参加予定およびお勧めのセミナーなどです。
すべてには参加しませんが、参加したセミナーなどで当日お会いした方は、よろしくお願いします。

不動産投資の収益物件 不動産投資の健美家

3月14日 NSX松田さんのお宝セミナー

2008年09月06日

年末から来年あたりは資産家にとっては物件取得のチャンス

最近、デベロッパーの倒産が相次いでいる。
これから、建設会社の連鎖倒産も続くだろう。
また、自社で開発を行わない、転売で利益を狙っていた業者も体力を消耗するか下手したら倒産する。
リートなども市況の悪化により、保有資産の棚卸しで、評価替えして大幅評価ダウンの場合は、物件を売却するなどの対応を迫られるだろう。
ただ、大型物件の購入できる体力のある業者や資産家は限られている。もちろん、大幅に落ちてくれば拾う外資や資産家がいるが、下がるのが目に見えているのでじっくり待っているところも多いだろう。

最近、入ってくる情報の中に、大型案件で大幅値下げというのがかなりある。
まだしばらく続くが、利回りが13〜15%くらい(都内、または都内に近い千葉、埼玉、神奈川あたり)5億円超くらいの物件で利回りがでれば保有を続ければほとんど破綻することはすくないと思われる。(不動産業者で1年ごとのプロジェクト融資などは除く)

アパートローンでこのあたりの物件を取得できれば、融資環境が回復したときに確実に高値で売却できる。
買える体力があれば、全力買いをしてもいいような市況かも知れない。

現在、これまで融資をしてもらっていない金融機関数行へ資産査定をお願いしている。
年末から、来年にかけて頑張れば総額10億円超くらいの買い物ができるかもしれない。(フルローンを極力狙って)

1億円超くらいの現金を持っている資産家は勝負をしてもいいようなおいしい不動産市況だと思う。
現金が3000万円以下くらいであると勝負は厳しいかもしれない。銀行は貸出先を相当絞っているので。
また、2億円以下くらいの物件は、まだまだ買える方もそれなりにいるので物件価格も下がりにくいというのもある。

2008年09月05日

31日 名古屋大家塾合宿

朝、栄のカプセルホテルで8時すぎに起床。
最近連日忙しく寝不足なので、若干2度寝。
携帯のスヌーズ機能で5分おきくらいに起こされる。
最初の目覚ましから10分か15分程度して起床。

急いで、着替えたり身支度をして栄駅へ。
名古屋駅へ移動してカフェで朝食。

その後、集合場所の岐阜駅へ向かう。
集合時間は10時30分だが、駅に着いたのは10時ごろ。
電車の中でも寝たのだが、まだ眠いのでホームの待合室にて10時25分ごろまで仮眠。

30分には、8割方メンバー集結しているようでした。
今回は、20名を超す大人数。途中合流で30人近くに。

何名かの車でいらした方にそれぞれ乗せていただき、見学させていただく物件へ移動。

1棟目と2棟目は、100mくらいしか離れていないという物件。
片方は、最近取得したばかりでこれからどのようにリフォームをするかなどみなさんでいろいろと意見を出していました。

もう1棟は以前にも外観、共用部はみせていただきましたが、満室のため中はみれなかった物件です。ちょうど1部屋空いたということで中も見学させていただきました。

敷居滑りとクロスで参考になるものがありました。
まだまだ勉強するところはありますね。

その後、昼食を食べて、3棟目へ。
前回、解体までの段階で見学させていただきましたが、1部屋ほぼリフォームが完成間際というところまでなっていてそこを見学させていただきました。
変貌ぶりがすごいです。
さすが大シマさんです。
キッチンパネルをコストダウンの意味もあるが、違う柄を組み合わせてデザインにしてしまうというのはいい案です。
今後の参考にします。

その後、夕食の会場へ移動して、賃貸フェアの報告会などセミナーっぽい内容。
そして、肉料理で宴会でした。
おいしかったです。

ここで、解散でしたが、遠方からのメンバーは、Sさんのご厚意で物件に泊まらせていただきました。
Sさんありがとうございました。

学生の合宿のような感じでした。
いろいろなテーマで話をしました。
終わったのは、3時すぎです。
とても楽しかったです。

翌日は、朝から解体作業がはじまったり、外壁塗装の足場の組み立てが始まったり。
それと、前日みていないほかの空いている部屋もすべて見せていただきました。
感想としては、大部分はすこしの改修作業で十分に貸せる状態にできるという雰囲気でした。

岐阜には、名古屋に近い割に高利回りで積算もとれる物件の出物が多いようです。中部で物件を探している方は検討する価値のある地域です。(地元の人は悲観的なようですがそれがいいのだと思います)

30日 満室経営実践会セミナー参加

午前中、うちの物件を管理してもらっている不動産屋へ訪問して募集状況などについて打ち合わせ。

その後、Sさんと一緒に栄駅へ移動して地下街のお店で昼食。みそとんかつ定食を食べた。名古屋へ来るようになってから、何度かもうみそとんかつなど食べているが、おいしいですね。

ナディアパークへ移動して、小林さんの満室経営実践会のセミナーに参加。内容は、省略させていただきます。

懇親会は、2次会までHCSのメンバーも参加していたが、いつもなら2時3時ごろまで続くのだが、講師が寝不足ということで珍しく2次会で終了。
残っていたメンバーで3次会に行きました。
4人で不動産談義。
日付が変わったころまでお店にいて、お店が閉店でおひらきに。
それぞれの宿泊先へ移動。
私は、最近定宿のようになってきているカプセルホテルのウェルビー栄へ。
一緒にいた、Hさんもホテルを取っていなかったので一緒にウェルビーに泊まりました。
ウェルビーのお風呂で、Hさんと引き続き不動産談義。
2時ごろまで話をしていて、解散しました。
その後、私は、60分のマッサージを受けました。
寝たのは4時近かったように思います。

2008年08月29日

24日 仙台大家の会、物件見学会開催

24日は、私の主催している仙台大家の会のメンバー7人で物件見学会を開催しました。

仙台大家の会の会員7名で、会員の4人の物件合計6棟を見学して回りました。

いろいろ会員同士で、アドバイスややっている工夫を学んだりと勉強になりました。

夜は、仙台駅前の飲み屋さんで懇親会を行いました。

仙台大家の会に参加希望の方は、下記を参照の上、必要事項を記入の上、メールで申し込みしてください。
http://sendai08kai.seesaa.net/

名古屋遠征

30日より1日まで名古屋遠征です。

30日が小林さんのセミナー、31日が岐阜で名古屋大家塾、それも泊まり込み合宿です。
朝まで生テレビのように、不動産談義が続きそうです。

28日 DIY SHOWへ恵比寿のIさんと行きました

DIY SHOWへ恵比寿のIさんと行ってきました。
http://www.diy-show.jp/

朝、車で恵比寿へ行き、恵比寿のIさんをピックアップして幕張メッセへ。9時30分すぎに到着して、会場のはじから順番にチェック。
賃貸フェア同様に地図をみながらチェックしてつぶしていきます。

会場の半分を見終わった時点で13時を回っていました。

昼食をごちそうになって、残り半分を攻略へ。

17時終了でしたが、ぎりぎりでほぼ全ブースのチェックが終わりました。

その後、船橋のIKEAへ。
IKEAでいろいろと見て、夕食はIKEAの食事にしました。
おなかいっぱいになりました。

21時ごろから目黒のジョナサンでヒロシさんとオフ会と思いましたが、ヒロシさんに拒否されました(涙)

2008年08月24日

23日 仙台にてベンディアムセミナー講師をしました

いま、仙台のコンフォートホテルにてブログを書いている。

ブログで告知をしたような気でいたのだが、セミナー前日に過去の記事をみてブログ上で告知していないことに気がついた。大失敗です。

仙台大家の会ともうひとつの別のメーリングリストで宣伝したので、ブログでも書いたつもりになっていた。

次回、10月11日、金沢にて同じベンディアムさんのセミナーで講師をすることが決まっている。
北陸方面の読者の方、ぜひご参加ください。
詳しくはベンディアムさんのHPを参照ください。

ベンディアムURL
http://www.vendium.net/index.php


8時45分に東京駅で待ち合わせでした。
講師のあかちゃんさん、西山さんとともに新幹線で仙台へ。

13時よりセミナー開始です。

1番で私がセミナーを行いました。
今回は、大家業に必要な情報投資とリフォーム投資をテーマに話をさせていただきました。

時間がなく、予行演習なしの一発勝負でしたが、ほぼ予定通りの時間で終了することができました。
聞いていただいたみなさんの大家業に役立てば幸いです。

西山さん、あかちゃんさんのセミナーも非常に参考になるないようでした。

ベンディアムさんのセミナーは今後、全国各地で実施が予定されています。
お時間のある方は、ぜひご参加ください。

終了後は、懇親会でした。1次会、2次会と参加して23時ごろお開きとなりました。
参加者の方々といろいろとお話できました。
ありがとうございました。
posted by 三代目大家マサ at 02:08| Comment(4) | TrackBack(1) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

10月4日(土)ハッピー&リッチアパート経営フェスタ開催されます

10月4日(土)ハッピー&リッチアパート経営フェスタが開催されます。

コテツ、投資家けーちゃん、NSX松田の3人を中心に運営するハートブレイン主催で、なんと300人を集める大イベントが開催されます。

内容は、豪華4組の対談


対談T 光速フルローン対談「今田信宏&投資家けーちゃん」


対談U 満室経営対談「西山雄一&浅輪裕彦」


対談V 自分でリフォーム対談「進藤強&NSX松田」


対談W アパート経営大御所対談「沢孝史&赤井誠」

とても聞くのが楽しみな組み合わせですね。

お時間のある方は、ぜひ参加してください。
私もスタッフとしてお手伝いをする予定です。

詳しくは下記を参照ください。
http://www.nyu-mon.net/festa.html
posted by 三代目大家マサ at 00:18| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月11日

加藤ひろゆきさん(CASHFLOW101さん)との対談CDまもなく発売

4月1日に渋谷のセルリアンタワーで加藤ひろゆきさんと対談したCDがまもなく発売とのことです。

たしか、17時から18時の間くらいにホテルについて、録音をはじめて、終了したのは1時とか2時くらいだったように思う。
終了後に、焼き肉を食べに行って、ホテルをでたのが、3時前後だったように思う。

今回は、80分のCDがなんと5枚組とのことです。

もう、4ヶ月も経ちましたね。あっという間です。
録音当時、20棟406室でしたが、現在は21棟448室になりました。

加藤さんにブログの読者とかには、割引をしてあげてほしいとお願いしておりました。

詳しくは加藤さんの随筆をごらんいただきたいですが

http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200808100000/

HPでは、五枚セット¥33,000−で販売予定であるが、この随筆の読者にと、三代目大家マサさんのブログを見た人には、

後払い¥30,000−。

前払い¥28,000−でお譲りスル。


とのことです。


割引で購入したい人は、早めに申し込みしてください。

さらに

限定50セットに、オマケで

CD「激安アパート経営」

をプレゼントする。


とのことです。


http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/200808100000/
posted by 三代目大家マサ at 01:51| Comment(2) | TrackBack(1) | 本、CD、DVDなど | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月09日

新築物件の家賃相場の変化

以前参加したあるセミナーの資料で下記の平成13年頃新築物件資料を入手。
いまの募集家賃などと比較してみた。


平成12年12月(シミュレーションベースの日付か竣工時ベースか不明)どちらにしても平成13年ごろの相場の数字

所在 山手線北側の某駅徒歩7分
RC5階建て
1Kタイプ(約23平米)
建築坪単価50万円くらい
家賃設定 86000円
平米単価 86000/23=約3740円


現在のその駅での似ている条件でピックアップした物件との比較

ピックアップ共通条件
・マンション
・1R〜1DK
・駅徒歩10分以内
・築8年以内
・エレベータあり
・20平米以上

新築の相場を比較
20年の新築物件

・家賃9.45 徒歩10分 広さ25.66平米 平米単価3682円

・家賃8.5 徒歩5分 広さ20.0平米 平米単価4250円

・家賃9.9 徒歩5分 広さ24.08平米 平米単価4111円

新築の現在募集中の物件で3件ピックアップした。2008年6月以前の築年です。つまり、入居可になってから1ヶ月以上経っている。3月築もある。どれも宅配ボックス、システムキッチン、オートロック物件だった。
上記は、ファンド物件である可能性が高いかと思う。

つぎに、築年の古い物件(当該資料の物件に近いもの)の募集例
築年が2000年9月〜2003年10月までの物件

・家賃7.6 徒歩8分 広さ25.65平米 平米単価2962円

・家賃8.0 徒歩10分 広さ24.22平米 平米単価3303円

・家賃8.7 徒歩10分 広さ26.21平米 平米単価3319円

・家賃8.2 徒歩10分 広さ22.95平米 平米単価3572円

・家賃8.4 徒歩8分 広さ25.26平米 平米単価3325円



これをどのように判断すればいいかは各自で考えてみてください。

9日 埼玉物件リフォーム状況確認、エアコン立ち会い、川越資産形成倶楽部参加

連日の疲れもあり、10時ごろまで寝ていて、11時くらいに家をでて埼玉の物件へ向かった。
首都高がタンクローリー火災で、埼玉方面へいけないので、環八で移動。
混んでいるので、桜区の物件は、帰りにみることに。
関越自動車道で、鶴ヶ島まで移動。

物件でリフォームの進展具合を確認。
来週で完了とのこと。
エアコンの取り付けの立ち会いをした。

その後、川越へ移動して川越資産形成倶楽部に参加。
今回は、珍しくサラリーマン大家さん向けの内容。


昔の話で、バブル期の重加算税逃れの方法の話が勉強になった。

1000万円の土地を買って、2000万円で2年以内に売却すると1000万円の利益に対して900万円以上の税金を取られる。
それを避けるために

1000万円の更地購入

アパート、家など建物を建築する。
たとえば、建築費3000万円。
売却額、6000万円、内訳は、1000万円(土地)、5000万円(建物)。

こうすることで、土地に対する重加算税を逃れられる。
法律ができるとそれをいかにさけてうまくやるかという人間の知恵がでてくると思いました。

2008年08月08日

懇親会参加いただいた皆様へ

賃貸住宅フェア懇親会に参加いただいた皆様、ありがとうございました。

3日間、のべ約100名近い方に参加いただきました。
各日ともに約4時間という長時間でしたが、ほとんどの方が最後まで参加してくださいました。
いろいろと情報交換できたことと思います。
また来年、日数は減らすかもしれませんが、企画したいと思います。

10月の大阪の賃貸住宅フェアも参加しますので、大阪のみなさまよろしくお願いします。

2008年08月04日

賃貸住宅フェア懇親会会場のご案内

2008年賃貸住宅フェア
三代目大家マサ主催懇親会

当日は、お店に17時50分ごろにいらしてください。
お店で、「予約名 マサ」と伝えていただければわかるようになっています。
受付の場所を用意しておりますので、そこでお名前をお知らせください。

遅れてきた方は、お店で「マサ」を探してください。
面識の無い方は、お店の人にテーブルを案内してもらった後に、参加者の何人かに聞いていただければ、わかると思います。

昨年は、会場で集合してから移動でしたが、今年は、直接お店へいらしてください。
お手数ですが、事前に下記のお店のHPなどで地図をご用意いただきいらしてください。


会場のご案内

*******************************************************

5日
チムニー
東京ビッグサイト前店

http://r.gnavi.co.jp/g192837/

03-3570-7135

住所
〒135-0063 東京都江東区有明3-1-25 有明フロンティアビル2F-203

アクセス
ゆりかもめ国際展示場正門駅 徒歩2分 
東京臨海高速鉄道国際展示場正門駅 徒歩1分 


*******************************************************

6日
有明ワシントンホテル マダムシェンロン

http://gourmet.yahoo.co.jp/0006717059/

03-3599-7717

住所 東京都江東区有明3-1-28 東京ベイ有明ワシントンホテル20F

*******************************************************

7日
グラスドメール
Grace de Mer

http://r.gnavi.co.jp/p775600/

03-5564-3301

住所
〒135-0063 東京都江東区有明3-1 TFTビル2F

アクセス
ゆりかもめ国際展示場正門駅 徒歩1分 
りんかい線国際展示場駅 徒歩3分 




2008年08月01日

2008年8月東京開催 賃貸住宅フェア懇親会参加者募集 正式募集開始

2008年賃貸住宅フェアIN東京http://www.zenchin.com/chintai-fair08tokyo/index.html

2008年8月東京開催 賃貸住宅フェア終了後、大家さん同士で交流するための懇親会をマサが企画します。

この懇親会は、賃貸住宅新聞社とは関係なく、参加者の1人である三代目大家マサが自主開催する大家さん同士の懇親会の登録です。

昨年は、2日間とも30〜40人程度で開催しました。
昨年は、事前に募集をしないで、上記人数でした。
そのため、今年は、かなりの人数になる可能性もあります。

原則、大家さんのみの参加を受付けます。
大家さん兼不動産屋、コンサルタントなどの方は参加OK、ただし、懇親会中の営業活動はご遠慮ください。
業者さんの参加は、受付けておりません。


8月7日は、有名な浦田さんの下記のセミナー&懇親会とかぶっています。

【金持ち大家さん(R)フェスティバルinお台場】

▼フェスティバルの詳細はこちら
  ↓  ↓
 http://www.superfp.com/000337.html

上記に参加する予定があれば、7日は時間がかさなっているので、登録の際には注意してください。

懇親会の時間は、5、7日が18時〜22時まで、6日が18時〜21時30分と長時間になっております。
ご都合に合わせて自由解散となります。
また、全時間帯で飲み放題となっております。2時間飲み放題であとは追加料金というような形ではありませんので追加料金なしで最後までいていただけます。お時間の許す方は、最後までぜひご参加ください。


登録フォームはこちら↓
http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P76505642

登録が完了しましたら、登録したメールアドレスへ自動返信メールが届きます。届かない場合は、メールアドレスの登録間違いの可能性があります。(迷惑メール扱いされている可能性もありますので、迷惑メールフォルダなども確認してみてください。)


キャンセル待ちのフォームもご用意できましたのでお知らせします。
http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P95255385

正式申し込み以外の日に参加する可能性があるという方は、キャンセル待ちのフォームにも登録ください。
posted by 三代目大家マサ at 00:15| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月31日

31日 物件決済&水戸大家さんの第3回茨城版図面舞踏会へ

9時より某地銀にて物件の決済。
いつも時間が掛るのですが、本日はびっくりの1時間掛らず終了!

これで、新しく山梨県にも物件が増えました。
1都7県です。

中華街で昼食を取り、帰宅。
これから、水戸へ出発です。

水戸では19時より水戸大家さん主催の第3回茨城版図面舞踏会へ参加。
楽しみです。

2008年07月29日

融資打ち止め

今月末に決済の物件の金消契約に行ってきました。
今回は、この銀行で、家族3名義で、合わせて4棟目の融資案件。

これまでは、融資総額が5億円以下だったので、本部審査ではなく、いくつかの支店での合同の審査部?での審査だったらしい。支店決済と本部審査の間をになう審査をする部署があるとのこと。
今回の審査で担当者から初めてそういう仕組みがあることを知りました。

ところが、今回、融資総額5億円を超えるので、本部審査になり、とても厳しい、いままでにない条件を要求され、どうにか融資OKになりました。

単独で、融資総額の1.2倍近い担保評価がでているにも関わらず、共同担保まで要求されました。
しかたないので、ほかの金融機関から融資をしてもらっている物件の2番抵当で話がつきました。

金消契約は、無事終わったのですが、最後に担当者から思いがけないことを言われました。

「審査部から厳しい話がまたあるのですが」
「まだなにかあるのですか?」
「実は、今回の取引で総融資額が5億円を超えたので、これ以上の融資はメガバンクと違って地銀なので1家族への融資額が大きすぎるので難しいです。」
「既存借り入れの借り換えはどうなのですか?」
「それもできません。」

ということで、残念ながら今後の融資は、よほど返済が進まない限り難しいとのこと。

新しい金融機関を開拓しなくてはいけません。

いまから融資を受けられるかどうかが、大きな差になります

この銀行融資が絞られている時期に、買い続けられるのか、銀行から次の融資を断られるか。
ここが、不動産投資家にとっての大きな分かれ目のように感じます。

融資を断られたデベ、ファンドなどはつぶれて、体力のあるデベ、ファンドは、じっくりと投げ売りを待つという感じ。
個人投資家も、昨年までにフルローンで購入した方々のうち、このあとも融資を受けられるか受けられないかで、大きな差がでます。

これから買いたいという方は、頑張っていろいろな銀行に物件を持ち込んでみるといいでしょう。
頑張って探せばおいしい物件が、転がっていそうです。

最大の物件へチャレンジ

今年になって、昨年とは全然違ういい物件がでてきています。
自己資金がそれなりの規模、たとえば、2000万円以上あり、さらに属性や資産のある人には、絶好の機会です。

4月を過ぎてから、ときどきいい物件が、でてきます。去年までにくらべて、利回りで数%いい感じですね。
今月決済の物件も、平成物で、RC、15%以上。

億の物件です。

また、いま情報が来ているのも、過去最大級の売買金額。
利回りも高く、売買額が以前の希望額よりX割引。

2億円以上の物件の値下がり感を感じます。
特に、昨年だったら5億円以上の売値がついたような物件が、
・個人は手が出ない
・ファンドは、融資がでない


という状況です。
今年の下期は、かなりのチャンスがありそうです。
ただし、自己資金、属性、資産背景は必要ですが。
そういうひとだと、IZUMI塾に行ってノウハウを取得して、数億の物件を取得すれば、年間のキャッシュフロー1000万円越えも楽勝という感じですね。

ドラマでやっているロトシックスで3億2000万円当てた男とかが、IZUMI塾にでもでて物件取得したら面白いのですが。

億の借金をする覚悟ならIZUMI塾で書いたように早期に満席になるので、自己資金がある人は、早めに申し込んでこの下期から来年あたりのチャンスを逃さないようにしたほうがいいですね。

いまチャレンジしようとしている物件、かなり無理はありますが、やるだけやってみようと思っています。

2008年07月28日

いろいろ忙しい

先日、旅行から帰ってきて、たまっていた仕事をこなしたり、月末決済の物件の関係などで忙しい。
月末、決済して終わってから水戸へ行って水戸大家さんの主催の会に参加予定。
東横インを予約済み。
28日は、RIGに参加したかったところだが、昼間は決済に必要な公的書類をとりにいろいろなところへ回ったり、そのほかの仕事もあるので断念。

来週は、賃貸フェアもあり、その懇親会の準備もある。
忙しすぎる。
浦田さんのセミナー、当初は、懇親会だけの参加NGだったので7日も懇親会を開催したが、あとになって懇親会だけの参加がOKになった。
それならそちらに参加したかった。
主催して募集してしまったのでしかたがない。
それにしても3日間やるのは大変でした。
あとから考えれば2日程度にすればよかった。
来年は、1日減らすなり、事前募集せず、当日集まった人だけでいくようにしようかな?
そろそろ寝ます。

2008年07月17日

13日 財布の中身レポート納涼祭

コテツさんやけーちゃん、NSX松田さんの財布の中身レポートの読者限定納涼祭に行ってきました。

http://www.nyu-mon.net/manabi.html

九段会館のビアガーデンで開催でした。
開場そうそうに、ぽつりぽつりと雨が・・・
屋根付の会場だったので、予約者の特権で、屋根付の場所へ移動。
せっかく移動しましたが、雨はその後、降りませんでした。
まあ降らなくて良かったです。

40人以上の投資家が集まり、不動産談義です。
鈴木ゆり子さんや北野琴奈さん、ヒロシさんら有名な方々も多数参加しました。

2次会は、なかなか会場が見つからなかったのですが、ヒロシさんがホテルの会場を手配してくれました。
23時すぎまで不動産談義が続きました。
とても楽しかったです。

財布の中身レポートの読者向けのイベントがときどき企画されます。まだ読者になっていない方は、ぜひ読者になって次回イベントには一緒に参加しましょう。

財布の中身レポート
posted by 三代目大家マサ at 03:26| Comment(2) | TrackBack(1) | セミナー、勉強会など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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