいかにさけてうまくやるかという人間の知恵がでてくると思いました。

賃貸住宅フェア懇親会に参加いただいた皆様、ありがとうございました。

３日間、のべ約１００名近い方に参加いただきました。
各日ともに約４時間という長時間でしたが、ほとんどの方が最後まで参加してくださいました。
いろいろと情報交換できたことと思います。
また来年、日数は減らすかもしれませんが、企画したいと思います。

１０月の大阪の賃貸住宅フェアも参加しますので、大阪のみなさまよろしくお願いします。

2008年賃貸住宅フェア
三代目大家マサ主催懇親会

当日は、お店に１７時５０分ごろにいらしてください。
お店で、「予約名　マサ」と伝えていただければわかるようになっています。
受付の場所を用意しておりますので、そこでお名前をお知らせください。

遅れてきた方は、お店で「マサ」を探してください。
面識の無い方は、お店の人にテーブルを案内してもらった後に、参加者の何人かに聞いていただければ、わかると思います。

昨年は、会場で集合してから移動でしたが、今年は、直接お店へいらしてください。
お手数ですが、事前に下記のお店のHPなどで地図をご用意いただきいらしてください。


会場のご案内

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５日
チムニー
東京ビッグサイト前店

http://r.gnavi.co.jp/g192837/

03-3570-7135

住所
〒135-0063 東京都江東区有明3-1-25 有明フロンティアビル2F-203

アクセス
ゆりかもめ国際展示場正門駅　徒歩2分　
東京臨海高速鉄道国際展示場正門駅　徒歩1分　


*******************************************************

６日
有明ワシントンホテル　マダムシェンロン

http://gourmet.yahoo.co.jp/0006717059/

03-3599-7717

住所 東京都江東区有明3-1-28　東京ベイ有明ワシントンホテル20F

*******************************************************

７日
グラスドメール
Grace de Mer

http://r.gnavi.co.jp/p775600/

03-5564-3301

住所
〒135-0063 東京都江東区有明3-1 TFTビル2F

アクセス
ゆりかもめ国際展示場正門駅　徒歩1分　
りんかい線国際展示場駅　徒歩3分　

２００８年賃貸住宅フェアIN東京http://www.zenchin.com/chintai-fair08tokyo/index.html

２００８年８月東京開催　賃貸住宅フェア終了後、大家さん同士で交流するための懇親会をマサが企画します。

この懇親会は、賃貸住宅新聞社とは関係なく、参加者の１人である三代目大家マサが自主開催する大家さん同士の懇親会の登録です。

昨年は、２日間とも３０〜４０人程度で開催しました。
昨年は、事前に募集をしないで、上記人数でした。
そのため、今年は、かなりの人数になる可能性もあります。

原則、大家さんのみの参加を受付けます。
大家さん兼不動産屋、コンサルタントなどの方は参加OK、ただし、懇親会中の営業活動はご遠慮ください。
業者さんの参加は、受付けておりません。


８月７日は、有名な浦田さんの下記のセミナー＆懇親会とかぶっています。

【金持ち大家さん(R)フェスティバルinお台場】

▼フェスティバルの詳細はこちら
　　↓　　↓
　http://www.superfp.com/000337.html

上記に参加する予定があれば、７日は時間がかさなっているので、登録の際には注意してください。

懇親会の時間は、５、７日が１８時〜２２時まで、６日が１８時〜２１時３０分と長時間になっております。
ご都合に合わせて自由解散となります。
また、全時間帯で飲み放題となっております。２時間飲み放題であとは追加料金というような形ではありませんので追加料金なしで最後までいていただけます。お時間の許す方は、最後までぜひご参加ください。


登録フォームはこちら↓
http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P76505642

登録が完了しましたら、登録したメールアドレスへ自動返信メールが届きます。届かない場合は、メールアドレスの登録間違いの可能性があります。（迷惑メール扱いされている可能性もありますので、迷惑メールフォルダなども確認してみてください。）


キャンセル待ちのフォームもご用意できましたのでお知らせします。
http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P95255385

正式申し込み以外の日に参加する可能性があるという方は、キャンセル待ちのフォームにも登録ください。

９時より某地銀にて物件の決済。
いつも時間が掛るのですが、本日はびっくりの１時間掛らず終了！

これで、新しく山梨県にも物件が増えました。
１都７県です。

中華街で昼食を取り、帰宅。
これから、水戸へ出発です。

水戸では１９時より水戸大家さん主催の第３回茨城版図面舞踏会へ参加。
楽しみです。

今月末に決済の物件の金消契約に行ってきました。
今回は、この銀行で、家族３名義で、合わせて４棟目の融資案件。

これまでは、融資総額が５億円以下だったので、本部審査ではなく、いくつかの支店での合同の審査部？での審査だったらしい。支店決済と本部審査の間をになう審査をする部署があるとのこと。
今回の審査で担当者から初めてそういう仕組みがあることを知りました。

ところが、今回、融資総額５億円を超えるので、本部審査になり、とても厳しい、いままでにない条件を要求され、どうにか融資OKになりました。

単独で、融資総額の１．２倍近い担保評価がでているにも関わらず、共同担保まで要求されました。
しかたないので、ほかの金融機関から融資をしてもらっている物件の２番抵当で話がつきました。

金消契約は、無事終わったのですが、最後に担当者から思いがけないことを言われました。

「審査部から厳しい話がまたあるのですが」
「まだなにかあるのですか？」
「実は、今回の取引で総融資額が５億円を超えたので、これ以上の融資はメガバンクと違って地銀なので１家族への融資額が大きすぎるので難しいです。」
「既存借り入れの借り換えはどうなのですか？」
「それもできません。」

ということで、残念ながら今後の融資は、よほど返済が進まない限り難しいとのこと。

新しい金融機関を開拓しなくてはいけません。

この銀行融資が絞られている時期に、買い続けられるのか、銀行から次の融資を断られるか。
ここが、不動産投資家にとっての大きな分かれ目のように感じます。

融資を断られたデベ、ファンドなどはつぶれて、体力のあるデベ、ファンドは、じっくりと投げ売りを待つという感じ。
個人投資家も、昨年までにフルローンで購入した方々のうち、このあとも融資を受けられるか受けられないかで、大きな差がでます。

これから買いたいという方は、頑張っていろいろな銀行に物件を持ち込んでみるといいでしょう。
頑張って探せばおいしい物件が、転がっていそうです。

今年になって、昨年とは全然違ういい物件がでてきています。
自己資金がそれなりの規模、たとえば、２０００万円以上あり、さらに属性や資産のある人には、絶好の機会です。

４月を過ぎてから、ときどきいい物件が、でてきます。去年までにくらべて、利回りで数％いい感じですね。
今月決済の物件も、平成物で、RC、１５％以上。

億の物件です。

また、いま情報が来ているのも、過去最大級の売買金額。
利回りも高く、売買額が以前の希望額よりX割引。

２億円以上の物件の値下がり感を感じます。
特に、昨年だったら５億円以上の売値がついたような物件が、
・個人は手が出ない
・ファンドは、融資がでない


という状況です。
今年の下期は、かなりのチャンスがありそうです。
ただし、自己資金、属性、資産背景は必要ですが。
そういうひとだと、IZUMI塾に行ってノウハウを取得して、数億の物件を取得すれば、年間のキャッシュフロー１０００万円越えも楽勝という感じですね。

ドラマでやっているロトシックスで３億２０００万円当てた男とかが、IZUMI塾にでもでて物件取得したら面白いのですが。

億の借金をする覚悟ならIZUMI塾で書いたように早期に満席になるので、自己資金がある人は、早めに申し込んでこの下期から来年あたりのチャンスを逃さないようにしたほうがいいですね。

いまチャレンジしようとしている物件、かなり無理はありますが、やるだけやってみようと思っています。

先日、旅行から帰ってきて、たまっていた仕事をこなしたり、月末決済の物件の関係などで忙しい。
月末、決済して終わってから水戸へ行って水戸大家さんの主催の会に参加予定。
東横インを予約済み。
２８日は、RIGに参加したかったところだが、昼間は決済に必要な公的書類をとりにいろいろなところへ回ったり、そのほかの仕事もあるので断念。

来週は、賃貸フェアもあり、その懇親会の準備もある。
忙しすぎる。
浦田さんのセミナー、当初は、懇親会だけの参加NGだったので７日も懇親会を開催したが、あとになって懇親会だけの参加がOKになった。
それならそちらに参加したかった。
主催して募集してしまったのでしかたがない。
それにしても３日間やるのは大変でした。
あとから考えれば２日程度にすればよかった。
来年は、１日減らすなり、事前募集せず、当日集まった人だけでいくようにしようかな？
そろそろ寝ます。

コテツさんやけーちゃん、NSX松田さんの財布の中身レポートの読者限定納涼祭に行ってきました。

http://www.nyu-mon.net/manabi.html

九段会館のビアガーデンで開催でした。
開場そうそうに、ぽつりぽつりと雨が・・・
屋根付の会場だったので、予約者の特権で、屋根付の場所へ移動。
せっかく移動しましたが、雨はその後、降りませんでした。
まあ降らなくて良かったです。

４０人以上の投資家が集まり、不動産談義です。
鈴木ゆり子さんや北野琴奈さん、ヒロシさんら有名な方々も多数参加しました。

２次会は、なかなか会場が見つからなかったのですが、ヒロシさんがホテルの会場を手配してくれました。
２３時すぎまで不動産談義が続きました。
とても楽しかったです。

財布の中身レポートの読者向けのイベントがときどき企画されます。まだ読者になっていない方は、ぜひ読者になって次回イベントには一緒に参加しましょう。

財布の中身レポート